预算工作在房地产成本管理过程中的应用

李芳

（山西三建集团有限公司，山西 长治 046000）

0 引言

房地产公司投资开发项目所发生的成本是指从获取土地开始的前期策划、设计、施工直到项目竣工验收整个过程所发生的土地、配套、建安工程、工程管理、销售、财务等所有与项目开发有关的费用；为提高成本管理控制水平，有效降低成本费用，房地产公司的成本管理首先应对项目开发所涉及的成本进行预测，确定目标成本；其次在目标成本的基础上对项目开发过程中的支出进行控制；在项目竣工之后，进行成本结算，发现成本管理中的问题并进行评估总结。

1 建筑工程成本管理中预算工作的作用

建安工程费用在可研报告中有具体数字的体现，当一旦获取土地后，可研中的建安费用自然就转换为建安费用的目标成本，此时就需要根据业态分类进行摘抄目标成本值，如商业、住宅、车库、地下室、室外绿化、室外管网、小区亮化、小区监控，小区标志标识非销售的配套建筑等费用，这些都是建安费用的范畴，围绕目标成本在可研阶段、设计阶段、施工图预算阶段、招标阶段、合同签订阶段、进度审核阶段、竣工结算阶段、归档总结，建立数据库等阶段进行预算成本管理。

2 建筑工程成本管理中预算工作的主要内容

2.1 可研阶段

当公司在做可研报告时，首先在政府公开的定额信息网上开始查阅所拍土地的地区人工、材料、机械价格，了解当地的定额水平以及使用的定额和相关政策性文件，深入所拍土地地区进行现场询问人工费、材料费、机械费的价格，待询价后做出价格比较表，了解周围楼盘地基处理情况，参观附近楼盘的装修标准；其次再找设计部，需要他们配合提供所拍土地地区的钢材、混凝土的限额含量，根据自己的经验推算模板含量。

综合上述资料，初步形成估算价格，将估算价格计入可研报告，此价格作为今后控制建安成本的依据[1-2]。

2.2 设计阶段

设计阶段参与多方案比选测算，经过多方案比选测算，控制建安成本，针对钢筋、混凝土的平米含量是否与可研阶段相对应，做法标准是否相对应，在满足设计强条的情况下尽力做到设计与可研估算相对应，对影响造价较大的基坑支护、桩基工程进行多方案测算，例如，在满足地基承载力的情况下，选管桩还是CFG+灰土桩，当设计图纸为管桩时管桩512 根、桩长23m；当设计图纸为CFG+灰土桩时、CFG1436 根、桩长18m，灰土桩7982根、桩长11m，经过测算管桩11776m、单价303 元/m、造价约356 万元；CFG 桩长25848m、单价85 元/m、造价约220 万元，灰土桩长87802m、单价32.7 元/m、造价约287 万元，经过分析一个方案356 万元，另一个方案507万元，由此作为房地产开发，在保证满足地基承载力的情况下，首选管桩方案。通过上述说明建安控制成本在设计阶段就需介入，不然会影响工程造价。

2.3 施工图预算阶段

此时已具备了完善的图纸，造价人员就要依据图纸进行准确计量，编制招标工程量清单，编制招标控制价，这个阶段也至关重要，在这个阶段编制清单的准确性以及完整性直接影响建安的工程造价。各个清单项目的项目特征描述是否准确，清单工程量计算是否准确，人工、材料以及机械的市场价格是否通过市场调研，安装主材的选定等项目都直接影响招标控制价。招标控制价编制完成后，需要与可研的估算价格做对比，分析价格差别，找出差别原因，合理控制建安成本。例如，当C30 剪力墙的混凝土工程量图纸应计算为500m3，因为工作失误而计算为400m3，此时误差超出了15%，如果合同约定增减超出±15%时单价则在投标单价调整系数为0.9 和1.1，假定投标单价为550 元/m3，由此单价就会变成550×0.9=495 元/m3，造价则增加495×100=49500 元。这就是工程量计算不准确引起价格提高导致建安造价提高的原因，只有通过计量准确，将计量误差控制在±15%以内时，单价及总价都不调整，才会更好地控制建安成本。

2.4 招标阶段

在这个阶段从3 个方面来控制建安成本：①从招标文件中合同范本中的计量条款以及计价条款来提前控制量和价的管理，工程量要约定一个范围不进行调整，例如，±15%工程量误差以内不做调整，超出范围之外再进行调整；②从主要材料单价进行约定，当施工工期信息指导价超出截至投标日期前28d 的信息指导价±5%时，材料价格进行调整；③在开标后评标前对投标单位的商务标进行清标工作，查看是否有不平衡报价，暂估价的准确性，总价是否存在计算错误，单价是否存在不填等问题，将严重影响造价的问题书面通知投标单位进行修正，待修正完成后进行评审工作，如果不进行修正而中标，在合同履行中可能会因履约行为不到位影响合同造价，从而直接影响建安造价[3]。

2.5 合同签订阶段

招标文件合同的示范文本即将作为中标单位的合同文本，对实质性内容不得改变，例如，涉及工程量、价款调整、变更签证、清单漏项、清单项目特征描述错误等这些项目内容，作为造价人员要着重关注，这些项目内容的变化将直接影响建安成本的造价。

2.6 施工阶段

这个阶段将从4 个方面来控制建安成本：①从量的审核开始，量是最基础的数据，不因方案改变而增加或调整工程量，也不因实际测量的结果作为工程量调整依据，而是依据图纸、变更、合同准确计量超出合同规定的范围，调整工程量，而不是依据实际测量工程量与清单工程量之差进行调整工程量。②价格审核，审核价格是否执行原清单价格、价格的增加从几方面开始着手，例如，工程量增加增加的价款，材料价格调整增加的价款，设计变更增加的价款，项目特征描述错误导致增加的价款，清单漏项导致增加的价款，暂估价最终确认价款的审核，一一进行分类审核，只有完成分类审核，目标明确，思路清晰，造价才具有可控性。例如，审核材料价差时，当提供的工期确认表时间与合同基准价时间的材料价格进行对比时，当合同确认的时间段价格高于投标价格时，要拿出招标文件规定的工期以及投标文件中中标单位的技术标，将中标单位所承诺的施工时间与投标基准价比较，以此为调价依据，造价人员需要用所学的专业知识来判断。③变更签证审核，在审核过程中首先分析签证的内容是否与合同有重合的部分，合同范围外才能计算，其次签证的内容要准确计量和计价。④定额套项的审核，审核后的进度预算要与目标预算进行对比，登记台账，分析原因，找出差别，实行动态控制成本[4]。

2.7 竣工结算

在对竣工结算书进行编制时，要从工程项目的实际情况出发，结合投标预算书中的信息来高效完成相关的编制工作，根据合同预算+变更签证-甲方代付工程款-违约金-过程罚款-质保金组成结算文件。

2.8 归档总结，建立数据库

竣工结算完成后，对预算与结算进行分析，整理各类材料做出建筑面积含量表；各分项工程平米造价表，编制指标，形成地区指标库，作为企业的沉淀资料，为同地区后期项目开展工作提供参考依据。

3 建筑工程成本管理中预算工作的应用情况

3.1 积极开展成本管理工作

在开展工程项目成本管理工作时，建筑工程的核心内容为工程预算。在工程项目从可研到竣工各个阶段中没有一个阶段离开过预算工作的应用和控制，工程成本管理工作实现了对不确定性因素和确定性因素的精准掌控。做好工程预算范围的确定工作，在满足其经济状况的背景下，将房地产成本管理中的建筑工程建设成本控制到合理范围，实现了目标成本与动态成本的互动，做到了科学管理成本，从而使其最终获得理想的效果。

3.2 高效利用BIM 开展预算工作

BIM 的出现将安装与建筑工程、建筑工程与结构工程互相碰撞的问题解决了，从而使工程量更准确，实现了计划管理以及目标管理。BIM 的工程量在前期将作为材料采购等工作的依据，从而达到高效利用工程量来约束材料价格，让造价人员更准确地计量并在工程项目开展预算工作时减轻了大量的工作，因此，建筑企业要使用高效的预算策略来对整个项目的经济成本投入进行控制，实现对高效方案的合理设置。

3.3 加快创新能源的发展速度

积极开展建筑工程成本预算工作，合理挑选设备，加快创新能源的发展速度。在开展工程预算工作的过程中，加大对新型能源设备的引进，使经费投入得到最大程度的节省，并使企业支出较少的成本，可谓一举两得，不但预算达到标准的要求，还会使能源的利用率达到超高的水平。

例如，太阳能使用屋面整体式还是阳台壁挂式，这两种各有利弊，屋面太阳能建筑物外立面好看，但业主使用起来不方便，住户需要达到一定数量，才能运行，不然供用电费太高；阳台壁挂式太阳能虽然外立面不好看，但可以通过设计阶段解决此问题，住户一旦入住，就能使用，并且壁挂式太阳能的造价是屋面整体式的70%的价格，大量节约了建安成本，又使用了新能源。在开展工程预算工作时，要加大对新型能源和新型设备的研发力度，从而使工程项目建设实现快速发展。工程项目在开展预算工作时，设计人员要从水电节约和新能源使用的角度出发，实现对工程成本的高效管理，对工程预算工作进行合理使用，从而使可持续发展成为可能。研究人员要以创新的成本为依据，积极开展估算工作，将成本支出控制到最少，认真检查每一道施工工序，注重对自身专业技术水平的提高，确保整个工程项目建设满足设计的标准[5]。

4 建筑工程成本管理中预算工作的优化措施

4.1 增强预算全过程管理

在建筑工程项目建设施工时，要采取积极的措施高效控制建设成本的投入，为企业创造更加丰厚的利润。建设项目在整个过程中如果全部按国家定额去执行，全部按常规做法施工，将无法保证成本的合理控制，所以要组织开展相关问题分析工作，针对存在的问题给出高效的解决办法。以设计方案为依托，积极开展调整工作，对预算合理性进行最大程度的满足，显著提升企业的经济效益。施工项目的设计方案中会有与土质相关的内容存在，施工困难，且体积比较大，所以在计算工程量时，要对计算公式给予重点的关注，将具体的信息使用标签标记清楚，为后续的审计和跟踪计算工作做好充分的准备。

4.2 发挥限额设计的作用

依据限额设计，成本部门依据限额设计进行招标工作，把工作提前，加快预算工作使资金利息以及管理费减少，所以这也是降低造价的一个关键环节。在开展限额设计工作时，限额设计要在设计任务书要求的范围之内开展各项工作任务，以原设计的成本限额估算为着手点，科学设计施工图纸，在对设计文件进行确定时，要以施工计划预算成本为依托。综合分析施工的具体情况，管理制度进行不断地完善，不断提升企业的信用度，从而使其在激烈的市场竞争中脱颖而出。积极开展任务手册设计工作，对投资估算工作给予足够的重视，在对工程造价进行分解时，要采取逐层分解的措施[6]。同时对价值工程的原理进行合理的使用，使最终确定的设计方案与工程项目的实际情况更加吻合。

4.3 健全预算管理制度

在开展建筑工程项目的预算管理时，经常会遇到各种各样的问题。预算管理工作具有较强的系统性，要从项目的实际情况出发，创建完善的管理制度，对预算的目标、范围等信息进行不断地明确。综合分析每个环节的预算资金使用情况，促使分析和统计工作取得最佳的效果。企业在开展预算工作初期，要对影响工程项目的各要素进行全面而深刻的剖析，对施工技术标准进行透彻的了解，积极创建高效的预算定额管理机制。在编制预算的过程中，要对地质条件信息进行仔细的分析，在必要的情况下，可以恰当调整预算定额数据信息。

5 结语

在保证质量和品质的前提下做好建筑工程的成本管理，就要对工程预算工作给予足够的重视，对工程项目总体设计计算相关的施工规范标准和做法、相关计价标准、市场价格等有足够的了解和认知，才能用少的成本投入来获取更多的经济收益。从项目估算到项目税务清算整个环节过程中都积极参与进来，做好每项工作，对每个环节进行不断地优化和升级，从而使预算工作取得最佳的效果，促使建安成本得到合理的控制并使其实现长远发展。