房地产企业财务风险的防范及控制策略分析

胡杨 温州房地产开发股份有限公司

引言

当前我国企业正处于发展转型的重要时期，其自身发展也带动了相关行业的快速发展，并在国民经济发展中发挥出了重要的作用。但在企业发展过程中，由于受到各种因素的影响，所面临的风险和挑战也不断增加，尤其是房地产企业，因生产经营的特殊性，其项目开发需要的资金额较大且资金回收周期较长，很大程度上导致了企业财务风险增加。因此，全面分析企业中的财务风险并制定相应的风险防范控制策略非常有必要。

一、财务风险的概述

（一）财务风险的涵义

广义上的财务风险，指的是企业经营活动中全部与资金相关的各种风险，从本质上看，是以货币的形式来反映企业整体的财务状况。在企业生产经营过程中，不可避免会受到各种因素的影响，包括宏观环境和微观因素，以至于企业经营周期中存在诸多不确定性。这也就要求企业在财务风险控制过程中，加强全部与资金相关的各种风险的关注和分析，了解企业具体的财务状况，以确定财务风险的程度。

（二）财务风险的类型

1.投资风险

投资风险是房地产企业常见的一种财务风险类型，指的是在房地产开发项目从决策阶段到开发建设完成阶段，因受到外部市场环境不确定性因素的影响，使得实际经营利益与预期计划目标有较大的差距，以至于企业投资所获得的经济利益显著下降而产生的风险。

2.融资风险

随着我国经济的快速发展，物价水平不断上升，导致房地产项目开发需投入的成本不断增加。加上房地产行业本身也是一个需要大量资金和运作周期较长的行业，因此房地产企业项目开发需要大量的资金支持。而从房地产企业项目资金来源来看，除了企业自有资金以外，还有就是通过融资的渠道来获得资金。

3.运营风险

由于房地产企业主要是通过销售房产来获得资金和实现发展，因此房产是房地产企业主要的库存商品，而随着国家进一步加强房地产行业的管控，并调整实施了一系列的政策措施，虽然一些房地产企业积极响应了政策进行去库存策略，但因为未充分考虑自身的实际进行房产销售，导致实际房产销售并不能有效满足项目开发投资的需求，进而使得企业运营风险增加。

二、财务风险产生的具体原因

A企业为温州当地的一家国有房地产企业，是温州城市建设的主力军，尤其是在旧城改造方面发挥了重要的作用。但在经历2009年金融危机以后，温州房价大幅下跌，且温州大面积的旧城改造几乎以及宣告结束，原本的一体化城建体系发生了较大的改变，使得A企业面临着项目大幅减少、房价下跌、存货周转率及资产收益率下降的难题，加上受房地产企业前期投资高、减少周期长、资金回笼速度慢等特点影响，使得该企业的负债率逐渐攀升，企业面临的财务风险也呈现出逐渐增大、扩张的趋势。分析财务风险产生的具体原因，主要有以下：

（一）现金流波动较大，资金管控不足

房地产行业一直被称为是“现金为王”，资金流动是企业的命脉。如果血液阻塞，就会给企业带来运营方面的问题。分析A企业现金流量表发现，该企业在资金收入和支出方面的管控能力较为薄弱，且在其战略转型期间，就曾经出现过资金链断裂的情况。近几年A企业在经营、投资、融资等方面均频繁波动，这体现出了企业的财务稳定性较差，也反映出了该企业在资金管理方面存在薄弱环节。

（二）资本结构不合理，负债率较高

资本结构主要指的是企业通过举债方式筹集的资金与所有者投入资金的比例关系。资本结构不合理也是企业财务风险产生的一个具体原因。从现状来看，房地产企业负债率普遍较高，因为房地产行业本身对资金需求量较大，且短时间内无法完全收回资金，有较长的回收周期，这导致房地产行业要比其他行业有更高的资产负债率，也使得企业面临的财务风险较大。下表1为A企业2015年至2018年的债务结构，从表1中可得知，该企业在这四年期间的资产负债率远超过了行业平均水平，其中在2017年甚至超过了80%。尽管高杠杆的资产结构，能给企业带来资金周转及获取利润的机会，但高额负债，也会进一步加大企业的运营压力，这容易引发财务风险。

表1 A企业2015-2018债务结构情况

（三）长远投资战略布局不够成熟

在近些年行业发展背景下，房地产企业面临重资产模式难以维持运营状况的问题，因此积极进行转型，A企业在2012年开始实施轻资产战略。轻资产战略可减少固定资产等资金的投入，可将企业资金解放出来，投入企业品牌文化、营销渠道等高附加值等方面。但由于转型后的A企业采取的是市场扩张策略，在中心城市扩张开发投资性项目，投资支付的现金额较大，且因转型过程中对外部环境把控不到位，导致投资策略失误、大额汇兑损失等问题出现，企业盈利能力非常低。这体现出了A企业在投资决策上还有不足的地方，缺乏成熟的长远的投资战略布局，以至于投资风险发生。此外，A企业在转型后虽进行了多元化投资，但因为风险管理意识薄弱，在扩张前未充分进行投资可行性分析、市场调研等，导致企业盈利能力下降，财务风险增大。

（四）受外部环境影响较大

因受到房地产行业性质的影响，房产项目开发周期较长，这期间容易受到外界各种因素的影响，对企业财务管理有较大的影响，相应也使得财务风险发生的概率增加。具体的影响因素有两个方面：一是政府因素。当前我国经济快速发展，但也面临着较为严峻的供过于求的问题，房地产行业自然也不能幸免。过去因为存在投机行为，房地产行业盲目扩张的现象非常普遍，使得大量的资金流入，形成了房地产泡沫现象，房地产行业呈现出“高库存、高杠杆”的状态。针对这一问题，政府倡导去库存、去杠杆，并加大了房地产行业的监管，实施了一系列的监管措施，目的在于遏制行业的投机行为。在这之后还出台了限购政策，进一步限制了房地产企业从投资土地到房产开发再到销售的整个过程。加上现阶段房地产行业的发展对银行贷款依赖性较大，而银行给予的贷款额度及利率又是在国家管控下。2017年央行开始实施稳健紧缩的货币政策与审慎的贷款原则，加大了对各种违法房地产融资交易行为的调查、监管。这无论是对企业还是个人来说，都有较大的影响。面临严峻的融资政策，企业融资成本增加，并在外部环境变化下，企业生产运营也受到了影响，从而使得企业财务风险发生概率增加。在市场紧缩的情况下，A企业盈利水平很大程度下降，受政策影响非常明显。二是房地产市场竞争非常大。目前大多数房产企业会将盈利点重点放在土地增值业务上，但受到各种因素的影响，行业市场愈发不景气，加上土地成本、材料和人工费用不断增加，使得企业的盈利空间逐渐缩小，且与行业领头公司比较，A企业的劣势更加明显。如A企业2018年房地产业务毛利率是22.81%，相比行业巨头万科同期毛利率37.48%，要落后一大截。尽管近些年A企业将业务范围逐渐扩张至其他城市，但在市场竞争愈发激烈的环境下，A企业仍不占优势，因此导致企业利润下降，财务风险也由此产生。

三、企业财务风险防范与控制策略

（一）加强现金流量风险控制

企业健康发展的根本在于稳定持续的现金流量，对于前期需要投入较大资金的房地产企业更应该如此，如果出现资金链断裂的情况，给企业带来的影响常常是毁灭性的。因此，房地产企业需要加强现金流量风险管控风险防范。一方面，A企业在转型后现金流量水平较低，有较大的风险，对此，应结合企业发展实际要求，建立完善的现金流量监控体系，实现对企业生产、营销、销售等各个环节每一笔资金变动的监控，强化事前、事中、事后监控。同时在现金流量监控过程中，也要有机结合预算，在项目实施过程中，对实际现金流量与预算进行比较，以明确资金使用的具体情况，降低现金流断裂风险的发生，可一定程度上提高企业的运营能力，保障企业良好发展。另一方面，A企业还需要进一步加强现金流量管控力度，企业管理层要充分意识到负现金流量会给企业带来高风险，因此需要不断完善现金流量预算管理财务体系，优化资金配置，既要及时回收符合预算及项目建设的资金诉求，也要注意收支的平衡，通过预算调整或干预当前资金使用，确保资金使用与回笼良性平衡。

（二）调整优化资本结构，控制负债率

考虑到企业财务风险的出现与资本结构不合理有很大的关系，因此还需要企业重视资本结构的调整优化。房地产企业运营发展所需的资金量较大，要求企业要具备过硬的资金周转能力，这样企业在举债筹集时才能有效提升经营能力。这期间就需要企业优化资本结构，依据企业实际情况寻找最优的资本结构，选择适合企业的筹资方案，满足企业发展所需资金的同时，降低负债资金占比。一方面，需要房地产企业合理规划长短期负债占比，确保二者的权重与行业特性、企业实际经营发展情况匹配，对于A企业这类成熟期的企业，考虑项目资金回收周期较长，因此建议尽可能地选择长期负债进行融资，以避免资金回流过慢引起短期债务危机。另一方面，需要企业加强资产负债率控制，当前A企业负债率要比行业平均水平高，这意味着企业面临的债务危机较大，这就需要企业加强资本结构的优化分析，可适当增加权益性投资，减轻利息压力，降低筹资成本。此外，面对企业资产负债率高的问题，还需要企业不断提高自身的经营成长能力，如加强对市场现状分析研究，制定符合企业实际的发展战略，在合理范围成本范围内提升盈利空间，通过多种措施改善企业经营管理，从根本上解决企业资金短缺的问题。内源性融资具有风险性小、操作便捷、融资成本低等优势，A企业也可借助这一融资方式来降低企业的财务风险。

（三）强化投资管理，控制投资规模

近些年A企业处于快速扩张的发展阶段，但企业盈利能力却不断下降，可见，还需企业进一步加强投资管理，以提升投资质量，从而保证企业稳健发展。一方面，A企业实施的是多元化投资战略，在选择投资领域时，应顺应国家政策变化，并充分了解国内外经济形势，结合企业发展实际进行投资，不应盲目扩张投资领域，应当围绕主营业务在整合资源的基础上进行投资，由此提高企业的行业竞争力。另一方面，高水准的内部投资决策，可保障企业资金链持续供应，可有效规避企因资金链中断给企业带来财务危机，对此就需要A企业认清自身的不足，提高内部投资决策水平，可在战略目标下建立一个独立的投资决策委员会，由此优化决策系统。

（四）提高政策及市场变化的应变能力

市场机制、宏观政策、行业竞争、市场供需关系等，均会对房地产企业的生存与发展有较大的影响。从风险规避的角度，企业难以消除客观因素导致的风险，但可采取有效的措施进行预防。对此，房地产企业应立足自身实际，可从企业文化、发展战略等方面出发，制定相应的管理策略，应更好地应对市场的变化。同时房地产企业管理层应及时结合国家相关政策的变化，加强对市场利率变动的关注，适时调整业务计划，从而有效规避财务风险。

近几年温州房地产公司数量不断增加，新建楼盘数不断增加，出现了商品房供过于求的现象，导致A企业业绩不断下滑，存在较为严重楼房积压的问题。为解决这一问题，A企业采取了适当促销手段，以刺激市场消费。同时，为防范财务风险的发生，A企业在房地产项目开发初期，非常重视市场调研，由此确定目标群体，再根据群体偏好需求确定新项目选址并设计与目标群体需求相匹配的户型，尽可能地迎合市场需求。在社会发展的大环境下，外来城市的员工比例不断增加，考虑大部分购买者为年轻人，购房对他们来说有较大的经济压力，因此相比较大户型，中小户型更受年轻群体的欢迎。

结语

财务安全是企业发展过程中较为突出的一个问题，这关系到企业健康可持续发展。房地产企业因其行业的特殊性，在实际生产经营过程中，会受到各种因素的影响，财务风险发生的概率较大。但财务风险是客观存在的，无法实现对财务风险的彻底消除，只能通过有效的防控措施和防范，减少财务风险的发生及其造成的影响。本文具体分析了财务风险的类型及原因，并结合原因提出了相应的风险防控措施，希望能为相关企业财务风险管理提供有效的参考。