“居大不易”：古代官民租房史

倪玉平

【关键词】租房 古代 租房双轨制 福利租房 【中图分类号】K23 【文献标识码】A

房子是普通百姓日常生活中的头等大事，不论是古人还是现代人，大多都会面临住房的问题。“诗圣”杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中有“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”的呐喊，代表了千千万万穷寒子弟的心声。那么在中国古代，租房究竟是一种什么样的情形呢？

租房大不易

生活离不开衣食住行，其中住是最大的一笔开支。租房现象自古就有，当时人们称租屋居住为“赁屋”或“僦居”。秦汉时期，出现了私人旅馆“郡邸”，以及专供外国人租住的“蛮夷邸”。南北朝时期，还出现了出租门面的“邸店”。南北朝时期，富人开办集货栈、商店、租房为一体的邸店，大获其利。《梁书·徐勉传》记载：“所以显贵以来，将三十载，门人故旧，亟荐便宜，或使创辟田园，或劝兴立邸店。”说明邸店的利润很高这件事，已广为人知。这一时期，佛教也获得极大发展，许多寺庙都从事对外出租房屋的活动。

隋唐时期，经济发达，房价高昂，很多人只能租房以求栖息之地。尤袤《全唐诗话》卷二记载，白居易年少时以诗文拜见顾况，顾况取笑他的名字，说“长安米贵，居大不易”，“居大不易”成为普通人在大都市生存不容易的代名词。后来白居易高中进士，当上校书郎，月薪一万六千钱。即便如此，白居易也无钱购置房产，只能在近郊租房18年，每天骑马上下班。直到50多岁时，他才有钱在远郊渭南买了房。由于新房离上班地点太远，白居易仍然在城内租房居住，节假日才回自己家小住。他作诗《卜居》：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。”白居易羡慕蜗牛和老鼠都能有自己的房子，可见真的是居长安大不易。

宋代重文轻武，官员收入有所提高，但买房仍然困难。尤其是首都开封，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”。不要说普通百姓买不起，就是绝大多数高官也望而却步，“京师职事官，旧皆无公廨，虽宰相执政亦僦舍而居”，租房成为很多人的首选。《事实类苑》卷十一记载，宰相寇准为官四十年，“无田园邸舍，入觐则寄僧舍或僦居”。寇准后来被贬衡州司马，衡州府故意不给他安排住宿，“百姓闻之，竞荷瓦木，不督而会，公宇立成”，临时给他建新房，才解了寇准的燃眉之急。经历过类似遭遇的还有苏家父子，苏洵在京城当官十多年，到死都买不起房，就连苏东坡的儿子结婚都需要借朋友的房子才完婚。苏辙被政敌章惇贬到雷州，“不许居官舍，遂僦民屋”，章惇严惩给苏辙提供房屋的民众。不料世事轮回，章惇同樣被贬雷州，也想租住民屋，结果主人说：“前苏公来，章丞相几破我家，今不可也。”（《宾退录》卷八）

租房不易，主要的原因是价格高。在宋代，房东被称为“掠房钱人”，他们组成“庄宅行”，以管理和推销出租事宜。外戚韦渊在各大城镇均有房产，租金“房缗钱日二十千”，一年所得超过700万钱，可见房屋租赁的收益相当可观。宰相晏殊家中富裕，盖了很多房子用于出租。同为名相的欧阳修则恰恰相反，连租房子也承担不起地段好的房屋，因此写诗发牢骚：“邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”中下级官员的待遇比欧阳修更低，先后在刑部、吏部等部司供职的江休复曾抱怨说：“望月初请料钱（月薪），觉日月长；到月终供房钱，觉日月短”（《江邻幾杂志》），月初发工资时，觉得世界都是光明的，一切都很美好；等到月底要交房租了，马上又觉得生活不易，身心俱疲。这种感觉相信对于很多现代人来说并不陌生。

明清时期，官员租房仍然非常普遍。京城的官员大多在宣武门附近租房，因为这里离早朝的正阳门比较近。据《曾国藩日记》，曾国藩入京为官十二年，全靠租房度日。道光二十年（1840年），他看上骡马市大街北棉花六条胡同一处住宅，十二月十七日搬入，每月房租八千文，全年需银66.95两，占薪俸之半。道光二十一年八月，因绳匠胡同一处住宅“屋甚好，共十八间，每月房租京钱二十千文”，他马上搬了新家，房租已超过他的工资收入。此后，曾国藩还多次搬家，房租也是一路飙升。如果没有官俸之外的“灰色收入”，他是绝无可能维持这种租住条件的。

曾任曾国藩幕僚的赵烈文，甚至经历过租不到房的窘境。同治四年（1865年），赵烈文萌生告老还乡之意。七月，他乘船至常熟，拜托诸多朋友，密集看房多日，结果毫无头绪。他感慨到：“前后所相宅，俱不肯赁，典买或欲千金。欲买地卜筑之，非仓卒能办，且亦办弗及。”（《能静居日记》同治四年七月二十八日）最后只能倖倖离开。

租房要有手续

明清时期，租房市场持续活跃。因为租房牵涉价值很高的固定资产交易，需要有一定的手续，尤其是要签订契约，避免日后可能会发生的纠纷。租房合同有着基本固定的格式。洪焕棒编著的《明清苏州农村经济资料》一书中，有不少关于苏州屈氏慎余堂的契约文书，可以看到围绕租房发生的各种案例。乾隆十六年（1751年）五月，翁凤揆承租慎余堂的七间房屋，特订立租房合同。契后附时间、合同双方及见证人姓名。合同里面除规定房屋数量、租金多少、租金支付时间外，同时双方还约定房屋的维修费用由房东承担，经费从租金里扣除。需要特别说明的是，明清时期中国货币制度比较混乱，银钱并用，同时银子的成色、重量，各地不一。为避免交付租金时的货币纠纷，故而合同里特意写上银子的成色和兑换地点。

有租房就会有退租，正常情况下，退租也需要签订契约。乾隆年间，汪舜臣租住慎余堂朝南楼房门面及平屋一间，等到了他儿子汪九观时，“因今无力承住，情愿退还。是（自）退之后，任从管业另召。恐后无凭，立此退契为证。计开：屋内所有自置楼板栏栅一带窗二扇，因欠房钱不清，一并退抵”。由于没能按时交付房租，汪九观只能退还房子，并把自己所购买的物件留给房主作抵租金。

租房一旦发生纠纷，往往会有相应的处理办法，或协调调解，或告官判决。顾奉兰租住慎余堂三间半房屋，约定每年给房租米四石，因歉收无力支付，乾隆十五、十七两年房租米“颗粒无还”。乾隆十八年，慎余堂状告官府，县衙派差役监督处理，顾奉兰立时画押承诺，“约至本月内情愿出屋交还，任从业主另行召佃，决不阻挠”。正是由于租房契约的存在，才使此次纠纷顺利解决。

明清江南地区保留着很多与房子相关的史料，其中城镇资料多于农村资料，房屋买卖资料多于房租资料。黄敬斌教授研究过江南地区的租金价格，指出18世纪初、中期，江苏农村的住宅市场，售价大约在3两至5两，但年租金则高达0.5两，大约6至10年即可还本，认为“就房屋租金而言，尽管其绝对值可以说很小，但若与房产价值本身比较而言，租金率却相当高”，“这与中国传统金融市场上突出的高利息率特征，在某种程度上存在着相似之处。”①房屋租金因面积、质量、地段的差异而有很大的变化。大致而言，租金持续上涨是普遍趋势，从中我们也不难理解，为何房租是很多人难以承受的巨大负担。

租房双轨制

为解决市民尤其是官员和特殊人群的住房困难，历朝历代都兴建过很多公益性质的房屋供官员或百姓租住，成为平抑租金市场的重要手段，可谓“租房双轨制”。

宋朝自京都到各地州府设“楼店务”，后改名“店宅务”，是主管国有房产和邸店的行政部门，负责公租房的建设、租赁、管理和维修事宜。真宗天禧年间（1017-1021年），店宅务在汴梁左右厢兴建23300间公租房；仁宗天圣年间（1023-1032年），公租房增加到26000间；宋神宗在位期间，增建公租平房14626间。杨砺官居枢密副使，就是借住在樓店务的房子里面，去世后宋真宗登门悼念，结果“僦舍委巷中，乘舆不能进”（《宋史》卷二八七）。叶梦得在《石林诗话》中记载：“京师职事官，旧皆无公廨，虽宰相执政亦僦舍而居。每遇出省，或有中批外奏急速文字，则省吏遍持于私第呈押。”说明宰相也无私宅，退朝后遇有紧急公文，吏员就需要拿着文件跑到各位大人家里一一签字画押，这很容易会造成消息泄漏。元丰年间（1078-1085年），“始建东西府于右掖门之前，每府相对四位，俗谓之八位”，作为宰相的专宅，算是解决了少数高官的住宅难题。

官府出租的房屋，大致会配备基本的生活设施。《萍洲可谈》记述，王安石从江宁府任上自请退休，夫人吴氏把官舍里的藤床带回家。未几，“郡吏来索，左右莫敢言”，王安石知道夫人“好洁成癖”，自己则因邋遢与她“每不相合”，于是“跣足登床，偃卧良久。吴（夫人）望见，即命送还”。离任时不得带走屋内设施，应该也是基本规则。

为调控租房市场，宋朝屡次出台减租政策。《宋大诏令集》记载，徽宗政和八年（1118年）九月，豫东受灾，朝廷下令免除京东诸县公房租户房租，直到赈灾工作结束才停止。宣和七年（1125年），宋徽宗下令汴梁的公屋私产租金一律降2/10，以缓解租户的资金压力。《三朝北盟会编》记载，宋钦宗靖康元年（1126年）十一月，朝廷听闻金兵要武装入侵，担心民间骚动，下旨免除全国公房租户一月房租。

元朝为解决朝廷官员租不起房的问题，设立“系官房舍”，专职负责给官员分房。官员提出申请，经过审批后，在规定的宅基地上自行建房，当事人每月只须交纳地基钱即可。明成祖朱棣迁都北京，为吸引人口入京，实行“廊房”制度。朝廷兴建800多间房屋，按照不同地段，租金分为三等，房租按季度支付。明朝还规定，每个京官都可依品秩高低，使用若干名皂役做杂役，如果不想享受这种待遇，则可以将皂役的工食银折算为钱，自行支配。

长期租房毕竟没有保障，所以有些官员会想办法一次性买断房屋产权。《玉堂丛语》卷二记载，南京国子监祭酒谢铎考虑到租房不易，集合所有资金，“买官廨三十余区，居学官以省僦值”，专供在本司任职的人居住。《明史》卷一六三则称，林瀚“典国学垂十年，馔银岁以百数计，悉贮之官，以次营立署舍。师儒免僦居，由（林）瀚始”，把自己任官十年的收入全部捐出，为机关人员盖房。

明清鼎革，清军入关，八旗官兵大量圈占民房，北京被划分为内城和外城。内城以皇城为中心，原有居民一律外迁，八旗分别驻扎在四角八方。清廷将内城房屋分配给八旗官兵居住，或卖或租，属国有性质。此后，清廷多次出资修建房屋，专供八旗官兵租住。康熙三十四年（1695年），因八旗无房者有七千余人，康熙帝要求在外城也建官租房。朝廷专设官房租库，按房间大小收租。此后，北京人口进一步增长，朝廷为解决住房问题，还采取过货币补贴发放、积攒租金修建新房等办法。

“租房双轨制”在一定程度上平抑了租价，使得一些人能以较低的租金住上房子，缓解了社会矛盾，有着积极的作用。然而，福利租房也容易滋生以权谋私的现象。嘉庆八年（1803年），朝廷指出：“各旗营房，原系赏给穷兵居住，理宜照例均分。今镶白旗蒙古旧营房，该管章京等并不遵例均分，竟有以一分钱粮越分住居四间者。又将未住营房之人，捏名注册，殊属非是。”（《钦定大清会典事例》卷六六九《工部·营房》）有权有势的人多住多占廉租房，穷苦小民反而只能望房兴叹。可见，如果没有完善的审查机制和配套措施，再美好的住房设计也会走样。

（作者为清华大学历史系教授、博导）

【注释】

①黄敬斌：《民生与家计：清初至民国时期江南居民的消费》，上海：复旦大学出版社，2009年，第173页。

责编/李丹妮 美编/杨玲玲