房地产土地增值税清算税务筹划及风险管控研究

郭红伟

（作者单位：北京方恒集团有限公司）

房地产企业纳税通常涉及五个阶段，分别是立项阶段、开发建设阶段、销售阶段、持有阶段及清算阶段，其中清算阶段涉及的土地增值税是房地产企业非常重要的税目之一，并在企业整个纳税成本中占据较大一部分比例[1]。

对房地产这样的资金密集型企业而言，企业对于现金流需求较大，然而过重的税负成本一定程度上会影响企业现金流运营周转，加大企业资金压力。因此，多数房地产企业为缓解资金压力，需要进行税务筹划，通过税负成本结构的调整与纳税时点的科学选择等有效措施，优化节约税负成本，进而盘活流动资金链。但房地产土地增值税清算阶段的计税过程复杂，税务筹划工作涉及较多风险点，如果不能及时识别并控制风险，不仅不能通过税务筹划节约纳税成本，而且可能引发重大风险威胁企业下一阶段经营发展。

因此，在房地产企业土地增值税清算阶段，既要选择科学合理的税务筹划方案减少土地增值税纳税总额，盘活企业流动资金链，又要特别注意土地增值税税务筹划工作中各类风险的发生，加强对税务筹划相关风险的识别、防范与控制管理，双管齐下才能提高房地产企业土地增值税清算阶段税务筹划工作成功率，有效节约税负成本，并促进房地产企业实现长远发展。

一、房地产企业土地增值税清算阶段税收筹划的意义

土地增值税是房地产企业纳税结构中占比较大的税目，通常来说，土地增值税占到纳税总成本的30%～60%。正因如此，土地增值税被房地产企业作为税收筹划的重点税目，并主要在房地产项目最后的清算阶段对整个项目周期的土地增值税进行筹划设计，以优化纳税结构，减少成本支出[2]。

但房地产项目清算阶段作为整个项目最后一个阶段，虽然只需要计算土地增值税一个税种，却需要对整个项目流程及相关缴费项目进行清算统计，不仅计税内容繁多杂乱，而且在清算阶段还需要厘清房地产项目筹备阶段、开发建设阶段、销售阶段及持有阶段涉及的税费项目，需要认真分析前几个阶段纳税实务中可能存在的问题，这样才能保障清算阶段土地增值税核算、计税与统计等工作的科学性与准确性。

综上可知，房地产项目清算阶段的土地增值税涉及整个项目周期的缴费项目与计税条目，整个清算工作难度较大，尤其是清算阶段土地增值税的核对与计税，一方面要对房地产项目前几个阶段的纳税实务进行重新梳理与分析，另一方面要在土地增值税清算工作中进行科学的筹划设计。面对清算阶段杂乱的税费条目，只有选择合理的税务筹划方案，才能够帮助房地产企业在清算阶段依据纳税条款避免缴纳不必要的税费项目，减少土地增值税纳税总额，节约企业总纳税成本，进而有效缓解企业资金链压力，提高房地产项目的资金配置及使用效率。由此可见，房地产土地增值税清算阶段的税务筹划工作有着重要意义。但清算阶段土地增值税的计税条目多且杂，计税过程复杂，一定程度上增加了税务筹划工作难度，也增加了税务筹划工作的风险发生概率。因此，对房地产企业而言，土地增值税清算阶段的税务筹划工作既要严谨仔细，又要注意涉税风险的防范管控，以此保障房地产土地增值税清算阶段的税务筹划工作能够发挥其应有的价值。

二、房地产企业土地增值税清算的税收筹划要点

（一）提前准备相关文件

土地增值税清算阶段的税务筹划是对整个房地产项目周期缴费、计税条目的再次梳理分析，因此对于这个阶段的税务筹划需要提前准备好文件资料，包括立项文件、项目合同、财税报告、开发建设、销售等阶段的纳税审核报告、纳税明细证明等各类文件，并在清算阶段将各类文件按照不同类型进行分类整理，重点对财税报告纳税明细等文件中涉及的税费条目进行核对、清算与计税统计，这是土地增值税清算阶段税务筹划工作开展的前提[3]。

（二）明确土地增值税清算条件

土地增值税清算阶段的税务筹划工作需要明确清算条件：一是房地产项目只有完全竣工并全部出售，整体转让未竣工的，直接完成土地转让的，才能进行土地增值税的清算。二是根据清算要求，房地产项目销售面积只有达到总建筑面积的85%以上，才能申请进行土地增值税清算；而项目销售面积不足85%的部分，只有全部自用或出租，才能申请进行土地增值税清算。三是房地产项目土地增值税的清算阶段，不能将未转让的房产纳入清算与计税项目。

（三）准确计算房地产项目财税明细

房地产项目土地增值税清算阶段需要对整个项目周期涉及的缴费及收入项目进行梳理、统计与分析，并基于以下三点要求详细准确计算房地产项目财税明细：一是项目收入的确定需要有票据合同作为凭证，只有完整的资料文件才能作为财税收入确认依据；二是收入确认与计税过程中，如果发现销售合同中的房本面积与实际测量面积不符，并出现房款补退情况，在土地增值税清算阶段也需要根据真实房款收入进行计税调整；三是涉及转让房产、抵押房产的收入确认，不能以贷款金额作为计税依据，而是需要根据市场行情重新评估房产价值。

（四）确定土地增值税可扣除金额

按照我国税法相关规定，房地产企业土地增值税清算阶段并不是将所有缴费事项全部纳入可扣除金额，而是要对其金额进行有效确定。通常情况下，土地增值税扣除金额主要包含土地出让金、土地拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费用、房地产开发费用以及与之有关的税费等，要想可扣除，就要保证这些费用的真实性、合法性、合规性，这是土地增值税清算阶段税务筹划工作中应关注的要点。

三、房地产土地增值税清算阶段税务筹划的常见风险类型

科学的税务筹划能够帮助房地产企业节约成本，减少税负支出，增加流动现金。但房地产项目土地增值税清算阶段的计税条目毕竟过于繁杂，计税过程也相对烦琐，存在较多风险。对于房地产土地增值税清算阶段的税务筹划工作而言，及时识别风险、做好风险防范是提高税务筹划工作成功率的关键[4]。结合房地产项目土地增值税清算阶段税务筹划要点，这一过程常见风险类型涉及以下三类：

（一）销售定价诱发的风险

土地增值税是受到政策影响较大的一个税种，国家对于房地产市场的宏观调控政策经常变动，直接导致土地增值税税率变化，并导致房地产销售定价与土地增值税纳税总额之间产生直接关系。比如，当房价增长过快时，国家为了调控房价，对房地产市场出台了新房指导价，但有些房地产企业认为政府指导价相对低于市场行情，在实际定价与销售时并不执行政府指导定价，在报税方面却按照政府指导价计税、报税，这就给土地增值税清算统计带来了一定的隐患风险。

（二）扣除项目诱发的风险

部分房地产企业在土地增值税清算阶段的税务筹划工作中，会选择增加可扣除项目以达到节约纳税成本的目的。但增加可扣除项目就要在实际纳税成本基础上夸大成本支出，虚假增设一些房地产项目不涉及的缴费项目，这属于税务造假行为。然而，部分房地产企业在税务筹划工作中，为了能够最大限度节约税负成本，还是会选择瞒报总税负成本，以此增加可扣除项目来减少纳税[5]。但这种税务筹划方案毕竟属于违规操作，已经超出了房地产土地增值税清算成本明确界定的计税范围，造假行为一旦被税务机关查证，就可以被认定为恶意偷税漏税。

（三）扣除利息费诱发的风险

房地产土地增值税清算阶段的计税除了常规的税费项目外，也会对房地产项目产生的利息费用进行计税统计。但由于房地产项目投资金额较大，且基本所有房地产项目的建设开发都需要向银行大量举债，项目融资建设过程中产生的利息费用也是一笔较大的金额。根据税收政策条款，如果房地产企业是按照正规途径、正规流程取得的银行贷款，只要提供证明文件，房地产企业所有支出的利息费用就可以据实扣除。但现实中，部分房地产企业并无法出示银行等金融机构开设的证明文件，然而在税务筹划工作中却又想享受利息费用全部扣除的政策，只能铤而走险，制造虚假文件，这种行为就给房地产企业税务筹划埋下了重大风险。

四、房地产土地增值税清算阶段税务筹划风险的管控措施

房地产土地增值税清算阶段的税务筹划工作虽然意义重大，但税务筹划毕竟有着界定范围、筹划要点，房地产企业不能为了最大限度地节约土地增值税纳税成本而违规操作，否则会触发多种风险。土地增值税清算筹划过程中，诱发风险的因素多种多样，既有政策原因，也有企业原因。为帮助房地产企业正确规避涉税风险，本文将通过以下几点详细分析土地增值税清算税务筹划风险管控的具体措施。

（一）合理定价，准确界定清算范围

为了减少总纳税成本，利用政策漏洞去虚报销售定价以解决税负支出成为部分企业常用的税务筹划方案。但房地产销售定价不遵循市场规律、不符合政策要求，与税务机关认定标准也不相一致，必然会引发风险问题。因此，对房地产企业而言，一定要及时了解并掌握最新税务政策，在税务筹划工作开展前认真准备相关文件，反复确认土地增值税清算条件、清算范围，在合理、合法、合规的基础上按照市场真实定价进行计税、报税，不能为了避免高税额支出就选择虚报、瞒报成交价格。房地产企业应该在合理计税、报税的基础上，通过税务筹划去争取享受到税收政策优惠条款，如细分清算单位、科学选择清算时点来减少土地增值税支出，而不是通过增加涉税风险降低成本，顾此失彼，反而不利于房地产企业长远发展。

（二）规范会计核算，确保扣除项目的准确性

房地产企业税务筹划工作中通过虚拟增设可扣除项目来享受税收优化，减少税负成本，虽然确实实现了税务筹划目标，却大大增加了企业涉税风险。究其原因，房地产企业税务筹划中此类风险的发生源于财税条目会计核算过程不严谨、不规范。房地产土地增值税清算阶段涉及的税费条目繁多杂乱，针对不同税费项目，可扣除标准、收入确认条件本就存在差异，如果房地产企业会计核算、处理环节缺乏规范性，清算阶段的可扣除项目就会存在分歧，难以准确界定，这就为税务筹划虚拟增设可扣除项目创造了条件，也增加了税务筹划工作中涉税风险的发生率。

针对此类风险问题，房地产企业必须引起重视，偷税漏税涉及企业征信问题，不能为了节约小额成本而失去企业征信。为了彻底规避可扣除项目引发的税务筹划风险，企业应严格规范会计核算章程，在会计核算环节就对可扣除项目的收入确认条件、清算范围变化进行反复确认，严格按照土地增值税清算条件、要求对可扣除项目进行分类，提高会计核算、处理的规范性与准确性，以此规避涉税风险，并要求房地产企业土地增值税清算阶段具体对清算单位、清算时点、适用税率等合规内容进行税务筹划，不投机取巧，不违规操作，发挥税务筹划工作应有的作用价值。

（三）选择适合的利息扣除方法，规避利息扣除风险

房地产企业土地增值税清算阶段的税务筹划工作应注意规模利息费用扣除风险，不选择制造虚假文件争取利息费用扣除的税收优惠，而应在税务筹划中选择合适的利息扣除方法。

税法及税收政策规定，计入房地产项目开发阶段的利息扣除方式有两种：一是按照5%进行利息扣除；二是按照实际支出的利息据实扣除。二者可任选其一。当然，多数房地产企业都希望能够按照实际支出的利息据实扣除，但该标准的认定条件较为严苛，需要提供银行等正规金融机构的证明文件。但即便企业不满足据实扣除的条件，只能选择5%标准进行利息扣除，企业也不应违规操作。

五、结语

土地增值税作为房地产企业重要税目，一方面税负占比较大，另一方面土地增值税清算阶段多且杂的税费条目也让该过程具有较大的税务筹划空间。但税务筹划工作应该合规合法，不能为了节约税负成本选择触发涉税风险。因此，房地产企业土地增值税清算阶段的税务筹划工作一定要加强风险识别、防范与管控，选择科学合规的税务筹划方案，这样才能促进房地产企业长远、健康发展。