住宅产品绿色健康建筑认证的增量成本专项解析——以中国铁建 理想家项目实践为案例

文/云荻，陈焕朵，林晗

1.得乐室（北京）建筑科技有限公司，2.中铁房地产集团北方有限公司

随着“3060”双碳目标和“健康中国2030”的不断推进，建设人民群众满意的好房子“是大势所趋”。一方面住宅产品的绿色低碳表现已成为开发商所必须履行的社会责任；另一方面，住宅产品的商业属性要求其最终住户能够充分感知到产品价值，于是健康性能作为住宅产品品质提升的重要抓手，也被越来越多的开发商所关注和应用。

绿色健康建筑的认证是检验项目最终绿色健康性能的有效卡尺。然而，很多房地产开发商对绿色健康建筑认证存在较大疑虑，认为绿色健康技术的投入势必会造成较高的增量成本，于是对绿色健康建筑认证的应用望而却步。中国铁建理想家项目由中国铁建房地产集团开发，项目定位获得中国绿色建筑评价标准三星级认证、LEED 绿色建筑标准金级认证，中国健康建筑标准二星级认证，以及WELL 健康建筑标准金级认证。本项目在开发过程中对绿色健康技术的成本进行详细分项计量，为绿色健康建筑认证的实际增量成本提供了实际数据。

中国铁建 理想家项目内涵盖居住用地和教育用地两种属性，居住用地为企业持有的租赁型商品房，教育用地为幼儿园。本次项目对绿色健康技术的增量成本统计仅覆盖居住用地的商品房部分。项目内的居住用地面积总计46849 m²，地上建筑面积13 万 m²，地下建筑面积68000 m²，共计户数1418 户。

中国铁建 理想家项目将绿色健康技术高度融合应用于项目的开发建设，并在开发建设中对项目所应用的绿色健康技术的成本进行详细统计，测算绿色健康建筑认证的成本增量。这里的“成本增量”指将按照传统开发配置的住宅产品作为基准项目，为达到绿色健康建筑认证的相关要求而额外采取的绿色健康措施或配置的设备，致使本项目发生高于基准项目对应成本的费用。

本项目的基准项目按照北京市相关标准及执行政策，结合常规住宅商品房开发建设的一般做法，实现对本项目绿色健康技术的增量成本进行边界的界定。根据2021 年北京市出台的《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》，在北京开发建设的高标准商品住宅的最低品质要求应满足绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%，并设置太阳能光伏或光热系统。因此项目增量成本汇总如表1 所示。

表1 本项目绿色健康认证技术的增量成本计算

上述应用于本项目中的绿色健康技术的总成本共计约11149 万元，单位建筑面积的成本约558.78 元。在参考基准项目进行增量成本的边界划定和修订后，最终确定的本项目绿色健康技术的增量成本约3599 万元，单位建筑面积的增量成本约180.35 元。

从中国铁建 理想家项目的成本测算可以看出，绿色健康技术的总成本与增量成本是不相同的。约68%的总成本发生于基准项目，这是项目开发为了响应地方标准或政策所必须发生的费用，而真正实现绿色健康建筑认证所发生的费用仅占到总成本的约32%。这表明，绿色健康建筑认证并不会给项目开发带来过多的增量成本，反而有可能通过项目的绿色性能获得政策补贴的红利，并通过项目的健康属性提升产品市场竞争力，加快产品去化、提升溢价。

在进一步分析本项目为满足绿色健康建筑认证所带来的增量成本时，位于首位的“空调系统及建筑节能”的增量成本主要来源于空气源热泵和户内分体空调。实际上，空气源热泵由于其集热效率高，可以极大地减少项目在运行阶段的用电量，节约运行成本。从空气源热泵的启示来看，绿色健康建筑认证的增量成本不可只考虑项目在开发建设阶段带来的初投资的增加，还应从项目全生命周期的角度将运行、维护的经济效益全面地考虑其中，以动态成本的计量模式判断绿色健康建筑认证的价值。

绿色健康建筑是全生命周期内最大限度地节约资源、保护环境、降低污染，为人们提供舒适、健康、与自然和谐共处的高品质生活空间。绿色健康建筑认证通过全面、量化的条款和指标要求建筑开发者投入更多的精力和专业人才来实现项目绿色健康性能的最终落地。在进行绿色健康建筑认证时，虽然会在一定程度上导致项目初投资成本上升，但是其带来的绿色健康收益价值可能高于初投资成本，且对我国绿色健康建筑的规范性建设及实践发展具有至关重要的价值。

在国家“3060”双碳目标与“健康中国2030”战略部署下，未来几十年，国家仍将大力推进好房子建设，而这也将引导越来越多的绿色健康技术和产品不断更新迭代，并且应用于越来越多的项目开发建设中。对应绿色健康项目产生的技术增量成本有望持续降低，绿色健康项目带来的经济效益和社会认知将持续增高。绿色低碳健康建筑正在成为建筑行业的长期趋势，持续引领建筑行业向着更好的生活质量、更可持续的方向阔步前行。