罗昕：深耕房地产金融行业的操盘手

吴敏德

在房地产金融行业，一个兼具韧性和决断力的女性操盘手会给同行和市场带来什么样的启示？罗昕的一系列投资案例给业界提供了丰富的研究素材。

罗昕毕业于上海财经大学，获得金融硕士学位。2013年加入歌斐房地产基金（以下简称“歌斐基金”）后，罗昕历任投资部研究员、投资经理、高级投资经理等职务。2018年，罗昕就任歌斐基金投资部投资总监至今。

在10余年房地产投资业务中，罗昕凭借着扎实的财务知识、敏锐的风险管控能力，在涉及股权基金合同/投资协议拟订，地产投资领域的法规、条款、交易结构以及相关项目的资产管理等方面积累了丰富的案例，成为深受同行好评、客户信任的领军人物。

穿越风险，做到极致

在歌斐基金投资部，罗昕主要负责拓展和完成房地产并购项目、维护中长期战略合作伙伴关系。在这些并购项目的推进过程中，罗昕在吸收境外战略投资者的投资管理经验基础上，将歌斐基金在国内的投资业务做到了极致，赢得了投资人及业内同行的高度赞誉。

“在一些重大并购项目中，我主要负责落实合资平台的搭建和收购过程，还要发展壮大公司旗下的资产管理公司。”回顾以往的工作履历，罗昕感谢这些项目给自己带来的实操机会，正是在此过程中，他对于房地产投资的风险管理有了深入且全面的认识与研究。

其中，歌斐基金对于融创的投资项目颇具代表性。

融创土地储备丰富，多数集中在一二线城市，其产品深受市场认可，核心团队非常稳定。基于融創的资源优势和产品特征，罗昕设置了结构化的组合型股权投资基金，按照7：3比例设置“优先”和“劣后”的投资机制，劣后部分由融创全额出资，同时设置单项目投资不超过组合基金30%的限制。

同时，罗昕设置了在退出期项目现金流全部优先对投资人分配至本金后，再对融创进行劣后资金分配，最后的浮动收益由双方共享。

通过多项目投资和重复投资来分散风险、共享收益的组合型股权投资模式，歌斐基金在对融创相关项目的投资中获得了预期的收益。

在歌斐基金发展壮大过程中，罗昕凭借其独到的投资理念和投资风格创造了更多经典投资案例。在罗昕的领导下，歌斐基金投资团队的投资业务涉及并购、一二级联动、商住混合等30个开发类直投项目，这些项目的交易对手均名列行业TOP30，股权项目集中于TOP4，交易结构涉及股权、优先股、股+债等，目前已全部成功退出，实现了IRR8%-18%的收益。

近年来，罗昕还围绕房地产投资领域进行了系统性研究，发表了多篇论文。罗昕认为，企业管理层应关注对市场趋势的有效分析及研究，积极了解外部环境变动所带来的各种影响，并提出了相应的风险管理对策。

例如：构建完善的风险管理组织体系、建立科学的投资决策程序、健全信息收集和处理机构、树立全员风险防范意识、编制风险管理计划、强化企业内部管理，通过采取多种风险防范措施以及处理手段，增强企业防范及化解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。

注重基础调研，规划共赢方案

在与头部房企深度合作中，罗昕主导的多个项目均在业界产生了深远的影响力。据了解，截至2022年末，歌斐基金规模达68.1亿元人民币。2012年至今，从传统单一项目股、债合作，到多项目、多币种、多业态、结合房地产上下游企业股权投资的主动管理基金歌斐基金，累计管理规模已超过千亿元。

作为投资总监，罗昕在投资策略上形成了自己独到的见解。在选择合作伙伴时，罗昕看重开发商的战略与组织能力、公司文化、项目操盘团队，以及与金融机构合作的经历。在地块的选择过程中，罗昕提倡要在深入调研的基础上筛选市场面表现优秀的城市，再通过深度投研选择优质板块，把握合适的投资时点。

在投后管理以及退出方面，罗昕认为基金打款的先决条件要及时落实并保基金的股东身份。同时，要时刻关注当地政策和规划调整对项目的影响，退出时要提早做准备，主动判断和及早沟通，不能仅依靠开发商的信用，还要持续关注未售货值及成本和税收的评估，最终确定共赢解决方案。

据了解，罗昕所负责的商办类股权项目被投资规模已达14亿，目前已投2个项目，其中一个项目的出租率达到95%以上。

此外，罗昕还主导和管理的盲投组合型股权投资基金（地产项目股权&地产运营商公司股权）累计规模达28亿元，其中最大的基金规模有10亿元。

罗昕介绍说，这只基金历经分配12轮次，总投资项目规模20亿元，投资22个项目，周期10年，目前已全部退出，IRR达到14%。

“要深度理解项目从投资到退出的各环节，明确项目实质风险管控要点，全流程严格管控，精准识别实操中的风险点，严格管控项目现金流。”谈到房地产项目投资周期与风险管控的关系时，罗昕表示，由于房地产投资周期长、投资额大、影响因素复杂等固有的特性，房地产投资风险因素所引起的后果也特别严重，因此作为房地产投资者，提高经营管理水平是重中之重。

据了解，投身地产金融领域以来，罗昕带领团队累计完成房地产投资项目累计近百亿元人民币，凭借着其在地产金融领域的执行力、创造力以及投资眼光，创造了一系列具有示范效应的成功案例。