我国房地产企业成本控制问题研究

●薛云鹏

近年来，随着“房住不炒”政策的提出，国家陆续出台系列措施对国内房地产市场进行整顿，过去房地产企业依靠高杠杆、高负债实现高收益的时代一去不返了，而之前一直不被重视的高成本问题则凸显出来，给企业发展带来的不利影响也日益受到重视，房地产企业的成本控制问题重新回到了人们的视野当中。

一、房地产企业的特点

自20世纪80年代以来，房地产行业在我国经历了几十年的高速增长，同时也带动了诸如钢铁、水泥、家居制造等相关行业的发展与壮大，而作为行业构成基础的房地产企业在不断的成长过程中逐步体现出了自身的特点。

（一）资金需要量巨大，政策反应灵敏

房地产企业属于资本密集型企业，成本构成非常复杂，从项目开发过程上分析，既包含土地成本、策划成本、建设成本等前期成本，也包括销售成本、售后维护成本、管理成本等后期成本，价值蕴含量极大，运营过程需要大量资金支撑。因此，房地产企业对银行等金融机构的依赖度非常高，金融机构为房地产企业提供正常运营所必需的资金支持，而房地产企业的发展又为金融机构业务拓展提供有效供给。同时，由于房地产项目的开发难度高、周期长，开发过程中存在着不可预见性风险，并且与地方政府的土地出让制度、当地的市政规划、社保政策等密切相关，出于经营风险防控的考虑，企业会随时关注中央及地方政府的宏观经济政策方向，在项目开发决策过程中针对宏观经济政策的变动作出及时策略调整。

（二）开发周期长，项目种类繁多

在我国，一个房地产项目的开发需经过规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房等环节，一般需要3—5年才能完成，并且多种类型的产品可能存在于一个项目中，比如高层住宅、公寓、联排别墅等，开发方式也普遍采用连片分批开发的方式。由于项目的开发周期长、环节多，导致了项目投资需要较长期限收回，资金在不同环节上的不均等分配。在此期间，原材料、人工成本、房地产市场供需变化等因素有可能产生不利于房地产企业的变化，这些问题在2020年及以后的新冠疫情期间表现尤为明显。

（三）负债率高，财务风险大

对于房地产开发商来说，对利润的追逐促使他们不断扩张企业规模，资金需要量随之越来越大，此时银行贷款则成为了企业资金的最直接来源，而大量的贷款造成了企业负债率的居高不下。房地产企业通常以开发项目作为抵押向银行借款来完成资金筹措，但如果开发项目无法如期竣工完成，企业则会有很大概率无法依照约定期限归还借款。此外，上市房企还可以通过发行债券方式进行融资，在国家开始限制房地产企业贷款金额的情况下，它们对债券市场的依赖程度正在逐步提升。统计数据显示，2021年上市房企前60强三道红线 （剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短期债务比率）指数排名中，27家企业为“绿档”，25家企业为“黄档”，4家企业为“橙档”，4家企业为“红档”，踩线率高达55%。其中，剔除应收款项后的资产负债率指标超标比重最高，达到53.33%。2022年，房地产企业迎来较为集中的债务到期浪潮，在当前整体融资环境不容乐观的情况下，无疑加大了企业的债务违约风险。

二、房地产企业成本构成及控制环节

受到国际、国内政治经济形势及新冠疫情的影响，房地产企业的融资空间不断被压缩，相当多数企业面临着资金断裂等风险挑战。而同时，已经进行中的项目需要大量的资金来运作，如土地费用、建设消耗、广告费用等，且涉及环节众多，资金运转复杂。这时，就需要房地产企业通过科学合理的手段来确保资金成本的良性循环，充分提升资金的利用效率以抵资金来源不断缩水造成的不利影响。

（一）房地产企业成本构成

房地产企业成本发生在可行性研究、设计、施工、竣工决算等各个阶段，周期长、金额大，控制难度大，这就要求从全员、全过程角度进行更加精准地控制。房地产开发项目的成本主要由营业成本和期间费用两部分构成，如表1所示。

表1 房地产项目成本构成

（二）房地产企业的成本控制环节

可以把房地产企业的成本控制划分为投资决策、设计以及施工三个环节，每个环节发生成本费用的构成内容不同，所设计的成本控制策略也应有所不同。

1.投资决策环节。投资决策环节是事前控制中最重要的一环，投资决策是否正确、科学，直接影响到建设项目的成败，关系到投资效益的高低。该环节上所进行的成本控制最能体现出控制效果，应遵循周密规划、科学讨论、严格审批的基本控制原则。

（1）开发项目可行性研究。避免项目盲目投资是进行可行性研究的初衷，项目投资前，需要对与项目有关的市场、资源、经济、社会、工程技术等方面进行全面分析、论证与评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，提高决策的可行性，并为项目的成本控制提供依据和参考。具体来说，在项目开始筹划之前，首先要对市场进行深入调研，了解客户对房屋的需求，确定下目标客户群体；然后依据所定位的客户群体规划项目建设规模以及包含的物业形态；随后对项目开发的进度做出具体安排，并进行工程造价，通过多种方式规划资金筹措渠道，估算项目最终所能带来的效益情况。

（2）开发项目的投资估算。在整个项目的建设规模及整体规划已经确定的基础上，利用科学的估算方法如生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、指标估算法等，估算出项目所需的投资总金额，并且对总金额进行合理分解，以保证资金充分照顾到建设期间的各个阶段。投资估算是管理层进行项目决策的重要依据，也是分析项目投资经济效果的重要条件。投资估算的准确与否直接关系到后续设计概算和施工图预算的编制，对项目筹资方案也有着直接影响。

2.设计环节。项目方案设计环节对工程造价有着直接影响，对整个项目的成本控制至关重要。在选择项目设计方案时，既要满足房地产项目的市场定位，也要照顾到项目的工程质量及投资规模。

（1）设计方案的选择原则。一个项目在开始建设前就需要对项目整体及各细节部分做出详尽规划，依据科学标准研究选取最佳设计方案，这直接关系到工程总造价以及在未来企业的利润实现情况。成本—效益分析是通过比较项目的全部成本和效益来评估项目价值的一种方法。当一个项目存在几种不同设计方案时，企业可以运用成本—效益分析方法，在满足项目市场定位和客户群体需要的前提下，选择预计能够给企业带来最大收益的方案。

（2）开展设计工作。在保证项目使用功能的基础上，根据造价预算，开展符合造价要求的设计工作，对不合理的设计细节进行及时更改修正，对施工成本进行事前控制，以确保工程在实际实施过程中投入资金与设定的估算额没有明显差距。

（3）选择设计单位。充分利用好招投标机制选择设计单位，既能使从事设计工作的企业之间形成良好的竞争环境，也能促使设计人员在提供方案时充分考虑到开发商的各种要求，使企业能够尽快得到最优设计方案。

（4）设计方案的审核工作。设计方案在进行施工前需进行必要的审核，重点审核设计图纸的完整性、平面图与立面图的合理性、施工图的尺寸和制作方法、设计风格的统一性、材料和施工工艺的合理性、工程造价的准确性等内容。审核工作能帮助企业项目在施工前将不合理的部分最大程度发掘出来，努力把不必要的浪费降低到最小。

3.施工环节。在项目的整体成本构成中，工程成本所占比重最大，同时也是变化最为复杂的环节，在成本控制上应强调过程监控，采用目标成本控制、责任成本控制和动态成本控制、作业成本控制等方法。

（1）制定工程招标制度并严格执行。实行风险前置控制，在招标环节公平公开地择取信誉高、施工质量好、工期短、造价适中的施工队伍，将签约双方的权利与义务在合同中做到清晰明确，尽量避免在施工过程中产生权责不明确形成的纠纷，甚至工期延误给企业造成额外损失，导致到预算的超标准执行。

（2）合理安排施工顺序。在工程主体施工开始之前，应先做好公建配套等基础设施的建设与工程建造的统筹规划，尽可能不产生或少产生因施工顺序不合理发生的计划之外的费用，减少临时设施成本，降低因返工所导致人力、财力、物力的额外支出。

（3）工程变更的控制。工程变更是影响项目成本变化的重要因素，对工程变更的合理控制是控制项目成本的有效途径。工程变更的频繁发生很可能对工程施工产生较大的负面影响，造成投资的不必要增加。项目管理人员应对施工项目加强监控和督查，尽量避免不合理的工程变更。对于合理的工程变更，要遵循工程变更审批制度，逐级审批保证额外成本的合理性。

（4）材料采购的控制。对于自行采购的材料，企业采购部门要及时了解市场行情及变化趋势，将不同材料供应公司提供的价格进行比对，在保证材料质量的前提下选定最报价最低的供货商。同时，在保证材料有充足的库存的前提下，把握好订货时机和订货批量，合理安排材料采购计划，为公司节省不合理的采购费用开支。对于由施工单位提供的原材料，企业可以根据实际情况适当提出一些限制性要求，如具体指定供货厂商、材料品牌以及材料所达到的质量水平等，避免由于材料不合格出现的工程质量问题。

（5）加强竣工结算管理。竣工结算工作的重点在于工程量的审定。在竣工结算阶段，作为发包方，企业首先应规范工程竣工结算管理的办法及流程，把工程竣工结算参与人的权利义务落实到位。相关责任部门负责对工程竣工结算资料进行整理审核，保证其真实、合理、合法。在审核过程中，除了认真审核工程量外，还需仔细审阅施工合同等文件，准确理解合同条款的内容。

三、房地产企业成本控制中的问题

一直以来，房地产企业都被贴上了暴利的标签，但近两年，受政府产业结构调控及新冠疫情影响，房屋销售量下滑严重，房屋储备量大幅度增加，但企业需要支付的各种费用并未降低，同时销售回款受阻，造成了大多数房企资金周转困难，负债率居高不下，之前一直存在但未被重视的成本控制问题集中暴露出来。

（一）管理层成本控制观念落后

国内的房地产企业过去几十年经历了快速发展时期，平均利润率一直处于高位，但目前最好的发展时期已经过去。之前，房地产企业一直都以获得更多的土地开发资源为主要发展目标，为企业后续发展提供新的项目基础，但在整体内、外部环境发生了明显变化的情况下，很多公司未能及时对公司经营策略作出调整，缺乏适时有效的应对措施，难以应对市场调整给企业带来的不利影响。房地产开发项目操作周期长、活动复杂、工作内容繁多，成本受多种因素影响发生变动概率较大，如果只是依靠之前的合同来进行成本的规划和控制，势必就无法根据实际情况对于成本做及时有效的调整，从而导致公司成本居高不下，在激烈的市场竞争中出现财务危机。

（二）成本控制体系不完善

多数房地产企业都没有建立起严密的成本控制体系，往往对施工环节成本的关注度较高，忽视了其他环节的成本控制，不能对各个环节发生的成本进行统筹规划，而是进行切块管理，事前成本控制不到位，缺乏控制效果的事后考核与评价机制。项目各环节沟通不及时、传递的信息不准确，直接影响到成本信息的时效性，也会影响到后续的综合、汇总、比较和分析步骤，管理层也就不能及时根据成本分析结果做出反应，对不合理成本的发生进行纠正。同时，不少企业对成本考核结果缺乏配套的责任奖惩制度，只奖不罚或只罚不奖现象比较普遍，对员工难以起到有效的约束与激励作用，从而造成整体工作效率低下。

（三）成本管理信息化建设落后

现代经济的高速发展导致企业对信息化的要求越来越高，尤其是成本控制方面，通过建立成本管理信息化系统，可以及时生成各业务部门的单据、报表，实现各类成本数据信息的实时归集与计算，为企业整体资源调配提供支持，在保证项目工期、质量的前提下使综合成本降至最低。从目前的实际情况来看，企业要把信息化充分落实到日常成本管理当中去尚存在较大难度。成本管理信息化的实现须要有较大力度的资金支持，这势必会对企业资金链带来一定的压力，而且在操作前期很有可能达不到理想的效果，并且对操作人员有较高的计算机网络知识要求。此外，不少企业管理者对成本控制的认识还停留在传统收支思维模式，认为信息化建设对并不能直接降低项目成本，反而会使总体成本提高，缩小利润空间，因此对成本管理信息化建设并不积极。基于以上原因，企业往往缺乏对财务成本控制的信息化管理的重视，企业各部门之间难以完全实现信息共享，项目实施过程中很可能会出现多处漏洞而无法察觉，最终形成影响成本控制决策的信息孤岛效应。

（四）税收筹划机制不完善

税收支出在房地产企业的成本中占据了很大的一部分，做好纳税筹划可以有效降低企业的税收成本，使企业在同行也的市场竞争中处于有利地位。而目前的实际情况是，多数房地产企业在持续经营过程中，内部没有实施全面、科学、合理的成本管理机制与风险控制制度的同时，也没有建立起科学有效的税收筹划机制，从而加剧了企业的税务风险。不少企业缺乏专业人员处理相关的涉税筹划工作，只是分派了一些会计人员兼做税收筹划，但这些财务人员专业是会计核算，对税收筹划缺乏专业知识和经验，税收筹划工作也只是流于表面，做不到准确深入。

四、房地产企业完善成本控制的措施

房地产企业在持续发展中，充分发挥成本控制的有效性，可以有效促使企业降低成本，使得资金的循环保持平稳状态，提升企业的市场竞争地位。

（一）强化全员成本控制理念

房地产企业须注重增强全员成本控制理念，通过制定并执行有针对性的约束与激励措施，激发职工全员参与成本控制的积极性，强化员工的成本控制意识，自主提升成本管控能力，促使全体职员在各自工作岗位上与活动中充分渗透成本控制理念，从细微之处入手不断提升企业成本控制整体效果。同时，企业需要认识到对成本管控人才的培养的重要性。从入职开始，就要对员工进行成本管理相关知识培训。企业可以指定财务人员或聘请专家，结合新入职员工工作岗位特点，有选择性的对他们进行成本知识培训，提升其在成本控制方面的专业能力。如果企业实力足够，设立专门部门、配备专业人员进行成本管理也是不错的选择。在成本控制范围上，不能只关注物质产品成本，还要注重服务成本、环境成本、产权成本、人力资源成本、资本成本等非物质产品成本，以实现成本控制的全方位性。

（二）优化成本控制体系

房地产项目开发周期长、中间环节多，成本控制应涵盖所有环节，明确各个环节的成本控制要点，形成完整的控制体系，做好全过程的成本管理。在投资决策环节，要明确项目整体成本管理方向与目标，做好项目的市场调研和策划定位，编制任务计划书，完成项目定位。在设计阶段，在不断创新设计理念的前提下，通过设计合理分解投资和工程量，通过加强工程设计图的审核把不合理成本消除在萌芽阶段。在施工阶段，要在保证工程质量和安全的前提下，严格控制设计变更、明确承包合同内容、选择优质监理单位、采购质优价低材料、规范工程验收、控制营销费用，常态化成本支出的日常监督，加大财务检查力度，尽快做到资金回笼，缩短项目经济效益的实现周期。

（三）加强成本管理的信息化建设

通过信息化系统对成本进行管理相较于传统的成本管理模式有着无可替代的整体优势。成本信息化管理能够有效减少信息在部门之间传递过程中的损失，实现管理精细化、流程制度化、职责明晰化、执行效率化的成本管理目标。房地产企业的管理层应提高成本信息化管理的意识，正确看待财务信息化应用的潜在价值，结合企业的自身特点，构建运行高效的成本管理信息化系统。同时，保证相关的技术人员要有绝对的工作能力，成为系统设备顺畅运行的一道屏障，以此来节省信息传递时间，提高决策和施工效率。企业可以通过对在职人员加大培训力度，提高对相关职位的招聘标准，为信息化管理的加强提供人员和技术保障。在系统运行过程中，企业管理者应对系统产生的数据与同行业进行横向比对，依据对比结果分析本身的优势与不足，并及时调整成本控制策略，提升企业自身的内在竞争力。

（四）加强税收筹划工作

房地产企业涉税环节较多，项目开发过程中如果能采用一定方式合理避税，那么项目的涉税成本就会得到有效控制。企业进行税收筹划应遵循合法性、筹划性和目的性原则，在制定筹划方案之前，要尽量保证已经获得了足够的经营状况和纳税环境方面的信息，并对企业可能存在的税收政策风险、经营风险、财务风险进行充分评估，强化对风险的预测和应对能力。在设计筹划方案时，要结合房地产项目的特点，发现并分析项目在前期准备阶段、建设施工阶段和销售阶段的税收筹划空间，理清税收筹划思路，采用不同税收筹划方法如利用税收优惠、税率弹性和税率分级等对企业的税收进行合理筹划。