公募地产权重回升 加注商业地产

易强

进入二季度之后，地产板块略有起色。截至4月14日，申万一级房地产行业指数自4月以来的涨幅为4.35%，在31个同级行业指数中排在第七位，一季度则以-6.11%的涨幅排在倒数第一位，2020-2022年则以-30.22%的涨幅排在倒数第二位。

从资金动态来看，尽管北上资金对房地产行业仍然保持谨慎态度，公募基金已有异动迹象，8只地产主题ETF基金的份额规模2023年以来（截至4月14日）增长了16.83%。

此外，根据公募基金年度报告，在2022年年末所持全部股票资产中，房地产行业所占权重首次回升，且持股比例也有所回升。

数据同时显示，在子行业方面，公募基金对住宅开发的兴趣下降，对商业地产的兴趣则明显提高。

权重首次回升

先看房地产行业（申万一级行业分类）最近几年在公募基金股票投资中所占权重的变化趋势。

根据东方财富Choice数据，截至2022年年末，公募基金持有的房地产行业标的市值合计1020亿元，占全部股票资产市值61986亿元的1.65%。尽管仍然很低，但却是最近三年来房地产权重首次回升（0.09个百分点）。

2019年年末，公募基金持有的房地产行业标的市值为1188亿元，占到其所持股票资产市值（25519亿元）的4.66%，与房地产行业流通市值在A股流通市值中的占比（4.21%）相比超配0.45个百分点。

进入2020年，公募基金减持房地产行业，期末其所持房地产行业标的市值（977亿元）在所持股票资产中的占比陡然降至1.85%，同比下降2.81个百分点，首次出现低配现象，而且幅度不小（0.92个百分点）。同期房地产行业流通市值17802亿元，占到A股流通市值（64.36万亿元）的2.77%。

同期，北上资金也大幅下调房地产行业所占权重，期末其所持房地产行业标的市值431亿元，占到其所持全部A股市值（2.33万亿元）的1.84%，同比下降1.56个百分点。2019年，北上资金持有的房地产行业标的市值485亿元，占到其所持A股市值（1.43万亿元）的3.40%。

正因为如此，A股市场有强劲表现的2020年却是地产板块的寒冬，当年申万一级房地产行业指数涨幅为-10.85%，在31個同级行业中倒数第一。

进入2021年之后，公募基金继续下调房地产行业所占比重，期末其所持房地产行业标的市值1092亿元，占到其所持股票资产（70142亿元）的1.56%，同比下降了0.29个百分点。显然，与2020年相比，下调的力度明显减弱。

因此，2022年年末房地产行业在公募基金股票资产中所占权重的首次回升会否成为一种趋势值得投资者密切观察。

北上资金的动态与公募基金相似，2022年年末所持房地产行业标的市值是282亿元，是其所持A股市值（2.24万亿元）的1.26%，同比回升了0.15个百分点，2021年则同比下降0.73个百分点。

不过，进入2023年之后，北上资金再度下调了房地产行业的权重。截至4月14日，北上资金所持房地产行业标的市值为238亿元，是其所持A股市值（2.52万亿元）的0.95%，较年初下降0.31个百分点。

持股比例提高

再看公募基金对房地产行业持股比例的变化趋势。

截至2022年年末，房地产行业流通市值合计1.45万亿元，公募基金持股比例为7.03%，较上年同期提高了0.09个百分点。2021年同期房地产行业流通市值为1.57万亿元，公募基金持股比例为6.94%。

从趋势上看，公募基金对房地产行业的持股比例已经连续两年回升。2020年年末，其所持房地产行业标的市值是房地产行业流通市值（1.78万亿元）的5.49%，2019年（房地产行业流通市值为2.03万亿元）为5.84%。

另外，对比上述有关权重方面的数据，尤其是2021年的数据（该年度权重下降，但持股比例回升），投资者会发现，房地产行业在公募基金股票资产中所占权重的下降可能主要是一种被动的结果，即可能主要是因为分母端的扩张，而非分子端的收缩。

根据东方财富Choice数据，2020年年末，公募基金股票资产同比增加2.72万亿元，增幅达到1.07倍；2021年年末其所持股票资产又同比增加1.74万亿元，增幅为32.97%。

事实上，尽管2021年年末房地产行业在公募基金股票资产中所占权重同比下降了0.29个百分点，其所持房地产行业标的市值却是同比增加115亿元，增幅11.77%，远超同期申万一级房地产行业指数涨幅（-11.89%）。2022年年末，公募基金所持房地产行业标的市值同比减少72亿元，降幅为6.59%，也是优于同期申万一级房地产行业指数表现（-11.17%）。

北上资金对房地产行业的持股比例则未见回升迹象。2022年年末，北上资金持股比例为1.92%，同比下降0.03个百分点。截至4月14日，北上资金持股比例为1.69%，较年初再度下降0.23个百分点。

加注商业地产

下面再看房地产子行业（申万三级行业分类）的相关情况：过去几年，公募基金对住宅开发行业的兴趣有所下降，对商业地产行业的兴趣则明显上升。

住宅开发行业方面，2022年年末，公募基金所持标的市值合计786亿元，占到其所持房地产行业标的市值的77.06%，同比下降2.15个百分点；2021年又比2020年下降7.48个百分点。

2020-2021年年末，公募基金持有的住宅开发行业标的市值合计分别为847亿元和865亿元，分别占到其所持房地产行业标的市值的86.60%和79.21%。

持股比例方面，2022年年末公募基金持有该行业总流通市值（1.04万亿元）的7.59%，比上年同期下降0.10个百分点。2021年则比2020年（6.65%）上升1.04个百分点，2019年为6.91%。

至于商业地产行业，2022年年末，公募基金所持标的市值合计189亿元，占到其所持房地产行业标的市值的18.53%，同比上升2.69个百分点，且已连续两年上升。2019-2021年年末，公募基金所持标的市值分别为103亿元、64亿元和173亿元，分别占到所持房地产行业标的市值的8.67%、6.55%和15.84%。

持股比例方面，2022年年末，公募基金持有该行业总流通市值（2644亿元）的7.15%，比上年同期上升了1.33个百分点。2019年至2021年年末，该行业总流通市值分别为4010亿元、3107亿元和2973亿元，公募基金持股比例分别为2.57%、2.06%、5.82%。

具体个股方面，公募基金持有该行业26只标的中的9只，其中2022年年末公募持股比例同比上升的有包括中国国贸、陆家嘴、招商蛇口、新城控股等在内的7只。

公募对产业地产的兴趣也略有回升。2022年年末，公募基金所持相关标的市值合计15亿元，占到其所持房地产行业标的市值的1.47%，同比提升0.19个百分点。在此之前，该项占比已连续两年下降。

截至4月14日，申万三级住宅开发指数、商业地产指数及产业地产指数2023年以来的涨幅分别为-4.28%、2.58%和16.90%。

北上资金的操作与公募基金相近。

2022年年末，北上资金所持住宅开发行业标的市值219亿元，占到其所持房地產行业标的市值的71.45%，比2021年同期下降0.17个百分点；同期持股比例则由2.13%降至2.09%，下降0.04个百分点。进入2023年之后仍保持下降趋势，截至4月14日其所持住宅开发行业标的市值为174亿元，占到该行业总流通市值的1.75%，较年初下降了0.34个百分点。

商业地产方面，2022年年末北上资金所持标的市值51亿元，占到其所持房地产标的市值的18.12%，同比提高0.02个百分点。

进入2023年之后，该项权重继续提高，截至4月14日为21.90%，较年初提高3.78个百分点。同期北上资金持有该行业7只标的，其中招商蛇口、大悦城、陆家嘴、新城控股等4只的持股比例较年初有所提高。

估值方面，截至4月14日，申万三级住宅开发指数及商业地产指数PE（TTM）分别为13.44倍和33.13倍，PB（MRQ）分别为0.81倍和0.87倍，过去三年PE（TTM）中位数分别为8.39倍和9.38倍，PB（MRQ）中位数分别为0.91倍和0.96倍。

同期市场上有8只地产主题ETF基金，份额规模合计101亿份，较年初增加17亿份，增幅为16.83%。