新形势下房地产企业内控建设与风险防范

□ 郑州 柳润泽

房地产企业内控建设与风险防范是保障房地产企业稳定发展的关键所在，通过现代信息技术的应用推动房地产内控建设的开展，能够帮助企业对各部门的业务活动进行严格管控，提升房地产企业的经济效益。在世界经济形势及国民经济形势变动的影响下，房地产企业面临越来越大的发展压力，房地产企业需要转变传统的发展思路，追求企业发展的质量和效益，通过内控建设提升企业资源利用效率，避免出现发展资源浪费的情况，同时适应经济增速放缓新常态。在宏观调控力度不断增加的背景下，各大银行和金融机构对房地产企业的资金支持力度越来越低。因此，为了保障房地产企业的正常发展，避免出现资金压力过大的问题，必须做好内部控制建设，同时强化风险识别、风险防范机制的建设，提升房地产企业内部管理控制水平。

一、内部控制概述

1.内部控制定义。内部控制指的是由企业的董事会、监事会、经理层及相关责任人员开展的实现控制目标的过程，内部控制工作开展的前提是具备明确的内部控制目标，能够提升房地产企业的运营效率并推动房地产企业的持续稳定发展。优秀的内控机制可以推动企业各项业务活动及管理工作的开展，助推企业战略的实现，作为现代企业，房地产企业有必要推动内控机制的建设，并通过合适的内部控制方式促进企业管理活动的有序开展。

2.内部控制目的。①实现企业合法经营。在房地产这类大型企业之中，如果缺乏内部控制体系，就可能出现违规违法经营而不自知的情况，最后导致企业面临罚款，甚至导致企业的信誉和形象受到影响。因此，通过内部控制可以对房地产的施工建设、业务经营等活动起到有效的约束作用。

②确保资产安全。房地产企业的生产经营涉及大量的资金以及人力、物力，企业必需通过内部控制建设实现对资源的有序控制及优化配置。同时，在内部控制体系发达的房地产企业内部，关键业务活动的开展需要经过严格审批，这样就可以有效避免出现资源浪费的情况。例如，在关键项目投资期间，企业需要对投资对象、投资类型、投资风险及投资数额等内容进行严格审批核验，从而确保投资的收益并适度规避投资风险。

③保障财务报告的有效性。房地产企业在进行决策管理的过程中需要以财务报告为依据，财务报告反映了房地产企业的实际经营情况，同时能为企业高层的战略决策提供相应的信息。通过内部控制工作可以确保全面收集企业财务信息，并借助现代信息技术和数据处理工具对此类信息进行分析处理，从而提升房地产企业财务报告的准确性、有效性，为企业的决策和管理活动提供关键支撑。

④提升经营效益。企业各项经营活动的关键在于获得经营效益，这就意味着企业必需借助多元化的经营方式推动企业资源的利用和开发，而在经营的过程中势必会出现资源损耗，内部控制建设的关键作用之一就在于降低这种损耗，从而使企业投入获得尽可能高的产出。

⑤助推企业战略落实。企业将总体战略细化为部门战略，而后细化至小组或者个人目标，通过每一层次工作人员的共同努力，实现个人的工作目标，而后使整个部门能够实现工作目标，最终则推动企业战略的实现。在这一过程中通过内部控制可以确保各项具体工作能够有效落实到位，督促个人、小组以及部门实现其工作目标。同时，借助内部控制机制也可以结合科学、高效的管理理论和管理流程为企业制定全面的、行之有效的管理方案。

二、内部控制建设要素与风险因素分析

1.房地产企业内控建设要素分析。①内部环境控制。内部环境能够在企业开展内部控制工作的过程中对内部控制的效果产生直接影响，内部环境具体包括企业的文化环境、组织架构、资源等，企业文化能够直接影响到企业员工的价值观念和行为方式，而企业组织架构则能明确企业内部不同部门、不同人员的义务和责任，实现权责一致，企业资源则为内部控制建设的开展提供了充足的资源支撑。

②风险评估与控制。房地产企业在生产经营过程中会面临各式各样的风险因素，例如，房地产项目的施工建设容易受到多方面因素影响而导致出现工程延期，或者出现工程质量不达标的情况，这便是房地产企业发展过程中所会出现的风险因素。因此，通过房地产企业的内部控制工作，可以有效发现风险并进行风险识别，进而进行风险评估与分析，给出应对和规避风险的相关策略，帮助企业控制或者规避掉关键风险，确保房地产企业日常业务的有序开展。

③控制活动。在房地产企业的日常经营期间，需要通过制度建设来保障各项措施、各项活动的落实与开展。房地产企业的生产环节主要是建筑项目施工建设，而通过相关的内部控制机制，可以确保各项施工活动有序开展，既能够提升施工效率，保障施工进度，同时也能够对施工质量进行监督管理，确保建筑项目的最终质量。在房地产企业经营销售期间，通过内部控制工作可以确保经营活动的服务质量，使其内部的工作人员精心服务好每一位客户，提升企业的服务水平和品牌形象。

④信息沟通。越是大型企业，其生产经营活动越需要全面的信息，通过信息与沟通的控制，可以帮助房地产企业及时获取到与企业相关的各类信息，包括外部的市场信息、政策信息以及企业内部的组织结构调整、战略调整等，同时对这些信息进行加工利用，进而为企业的发展提供可行性建议。同时，通过信息沟通控制也可以促进企业内部各部门之间的信息共享，避免部分部门处于信息孤岛状态。由此可见，信息沟通控制也是房地产企业内部控制的重要要素。

⑤内部监督。内部监督指的是针对内控建设成果以及内部控制工作效果进行监督，并及时发现内部控制工作或者制度建设存在的不足之处，进而采取相应的措施加以改进，以推进内控建设的优化开展。同时，内部监督也可以对内控建设成果进行评估，并通过反馈机制使企业高层领导了解情况，在最大程度上发挥内部监督的效果。

2.房地产企业风险因素分析。①外部风险。外部风险主要包括土地政策风险、金融政策风险、行政手段风险以及市场经济风险。房地产项目开发需要具备土地资源与资金资源，两种核心资源缺一不可，而随着国家对房地产行业的严加管控，房地产企业获得土地审批的流程越来越严格，同时，房地产企业从各大金融机构获取资金的难度也越来越高。房地产行业是我国重要的支柱性行业，不但关系到社会公众的住房保障，更关系到钢铁、水泥、市政等一系列相关行业，而为了避免房地产行业无序扩张，国家出台越来越多的政策限制房地产行业发展，并推动房地产行业发展的规范化。此外，受到疫情的影响，国民消费信心明显下降，人们消费行为趋于保守，这也使房地产企业的销售愈发困难。

②内部风险。内部风险主要指的是房地产企业内部环境建设不足所引发的风险，以及内部信息沟通不足、监督失效带来的风险。在过去数十年的时间内，房地产行业获得了迅速的发展，大量的房地产企业不断涌现，而且房地产企业的规模也在不断扩大，许多房地产行业处于野蛮生长的状态，内控机制不完善，内控建设存在明显的形式主义倾向，企业存在较为明显的内部控制漏洞。在现阶段房地产行业下行的压力下，如果缺乏强有力的内部控制工作，将不可避免地影响企业未来的发展，甚至威胁房地产企业的正常生存。房地产企业涉及资金规模大且周转率低，这就更需要房地产企业做好内部信息沟通及内部监督，但是现阶段的一些房地产企业内部缺乏风险意识和内部控制意识，缺乏完善的内部信息沟通渠道，而且存在内部监督失效的情况，无法及时察觉企业内部风险因素，也无法对内部风险进行有效控制。

③混合风险。混合风险是由内部风险和外部风险所共同导致的，主要有市场风险导致的控制活动风险，例如，在房地产发展初期，由于市场尚未被完全开发，而且房地产进入壁垒不高，外加国家政策放宽，非理性投资规模增大，造成较多的房地产泡沫，在这一背景下住房价格不断增加，这就导致房地产空置率上升，当房地产泡沫增加到一定程度之后，消费者无力购买房地产，就会导致住房大量积压，给房地产企业带来营运风险。

同时，房地产企业的资金大多来自于金融机构，而房地产资金的流动性较低，一旦房地产市场低迷就会导致房地产销售遇到困难，资金无法在预期的期限内回笼，如果企业缺乏应急资金或者缺乏避险措施，就会出现衍生风险，影响企业资金链的正常运转，甚至导致企业资金链断裂。此外，成本控制和销售定价也容易出现混合风险，这两种风险既与企业外部环境有关，也与企业内部环境有关。以成本控制为例，房地产项目的建设成本既受到建材成本、技术成本和人工成本的影响，也受到企业内部管理的影响，如果企业内部监督管理不到位，就有可能出现违规施工，导致局部建筑施工质量不达标，而必须进行二次施工，增加施工成本，而建材、技术以及人工方面的成本则会直接影响到企业成本的变动。

三、房地产企业内控建设与风险防范分析

1.推动内部控制体系的建设与完善。面对愈发严峻的行业形式，作为房地产企业需要从企业整体和各部门、各层级分别出发，既要制定企业整体的内部控制规范，推动房地产企业整体内部控制体系的建立，明确企业的整体内控目标，也要将内部控制细分、落实到各部门、各层级。通过内部控制体系的建设可以有效明确责任人员的具体职责，进而将具体的控制责任落实到具体人员身上。在房地产企业生产经营期间需要做到业务流程的公开透明，做好对业务流程的严格审核，避免出现权责不清或一人多权的情况。

房地产企业需要对各部门、各岗位进行日常检查以实现实时监控，同时设置相对独立的内部监督岗位，既可以推动房地产企业内部监督工作的常态化开展，也可以避免职位变动、管理层变动而导致内部监督工作受阻。同时，企业内部控制体系的建立与完善还需要推进内部控制环境建设。一方面推动内部控制文化建设，使其引导企业内部员工，进而让员工积极配合内部控制工作的开展；另一方面要推动组织架构的建设，确保各流程、各环节内部控制的衔接和完整。此外，房地产企业需要将内部控制制度和内部控制环境的建设作为一项长期工作来抓，实现内部控制体系建设与完善的常态化开展。

2.积极树立风险意识和动态意识，建立内部控制风险预警机制。房地产企业应当由上至下树立风险意识和动态意识，将风险管理贯彻到房地产企业各项业务活动之中。风险意识要求房地产企业内部各级员工以及内部控制工作人员需要在工作期间保持强烈的风险意识，能够察觉企业内部存在的风险因素，同时能够对企业外部环境中的风险因素进行及时识别评估，并采取相应的预防措施规避风险，降低风险可能造成的损失。与此同时，风险因素是处于时刻变动中的，这也要求企业员工需要树立动态意识，能够针对企业所面临的风险因素进行动态调整，并及时给出相应的解决方案。房地产企业需要推进内部控制风险预警机制的建立和完善，找出企业日常业务活动中的风险控制点，能够在产生风险因素的第一时刻就采取风险控制措施以应对房地产企业所面临的风险问题。

3.强化市场外部环境监测，搭建完善的信息沟通共享机制。房地产行业受到市场外部环境影响明显，不仅需要适应国家宏观调控，还需要关注市场外部环境的变化。因此，如何通过市场外部环境监测来发现市场风险因素，进而通过内部调整以应对此类风险因素显得尤为重要。

房地产企业通过市场外部环境监测可以对经济环境进行预测，同时做好行业周期分析。市场外部环境监测主要指房地产企业在与供应商、客户、银行、政府及其他合作伙伴进行沟通协商从而了解到相关的行业信息和经济内容，进而将这些信息内容进行加工整理，帮助企业确定其未来的发展战略，同时有助于企业在未来的生产经营之中做好决策。例如，企业可以根据经济周期理论，结合国家宏观调控政策对市场未来的经济走势进行预判，从而制定相应的应对策略，谨慎选择房地产项目进行投资，在经济下行期及时去杠杆，减小房地产库存，做好核心项目建设，适当砍掉一些次要项目，确保资金链的正常运转，准备好充足的资金，既能规避市场风险，也能够为下一个市场上行期做好准备。

房地产企业需要推动内部信息的沟通与共享，通过信息共享机制畅通内部信息渠道。内部控制以及风险防范需要房地产企业能够在固定的时期内获取到尽可能多的行业信息，并对这些行业信息进行加工处理。因此，企业一方面要具备全面获取信息的能力，另一方面也要能够具备信息加工与处理能力。通过信息共享机制可以使行业信息更加快速地在企业内部流通，例如，市场部在开展市场调研的过程中可以及时获得企业外部的市场信息，并通过信息共享机制将其传输至企业总部，而企业总部通过对信息的加工处理为接下来的决策活动提供依据。同时，信息共享机制也能够促进企业内部风险控制开展，以房地产企业财务管理为例，在财务管理期间财务人员通过信息共享机制收集各部门的财务数据，并通过会计核算对财务数据进行加工处理，从而以财务报表的形式反映出企业各部门存在的具体的财务风险，进而根据财务风险选择相应的解决对策。再如在预算管理期间，也可以借助信息共享机制做到预算信息的沟通共享，提高房地产企业预算管理的有效性。

四、结论

本文从房地产内部控制的角度出发，分析了房地产内部控制工作的定义，进而论述了房地产内部控制的目的，能够推动房地产企业合法经营的开展，提升企业内部各类资源的配置效率，保障资产安全并提升企业经营效益，助推房地产企业发展战略的落实。在此基础上上文针对房地产企业内部控制建设要素和风险因素进行了逐一论述，为了推动内控建设有序开展同时提升企业风险防范水平，房地产企业需要推动内部控制体系的建设与完善，积极树立风险意识和动态意识，建立内部控制风险预警机制，做好市场环境监测并推动信息沟通共享机制的完善。