城市老旧小区微改造的内容与实施策略研究

刘阳 陈沫

沈阳城市建设学院 辽宁 沈阳 110167

在经历三十余年的大规模城市建设活动之后，目前的城市建设活动已经从粗放型的增量发展阶段转向高质量的存量更新阶段。如何将建设时间早，配套设施落后，功能不健全，物业管理不规范的老旧小区，更新改造成功能优化，品质提升的温情小区正逐渐成为社会各界重点关注的城市更新问题。城市更新涉及政策、制度、资金、民众、监管等各个方面，是一项十分复杂的社会系统工程。相较于城市增量建设,城市更新是长期的、常态化的发展阶段，自2009年10月深圳颁布我国历史上第一部地方性《城市更新办法》以来，先后有多个城市探索实践城市更新的新模式，2016年，广州市城市更新局创造性提出了“微改造”的城市更新模式,为城市更新提供了一种全新的理念与模式，逐渐得到了众多城市的认可与青睐。“全面改造与微改造并存”已成为新常态下城市有机更新的全新路径[1]。我国目前老旧小区数量庞大，如果进行全面改造不仅仅需要大量的资金支持，而且对于小区所处的位置和功能要求很高，全面改造难度大，因此更多老旧小区的更新将以微改造的方式进行。本文拟通过对城市更新中的老旧小区微改造的内容和实施策略进行分析，为老旧小区的微改造工作提供参考依据。

1 老旧小区的现状

老旧小区是指建设年代久远，至今仍在居住使用，但建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务，不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区[2]。老旧小区存在功能不足、配套设施不齐全、存在安全隐患、缺乏规范的物业服务等问题，具体体现在以下几个方面：

1.建筑功能老化。一方面，老旧小区原建筑设计标准不高，建筑物的功能分区、空间布局与居民的生活需求日渐不匹配，比如多层建筑普遍缺少电梯和无障碍设施，居住舒适度低。另一方面，原结构设计规范对载荷的赋值也无法满足现在的使用要求，且因小区的使用年限已久，还受到人为破坏、自然腐蚀、温度变化、污染物侵蚀等多种因素的影响，造成主要结构构件承载能力不够、裂缝、墙皮脱落、屋面漏水等问题，使建筑本身受损，威胁小区居民的生命财产安全，已经无法满足安全使用的基本要求。

2.基础设施薄弱。一是小区交通无序、停车难。老旧小区由于受建造时经济发展水平制约,在规划时没考虑人车有效分流，也没有设计充足的停车位,没有预留相关后备空间，造成小区拥堵和交通安全问题。二是雨水污水管网规划不合理、陈旧破损，雨水污水不分流，下水道堵塞严重，影响居民雨天出行。三是建筑内部各种管线缺乏统一规划，纵横交错，如同蜘蛛网般密布。

3.景观绿化和公共空间不足。老旧小区的绿化建设标准比较低，绿地面积少，且多以草坪为主，整体绿化缺乏层次性和丰富性，缺少现代小区的假山水系、小型亭、花架等景观小品，美观程度低。同时小区内的健身场所、老年人活动中心等活动设施和公共空间也很少，不能适应社会、经济的快速发展对公共服务设施类型、规模的要求。此外，还缺乏有效的物业管理，违规私建、占用外部公共空间的现象严重，使得居民的公共活动空间被压缩，影响小区的生活品质。

4.人文环境较差。一方面由于公共空间的不足，致使居民之间的交流活动减少，邻里之间的关系缺少有效的沟通维系渠道，不利于人文环境建设。另一方面，老旧小区的居住人群较为复杂，部分原住民的逐渐搬离，房屋大量出租导致原有稳定的社会网络逐渐解体，现在主要以中老年的原住居民和外来务工人员为主，人员混杂，素质参差不齐，居民之间彼此不熟悉。此外小区还缺乏睦邻环境渲染和睦邻活动熏陶，从而导致老旧小区的人文环境较差。

2 微改造的内涵

微改造是相对于以拆除重建为主的全面改造更新方式而言的，它是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等方法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块[3]。其内涵可以归结以下四个方面。一是微改造强调的是不搞大拆大建，而是以修缮提升为主的改造方式。一般项目较小，从细部入手改善人居环境，其好处在于投入小、见效快，居民能从中得到看得见、摸得着的实惠。二是微改造注重空间的活化利用，重在建成区保留、保护基础上的人居环境改善与历史文化传承。三是与全面改造方式主要强调经济效益不同，微改造更加关注改造的社会综合效益和长远利益。四是随着微改造实施的逐步深入，微改造也开始向引入更丰富的业态，实施市场化运作，增强小区自身“造血”功能转变，实现“老城市新活力”。

3 微改造的内容

老旧小区微改造主要包括修复房屋建筑本体、改善小区内部道路交通、完善市政与公用服务设施、优化公共环境、塑造小区文化等五大方面。

1.修复房屋建筑本体

房屋建筑是居民生活的载体，必须要保证其安全性和适用性。老旧小区房屋使用年限已久，房屋建筑本体存在安全和适用方面的问题，需要对其修复，主要包括以下内容：主体结构的检测加固、楼道内地面和墙面的修缮、屋面防水维修、建筑外立面的修补和翻新、楼栋门维修或更换、防盗网和外窗遮阳篷整治、建筑雨棚屋檐等户外构件的修缮、楼道照明整治等方面。

2.改善小区内部道路交通

小区内部道路是小区内部交通联系和居民交往的功能道路。微改造过程中要注重完善道路系统、消除安全隐患、提升服务设施等目的。具体内容包括修复已有损坏的道路路面；进行人车分流改造，改善人车混行情况；规划设计消防车道，拆除清理违建设施，打通堵塞的道路；铺设或改善盲道、轮椅坡道等道路无障碍设施；更新路面井盖等等，从而改善出行环境。

3.完善小区基础设施。给水、排水、电力、通信、照明环卫设施以及为居民日常生活服务的公共设施的配置和良好运行是保障居民生活质量的前提。老旧小区基础设施的改造主要从以下五个方面进行。一是市政管网维护更新。老旧给排水管网更新改造，实施排水系统的局部维修或整体更换、提升排水能力，保证排水顺畅；实施雨污分流改造，设置雨水收集系统，实现雨污分流。二是电线整治。有序规整小区内杂乱的电力线、电话线、有线电视线等，使其尽量隐蔽，拆除已经报废的线路。三是市政公用设施更新。维修改造小区内部的消防设施、小区照明设施、燃气管道、安装“一户一表”、安装小区视频监控系统等市政公用设施；四是环境卫生设施更新。设置垃圾收运点、垃圾收集站及其围蔽设施，改善卫生环境。五是增设停车位。合理选择场地配置停车位，有条件的小区建设公共立体停车楼。通过小区基础设施的微改造，为居民提供良好的生活环境。

4.优化公共环境。公共环境优化主要包括景观绿化系统、公共服务设施和活动空间的改造。城市老旧小区普遍用地紧张，可用绿化面积更少，微改造宜采用多点少面、发展立体绿化空间、居民共植等多种方式，提高小区的绿化数量与效果。同时，可在小区原有景观基础上，合理规划布局，充分利用开敞空间，设置成人健身器材和儿童游乐设施等公共活动场地；设置小区文化设施，包括儿童活动中心、图书室、阅览室、体育活动室、小区文化广场等设施，将景观与休闲娱乐相结合，实现运动、阅读、棋牌等多功能用途，创建健康和谐、交流互动式的社区场所，满足老年人、儿童和青年人的需求。

5.打造和谐团结的邻里关系。良好的邻里环境与居民的生活满意度息息相关，老旧小区改造绝不是“穿衣戴帽”、形象工程那么简单，而是具有重要民生意义、社会意义和治理意义的大事。因此社区应该积极打造联结度较高、互动性较强、拥有一定安全感和归属感的情感共同体。可以通过居民的社会参与和社区公共空间的供给增加居民邻里关系水平，建立互动互信互爱互助、共商共建共治共享的邻里关系，树立文明小区新风尚。

4 微改造的实施策略

1.完善政策与规划体系

目前各大城市陆续出台了地方城市更新办法，从工作机制、规划、实施、资金筹措、政策保障等方面对城市更新工作提出了具体的指导意见，使老旧小区微改造工作有了相应的方向和指引。但微改造仅仅是城市更新中的一种模式，相较其他模式有其自身的特点，地方城市更新办法难以做到有针对性的指导，还需要建立更加细化的指导文件，从顶层设计、机制保障、技术支撑等方面开展精细化管理与规划指引。如广州颁布的《广州市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划》，有效地加快了居住区微改造的速度；此外，为衔接行动计划，又出台了《广州市老旧小区微改造设计导则》，明确了基础板块和提升板块，9大类，共计60个要素的改造建设标准要求，提升了广州市老旧小区微改造的水平与成效[4]。但是每个城市和地区的现实状况都有所不同，为加快老旧小区微改造的速度，提高改造效果，还需要结合当地的实际情况出台相应的系统化的文件。

2.建立评价体系

为全面提升老旧小区的微改造水平，推进微改造的持续健康发展，需要建立相应的老旧小区微改造评价体系，包括对改造前的决策的评估和改造后的效果的评价。改造前评估主要是对拟改造老旧小区的改造项目、改造内容和改造依据进行评价，以便确定需改造的内容项。改造后评价主要是对改造后的效果进行综合的评价，以评判改造是否达到目标要求。通过改造前后的评价，使老旧小区的微改造工作更加科学、更加高效。需要注意的是改造评价应遵循“因地制宜，满足需求”、“立足当前，兼顾长远”、“确保基本，逐步完善”的原则，结合不同地区的社会经济、气候、环境、资源、经济和文化等特征，在保证居民安全和基本生活需求的基础上，按性能提升等级递增的方式进行不同等级评价[5]。

3.创新投融资模式

资金保障在老旧小区改造过程中起着至关重要的作用，决定了老旧小区改造项目是否能够成功实施。而老旧小区微改造是一项长期持续的工程，仅仅依靠政府单方面投入是难以为继的。需要有政府、国有银行、国有企业、社会资本等多方参与投资，拓展资金来源。在引入非政府专项资金时，可以采用PPP模式、BOT模式进行融资，也可以尝试开展以政府信用和项目土地价值为担保的信托模式。但需要注意的是，在引入外部资本为政府财政减压的同时，多元参与的市场化融资渠道也对改造项目的经济可持续性提出了要求，需要政府平衡外部资本收益与公共利益保护之间的关系[6]。

4.重视公众参与

在老旧小区微改造中，要建立政府引领、多方参与的原则，广泛动员群众参与老旧小区改造。如要充分了解居民的真实需求，采取调查问卷和走访的形式进行调研，及时分析调研结果，对于居民迫切程度高的需求，宜优先改造。改造设计方案应广泛征求小区居民的意见，充分尊重居民大众的意愿，鼓励居民为小区微改造积极参与、出谋划策，通过不断改善和优化设计方案，让老旧小区改造实现决策共谋。与此同时，鼓励群众参与改造工程质量、工程进度的监督，严把质量关安全关。此外，政府可以引导和鼓励居民出资参与改造，落实改造资金。通过公众参与，实现建设共管、成果共享，让“以人为本”的改造理念落到实处。通过保障居民的知情权和监督权，赋予居民参与权和选择权，提高居民对小区的认同度与归属感。

5.注重低碳绿色理念的实施

在国家“双碳目标”战略引领下，老旧小区微改造要结合自身建筑条件和资源情况，采用适宜的减碳技术，降低二氧化碳的排放量，例如水资源循环利用、太阳能光伏采集、可再生能源利用等。推广既有成熟智能技术系统，充分利用老旧小区原有基础设施，将既有成熟智能技术系统应用到改造之中，例如修建太阳能路灯、节能景观小品、垃圾智能分类回收站、智能充电桩等，探索智慧绿色、节能低碳、宜居生态的新型小区建设。同时大力推动“双碳目标”宣传，树立居民绿色低碳的生活理念，加强环保意识，身体力行节约能源、低碳出行、垃圾分类等日常小事，为创建低碳绿色小区提供基础保障。

6.注重历史文化和地域特色保留

老旧小区微改造不仅包括物质空间的改造，还包括文化的复兴和活力的持续。老旧小区是城市历史文化发展的缩影，具有一定的历史意义。对于具有纪念意义的建筑，要重视保护。老旧小区在微改造过程中应融入文化元素，深入挖掘地域的居住文化和居民的精神特征，传承、保护区域特色文化，营造具有时代性和创造性的人文环境，打造出不同的区域特色，例如利用小区老旧房屋墙体创作出一系列栩栩如生、富有特色文化元素的3D艺术画，打造地域、历史文化主题休闲区，赋予建筑物以鲜活的记忆和恒久的生命活力。

5 结语

老旧小区微改造对于提高居民生活质量、消除安全隐患、创造美丽环境、完善社区功能、提升城市品质具有重要意义。随着时间的推移，将会有越来越多楼龄长的小区步入老旧小区的行列，因此老旧小区的微改造是一项长期持续的任务，要分阶段、分步骤、有秩序地进行。自2016年广州开展微改造项目探索以来，至今仅有6年的时间，老旧小区微改造相关的制度、政策、规划、标准、模式、评价等方面的工作还处于起步发展阶段，需要进一步的补充和完善，为后续的微改造提供系统性和常态化操作依据，从而为居民打造舒适、便利、环保、和谐的现代居住小区。