探究房地产企业财务战略管理的问题及对策

李超

（苏州首开永泰置业有限公司，江苏 苏州 215222）

截至目前，我国的房地产行业发展已有超过三十多年的时间，而且在很长一段时间里，房地产企业的发展为我国国民经济的增长提供了重要支撑作用。但是近几年，随着政府及各大型房地产企业对土地的过分开发，房地产行

为了更加精确地了解房地产企业实际财务战略管理过程中筹资战略方面存在的问题，本文专门调研了GH房地产企业的相关数据，具体与负债关联数据汇总如图1所示：

从图1中可以看出GH房地产企业，近五年来，负债结构中流动负债占比较大，几乎都在80%左右，而非流动负债占比较少，平均约为20%。而且随着时间向后推移，企业不断发展，企业流动负债占比呈现逐渐增加趋势，说明企业近几年更加倾向于向金融机构短期借款的方式筹集资金。这一点从短期借款和长期借款占比就能明显看出，在2015年时，长期借款占比几乎是短期借款的二倍。但是到2019年，企业短期借款占比略高于长期借款。由此可见企业整体负债率也越来越高，面临的偿债压力也不断增大。汇总企业出现筹资问题的原因有以下三点：

图1 GH 房地产企业负债结构分析情况

1．筹资方式单一

房地产企业现阶段主要获取经营资金的方式依旧是商业银行贷款，分长期借款和短期借款两种，而且长期借款占比越来越少，企业也没有采用债券发行等的方式引入新股东，导致企业重组后进行的唯一一次股权融资也没有顺利完成。而短期借款占比逐渐增加，虽然可以借助更少的筹资资本，在短时间内解决企业资金运行问题，但是会增加企业短期还款压力。筹资方式单一的同时企业偿债能力也较弱，资产负债率逐渐增高，说明企业经营管理者并没有对市场发展趋势和企业自身发展周期有明确的了解，也没有采取相应的筹资战略。久而久之，企业的还款利息越来越重，财务杠杆作用也无法充分发挥。

2．内源融资能力差

企业内源融资主要是指依靠企业内部积累资金，而且内部融资有着一定的优势，不需要很高的融资成本，也不会承担较高的还债压力。但是实际上房地产企业利用内源性方式融资获得的就较少，内部留存资金总额远小于长期借款、短期借款总额，并且近年来还存在着较大亏损现象。为了拓宽企业融资路径，企业经营管理人员就要对现有内部经营方式进行优化，确保内部资金充裕的同时，也能进行部分融资，从而减少外部融资比例。

3．偿债风险高

目前，国内城市商业银行对市场营销的认识还不够深，还未能形成全面的市场营销战略策略观念。全面的营销观念是引导相关银行走向繁荣的指导方向，它关系到银行的每一位员工，渗透于银行工作的方方面面[5]。国内城市商业银行应认识到市场营销是建立在全员努力、客户导向、利润和社会责任这四方面之上。但是，目前国内的相关银行对于市场营销观念的理解还不够深刻，没有真正落实市场营销的“以客户为中心”这个营销理念。

从图1中各种负债结构指标的分析，可以看出企业近年来的资产负债率均在80%左右。在当前市场行情不稳定的情况下，企业的经营效益也不是很理想，经营风险也相对较高，总之企业资本结构设置不合理，资产使用率低，企业面临的偿债风险较高[1]。

（二）投资战略分析

根据调研GH房地产近年来相关投资数据信息，汇总出投资效益指标，见表1。

表1 GH房地产企业投资效益指标对比

从表中投资收益增长率和总资产增长率的变化可以看出，企业近两年的投资收益效果不好，尤其是2018年和2019年的投资收益较差，甚至导致企业总资产发生减值，以致企业承受着巨大的业务经营压力。

1．高溢价并购商誉减值，财务风险大

GH房地产企业在2018年以100%股权的方式收购了A、B两家影院，收购金额分别为5亿和3000万，最终形成了3.5亿和650万元的商誉。从上表中投资收益和总资产增长率数据可以看出企业收购了这两家影院后，并没有极大地提升其盈利能力，反而使企业盈利能力有所下降，表明该投资项目并没有达到预期效果。所以该房地产企业高溢价收购的这两家影院企业，很大程度上会给企业自身经营带来财务风险。

2．并购时未考虑被并购方未来发展

GH房地产企业投资的影视行业项目，根据当前市场估价，其现价值仅有1亿元，而当初并购花费的资金远高于现价值，甚至在未来五年内影院企业盈利的现金还不足超高溢价的30%。尤其近几年因为大环境的影响，影院的业务收入甚微，要想在短期内盈利极其困难。造成这种现象的原因是在投资该项目时，项目负责人仅仅在于了影院的品牌效应，而忽略了其未来发展情况，缺乏完善的投资规划[2]。

（三）股利分配战略分析

表2 GH房地产企业股利分红情况

1．股利分配缺乏稳定性

有上述表格中数据可知，企业现有的股利分配制度并不稳定，而且股利分配政策也有着较大的波动性。从2013年以来，企业只进行了三次股利分配方案调整，而且这三次股利分配并不统一，股利支付率情况也相差较大。从2015年以来就没有再进行过股利分配。但是从投资者角度分析，他们会更加青睐于股利分配政策较稳定而且连续性强的企业，否则投资者无法对其企业前景进行估测。而且连续多年对股利不进行分配，也不做出转增股利等的策略，可能会使投资者对企业盈利能力产生质疑，从而影响后续的融资活动顺利开展。

2．未充分发挥股利激励作用

从上述分析可以看出，该房地产企业经营管理层人员并没有充分认识到合理的股利分配对股东投资及回报的重要性。即便企业现阶段处于业务活动发展的关键时期，必然需要大量资金满足日常业务经营需求，但同时也要考虑到企业长时间不进行股利分配而产生的一系列连锁反应。最直接的影响是投资者及业内人士对企业未来发展前景和盈利能力产生质疑，从而会影响后续一系列融资活动的正常进行。所以企业要重视股利分配对股东及权益各方面的激励作用，积极改善现状[3]。

二、房地产企业财务战略优化对策

（一）筹资战略

1．扩大内部融资

企业要改善当前过分依赖外部融资的方式获取资金，逐渐扩大内部融资，充分发挥内部融资风险低、成本低的优势。企业内部融资主要受收益积累和盈利能力两者因素的影响，所以企业要扩大内部融资范围，就要从内部经营管理出发，优化运营资金管理，提高企业资产使用率和自身盈利水平。扩大内部融资的同时，外部融资占比就会相应减少，也可以有效降低企业财务负担，合理规避财务风险，为企业利用较少成本提供源源不断的资金，满足其日常经营发展需求。

2．制定多元化融资策略

企业常用的债务融资能够在短时间内帮助企业解决资金短缺问题，且融资成本也相对较低，但是弊端在于到期必须偿还本金和利息。如果企业在实际经营中出现问题，无法及时偿还借款本金和利息，既增加了企业经营负担，又损害了企业行业口碑。为了解决这一问题，企业可以选用股权融资的方式，或者同时使用债务和股权方式融资，积极优化融资结构，制定多元化、可行的融资战略，帮助企业提供足够资金的同时，也要有效降低还款压力。企业经营者可以在确定控制权不失去的前提下，适当发行股份，来进行股权融资[4]。

（二）投资战略

1．制定调研和评估机制

GH房地产现阶段的发展重点在于积极开拓第二产业，影视行业，而影视行业并不是企业所熟悉的房地产领域，其有着自身独特的行业特点，并且受到国民消费水平、经济形势等各方面因素的影响。所以该房地产企业在进入到影视行业前，要做充分的市场调研，并准确预测其投入产出比，项目负责人要严谨调研实际市场数据信息，撰写项目投资可行性调研报告，最终由股东大会决定该项目是否可行，对其进行投资回报评估，结合内外部经营环境情况，评估项目存在的风险是否可接受，如果都在合理范围内，则该投资项目可行，可批准实施。

2．注重并购后资源整合

现阶段企业经营管理过程中，为了提升市场竞争力，越来越多的经营者会考虑并购重组的方式进行多元化经营，而并购重组后的各种资源整合是并购中重要的环节之一。企业不仅仅要重视并购前期收集资料、信息，执行并购，还要重视在并购后各种资源的整合，包括企业文化、组织架构、制度体系、财务管理、业务流程等等，涉及范围较广，确保各种资源被有效整合，并能充分发挥其作用，为企业带来极大利益。比如商业类房地产项目和影院的并购，可以利用影院放映来进行商场楼盘的宣传，以此提高店铺入驻率，同时还可以带来更多营业收益。还要加强并购后人力资源的整合，使优秀人员得以重用，充分体现其个人价值[5]。

（三）股利分配战略

1．保持股利分配政策稳定且连续

房地产企业经营管理者在进行股利分配政策制定时，要进行多角度、全方位的考虑，综合考虑各种影响股利分配的因素、政策、股东诉求、市场变化、预判市场前景等，确保企业利用能够被公平合理地分配，保障各个利益方和关联方都能够得到相应的利益。

2．采取剩余股利战略，发挥激励效能

如前文所述，GH房地产企业当前正处于业务活动迅速发展时期，需要大量资金满足日常经营，而且从股利分配情况看，该企业从2015年至今均未做出任何股利分配策略。虽然企业当前正处于急需资金的阶段，要适当留存资金、减少分配比例，但是也要适当进行股利分配，避免长期不分配股利，给投资者带来负面情绪，从而给企业造成负面影响。所以建议企业要根据实际经营发展需求，对现有剩余股利进行合理分配，确保其收益一方面能满足日常投资经营需求，另一方面能满足对投资者的分配，这样可以极大地增加投资者对企业的盈利信心；对于企业内部表现较为优异的员工也可给予适当股利分配奖励，充分调动员工工作热情，发挥其主观能动性，从而帮助企业实现各环节战略管理目标，促进其健康、稳定发展[6]。

三、结束语

总而言之，现阶段房地产行业日常经营发展面临着宏观政策调控和行业内部竞争的双重压力，所以房地产企业要实现可持续发展，顺应现代化经营管理趋势，就要从财务战略管理层面着手。本文详细探究了房地产企业财务战略管理过程中存在的问题，也分别从筹资、投资、股利分配三方面提出了改进对策，希望可以为房地产企业解决类似财务战略管理问题提供一定的价值。另外由于本人实际研究财务战略管理方面的时间、精力有限，收集到的信息也可能存在一定缺陷，相关企业在应用本人结论时，要充分考虑企业自身实际经营趋势，酌情借鉴，避免盲目。