碧桂园营运能力分析

蔡钰

（西藏民族大学，陕西 咸阳 712000）

1 引言

随着经济市场的不断发展，企业面对的经营环境也越来越复杂，房地产行业在我国经济体系中占据着重要位置，其进行经营活动产生的巨大的资金体量，拉动了我国的经济发展。但是近几年来，由于各种政策的颁布改革和突如其来的疫情，房地产市场产生了不小的动荡，房地产行业面临着前所未有的挑战。而碧桂园面临形式较为严峻的大环境，仍旧稳步发展，本文采取了文献分析法和对比分析法对其营运能力进行分析，结合数据找出问题并证明其因果的必然性，阐明发扬优势补足短板的重要性。

2 文献综述

我国财务分析体系随着国家经济体制的变化而不断演化进步。李汝陔在1962年发表的《谈谈医院财务管理工作》中提及财务管理问题与财务分析相结合对于运营决策的影响。随着市场的发展，企业的经营模式也随之发生改变，1983年发表的《改革声中谈经济活动分析》中，毛智汇等人提出将生产与经营一起分析，如将营运能力和生产能力的相关指标结合起来，同时也要和同行业的其他企业的指标进行横向对比分析。2009年卓玲以营运资金管理为核心发表了《加强营运资金管理提高资金的利用效率》这篇文章，提出了营运资金运用的最基本的理念，就是在考虑风险的前提下，以最小的收入获得最大的产出。

2019年钟华冠发表的《房地产企业高周转运营模式分析》分析了碧桂园的高转速经营模式，地产行业应该在保证质量的同时加快开发速度和项目周期，这样不仅能快速回笼资金，提高资金的利用效率，还可以一定程度地节约资源成本，减少不必要的损失。2019年吴媚、闫子薇发表的《基于EVA 的房地产上市公司财务绩效评价——以碧桂园为例》中描述了传统财务分析方法的弊端，并且运用EVA 指标对碧桂园的业绩指标进行了科学的分析评价。基于杜邦分析法改进的EVA指标对于作出正确合理的经营决策有着重要作用。

3 碧桂园营运能力分析

3.1 碧桂园简介

碧桂园控股有限公司作为国内著名的综合性房地产开发企业，以核心业务为中心，向外扩展了各项既有特色又保证质量的周边产业，涵盖众多领域。2017年开始大力发展机器人产业和农业，更是进一步地大胆创新，给碧桂园日后的多元化发展奠定了基础。碧桂园的发展一直是稳中求新、不断探索。近几年碧桂园的发展越来越好，2021年，碧桂园第四次入选《财富》500 强，位列147 位，位居全球房地产行业首位，4年内提升了320 位。同时，碧桂园在公益的道路上也稳步前行，疫情初期，碧桂园自身研发的机器人投入志愿者服务当中，进一步加深了碧桂园在社会中的良好形象。碧桂园作为行业的巨头和标杆，面对大环境的不确定性，一直致力于做好核心业务的同时坚持创新坚持成长，进行多元化管理，谋求自身确定性。

3.2 营运能力指标分析

本文采用应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率4 个指标对碧桂园进行纵向分析和横向分析。本文采用纵向分析法对碧桂园2017-2021年的营运能力财务指标进行逐项分析，近两年经历疫情的数据也包含其中，可以更直观地看出疫情对碧桂园营运能力的影响；横向分析法将碧桂园和其行业内极具可比性的万科进行对比分析（表1），有助于分析碧桂园营运能力的优缺点。同时，将碧桂园和房地产行业财务指标平均值做对比（表2），以便更细致地研究碧桂园的营运能力。

表1 碧桂园、万科2017-2021年财务指标 单位：次

表2 房地产行业2017-2021年财务指标平均值 单位：次

3.2.1 应收账款周转率分析

碧桂园2017-2021年应收账款周转率分别是10.65、10.7、12.0、12.7、14.8。这5年应收账款周转率持续上涨，并且一直稳定在10 以上的高周转水平，说明碧桂园的平均收现期逐渐减少。2020年的营业收入比2019年减少了4.7%，但应收账款周转率提高了5.8%，证明疫情没有对碧桂园的收款速度造成影响。季节性因素对房地产行业的影响也并不大，而且消费者用现金支付的可能性极小，因此，这些原因并不能对碧桂园的应收账款周转率造成影响。

虽然碧桂园的应收账款水平高于行业平均水平，但是远远低于万科。万科的应收账款周转天数虽然在近两年有所增加，但几乎稳定在平均2.56 天就有现金收回，这是万科的预先销售策略带来的优势。万科选择在建设之前就将货物出售，加快了现金回流的速度，缓解了大部分的融资压力。

3.2.2 存货周转率分析

碧桂园2017-2021年的存货周转率分别是0.52、0.52、0.49、0.39、0.40。2020年存货周转率明显大幅度下降，2021年的存货周转率与2020年几乎持平，说明碧桂园存货的堆积和疫情有一定关系。万科的存货周转率也不容乐观。两个企业的存货周转水平都低于行业的平均水平，说明了存货周转的速度较慢，而存货的堆积存在变现风险，同时也不利于市场的竞争和发展。结合近两年国家“房住不炒”的政策，居民用房趋近饱和，从根源上断绝了炒房的可能性，而且近几年大城市的流动人口占比有所提高，大部分外来人员更愿意选择长租房而不是买房，导致房子越来越难卖，因此碧桂园的存货周转率较低。

3.2.3 流动资产周转率分析

碧桂园2017-2021年的流动资产周转率分别是0.34、0.33、0.32、0.27、0.30。碧桂园近年来的流动资产周转率几乎呈下降趋势，在2021年有小幅度的回升。这说明碧桂园对流动资产的利用率有所下降。但是高于万科的流动资产周转率。碧桂园仅在2017年和2021年的数据与行业平均值持平，其余均低于行业平均值。因为碧桂园在2017年在农业现代化领域和机器人领域进行拓展业务，并把三、四线城市作为开发重点，新开发的业务和扩大的经营范围需要大量的资产投入，从而导致了流动资产周转率的提升。2020年由于疫情的影响，第一个季度的流动资产周转率趋近于零，后三个季度逐步复工后才有所好转。

3.2.4 总资产周转率分析

碧桂园2017-2021年的总资产周转率分别是0.28、0.28、0.27、0.24、0.27。碧桂园的总资产周转率近年来几乎稳定在一个水平，但是在2020年有一个明显的下降，结合其他的数据来看，2020年总资产周转率的下降是因为疫情导致的存货堆积，从而致使碧桂园的营业收入减少，2021年总资产周转率的提升是因为疫情好转，销售能力提升，之前积压的存货已经合理处理，资产的利用率提高。碧桂园的总资产周转率每一年都高于万科，说明碧桂园的资产利用效率的情况是好于万科的，证明碧桂园的获利能力高于万科。但是碧桂园和万科的总资产周转率都低于行业的平均水平，证明资产流通速度还是不够快，很容易因为不可预测的外界因素造成存货积压的风险。

4 碧桂园营运能力存在的问题

4.1 应收账款存在坏账风险

房地产行业由于行业特质，都要经过购买大量优质开发土地，建造并出售房子来获得营业收入，项目周期比较长，应收账款周转率普遍偏低。碧桂园的应收账款周转率虽然在近几年一直呈上升趋势且高于行业的平均水平，可作为行业内的龙头企业，却只略高于平均值，没有达到行业的优秀值。相较于与它实力相当的万科，碧桂园的应收账款周转率略显逊色。款项收回周期较长，容易形成坏账，从而影响企业内部资金的流动。而且碧桂园对于客户的信贷政策较为宽松，虽然在一定程度上保障了客户的购房体验，但是并不利于碧桂园进行风险控制。

4.2 存在存货积压的风险

碧桂园的存货周转率不容乐观，几乎达不到行业的平均值。近几年来，国家对于房地产行业的政策频繁改革，但是究其根本就是坚持“房住不炒”政策。人口增长率在近几年也有所下降，甚至在2022年出现了负增长。居民对房子的需求量逐渐降低。而且碧桂园在2017年就开始主力发展三、四线城市，相较于一、二线城市而言，三、四线城市的房价较低，有购房需求且有能力购房的居民已经达到饱和。而对于一、二线城市而言，存在许多流动人口，他们更愿意选择长租房而不是购房。疫情更是对本就艰难的行业雪上加霜，存在存货积压的风险，但显然存货的积压并不符合市场的竞争规则，也不利于企业的健康发展，这是企业管理方面存在的缺陷。

4.3 流动资产周转率较低

流动资产周转率是评价企业资产利用率的一个重要指标。碧桂园的流动资产在总资产中占比极高，2021年的流动资产占比高达85.6%，但流动资产周转率却并不高，不利于企业获得更高利润。而且流动资产周转率不仅影响企业的营运能力，还会降低企业的偿债能力，企业的财务风险就越高，从而影响企业的信誉。

5 提升碧桂园营运能力的建议

5.1 改善预售制度，完善催收政策

和万科的高转速相比，碧桂园对应收账款的管理明显不足，这是因为碧桂园的预售制度并不完善，从而使企业在内部资金周转方面的把控有很大的压力，预售制度的改善还是十分必要的。碧桂园近几年的发展迅速且发展成果较好，已经积累了良好的口碑基础、一定的资金储备能力以及强大的品牌魅力，消费者和投资商对其的信任度较高，因此碧桂园改变预售制度面对的风险较小。碧桂园可以把预售期提前，从项目的筹划阶段就着手于预售的工作，等筹划结束正式开始项目的建设时就开启预售，这样可以缩短应收账款收回天数，在预售时就产生回款，缓解企业一部分的资金压力，提升资金周转的效率。同时要完善企业内部的客户信息系统，及时更新，及时催收。企业内部可以根据客户类型划分不同的催收等级，用不同的方式去催收账款，对未及时收回的款项进行分析并根据不同原因提前做出收款不及时的策略。

5.2 完善存货管理体系，加强内部控制

对于企业的存货，无论是房屋的建造材料还是完工的房屋，都需要企业对其投入大量的人力、物力、财力来保障质量。而且货物一旦积压，存货的管理成本就会增加，货物无法卖出也会造成企业资金的周转速度变慢。存货的基本成本很难压缩，就需要对其投入的管理成本进行控制，因此建立一套科学的企业存货内部控制体系尤其重要。存货的积压和市场的需求息息相关，企业应当及时收集消费者在价格、质量、外形、周边环境等需求取向，结合企业自身的情况进行深入分析，建立科学的信息库，做出相应的调整。而且为了存货管理的安全性，应当给系统设置相应的查看和管理权限，以便不同职位的人员进行检查，互相监督，防止舞弊造假。完整的库存管理系统可以让相关人员都更迅速、便捷地了解企业内部库存的具体情况，风险会分散至整个管理层和相关的基层人员，减少不必要的信息传递程序，避免信息不对称不及时等风险，使企业运营更高效。

5.3 优化资产结构，提升流动资产利用效率

要提高流动资产的利用效率，首先要优化企业内部的资产结构，加强对资产的管理，合理安排闲置的流动资产的用途。碧桂园围绕核心产业展开的周边产业众多，可以分析各个周边产业的流动资产是否可以置换使用来减少企业的成本，或者调动闲置的货币资金进行风险小的短期投资来创造收益。其次也可以加速市场推广，扩大市场规模，来提高流动资产的综合使用率。碧桂园必须寻找到合适且有效的方式，针对不同类型的消费者群体投放定制的广告，提高广告对消费者的影响，降低不必要的成本的同时促进销量的增长。为了维持企业的健康发展，碧桂园必须使资产结构保持在相对合理的状态，并对各项资产充分有效地使用，从而保障企业的获利能力和营运能力。

6 结论

本文对碧桂园的营运能力的财务指标进行了分析，并提出了其营运能力存在的问题，如应收账款存在坏账风险、存货有积压风险、流动资产周转率较低等，针对问题提出了相关建议。但是本文选取的对比企业只有一个，对比分析不够全面，而且营运能力需要结合其他各项指标一起分析，从单方面的指标分析并不到位，仍旧存在一些问题。