城乡规划建设中与土地管理相关影响因素分析

文／梁流芳 新昌县人才市场管理办公室 浙江新昌 312500

引言：

城乡规划建设是城市总规划的重要内容，土地管理是国土资源管理的重要内容，在城乡规划建设中需要规范建设用地和农用地，且在项目开发的过程中也会产生各种废弃土地，如果不进行处理会导致资源浪费严重。另外，城乡规划建设的效果直接关系着城市经济和民生的发展，为了推动经济发展，需要不断优化和完善城乡规划建设体系，根据不同时期、不同阶段的建设情况得出最佳的方案。但是当前城乡规划建设会受到多方面因素的影响，比如土地管理，对此人们需要加强重视，需要政府部门出台政策，需要土地管理部门加强土地资源开发和利用的监管。对土地的性质进行明确，提高土地利用的标准，综合分析土地管理中存在的问题，以此得出针对性的解决方案，最终提高城乡规划建设水平。

1.城乡规划建设和管理的概述

在当前我国城乡规划建设的过程中也推动了乡镇和城市的现代化发展，在此过程中对土地管理也提出了新要求，土地是一种非常基础的消费材料和财产，为了节约资源，科学利用土地资源，必要进行土地管理，对此城乡规划和建设与土地管理之间是紧密联系的。

1.1 城乡规划建设概述

城乡规划是在各级政府部门的联合引导、统筹规划、宏观分析下的城乡发展建设空间布局，旨在实现人与自然的和谐统一，旨在打造新城市的过程中需要保护生态和自然环境，科学开发利用自然资源，确保社会公平，对此城乡规划属于公共政策的范畴。在我国的城乡规划法中明确指出城乡规划可以推动城乡一体化发展、缩小城乡发展差距、促进城乡经济协调，以上目标的实现需要以土地资源的科学利用为前提，旨在打造生态宜居的环境，实现城乡居民网点的全面覆盖。从上述定义中可以看出城乡规划是一项系统性、全局性、战略性的工作，设计经济、政治、文化多个领域，在此建设过程中土地资源是载体，是规划建设目标实现的保障，对此需要加强土地管理，处理好城乡规划建设和土地管理之间的关系。且城乡规划建设需要相关部门牵头，引导，确保生态平衡和环境稳定，科学开发和利用资源，确保社会公平，对此在城乡规划建设时需要根据相关法律法规、政策进行，以城乡建设经济协同发展为主要目标，在引导下优化用地结构，科学用地，改善城乡人民的生活条件。对此城乡规划建设也是对民众生活空间的一种划分，其和我国的政治、经济活动紧密相关，是城乡发展的基石，对此需要加强重视。

1.2 土地管理概述

第一，制定土地法律法规和相关政策，在土地管理中需要积极落实国家方针政策、发展战略，并做好调查研究；科学编制土地立法规划，拟定土地管理实施细则和规范、行政法律法规草案、行政规章；做好土地管理法律法规解释工作。确保各个法律、行政法规和草案之间的协调性、针对性和服务整体性；依法开展土地资源受理的行政复议工作；做好土地管理法律法规、行政草案的宣传和推广工作。第二，地籍管理。地籍管理是土地管理的基础环节，其具体包括初始土地使用用途登记、转让、租赁、授权经营、划拨等土地权属变更登记，土地使用权出租、抵押登记、土地用途变更登记等工作；解决好土地使用历史存留问题和当前新出现的土地权属问题相关的政策界限，确定土地权属，处理好相关土地矛盾和纠纷问题；处理好土地确权、土地权属纠纷调解问题；定期进行全国土地资源调查工作、变更调查、土地开发利用条件调查等工作，对土地资源的利用情况进行评估，对土地权属进行评估和分析，对土地资源的利用变更进行分析，后通过土地资源统计分析工作，获取系统化的以耕地为主的土地资源利用数据信息[1]。

2.城乡规划建设中与土地管理相关影响因素

2.1 设计方案

在具体进行城乡规划建设时，会因为城乡本身的特点、自然环境等因素的影响导致已经设计完成的方案中还有很大的不足，且设计人员在设计方案、制定行动目标时没有根据规范标准、地方实际情况、城乡之间的特点进行，只注重当下利益，不重视长远发展。在规划建设时过度开发利用土地资源，存在破坏环境和土地资源的行为。土地资源是无形资产，其价值作用重大，但是各个开发商在开发土地资源时没有意识到土地的价值和作用，在前期虽然投入了大量的资金，实现了合理开发，但是在规划后因为预期目标没有实现，产生的效益下，会忽视长期效益，急功近利，采用了不科学的开发方式，导致自然环境受到了一定的影响。对于房地产开发商而言，因此项目投资大，资金周转时间长，导致开发商在项目开发建设的过程中只注重经济效益，忽视了环境效益，没有对周围的气候环境、地质条件进行分析，没有做好相关调查和评估直接推进，施工方法不当，对人们赖以生存的环境造成了破坏。

2.2 土地管理不到位

在城乡规划建设中需要加强土地管理，做好土地资源的划分和管理工作，需要制定可靠的管理方案和对策，以此完善城乡规划建设体系，但是当前各个地区的土地管理力度不强，监管不到位，缺乏动态化的监管系统、土地管理信息化水平不高。在此基础上导致土地管理难度增加，效果不佳，人们没有科学使用专业的方法、工具和技术进行管理，无法发挥土地管理的作用，阻碍了城乡的规划建设进度。

2.3 土地管理落实力度不强

城乡规划建设和土地管理之间有着一定的关系，在城乡规划建设与土地管理中都会遇到各种突发和矛盾问题，比如投资主体单一、各主体利益不协调，我国当前的土地开发和利用投资主体的政府，其对土地管理工作也发挥着主导作用，政府部门的资金是主要的资金来源。但是因为资金来源渠道单一，无法满足投资建设要求。导致土地管理不到位，管理人员匮乏，管理工作得不到重视，严重影响了土地资源的管理落实力度[2]。

2.4 管理不灵活

在城乡规划建设的不同阶段对土地管理的要求和标准、管理手段都是不同的，每一个环节都有不同，对此需要人们加强重视，增强土地管理的灵活性，根据不同区域的实际情况，比如经济、文化、自然等进行调整和改进，确保整个工作和当地实际情况保持一致。但是当前因为政府部门统一规范，导致各个区域根据统一规章制度办事，较为僵化，存在较大的矛盾和冲突问题，无法满足实际需求。对其影响因素进行分析，具体如下所示：第一，城乡规划建设形势严峻，没有在实际行动中落实管理制度和目标，没有根据地方特色进行，缺乏活力和动力，不利于城乡规划建设的发展。第二，现有的土地管理措施不完善，城乡规划建设方案缺乏针对性和整体性，功能区规划不合理、目标不明确、布局方式落后，单位只单一根据规定进行。第三，管理精细化不足、衔接不到位。城乡规划建设和土地管理有着一定的关系，两者相互影响、相互制约，对此需要人们处理好两者之间的关系，科学划分土地，明确土地的类型和性质，深入解决问题，处理好污染的土地、加强违法用地的监管，确保土地利用的协同性。

3.城乡规划建设中与土地管理相关影响因素的解决对策

政府部门和土地管理部门、资源部门、市场监管部门等联合进行，需要根据国土空间布局科学规划城乡建设方案，在遵循保护生态环境、自然环境原则的基础上，对现有的自然资源进行重新分配，确保社会环境的建设性、持续性，充分利用规划建设方案的政策特点。且还需要根据相关法律法规、实施细则等科学划分土地，明确土地的性质和类型，以此保护人民的生活环境，推动城乡经济的发展[3]。

3.1 科学分析两者的关系，协同推进

在城乡规划建设中，需要综合分析影响着因素，制定预防和控制对策，确保城乡规划建设的顺利进行，在此过程中需要人们有一定的辨别能力，需要有目标和方向的引导，需要有一定的责任心，遵循实事求是的原则，需要以国家利益为重。需要综合评估建设活动带来的环境污染和土地破坏问题，分析其对土地资源的负面影响。另外，城乡规划建设的推进需要土地管理的保障，确保城乡规划建设系统正常运行，有效发挥土地管理的作用，避免出现各种矛盾问题。另外，土地管理也涉及多个方面，需要人们迎接调整，提高要求，注重长期效益，科学选择管理方法，提高标准，保证土地管理质量，确保城乡规划建设目标的实现。

3.2 加强控制，科学落实要求

在城乡规划建设过程中需要将土地管理作为核心任务，对不同区域的土地使用进行控制，比如规模和用途、开发力度、保护情况等都进行调查、记录，归档处理，提高管理的整体性和科学性，具体可以从以下几个方面进行处理：

第一，适当的增加可利用土地的面积，加强对不同主体土地利用审批的控制，提高审批效率，优化流程，需要当地管理部门明确自身的责任，强化法律意识，整合土地资源。根据城乡规划建设方案中对土地的要求和需求科学分配土地资源，并明确土地的结构和项目建设完成后的功能区，最终在实际行动中落实方案和政策。

第二，加强对土地开发和利用的监管和控制，相关部门需要根据制度、法律法规、政策等及时检查，严格查处违法用地、不合理用地、过度开发和利用土地的行为，且在具体规划和设计土地方案时需要结合城乡规划建设方案进行。并遵循生态环境保护要求，设置红线，禁止超越红线，最终得出最佳的方案[4]。国家监督部门需要加大监督查处力度，需要在城市发展规划时对土地规划进行综合评估和分析，制定科学的开发和利用方案，构建生态型的开发制度，通过制度规范和约束土地管理的问题。

第三，提高土地供应量，提高土地用地审批效率。通过该措施可以重新分配土地，便于土地资源管理部门有效把握土地的使用情况，土地利用结构，结合国家新政策及时调整和改进城市土地建设用地政策和农用地政策。

3.3 加强人员培训

土地管理难度大、影响因素多、涉及专业多，包括多个技术和环节，需要安排专业的人员进行处理，根据实际情况和资料、历史数据等制定出最佳的管理方案，明确目标，并做好实地调研工作，确保方案可靠、可行。基于此需要加强队伍建设，加强投入，加强培训和教育，确保土地管理队伍整体素质高、业务能力强、经验丰富、责任心强、廉洁意识强，提高团队的核心凝聚力，根据各个区域的具体情况适当地扩大规模，增强办事的灵活性。通过专业培训和考核提高管理人员的专业能力、综合素质、技术水平。比如，需要加强对管理队伍的信息技术培训，道德培训、专业知识培训，确保人员掌握最新的知识、技能和新技术，可以从容处理各种矛盾问题，像人地矛盾等，最终确保土地管理工作顺利进行。另外，还需要完善考核机制、奖惩激励机制，做好奖惩工作，调动队伍的积极性和创造性。

3.4 扩大投资主体

考虑到当前城乡规划建设投资主体较为单一的问题，需要加强重视，需要拓宽投融资渠道，需要根据时代发展情况动员社会多个机构积极参与其中，需要优化城乡规划建设体系和方案，改进措施，在保证政府投资的基础上需要联合企业、社会基础单位、人民群众等都参与到规划建设中来，确保资金充足，科学利用资源，并加强资金管理，实现土地资源开发和利用的科学、有效。对于地方政府也需要积极履行自身的职责，需要根据地方实际情况，历史情况制定标准，确保各个投资主体可以统一目标，明确责任、保持信心，根据土地管理要求，将政府、企业和个人联系起来，实现投资渠道的多样化。另外，还需要从城乡一体化发展的角度来分析土地管理效果，通过土地日常管理提高土地规划水平，确保土地开发利用和城乡发展保持一致[5]。

3.5 完善城乡规划建设体系，做好土地编制工作

相关部门需要完善城乡规划建设体系，促使地方政府积极沟通、交流，时刻关注土地开发和利用情况、地方发展情况，做好探讨，统一意见，优化方案确保土地管理工作协调进行，在城乡规划建设的过程中需要加强自然、生态环境的保护，完善土地管理制度和环境保护制度、土地资源利用制度等，通过制度落实缩小城乡发展差距、统筹城乡发展。且需要做好调查和研究，科学规划土地方案，明确资源的分配情况，在开展工作的过程中需要确保各个部门及时交流，相互合作，以保护自然环境为前提，控制建设区。另外，在开展土地管理工作的过程中也需要科学规划，在编制规划方案和报告前需要做好相关准备和实地调查工作，确保报告内容的真实性和完整性，确保城市规划符合时代发展要求，和市场经济发展方向保持一致。实时更新信息，不断调整，避免产生土地资源破坏和浪费的情况。

3.6 创建信息平台，做好协同管理工作

城乡规划建设需要以土地需求和土地效益为前期和依据，以此规划建设，对此城乡规划和土地管理部门需要加强合作，根据相关要求及时沟通，通力配合，为了促使双方实时交流、互动探讨，实现信息共享需要创建信息平台，完善信息机制。促使双方可以在任何时间、任何地点都可以通过信息平台获取信息、共享简报、共同编制报告，实时交流，明确工作开展情况、把握工作的重难点和进度。根据具体情况及时调整工作思路，促使城乡规划建设和土地管理相互融合。另外，规划部门和管理部门还需要加强业务合作，科学规划和配置土地资源，及时解决规划难度大、落实难度大、效果不佳的核心问题，根据该问题定期召开专题会议、共同探讨制定解决对策。最终在双方合作下形成相互协同、联合推进、多方进行的土地协同规划管理体系[6]。

3.7 完善机制，提高土地利用效能

想要更好地在城乡规划建设中做好土地管理工作，就需要规划建设部门和土地管理部门共同建立日常工作协调机制、数据信息共享机制、资源保护机制、问题解决机制、决策设计机制，通过机制的约束和引导，加强行动指导。且各方主体还需要定期召开会议、根据不同阶段的规划特点把握规律。土地资源的有限的，回收利用和治理难度大，成本高，需要长时间进行，无法满足土地利用实际需求，对此人们需要在保护土地资源的基础上实现土地资源价值的无限增值，通过土地增值推动城市的发展。并通过精细化、集约化的土地管理，提高管理效率，通过科学规划提高土地利用效果。在进行城乡规划建设时需要处理好当下利益和长期发展利益、局部利益和整体利益之间的关系，科学规划、科学配置、科学利用、科学管理，最终发挥土地资源的作用，提高土地利用效能，推动城市经济的发展。

3.8 科学利用城乡现有的自然景观，最大限度的保护和利用

在编制规划时需要对城乡现有的植被、地势地貌、水系等自然景观资源进行调查和研究，把握基本情况，根据具体的等级和要点做好保护工作，对于可以彰显城乡特色、自然状态较好、不可再生的景观资源需要重点保护。在开发和利用的过程中需要引入先进的城乡规划建设理念和理论，加强和城乡规划建设单位、土地管理部门、园林规划、林业水利、环保气象等部门专业的建议和想法。并积极倾听当地人民的看法和建议，根据实际情况制定更加人性化、科学合理、符合实际、易操作的规划报告[7]。

结语：

城乡规划建设和土地管理之间有着紧密的关系，需要人们综合分析两者的作用关系，并对两者的影响因素进行评估、分析，提出解决方案，在具体规划建设前需要明确土地的类型和功能，在此城乡规划建设方案的基础上科学规划土地，并制定土地管理制度，完善体系，加大管理力度，确保土地利用符合土地保护指标，合理规划土地，保护土地资源，最终推动城乡的一体化发展，提高土地管理水平。