浅析既有建筑项目消防设施改造技术管理要点

章正斐　沈伟

摘要：既有建筑改造作为“城市更新”的一项基本工作，是老旧建筑适应新形势并作为城市历史文化传承的途径之一，具有重要意义。本文从城市既有建筑的特殊性和改造技术管理难点出发，以消防设施现行规范标准技术要点及可行性为视角，分析实施策略，总结实施方法。希望引起工程管理人员和专业人士对既有建筑消防设施改造必要性的思考，提出全方位的技术措施。

关键词：既有建筑；项目改造；消防设施；技术；管理

引言

既有建筑改造是城市建筑向生态文明和可持续发展的重要举措，在保留建筑原有风貌的同时，又能在较长时间内适应现代需求。现阶段城市更新项目改造需求量较大，也给建筑企业带来了很多机遇和挑战。常见的改造类型呈多样化，包括老旧小区、厂房、办公、传统商业、产业园等；多数老旧建筑为砖混或砖木结构，导致改造个性需求复杂化，如变更使用功能、结构加固、外立面整治、内装修提升、消防提升改造等。为防患于未然，在改善建筑舒适性和耐久性的基础上，消防安全也是改造提升的主要原因。消防设施作为保障建筑消防安全的重要组成部分，提升改造时具有覆盖专业面广、技术难度大、设施设备安装场地条件苛刻的特点，因此如何规范高效进行改造全周期管理和实施方法要点值得研究分析。

一、实施特点

既有建筑消防设施改造区别于扩建和改建，改造的目的是提升建筑的安全性和功能性，不改变原有的使用功能。消防设施是建筑物用于控火、灭火的重要设施，其主要设置目的是为有效控制、扑救建筑物火灾，作为防火分隔、防护冷却功能在规定时间内阻止火灾蔓延。我国第一部《建筑设计防火规范》于1975年批准实施。随着社会发展需要和建设标准的不断提高，防火规范至今已经多次修订[1]，2014版《建筑设计防火规范》于2015年5月實施，又于2018年再次修订。2023年6月，住房和城乡建设部发布了《建筑防火通用规范》，作为强制性工程建设规范。规范内容的更替，使大多既有建筑消防设施已无法满足现有标准要求。

在功能方面，许多老旧建筑在消防给水、火灾报警控制、应急照明等方面无法适应当前消防安全管理工作需要；受历史背景、经济水平和建设年代等因素影响，许多老旧建筑经历多次修缮、装修、改建，消防设施配置型号种类繁多且老旧失修，增加了维护难度。受纸质资料保存年限的影响，部分建筑的原始工程资料已丢失，给既有建筑的改造带来困难。在消防设施改造项目实施过程中，施工时又受到营业时间、施工场地、相邻建筑防火安全、老旧设备的保护等条件限制，对现场实施进度阻碍较大[2]。

二、实施策略

既有建筑消防设施改造的实施策略是基于建筑现状，经过一系列研究、评审、论证等工作，确定实现目标的过程。既有建筑自身的特点和长期发展变化决定了改造形式的多样性，但从整个实施过程看，方法上还是可以统一的。

（一）资料收集期

改造实施启动前，应做细既有建筑的勘察工作，建立既有建筑消防设施的系统档案。充分利用现有资源，收集建筑物土地权属、规划报批文件、设计文件（含图纸、文本、计算书等）、相关变更记录、验收记录、维保记录等资料。收集的方式可通过当地档案管理部门、建设单位、施工单位、物业管理单位等渠道[3]。对收集的资料需加以筛选、辨别、整理、汇总，按重要程度、专业类别、存档时间进行分类，重要资料当以加盖相关单位印章的纸质资料优先采用。当收集的资料仅有电子文档时，应经原发文单位书面核实后方可采用，否则该资料仅能作为勘察工作的辅助参考。当既有建筑关键性资料缺失时，应由具有资质的检测单位、勘察设计单位通过对既有建筑实地检测、勘测、绘制后，出具正式的设施设备运行和故障报告、勘察报告。

（二）可行性研究期

既有建筑消防设施改造包括消防火灾自动报警、消防给水、排烟系统的组件、部件、管件等，按现行消防设施标准分类总计有15项，其中11项为固定灭火系统，技术方面涵盖面广。因此，消防设施改造在可行性研究和实施方案决策前，需积极通过走访、调查的形式收集建筑的历史背景、建筑特点、火灾记录、故障误报记录等信息，特别对“老”“幼”“歌舞”“大商”“人密”“历史文化街区”等建筑的实际使用特点进行摸排，有利于既有建筑进行改造的可行性研究。消防设施技术可行性研究成果发布前，建设单位可根据改造意向和资料调查结果邀请既有建筑的管理者、使用人和相关领域的专家进行评审，评审意见可作为指导性文件。初步方案完成后，还应进行专项研究和审查工作。表1为某既有一类高层公共建筑消防设施改造意向记录表[4]。

分析相关标准的适用性和适用范围对既有建筑改造的可行性研究意义重大。消防设施执行的原标准当以最近一期改造设计备案时执行的标准为据，现行标准当以国家标准GB55036-2022《消防设施通用规范》、GB50014-2014（2018年修订版）《建筑设计防火规范》、GB55022-2021《既有建筑维护与改造通用规范》为必须执行项，并执行省、市地方对既有建筑改造相关消防类技术导则和标准[5]。消防设施改造可行性研究的成果文件还需包含投入资金、可持续性和科学发展关系的分析报告，避免短期内再次更新。

（三）公示及征询期

既有建筑消防设施改造的可行性研究成果应由具有相关资质的研究单位出具，改造方案经论证后应在改造建筑内进行公示，做到改造方案公开透明。必要时可采用问卷调查形式对相关业主进行意见征询，内容除可行性方案、设计方案等技术方案外，可增加施工周期、临时保护措施、施工组织方面的相关内容。在公示及征询期间收集的意见应及时研究分析并组织统一回复。总之，既有建筑改造实施策略应实事求是，从尊重历史出发，以实际需求为导向，解决问题为目的来指导工作开展。

三、实施管理要点

（一）风险控制层面

既有建筑消防设施改造不可在建筑营业期间进行施工，施工区域与相邻建筑必须有安全警示标志、有效的安全围护、街区的引导标志及安全告知等；拆除前应配置灭火器、防火毯、柜式七氟丙烷气体灭火设施等临时消防设施，断开与消防设施无关的水、电、气源；落实安全文明施工，做好利旧维修设施设备的保护措施；消防设施改造时，建议按顺序、分区、分系统实施，不可以采用直接断总管、总线或同时排空分格消防水池、关闭消防水泵、关停消控主机等无序行为[6]。做好特种作业人员现场交底和安全管理，规范动火作业许可审批流程。

改造作业期间，须落实防火巡查、检查和火灾隐患消除工作。除安保人员每两小时正常巡查外，施工现场提倡专职消防安全管理员、项目经理等主要负责人、技术负责人、项目总监等主要负责人带领，每日进行一次巡查，发现危险源时应立即消除。对无法立即消除的消防隐患，应做好记录并制订整改计划，在专职消防安全管理员监督下整改完成。消除隐患重新作业前，需由原检查签字人员共同确认销项。建设单位应组织培训、考核，按“四不两直”的要求进行日常检查工作。

（二）施工技术层面

做好各分部分项工程施工技术的科学规划，通过BIM建模技术实现工厂化定制和现场装配，减少现场切割、焊接，缩短施工周期。对既有建筑改造进行严格管控，落实进场检查验收和过程抽查。采用新材料时，应对生产厂家的生产能力、企业信誉、质量保证体系、社会声誉等进行考察，同时综合分析订购材料稳定性、耐久性、经济性、适用性指标。例如，推广采用消防喷淋软管连接喷头，提高改造效率，缩短末端管件制作时间、节约人工投入、减少现场截管和套丝作业[7]。

消防设施改造的验收按阶段可分为过程验收和竣工验收。过程验收中隐蔽工程是重点验收项目，消防给水系统应区分各种管材不同的强度试验压力和运行压力值、压力表的精度值；消防电气系统需检查线管敷设工艺、接地、消防线缆规格；防排烟风管隐蔽前应进行强度和严密性测试，须按不少于5%的抽检率采用漏光法对风管的严密性进行监测；支吊架安全方面，应按各系统对应的标准核查，表2列举了消防给水管道、电缆桥架、防排烟风管支吊架设置要求可供参考。

调试阶段和竣工验收需综合测试消防设施分系统功能、火灾自动报警系统联动控制功能、控制中心远程控制功能（总线盘和多线盘）。应注意区分防火分区、防烟分区、报警分区两个概念，明确联动调试触发信号。表3是笔者整理汇总的常见易错消防设施联动调试与逻辑。既有建筑消防设施改造实施完工后，还需做好相关资料分册归档和移交，重要资料还应以数字档案形式备份存档，以便于对建筑进行日常消防管理和信息溯源[8]。

结语

既有建筑消防设施改造项目应以“城市更新”为依托，遵循现行法律法规和规范、标准，深入了解建筑特征和改造的使用需求，找准改造方向和着力点[9]。充分收集掌握原有建筑档案资料，整合相关资源判断方案实施可行性，同时加强改造的成本控制，避免资金浪费。后续应不断总结经验，探索改造项目消防设施科技成果应用，打造科技、创新、高效、安全的消防设施系统。

参考文献

[1]GB55022-2021，既有建筑维护与改造通用规范[S].

[2]GB50974-2014，消防給水及消火栓系统技术规范[S].

[3]GB50116-2013，火灾自动报警系统设计规范[S].

[4]中华人民共和国建设部.通风与空调工程施工质量验收规范：GB50243-2002[M].中国计划出版社，2002.

[5]佚名.消防设施通用规范GB55036-2022计量标准[M].中国计划出版社，2022.

[6]倪照鹏.国家标准《消防设施通用规范》编制情况介绍[J].工程建设标准化，2023（06）：50-51.

[7]冯家乾.城市更新项目建设中的管理实践——以英雄604保留建筑改造项目为例[J].城市建筑，2023，20（10）：54-56.

[8]曲艺，仇安兵，韩莅莉.精细化管理在高校小微改造工程项目中的应用[J].建筑经济，2023，44（12）：28-32.

[9]张萍.既有建筑消防改造设计探讨[C].中国建筑学会建筑给水排水研究分会第四届第二次全体会员大会暨学术交流会论文集（下册），2023.

作者简介：章正斐（1979- ），男，汉族，浙江杭州人，本科，工程师，研究方向：工民建、计算机网络、安全管理。