房地产信贷业务的风险控制分析

李慧南

房地产作为国民经济中的支柱性产业，确保其开发过程中资金安全稳定，有效规避信贷风险已成为金融业从业人员面临的重要挑战。本文以我国房地产信贷业务风险的类别及其主要成因作为切入点，分别从商业银行、担保公司以及政府部门三个角度分析了房地产信贷业务风险控制工作存在的问题，并基于强化重视、体系构建、渠道拓展、政策出台、环境建设以及技术引进等几个方面阐述加强房地产信贷业务风险控制成效的措施，以期为有关从业人员提供参考。

所谓信贷风险，主要指的是受各类因素影响导致借款人无法及时偿还本息，导致信贷业务发生违约现象，给金融媒介或相关机构造成损失的一种风险类别。而房地产信贷风险则是其中最为常见的一种。相关从业者应结合实际情况针对房地产信贷业务开展过程当中的风险形态进行综合分析，并针对担保公司乃至政府部门的风控机制进行全方位梳理，及时找到可能存在的问题与漏洞，使信贷业务的开展更加稳定可靠，实现房地产产业效益的不断进步。

一、我国房地产信贷业务风险的类别及其主要成因

（一）制度风险

在现阶段住房担保公司开展信贷业务的过程当中，相关风控制度的建设依然存在一定的短板与不足，执行细则的确定仍较为欠缺，可能会给担保公司房地产信贷业务的开展造成不良影响。大部分担保公司往往采用抵押物登记的策略和方式规避信贷风险，但在法律制度体系建设过程当中，对于担保公司获取抵押物的相关流程较为模糊，在发生信贷合同违约，需要针对信贷抵押物进行拍卖时，缺乏相应的法律法规依据，使得担保公司对于信贷违约行为的处置能力存在不足，影响担保公司的经济利益。

（二）行业发展风险

相较于商业银行所提供的信贷业务而言，担保公司的市场准入门槛更低，其内部竞争力度更大。担保领域未能形成统一的行业发展规范与管理办法，市场秩序较为混乱。各担保机构之间可能会出现不良竞争或恶意竞争，从而加大担保机构面临的相关风险，影响行业内部的健康发展。

（三）信贷流程风险

在担保公司的信贷业务开展过程中，需要经由项目申请、项目评审、项目决策、担保手续签订、保后跟踪以及担保终结等一系列流程与环节，这些环节内容和形态较为复杂，对于公司内部风险控制工作形成了一定的难度与挑战。一些担保公司内部风控部门对于其信贷担保业务各项流程的认知存在欠缺，内控部门与业务部门之间的协调与沟通存在隔阂，不利于信贷业务风险控制工作的顺利开展。

（四）宏观政策风险

作为我国国民经济的支柱性产业，房地产产业不仅与国家经济发展形势息息相关，同时还受到宏观政策的调控和影响。政府部门能够结合市场发展实际情况针对房地产产业出台相关调控政策，力求确保市场发展稳定高效。但与此同时，宏观政策的变化也会对担保公司等金融机构提供的信贷业务带来一定的风险与挑战。自2008年经济危机以来，我国依次颁布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》等相关文件，针对房地产市场的发展动向以及发展模式进行了明确引导，同时对于房地产市场规模、房地产价格等相关指标进行了宏观层面的调节与控制，使信贷业务的开展环境发生了一定变化。

（五）信息不对称风险

在房地产信贷业务的开展过程当中，授信主体与用信主体之间所掌握的信息存在一定的不对称现象，从而导致信贷业务风险的产生和扩大。在房地产信贷业务合同的签订过程中，需要由用信主体提供其相关资料信息以供担保公司风险管理部门进行审批，但受到市场环境变化以及利益引导等因素的影响，一些用信方可能会伪造授信文件，导致担保公司等金融机构获取到虚假的用信信息，严重危害了信贷业务的正常开展及其业务效益，同时还会给企业造成相应的风险。

二、现阶段房地产信贷业务风险控制工作存在的问题

在房地产信贷业务当中，可能会由于制度问题、行业发展问题、信贷流程问题、宏观政策变化以及信息不对称问题等因素的影响出现一系列风险内容，给担保公司的正常经营管理及其经济价值的创造形成了相应的威胁与挑战，因此结合房地产市场发展实际情况构建起形态内容完善的信贷业务风险管控体系，对于公司信贷业务的正常开展具有愈发重要的意义和作用。但经由实际调研分析过后能够得出结论，现阶段房地产信贷业务风险控制工作依然面临着一定的问题，具体表现在以下几点。

（一）担保公司信贷风险管理问题

1.内控机制建设不够健全

完善的内控机制建设不仅能够使担保公司信贷业务的开展更加规范，同时还能针对相关业务内容以及业务流程经手人的行为进行全面约束，杜绝信贷风险和影响。但受到成本因素以及担保公司经营管理思路等因素的影响，导致其内部风险控制机制的建设未能结合时代发展以及市场环境变化进行实时调控，内控机制相关内容与房地产市场发展实际情况之间出现了较为明显的脱节现象，影响了信贷风险抵御与控制工作的落实。

2.信贷业务流程亟待完善

目前担保公司提供的信贷担保业务流程较为复杂，有关于客户信息背景调查等相关工作的开展存在较为显著的重复现象，信贷业务周期不断延长，严重降低了信贷担保业务的开展效率以及企业客户的担保服务体验。与此同时，复杂的业务流程还可能会导致人为操作以及推进过程中出现错漏现象，不利于担保公司信贷业务的进一步协调发展。

3.授信审批工作较为随意

作为担保公司信贷业务风险控制工作当中最为重要的一环，高质量的授信审批工作能够有效筛除候选当中的高风险客户，降低信贷风险概率，使担保公司信贷担保业务风控工作水平得到不断进步。但在一些担保公司信贷业务的开展过程当中，为了短期的经济效益，風险管理部门人员的授信担保审批工作较为随意，未能结合市场环境变化情况对于用信客户的基本信息进行全方位评估与分析，相关担保额度未能得到及时有效调整，导致过度担保等情况在信贷业务开展过程当中屡屡发生，加大了担保公司信贷业务风险来临的可能性。

4.轻视贷后管理工作要求

所谓贷后管理，主要指的是自信贷业务款项发放过后直至款项偿还完毕全过程的管理工作，其中包括用信客户动态分析、风险预警、获客渠道拓展等相关内容，在信贷担保风控工作当中具有关键性作用。但一些担保公司却忽视了贷后管理工作的重要意义，未能针对用信客户状态发展变化及时掌握，导致担保额度调控存在一定滞后，风控方案的构建存在不足，给银行带来了更加严峻的信贷风险。

（二）政府部门信贷风险管理问题

1.风控政策存在滞后

完善的信贷风险管控政策体系是提升房地产信贷业务风险防范与控制水平，加强社会金融稳定性的关键所在。但现阶段政府部门有关于房地产信贷领域的风险控制政策体系建构依然较为滞后，未能结合土地市场情况以及房地产市场发展情况给出较为全面完善的政策落实细则，导致金融机构在组织开展房地产信贷业务的过程当中，其信贷风控工作缺乏引领和指导，工作模式较为被动。

2.信贷环境建设有待强化

良好的信贷业务环境是构建积极信贷循环，提升金融机构经济效益，促进房地产市场稳定健康发展的前提。但由于我国房地产市场规模较为庞大，市场主体数量较为丰富，因此给资信调查工作以及良好信贷环境建设工作的开展增加了一定的难度，亟待针对相关制度规定进一步完善与落实，为社会构建起更加积极完善的信贷环境，保障信贷业务活动安全有序。

（三）商业银行信贷业务风险

在房地产领域商业银行信贷业务的开展过程中，同样也可能会受到市场环境变化、区域性金融风险、用信方盲目扩张乃至信息识别偏离等因素的影响导致信贷风险的发生。

三、加强房地产信贷业务风险控制成效的措施

基于以上所述相关信贷风险类别、诱因以及风控工作开展面临的问题与挑战，为进一步加强房地产信贷业务风险控制成效，提升信贷业务水平，金融从业人员以及相关行政管理部门应当基于以下几方面内容展开工作。

（一）加强对于信贷风险的关注与认知

为了更好地推动房地产信贷业务风险控制工作的高效开展，减少风险来临时给担保公司以及授信机构造成的影响与威胁，相关金融从业者应当及时转变思想认知，进一步加强对于信贷风险的关注与重视程度，结合实际案例不断强化风险控制与风险责任意识，在金融机构内部营造积极良好的信贷风险控制氛围，为相关工作内容奠定更加坚实的基础。

（二）构建全流程信贷风险控制体系

房地产信贷业务开展过程中涉及的业务环节与业务流程较为复杂，对于风险控制工作的开展形成了一定的挑战。因此金融机构从业人员以及担保公司风控人员应当积极采取措施构建起全流程的信贷风险控制体系，从担保审批、手续签订以及贷后管理等多层次、多角度切入，将市场环境下可能存在的信贷风险得以有效控制，杜绝信贷风险的产生和发展。

首先，担保公司与金融机构应当加强其内部房地产信贷担保审批体系的建设工作。作为信贷业务开展的前提，公司应当综合考量用信方资质、偿债能力、业务开展情况以及市场发展前景等相关指标，并结合担保公司房地产信贷业务开展历史数据构建高风险客户信息库，针对可能存在的高风险担保客户，采取缩减担保额度、增加信贷担保审核科目或拒绝担保等措施进行管控，从而使担保公司与金融机构对于用信方的管理和协调更加完善，避免因审批不力导致的房地产信贷风险发生。

其次，应当加强信贷工作团队的建设，在担保公司业务开展过程当中，信贷风控管理团队直接对接用信方，并为其提供一系列服务内容，在团队建设过程当中，应当充分强化其风险意识与服务意识的培养，使其能够将房地产信贷风险控制工作作为主要工作内容，并且在担保审批、手续签订以及贷后管理工作过程当中采取更加针对性的手段与措施对风险进行规避，降低风险，提升担保公司信贷业务效益。

最后，应当做好贷后管理工作的风险控制，担保公司风险管理部门应当将风险控制重心放在用信方偿债能力变化方面上，并针对重点客户进行催偿，当出现较为严重的拖欠情况时，应及时诉诸法律手段进行追偿挽损。针对长期以来形成的不良贷款现象，应进行定期分析与整理，并組织专业力量对其清偿情况进行跟踪，从而有效减少信贷业务开展过程当中可能面临的债款回收风险，实现全流程风险管理目标。

（三）不断拓展开发部门融资渠道

为了进一步控制房地产开发过程当中的信贷业务风险，提升担保公司经济效益与社会效益，应当进一步采取措施拓展开发单位融资渠道以及融资桥梁，减少风险转嫁现象的出现。

政府部门应积极推动房地产信托、私募股权基金乃至海外融资等相关融资模式以及融资渠道的拓展与建设工作，使担保公司、商业银行等金融机构能够获取到更加充分的资金支持，同时还能引进多元化先进的风险管控策略与体系，强化担保公司风险承担能力。政府部门与用信方应当基于多元化、层次化的原则与要求针对融资模式进行更加合理高效地选择，从而在房地产开发市场当中建立起更加健康规范的资金流动循环，强化房地产市场资金使用效率，实现融资模式与渠道的不断创新和发展。

（四）出台合理风控管理政策

作为房地产信贷业务风险的另一项重要影响因素，投机行为导致的市场规模扩大可能会给市场秩序的管理以及风险控制工作的开展造成一定难度和挑战。因此，政府部门应大力出台相关管理政策与管理文件，结合房地产市场发展实际情况构建更加规范合理的市场环境与市场秩序，减少市场当中的投机行为，进而使风险控制工作得到更加有效落实。

（五）加强良性信贷环境建设

良好的信贷环境建设能够引导用信方自觉按时对贷款款项进行偿还，有效规避偿款延误等风险，有效提升社会层面金融稳定性。政府部门应当积极采用法律手段以及政策手段针对房地产信贷市场进行全面调控，并结合信贷市场发展情况推动用信方信用体系建设，针对高风险信贷用户构建更加细致有效的风险管控手段和措施，使房地产信贷市场的发展更加健康有序，提升信贷违约成本。

（六）重视信息风控管理技术的引进

随着时代的不断发展和进步，信息化技术以及大数据技术得到了较为广泛的应用。担保公司风险管理部门应当加强对信息风控管理技术的关注和重视，积极引进先进的风控措施，并将其融入担保风控体系当中，使风控部门以及担保公司决策者能够更加直观地掌握用信客户相关资信数据，并针对用户在一定时间内的偿债能力变化情况及其业务开展情况进行预测，形成以信息化技术为核心的用户监管机制，使金融风险与信贷风险得到更加全面地控制，实现担保公司房地产信贷业务的高质量发展。

结语：

作为担保公司现阶段业务内容的重要组成部分，房地产信贷业务的开展存在着一定的风险。相关从业者与金融机构应当结合市场发展现状，针对其风控管理体系进行全方位优化与构建，加强风控管理体系在市场范围内的应用，使房地产信贷风险评估和预警工作更加便捷，降低风险。

（作者单位：无锡市住房置业融资担保有限公司）