基于目标成本核心下的房地产成本管理体系分析

文／王艳慧 北京星泰通港置业有限公司 北京 100020

引言：

随着我国社会经济的高速发展，房地产行业所涉及的各类项目活动也随之愈加丰富了起来。但从这个层面来看，房地产开发企业项目活动的开展，相较于其他行业的企业来讲具有一定的特殊性，而且与其他的工程建设活动相比较也具有较大的差别。在房地产企业中，普遍存在资金投入大，项目的开发周期也相对较长等因素，也因此导致了房地产行业的投资风险较高。但与此同时，房地产行业的收益也是非常可观的。这也就更加体现了成本管理工作对于房地产企业的经营发展的关键意义，想要有效降低企业运营成本，就必须实施企业目标成本的管理，从而助力房地产企业提升市场品牌竞争力，继而为企业的未来发展带来更高的经济效益。由此可见，基于目标成本核心下的房地产成本管理体系分析是十分有必要的[1]。

1.目标成本管理的相关概念及构成

1.1 目标成本的相关概念

在目标成本法中，其主要的核心在于对生产成本的有效控制，这也就要求企业要对产品的市场需求与竞争的相关优势进行把握，从而对产品生产环节中的各项成本进行有效限制，确保产品在日后的销售中取得良好的经济效益。因此，目标成本法中的重点则是在产品进行生产前，对相应的成本消耗以及未来利润进行明确，并以此为主要导向对整体项目进行科学合理的指导。也正因如此，在房地产企业中，对于目标成本控制的方式则是对于开发项目的土地费用、前期设计勘探费用以及建筑安装费用等费用综合的进行研究与分析，对其成本消耗制定相应的成本控制计划，从而为将来项目实施过程中的成本控制建立规范与标准。

1.2 目标成本的构成

在对目标成本管理进行实施的过程中，清晰明确的定位是十分关键的。通过对目标成本进行具有科学性与可行性的研究，在企业的目标利润能够稳定保证的前提条件下，对企业的目标成本进行控制。在对企业的目标成本管理中，对于项目开发活动的成本管理，主要是借助于房地产开发企业经营的性质与经营特点，以及成本所形成的过程相互结合来进行成本管理。而在项目成本管理的过程中，成本的项目基本包括了以下几点内容：第一，项目开发前期的土地征用的费用以及对原居民拆迁补偿的费用。第二，项目开发中，对于建筑安装所产生的费用，以及项目基础设施建设的相关费用。第三，项目工程前期所产生的费用，以及公共相关设施的建设费用[2]。第四，项目中产生的其他开发费用。在这个过程当中需要重点留意的是，除了项目的其他开发项目、物业前期的项目管理费用以及相关的公共设施建设费用等属于不可控成本，其他事项在项目开发中所产生的费用消耗都属于可控成本。

2.目标成本管理的特点与优势

对企业实行成本管理的方式是多种多样的，不同的管理方式对于房地产企业的运营保障也具有不同层次的效果。近年来，随着地产业市场经济的不断发展，针对与房地产企业的成本管理方式也逐渐呈现出了多样化的趋势，越来越多的房地产企业选择通过目标成本进行管理的方式，来对企业的竞争压力进行缓解，同时通过目标成本的控制带动企业的良好发展，这也是目标成本管理所具备的优势与特点，在现实情况中的房地产企业的目标成本管理中，其优势与特点主要体现在以下几个方面：

首先，当代的房地产企业的成本管理与传统的企业成本管理相比较，在对项目成本管理的过程中，目标成本的管理是始终存在的，主要体现在对于成本支出后的绝对控制权方面。房地产开发过程中的各个阶段，都具有各自的独立性，但又存在着千丝万缕的联系。由此可见，财务权利的集中管理是非常重要的。从项目的表面来看，项目的整体都是属于房地产企业的，其中项目的最终解释权与归属权也是由企业的管理者所掌握的，但在项目现实的运营中，传统模式下的成本管理往往极其容易出现管理的断层现象，存在着较大的管理漏洞。因此也无法对企业的基本支出成本进行有效把控，导致企业管理者的控制权流失，严重的影响了企业的经济利益与管理效果。而在目标成本管理模式中，针对所涉及到的财务及出纳每个节点，能够有效避免出现财务漏洞问题，对于企业管理者的企业运营动态控制有一定的助力作用[3]。

目标成本管理对于企业的运营成本的控制性还表现在：在房地产项目开发的初期，也就是项目可行性研究阶段，即可介入进行预算成本的控制。在项目的中后期运营过程中，切实地依照预算计划来动态控制成本。对于现实与计划不相符合的地方，可以通过申请上报或开会集中讨论的方式做出相应的决定，从而做到从根本上对成本的增加与外漏进行有效的杜绝。

除此之外，目标成本管理与传统模式下的成本管理模式相比较，效果作用更为显著。在传统的项目成本管理模式中，成本往往是以估算的形式呈现，实际成本通常都是远远超过预算成本。由于缺乏专人的管理或由于超出成本的数额较低，导致了管理的缺位，无形中也造成了房地产企业运营成本的增加。而在目标成本管理模式中，能够准确的将成本预算的差异数值控制在规定的范围之内，并在有效保障项目正常运行的前提条件下，最大限度地减少企业运营成本。而且目标成本管理由于在项目的开发过程中具备连贯性，因此对于各个阶段节点的费用都存有较为独立的预留部分，从而对上下节点间的交接问题的产生能够有效避免，有效降低企业的成本与经营风险[4]。

3.基于目标成本核心下的房地产成本管理体系分析

3.1 目标成本的制定

在项目的开发前期，需要工程技术人员、营销人员、工程的成本人员和财务人员根据当下行业的市场情况，以及同时期同类型的工程成本资料，共同努力对项目的开发成本目标进行确立。具体的实施方式可以从以下两方面进行：第一，对项目的目标利益进行预测。通过对当下房地产市场的调查与研究，结合项目本身所具备的特点与营销点，预测项目的平均售价，在得出平均售价后，代入项目的销售面积，计算得出项目预期的经济收益。第二，以房地产企业的长远经营目标以及企业未来的收益规划为目标，由项目的财务管理人员对项目的目标利润进行科学合理的设定。在对目标利润进行确定的过程中，需要注意的是，财务管理人员不仅仅要对项目的收益进行全面的考虑，还要将项目的现金流量以及投资回报和销售收入等问题都纳入到思考的范围之中。对于无法通过一次性计算得出的项目目标成本，应在项目的成本、收入以及利润三个方面中进行适当的调整。简单来说就是，开发商无法对房价进行确定，市场才是房价的决定者，因此在单价的调整方面，由于受到市场的制约，能够进行调整的空间是极为有限的。所以，当房地产企业设置了较高的目标利润时，就会容易造成目标成本较低的局面。但在进行项目建设的过程里，如果无法对低成本进行有效实现，则目标成本的控制也就失去了原有的意义。在这种情形之下，还想要坚持达成目标成本，就无法对项目工程的建设质量有效保证，这种情况也是极其危险的。因此，为了保证目标成本的合理性，就必须对其进行相对准确的测算。

3.2 目标成本的优化

在房地产项目的开发过程中，通常分为概念设计阶段、方案设计阶段、初步设计阶段和施工设计阶段。除去最初的概念设计，其余的三个阶段都需要对经济和技术指标进行分别的设置。每个阶段都需要动态跟进目标成本测算，逐步进行预警及优化。

设计阶段作为房地产项目开发的重要环节，在对房地产项目设计的过程中，应重点关注以下几个方面：第一，在进行设计的过程中，对于工程的决策思想进行充分的反映，在对设计的成本与质量进行明确的同时，还要对目标成本通过限额设计的方式来进行把控。第二，通过对成本的测算，对其价值功能进行详细的分析。主要体现在，对技术经济指标和项目总体质量的定位，并以项目开发工程的质量为标准，各类的建材设备的配置是否能够符合技术标准，是否经济合理等等。第三，对设计方案进行评估与分析，并对目标成本完成进一步的优化。在对项目工程进行设计时，可以从优化设计作为切入点，继而实现在保证工程质量的同时，又能够有效降低开发成本。第四，根据最终的最优质的设计方案，对优化后的目标成本进行测算。

3.3 目标成本的控制

3.3.1 事前控制

在对房地产项目进行开发的前期阶段，企业应对将要开发的项目的各项内容进行详尽的调查、规划与研究，从而对投资控制的目标有效确定，并根据所确定的目标制定相关的管理计划。在项目工程的前期管理中，规划设计作为其中极为重要的一环，对于后期项目建设能否达成预期的目标成本具有决定性的作用。因此，在进行规划设计的过程中，对于设计人员或设计机构的选定是非常重要的，是保证对项目开发后的设计规划能够达成所设定的目标利润，更好的节省开发成本的必要条件[5]。对于项目施工方的选择，企业可以通过招投标的形式，对各个施工方的设计方案与施工能力进行综合考量，选出最为适宜的施工方。除此之外，企业还可以积极的对国外的先进管理模式进行学习与借鉴，更好的对工程支出进行控制。

3.3.2 事中控制

在房地产项目开发过程中，可能会产生较多变更洽商。变更洽商不仅仅会对工程成本的控制造成一定的影响，还可能会对工程的整体工期造成影响，导致工程管理协调工作量增加。因此，想要对工程项目的成本进行有效的控制管理，兼顾工程的进度、质量，就必须严控变更洽商率，并在变更洽商完成后，及时跟进成本测算，保证动态成本的及时性及准确性。在这个过程中需要注意的是，对于工程建设的相关进度问题，应根据项目的销售情况及时地进行事中的把握与控制，从而对工程的建设资金提前支付问题的出现有效减少，减少财务费用的支出。

3.3.3 事后控制

在房地产开发项目竣工完成后，需要对项目及时地进行竣工决算，对项目成本进行分析与归纳。在工程的决算阶段，决算工作的主责部门是成本部及财务部，需对项目的工程资料进行全盘梳理，对项目建设流程中的资金流向进行详尽的分析，对于各环节中所出现的成本控制问题究其原因，进行归纳与总结，形成系统的奖惩措施，并做好资料的存档工作，为今后项目的开发提供一定的借鉴意义。

4.基于目标成本核心下的房地产开发企业成本管理体系优化

4.1 健全企业成本数据库

在对房地产企业的项目开发成本管理中，通过构建全面的成本数据信息库是实现企业目标成本管理的重要手段。以企业的宏观调控为出发点，对工程项目的开发进行适宜的追踪与监管控制，从而达成降低企业运营风险，提高企业资金的周转率，降低企业投资成本的目的。近年以来，随着我国网络信息技术的不断进步，企业信息化的建设也促进了企业成本核算向着网络信息化的方向发展。通过对成本数据库的建立，实现了企业内的成本信息的共享，对于日常工作过程中所出现的成本超支现象，成本部门能够及时的对工程项目的成本进行控制，提出警示。除此之外，在对企业开发项目进行目标成本管理的过程中，应设置专门的人员定期的对数据进行录入、审批与修改，确保成本数据的真实性[6]。

4.2 严格落实目标成本

在对工程项目进行开发的过程中，目标成本作为其中的重要管理因素，应在目标成本的基础下对项目成本进行严格的控制。当出现因招投标报价远超目标成本的情况出现时，可以通过对项目的整体规划进行优化的方式，从而确保能够将项目的成本控制在目标成本的可控范围内。除此之外，工程项目在施工的过程中，为了避免出现目标成本超出等成本失控的情况，应尽可能地降低变更洽商发生率，在面对不可控因素所导致的超出目标成本的问题时，应尽早的做好相应的应急预案，构建全面而又完善的风险预警体系，对项目成本目标的管理做好相关的维护工作。

4.3 完善目标成本绩效考核制度

通过强化房地产企业管理的绩效考核工作，对企业员工的成本管理意识有效激励，建立成本管理与员工绩效工资、奖励相结合的绩效考核模式，达成开发项目的目标成本管理的最终目的，有效保障企业的营收利润。通过划分与分解，将目标成本落实到项目中的每个部门，以及部门中的每个岗位，在明确的工作职责分工下实现项目目标成本的管理。

4.4 培养成本管理人员

为了更能够更好的提高企业管理者的成本管理意识，并将企业的成本管理纳入到企业的未来发展战略当中来，可以通过在企业文化中对成本的管理概念进行有效的融入与结合，使员工在潜移默化中建立成本管理意识，对企业员工的整体素质进行提高，从而实现从内到外的全面成本管理控制工作。而在企业的成本管理中，还有一个较为重要的关键点，则是对于成本管理专业人才的储备问题。企业成本管理的基础是否牢固，主要取决于成本管理人员的专业能力是否过硬，因此，企业在对成本管理人员进行招聘选拔的过程中，应对人员的成本管理专业能力进行详尽的考量。

4.5 建立成本管理推进工作小组

为了更好的对开发项目的目标成本的顺利运行进行保障，房地产企业可以通过建立成本管理推进小组来实现，从而对项目工程的推进能力有效提升。在成本管理小组中，小组的总负责人应为企业的主要负责人来担任，而其他部门的构成则可以由企业其他部门的主要负责人以及相关的专业技术人员来进行担任。由成本管理小组负责企业成本管理体系中的资源分配、项目整体规划以及各个部门之间的工作协调等方面的工作，并对项目建设实施过程中所出现的成本问题进行及时地协调与解决。

4.6 目标成本编制科学准确

规范化处理目标成本的编制流程，对分析数据实行严格审核，并对原始数据的采集渠道有效拓展，实现项目成本的优化，提升企业管理的水平层次。对项目现实实施中所经常出现的漏洞与干扰因素等有效避免，通过科学化的方式对企业各部门的原始资料数据进一步的进行强化审查与分析，保证得出的数据具备科学准确性，为目标成本的编制提供确切的数据基础。与此同时，还应对各个部门之间的沟通联系进行加强，促进各部门间的积极密切合作，促进资料的形成更具全面性。

结语：

综上所述，在我国当前的房地产项目开发的市场浪潮中，掌握了对企业项目的成本管理质量的提升方法，也就掌握了提升企业经济效益的有效办法，这也是当下的房地产企业管理者在企业管理中所面临的主要问题。目标成本核心下的房地产成本管理体系作为房地产企业成本管理工作中的主要作用手段，对企业成本的管理控制效果具有较为显著的作用，能够极大的帮助企业提升在房地产市场中的核心竞争力，并能够良好的促进房地产企业的未来发展，企业的管理人员应当选择适用于其企业的相关措施与手段对企业成本管理体系进行全面的分析与优化建设，从而确保企业成本管理能力的提升。