物业服务企业精益成本管控的方法与实践

张开元 浙江正方本家物业服务有限公司

物业服务企业要想在市场竞争中获取有利的安全地位，必须要降低经营成本，提高经济效益。考虑到物业服务企业的成本具有牵涉点多，涉及面广，以及监控线长的特点，企业有必要实施精益成本管控。同时，考虑到企业自身所拥有的财务团队的专业素养可能不够，再加上没有盈余的资金打造一支专业团队，企业可以与会计师事务所有限公司建立合作关系，在其帮助之下共同对成本实施精益化的管控，以期能有效控制住成本，提高企业的经济收益。

一、管控现状刍议

在部分物业服务企业的成本管控过程中，对前期成本管控力度的不足，没有从源头上落实成本管理，从而可能在房屋建筑的设计和施工过程中由于设计方案不当，施工技术欠缺等问题，导致后期的物业服务成本过高，增加了不必要的成本。其次，有的企业对内部控制管理制度的应用不够重视，导致在物业服务的全过程中，总是会出现违规行为或不当行为，却得不到及时的监督与管理，进而加剧了成本。最后，有的企业所招收的财务人员在专业素养上有所不足，或由于资金原因不足以组建一支专业的财务团队，同时也没有去寻求会计师事务所有限公司的帮助，导致在管控成本的方式方法上不够科学合理，难以有效降低总成本。

二、重要价值分析

（一）有利于提高物业服务企业的经济效益

通过落实精益成本管控，物业服务企业的经济效益将取得明显的提升。首先，在精益成本管控理念下，物业服务企业将在人力资源、公共设施装备的建设与维护以及其他各种成本上作出努力，削减各项成本，最终使得企业的总成本降低，获取的经济收益上升。其次，物业服务企业节省了大量的成本，可以将这部分资金用于具有更高回报率的投资，触发滚雪球效应，使收益不断增多，继而持续提升企业的经济效益。此外，企业还可以继续扩大优势，与其他有关企业合作，构筑互利共赢的格局，以推动经济效益的进一步提升。

（二）有利于提高物业服务企业的服务质量

物业服务企业如果能通过精益成本管控有效降低经营成本，可以很好地增强企业的竞争力，优化资金结构，节省出可观的资金，并可将之用于对物业服务、人力资源以及公共设施装备的再投入上，为业主提供更加优质的物业服务，比如为其安排服务能力更强、职业道德素养更高的工作人员，为其提供质量更高、功能更加健全的公共设施装备，如电梯、公用照明系统的灯具以及草坪的自动喷水装置等等，使业主能享受更加优质的物业服务，提高物业服务企业的声誉，促进其与业主之间的和谐相处，推动企业的可持续发展。

三、实践方法探究

上文已经表明对于物业服务企业而言，落实对成本的精益化管控的重要价值，物业服务企业在经营过程中应当落实对成本的精益化管控要求，采取科学合理的方法实施精益成本管控。为了保证精益成本管控的成果，物业服务企业可以寻求会计师事务所有限公司的帮助，向其提供必要的财务信息和业务项目信息，人力资源以及在经营过程中所产生的各项成本的特征与历史数据等。会计师事务所有限公司则要运用专业的知识和手段来帮助物业服务企业实施精益成本管控，降低物业服务企业的总体成本及其财务风险，实现互利共赢。下文将就此探讨具体的精益成本管控方法。

（一）在前期介入阶段实施精益成本管控

根据精益成本管控的理念，企业在控制成本的时候应当从产品的设计和生产环节就开始着手对所涉成本进行调查分析，这样往往能实现对成本的最大程度的控制，避免很多不必要的成本。基于此，物业服务企业应当在规划以及建设施工的阶段就进行精益成本管控，会计师事务所有限公司则应当从会计统计和财务管理的角度，协助物业服务企业在前期做好各种介入工作，在物业服务与管理的业务项目的成本出现之前，就对与之相关的成本进行控制，在起点之处实施有效的手段，从最基础的工作做起，进而在最大程度上降低后续的人力成本、管理成本以及设备成本等，实现对成本的有效控制。

具体而言，物业服务企业可以多了解具体工程项目，尤其是其中的一些关键环节，积极参与进去，提供自己的意见。与此同时，协助施工建设工作，提供一些必备的数据资料，以便让建设工作更加精细，节约成本。

（二）对公共设施装备实施精益成本管控

公共设施装备的运行与维护成本在物业服务企业的总成本中是重要的组成部分，往往会消耗较多的资金。为了实现对经营成本的有效控制，物业服务企业应当在会计师事务所有限公司的建议和指导下，对公共设施装备的运行与维护成本进行精益化管控。

首先，物业服务企业要对业主的用电情况进行细致的计量，为小区的大型用电设备安装专用电表，尤其是电梯和变频给水装置。同时，要以楼栋或单元为基本单位，安置电表，计量公共照明的用电情况，并给企业的自用房也安置电表，从而对用电成本实现精准的掌握，以合理调节用电的成本，将能源类成本的总额控制在相对合理的范围之内。

其次，物业服务企业要细化对公共设施装备的管理，通过对比不同单机设备的用电量来分析判断出耗电量过大的单机设备，然后采取合理的措施来专门降低该设备的用电成本，比如发现电梯在深夜无人使用的情况下仍旧耗费不容小觑的电量，那么就可以给电梯安装时空器来降低其在夜间的耗电量，以降低一定量的成本，或者对某些设备进行降耗改造，比如将照明系统的电灯换成LED 灯具，以有效降低成本。

再次，物业服务企业要加强对所负责的小区的公共设施装备的日常管理和巡检，防止破坏公共设施装备的行为的发生，确保公共设施装备的正常使用。

最后，物业服务企业可以施行临界点运行模式，平衡业主对公共设施装备的使用需求与公共设施装备所需能源的实际供应，从而有效降低企业的总成本。

（三）对物业服务人力实施精益成本管控

一般而言，人力成本在物业服务企业的总成本中所占的比例高达35%-55%。在精益成本管控的理念下，物业服务企业要对人力成本进行精细化的管控，将不合理的成本削减掉，提高人力资源的利用效率。为此，物业服务企业可以在会计师事务所有限公司的帮助下，对职员的服务能力进行柔性规划，摒弃掉刻板的用人原则，灵活调节对人员的使用方案以及所交付的报酬，从而达到对人力成本的精益管控，有效降低企业在物业服务全过程中的成本。

具体而言，物业服务企业首先要组建一专多能的人才队伍，确保其能够从事多项物业服务工作，减少职员的数量，降低一部分人力成本。其次，物业服务企业要根据具体的物业服务需求来安排相应的服务工作，避免对人力资源的滥用，要使物业服务工作对接上业主的需求，从而实现最大的效益，提高人力资源的利用效率，降低成本。此外，物业服务企业还可以结合定岗定员与轮岗值班，优化排班的方式，使人力资源能够得到合理的调度与分配，有效降低成本。

（四）建立健全各阶段的精益成本监管链

物业服务企业在施行精益成本管控的过程中，考虑到成本的涉及面广，分散点多，成本线长等问题，以及在以精益化的标准管控成本的过程中，由于人员问题所可能出现的各种不利情况等，物业服务企业需要建立健全各阶段的精益成本监管链，加强在各个阶段、各个环节中对管控成本所涉行为的监督，继而为精益成本管控工作的有效实施提供基础保障。具体而言，物业服务企业首先需要建立健全预算与费用报审制度，要求各个部门在执行工作的过程中把预计的成本上报给财务人员，由财务人员根据具体的财务预算方案审批合适的资金，之后再把实际发生的成本记载下来，并再次上报给财务人员，动态化地调整资金配置方案。

其次，物业服务企业要完善内部控制体系，发动全体职员对工作过程中的各项成本进行监督，从公用设备设施的采购和维护，小区绿化和清洁等服务，再到人力成本等等，凡是参与到相关环节的职员都有权利而且有责任去对发生的成本进行监督，一经发现不必要的行为，招致资金的浪费，增加了成本，就要及时对所涉人员进行批评教育，并上报给管理层，统一纠正这种行为，从而由点及面地控制成本，推动精益成本管控的落实。最后，物业服务企业还要建立健全招标采购制度，严格规范企业在采购环节的各种行为，在确保质量符合使用要求的前提下尽可能地压缩采购成本，在与供应商合作之前先确保其信誉和实力，秉持公开公正和互惠互利的原则，最终达到精益成本管控的效果，将成本控制在较低的水平。

（五）提高企业自身的综合财务管理能力

为了提高物业服务企业的经济收益，有效降低其在经营过程中的总体成本，确保其在市场竞争中的安全地位，除了向会计师事务所有限公司寻求帮助，合作推进对成本的精益化管控之外，物业服务企业自身也要在财务管理方面付出努力，提高自身的综合财务管理能力，提高财务人员的专业素养。一方面，减轻会计师事务所有限公司的压力，降低精益成本管控的难度；另一方面，可以优化企业自身在财务管理上的方式方法，从而在最大程度上限制成本，提高物业服务企业的经济收益。由于物业的账目可复制性强，以项目为单位的核算繁琐且零碎，财务共享中心建设是一个工作要点。基于此，物业服务企业要围绕自身的财务管理现状和财务人员的素养去制定优化措施，全面提高财务管理的水平。

首先，物业服务企业要加强引进专业的财会人才，在财务人才队伍的建设上投入更多的资金，打造专业的财务管理团队，拔高财务人员团队的整体专业水平。由于历史方面的原因影响，物业在信息化基础发展中相对比较薄弱，一些数据的信息比较杂乱。为此，必须要不断优化和完善当前企业基础的数据信息，促使其数据的标准化，以此满足当下工作的实际需要，其中包括客户的数据信息整理、人员、库存商品等。在共享运营中，必须要重视人才的引进，优化晋升机制，通过多种方式给予职工晋升的机会，此外，要重视基础财务运营人员的招聘以及人才的储备。同时，企业还要在财务人员入职后加强对其的培训，组织其学习专业的成本控制方法以及会计理论知识等，定期设置针对培训的考核，检验其在培训中的学习成果，不断提高培训方案的合理性和有效性。其次，物业服务企业要针对财务人员建立激励机制和奖惩机制，以推动财务人员学习进步，在工作中投入更大的精力，做好对成本的精益化管控操作。最后，物业服务企业还要促进财务人员与其他部门之间的交流，使其熟悉企业所提供的物业服务项目中各环节的成本细则，从而更精细地管控成本，有效提高企业的经济收益。

四、结语

综上所述，随着房地产业和物业管理行业的发展，物业服务企业也取得了较为迅速的发展，不少物业服务企业在经营过程中都对成本的精益化管控产生了实际的需求，需要全面实施精益成本管控来降低成本，提高企业的经济效益。为此，物业服务企业可以寻求会计师事务所有限公司的帮助，以合作的方式来落实精益成本管控，在前期介入阶段实施精益成本管控，对公共设施装备实施精益成本管控，对物业服务人力实施精益成本管控，建立健全各阶段的精益成本监管链，同时物业服务企业也要提高自身的综合财务管理能力，继而取得更稳定的发展。