长租公寓财务问题探究

马 聪

（作者单位：上海新黄浦实业集团股份有限公司）

住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好地应对住房供需结构性矛盾，习近平总书记在2020 年中央经济工作会议上指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》明确提出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序增加城市租赁住房供给。近年来，国家针对包括长租公寓在内的租赁市场，出台了一系列支持性政策，包括土地规划供给、税收优惠及金融支持等，同时进一步加强了市场规范管理，为长租公寓市场稳定健康发展打下了坚实基础。长租公寓也将迎来重要发展机遇期。我国长租公寓在经过近十年的沉淀后，相关企业正在逐步探索适合自身发展的经营模式。然而，如何确立其面临的财务问题，以及有效解决财务问题，都是企业需要面对的重要课题。

一、长租公寓概述

（一）长租公寓的内涵

长租公寓是房地产市场的一个新兴行业，是将房屋进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式长期出租给需要人士。长租公寓是为应对当前社会经济发展背景下的需求而兴起的。随着经济高速发展，城市化进程加速，人口流动加剧，导致住房需求急剧增加。许多人，尤其是涌入城市的“新市民”，在高昂房价和购房政策的限制下，难以实现购房梦想。同时，青年人晚婚晚育和家庭小型化趋势也让他们对住房需求产生新的期待。长租公寓能充分满足现阶段青年人的租赁需求。长租公寓与传统房屋租赁相比，更注重租住体验，给予租客更多的舒适感和便利。长期稳定的租赁关系也给租客带来了更多安全感、幸福感和认同感，从而有助于城市增强竞争力和可持续发展能力。从经济角度来看，长租公寓分流了购房压力，稳定了房地产市场，更有利于房屋租赁市场的高质量转型，同时也给投资者带来新的机会，有助于资本市场健康发展。

（二）长租公寓盈利路径

1.租金收益

长租公寓的主要经营性收入来源是房屋租金收入。影响长租公寓租金收入的主要因素是租金价格和出租率。租金价格受周边市场供需关系的影响，市场占主导地位，但长租公寓可通过对自身产品进行细分，以差异化配置、优化布局等方式吸引更多高薪优质客户，并可以提高租金价格。出租率是长租公寓增加营收的另一个因素。出租率的提高除了通过各种市场营销推广、中介销售等手段，还可以从提高续租率和坪效方面去实现。老客户续租成本比新客户租赁成本低，因此要确保较高的续租率，以提高营收，减少营销推广成本，增加企业收益。分析租客需求，提高租客满意度，提升服务质量，都是确保高续租率的有效手段。企业还要通过长短租相结合的方式进行产品优化，提高坪效收益。另外，通过将租赁周期与折扣政策相匹配，尽量躲避春节等淡季续约，以免造成房屋空置损失。目前，长租公寓正在以更精细化的管理策略，提高租金收益。

2.服务收益

为摆脱微盈和不盈的尴尬局面，长租公寓正在寻求更多盈利增长点。提供高品质增值服务，在为租客提供便利和舒适度的同时，也能给长租公寓带来额外收益。有些长租公寓为租客提供定期保洁、维修、网络、停车、干洗、搬家等各种商业服务模式，以取得服务性收入。实现“商业+”模式，与品牌商家合作，引领商家走进社区，通过合作分成创造溢价空间。增值服务的进一步扩大给长租公寓带来更多收益，同时也带来更多优质稳定客户源。

3.成本控制

提高盈利水平的另一个重要因素就是有效控制成本，不仅是运营成本，也包括建造成本、融资成本。有效控制成本，可以给长租公寓带来更大的盈利空间。成本管控要前置，从项目评估策划、拿地到建造成本、装修成本等都需要精细化管控。长租公寓通过预算、标准化、批量作业等管理手段，能有效降低开发建造成本。长租公寓可通过自持物业来降低运营成本，运用成熟的现代信息系统，减少人工成本和时间成本，同时提高运营管理效率，有效降低运营成本。长租公寓一直处于高融资成本状态，只有有效降低融资成本，才能提高盈利水平。长租公寓企业通过利用资产证券化、合作开发等新型融资模式，将物业或其他资产转化为资金，提高资金使用效率，有效降低融资成本[1]。

二、现阶段长租公寓面临的主要财务问题

（一）资产价值高，资金压力大

长租公寓需要在一、二线城市人口集聚的地区获取土地和存量资产，企业购买土地和存量资产的初始成本较高，同时项目建设和改造也需要巨大资金支出。这些支出包括但不限于建筑材料、劳动力、设计和规划等[2]。在项目建设期就要投入巨大资金，而随着公寓投入运营，运营成本支出也极大。但运营收入带来的资金回笼是持续性少量资金，且土地和房产作为固定资产，流动性相对较差，变现能力较弱，这就意味着企业需要锁定大量资金。如果企业在建设及运营初期没有足够的资金储备，会面临资金链断裂的风险，资金压力巨大。

（二）资产获取相对困难

首先，土地资源是有限的。其次，随着城市规划和政策的调整，某些土地被划为非住宅用地，如商业用地、公园或交通设施等，这进一步限制了长租公寓可用于开发的土地资源。再次，即使企业能够获取到土地资源，由于一线城市土地价格持续上涨，土地成本也在不断增加。最后，存量资产的获取也面临着许多挑战。很多老旧小区和楼宇需要进行大规模的改造与翻新，以满足现代长租公寓的标准。而这种改造往往需要与现有的业主或租户进行沟通和协商，这也涉及复杂的法律和人情问题。

（三）融资渠道单一，成本较高

融资是长租公寓聚集大量资金的必要手段。长租公寓需要寻求大量低成本资金来持有更多资产，以达到行业规模效应。现阶段，长租公寓融资渠道相对单一，主要集中于债务型融资方式。近两年，尤其受到经济下行，以及行业乱象多且监管整治难等因素的影响，金融机构对此类项目持保守态度，认为风险较高，导致长租公寓融资难和融资成本高。银行贷款、各类债券等债务型融资方式会导致企业资产负债率越来越高。高资产负债率会影响企业信用和后续融资成本，影响房产企业“三道红线”监管指标，制约企业发展和扩张，难以形成行业规模效应。现阶段，由于国内金融市场中长租公寓资产证券化相关政策法规仍不完善，尚处于发展初期，企业能够选择的资产证券化产品较少，难以获得低成本的金融产品。

（四）资产流动性较低，导致退出困难

国内长租公寓投资市场仍处于发展初期阶段，长租公寓投资资金大部分沉淀在项目上，受政策等各种因素的影响，难以利用现有手段盘活资产，一旦市场环境发生变化，企业很难快速调整战略或退出市场。在这种情况下，企业需要承受较大的损失，或者被迫继续在一个没有盈利前景的市场中运营[3]。

（五）税收负担相对较重

1.增值税

2016 年，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，全面推行营业税改增值税试点，房地产行业由缴纳营业税改为缴纳增值税，并自2016 年5 月1 日起不动产对外出租，适用一般计税法缴纳增值税。现阶段，一般纳税人不动产租赁业务按租金收入的9%计算缴纳增值税。对于重资产型长租公寓，在建设开发期间，可取得与成本相关的进项税金，并用于抵扣运营期间租金收入产生的销项税金，但在正式投入运营后，长租公寓便难以获得进项税额用于抵扣租金收入产生的销项税额。这对于运营周期长达数十年的长租公寓来说，将长期面临增值税率9%的税负压力。根据以上规定，长租公寓按正常年均95%出租率水平且未涨租的情况下，增值税留抵进项税额在运营初期5 ～6 年时间内便抵扣完，而对于之后漫长的运营期，增值税的税负压力无疑给企业的盈利空间带来制约。

2.房产税

现行税法规定，我国自持房产的租赁企业，根据产权房屋的余值或租金收入计征房产税。自用或空置房屋依照房屋余值的1.2%计征房产税，房屋出租依照租金收入的12%计征房产税。自2008 年3 月1 日起，租赁企业对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。尽管政策上给予税率优惠，但想完全享受优惠税率政策也比较困难。目前一、二线长租公寓集中在产业园区、大学城等产业聚集的区域，越来越多的优质企业会选择长租公寓作为企业职工公寓，部分长租公寓企客占比甚至达到50%以上。按照现行税法规定，租赁企业对企业出租住房，仍需依照租金收入的12%缴纳房产税，这部分税负带给企业的压力明显增加。

三、长租公寓企业主要财务问题的应对策略

（一）研究市场动态，减缓资金压力

长租公寓企业要通过充分研究市场动态，了解租赁市场供需关系，特别是年轻化客群需求的特点。为减缓资金压力，长租公寓可选择在非核心区域寻找机会，而这些区域一般都已形成产业聚集规模效应，能吸引大量优质企业，同时引进大量高薪人才，从而带给长租公寓理想的经营性收入。长租公寓要通过提供更加合理的价格和更好的服务，吸引更多的客户群[4]。这样不但可以减轻资金压力，而且可以满足年轻人对于居住环境和生活品质的需求。

（二）发挥比较优势，寻求合作共赢

合作是现代商业模式中的重要策略。国内长租公寓市场的参与者都有自身的优势，其要发挥自身优势，寻求合作共赢。例如，地产开发商拥有获得土地的天然优势或存量房储备的优势，但独立运营的能力可能相对较弱；部分轻资产运营商的运营管理手段经验丰富，但取得长租资产相对困难。现代企业可以通过合作拿地、输出管理、战略合作等方式，达到规模效应，实现共赢。

（三）通过REITs 提升资产流动性，实现商业模式闭环

长租公寓项目与REITs 有着极高的天然配适度，尤其是重资产投资长租公寓，其特点就是投资规模大、回收周期长，并具有稳定持续的现金流以及持续的经营能力[5]。正因如此，长租公寓是备受REITs 市场关注的底层资产类别之一。REITs 可为前期投入大，投资回报期长的长租公寓项目提供优质退出渠道，加快企业资金回笼，体现资产公允价值，提升资产流动性，优化企业资产结构，实现商业模式闭环。2020 年，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国REITs 市场正式起航。2021 年，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出将保障性租赁住房纳入试点行业，推动我国REITs 快速发展。虽然现阶段该政策仅仅只是将保障性租赁租房纳入REITs 的底层资产，但随着政策不断推进和完善，除保障性租赁住房以外的其他长租公寓项目也会被纳入REITs 的范畴。（四）合理使用税收优惠政策，合理降低税收负担

国家为积极鼓励长租公寓稳定发展，出台了一系列税收优惠政策。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）提出，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。长租公寓企业可根据企业的总体战略规划，长远布局，选择对企业发展更有利的，能降低企业税负的纳税政策。《公告》中还提出，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，按4%的税率征收房产税。长租公寓可以借助专业化、规模化的运营公司进行管理，合理减少税负压力。此外，国家近年来为稳市场主体，推出一系列税收优惠政策。其中，《国家税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》进一步扩大了增值税留抵退税的范围。而长租公寓企业增值税留抵金额大，待抵扣时间长，企业若能合理享受退税政策，则有利于进一步缓解资金压力，有效降低资金成本，提升盈利能力和自身竞争力。

四、结语

在社会快速变革的时代背景下，长租公寓行业呈现出机遇与挑战交织的局面。通过对其盈利路径与财务问题进行深入探讨，我们可以更为清晰地洞察该行业的发展趋势和瓶颈。为确保长租公寓行业健康稳定发展，企业、政府和市场三方需要共同努力，实现资源的优化配置、风险的有效管理以及财务问题的高效解决。