新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究

李浩

射阳县自然资源和规划局 江苏 盐城 224300

引言

现如今，随着不动产登记制度在广泛的应用和实施，不动产权籍调查在不动产登记管理的过程中基础管理工作越来越重要。不动产权籍测绘管理在不动产权籍调查的过程中，占有非常重要的关键之处。为了更好地结合实际情况，管理人员挑选先进的测绘技术和系统设备，完善权籍调查工作的整个流程。不动产登记在实施登记之前，需要对不动产产权及进行调查和测绘，这些工作都能够使工作人员对不动产调查工作有深入的了解和研究。

1 不动产权籍调查的概述

我国不动产产权管理制度的主要核心是土地资源，土地资源在具体的管理过程中需要管理人员实现不动产登记数据信息的共享，才可以将制度，做好统一的登记管理体系。在一些登记管理体系中，管理人员需要对不动产资源进行统一的管理和规划。在具体的权籍调查管理过程中，也存在着一些测绘管理工作，这些测绘管理工作的难点比较多。在不动产权籍调查的整个过程中，管理人员需要根据当地的测绘管理体系去确定房屋，土地的数据信息。

2 常用不动产权籍调查测绘技术

2.1 内业处理技术

地理信息系统技术在计算机技术支持下，地理信息系统将各种地理信息按照空间分布顺序，形成输入、检索、存储、更新、数据库管理、图形编辑、输出和数据综合分析的计算机技术系统。最初主要用于建立与土地管理、土地开发规划有关的土地信息系统，因而形成了以地理信息系统为基础的土地开发管理信息系统模式[1]。在地理信息系统平台上构建的土地开发管理系统能够实现土地调查、统计、登记、评价、地籍管理等各项工作，为土地法律咨询提供了资料参考。利用GIS技术建立的土地利用现状数据库，可将空间图形数据与属性数据完整地结合，从而实现图形与数据的一体化和数据的分析、管理与输出操作等。

2.2 野外测量技术

2.2.1 遥感技术。遥感技术包括传感器技术，信息传输技术，信息的处理、提取和应用技术，目标信息特征的分析与测量技术等内容。它具有全天候、信息丰富、信息获取速度快、多光谱特征等优势。其0.61～30m范围内的测绘数据均可在各项土地开发管理工作中发挥有效作用。随着遥感技术分辨率的不断提高，其已广泛应用于土地资源调查、土地利用动态监测和规划管理、居民住房产权调查等工作中。

2.2.2 全球定位系统技术。全球定位系统是一项测绘新技术，随着信息的发展，全球定位系统越来越多地应用到人们的生活中，例如车载导航、手机、电脑等领域，在土地测绘中发挥着重要测绘作用。全球定位系统的优点是以最快方式固定每个测量地点的物理坐标，通过信息技术改善测绘的精度。GPS实现土地测量一般采用静态工作模式，可以避免点与点间的通视，能够高精准度地完成土地测量工作。采用GPS-RTK技术，能及时掌握定位数据，获得精确的测绘精度。在工程放样、地形测图、地籍测量等多个领域，GPS-RTK技术应用广泛，是土地空间数据的重要技术手段。特别是在规模大的土地管理工作中，运用GPS技术可以及时获得土地的准确概况。GPS测量是三维的地理数据，可以避免传统测绘方法在多次清绘、转绘中带来的误差。

2.2.3 三维倾斜摄影技术。倾斜摄影测量技术是利用倾斜摄影装置同时快速获取倾斜三维影像和正射影像，再利用计算机自动图形处理技术进行自动空三处理，经过影像匹配和表面纹理映射等技术手段，最大限度地真实还原地表的真实景物。倾斜摄影技术可以实现多角度影像采集，保证高效率、增加精确度、准确地理定位，实现三维实景重建，已成为国内外航测的主要技术途径。

2.2.4 三维激光扫描技术。三维激光扫描技术又称“实景复制技术”，是一种高效率、高精度、非接触式的主动测量技术，它可以在多种恶劣观测条件下进行外业扫描，大面积快速获取目标物体的表面三维坐标数据，形成海量三维激光点云，再利用这些高密度的点云生成三角网，建立目标物体的数字表面模型，同时可以通过激光扫描仪内置或外接的同轴数码相机拍摄的影像将点云赋上真彩色，则建立的数字表面模型就可以实景呈现扫描物体的真实场景。

2.3 野外测量技术需要改进和创新

在我国不动产权籍调查测绘管理的过程中，野外测量也具有非常重要和关键的测量内容。野外测量的技术种类比较多，在实际实行的过程中，类型又比较常见。管理技术人员需要对全站仪制度体系做好管理规划，管理人员需要根据实际情况做好全站仪的测量工作，又用全站仪进行数据信息测量，可以采用详细的电子记录方式确定量图体系方案。在一些测量工作中，对数据信息进行收集和管理可以对设备系统进行详细的整理和统计。管理技术人员要采用详细的综合方案去考量图系统设备，在一些数据信息电子记录的整体设备中，储存的记录系统设备需要经过统一的整理和科学的统计。野外测量技术采用全站仪的不动产也可以对其进行测量和管理，根据互联网，计算机可以将测量的结果传递到实际操作中，管理人员可以采用图片的形式将测量结果展示出来，这些详细的数据信息，可以更加全面地展示出测量结果。野外测量技术，包括遥感技术和精准的RS技术这些都是比较全面的，管理人员为了更好地提升测绘工作水平，遥感技术在利用和发挥的过程中，也需要对不动产。测绘管理制度进行调查和管理，这些都可以更好地提升测绘的工作效率和工作质量，为了保证测绘工作的结果可靠性，管理人员也提出了全新的管理制度方案。

3 不动产权籍调查测绘工作要点

管理人员在进行不动产权籍调查之前，会根据一些不动产权籍的测绘管理工作，去进行数据信息的整合和管理。在一些档案资料管理信息中，管理人员需要对不动产权籍进行科学和理性的分析和管理，通过精准的数据信息可以比较出实际情况和具体情况之间的差异性。管理人员为了更好地确定操控，控制现场的实际情况，在土国部门和土地部门都提出了新的方案制度和策略。业务系统在数据，信息和资料的查询和管理的过程中，需要对数据进行全面的提升和掌握，这样可以为今后的测绘管理工作实行更加全面的基础管理。

3.1 建立统一的地理信息系统

在现如今不动产登记制度管理的过程中，管理人员要根据国家的实际情况和科学管理方案，建立统一的地理信息系统。为了更好地实现测绘机构和登记机构的平台管理制度，管理人员也提出了对数据信息进行有效的控制和调整。在系统管理基础的过程中，管理人员要将数据信息进行关联和应用，这样才可以提高人与机器之间的数据信息共享和交流。

3.2 建立规范的测绘标准体质

不动产测绘机构管理和发展的过程中，管理人员为了更好地提升不动产测绘质量，在应用不动产测绘工作标准的过程中，会对不动产测绘工作的规范性提出更加具有科学性的知识和制度。一些地区在不动产测绘工作规范管理的过程中，会按照相关部门的登记去做不动产测绘管理工作。一些技术标准和管理系统也拥有着相映的科学关联性，对于不动产登记部门，要和规划管理部门和测绘单位互相沟通和协调，管理部门要针对不动产登记部门做好测绘管理工作，对发生的一些问题进行商讨，要制定出有效的应急处理方案，这样可以方便后期更加顺利地开展不动产测绘管理工作。不动产测绘管理工作要合理，科学性的应对各种突发状况，同时要保证管理人员能够优质，高效性的完成不动产测绘工作。

3.3 建立详细的测绘管理机制

管理人员在对不动产数据信息进行调查和管理的过程中，需要以宗地的实际发展单位为统一进行数据信息管理。在储存类型的档案数据信息中，有纸质和电子信息两种。不动产权籍在调查测绘工作数据信息管理的过程中，需要将技术进行更新和管理。同时对于不动产测绘工作人员的要求比较高，需要工作人员拥有专业知识能力和全方位的操作技能。测绘管理人员需要拥有丰富的知识经验，这种先进的调查测绘技术可以使工作人员对测绘工作有全面的管理。不仅可以提高测绘工作的效率，同时也可以保证测绘工作的质量。

4 不动产权籍调查测绘难点

4.1 测量的成果数据不共享

①测绘机构之间数据不共享。各单位委托的测绘机构不同，并且处于竞争关系导致各测绘机构之间不愿意共享本机构的测绘数据。导致重复测绘的产生、前后测绘成果数据之间的不关联。②政府部门之间数据不共享。由于各审批部门建设的审批平台数据标准不统一，各种收取各自的审批材料，导致各审批部门之间的数据不共享。③审批中各个环节之间数据不共享。同一审批单位在不同的审批环节要求的测绘数据要求、标准不一致，导致测绘数据的通用性差、导致各审批环节的测绘数据难以共享。

4.2 测量的技术多规程并行

根据《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡,继续执行现行的《地籍调查规程》、《海籍调查规范》、《无居民海岛使用测量规范》、《房产测量规范》、《森林资源规划设计调查技术规程》等标准规范，有序开展不动产权籍调查工作[2]。涉及土地、海域的调查，按照《地籍调查规程》、《海籍调查规范》和《无居民海岛使用测量规范》等标准开展；涉及房屋等建筑物、构筑物的调查，按照《房产测量规范》等标准进行；其他不动产权籍调查，依据相关的国家标准及行业主管部门规定实施。在五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。

4.3 测量的数据要求不统一

《房产测量规范》中房屋的结构、产别、用途、建筑面积计算、共有建筑面积分摊等内容比较成熟，权属调查部分相对薄弱，并且日常调查的规定较为简单；《建筑工程建筑面积计算规范》主要用于规划阶段的建筑报建和规划审批阶段，建筑面积用途存在较大差异。《建筑工程建筑面积计算规范》主要用于规划阶段的建筑报建和规划审批阶段，建筑面积用途存在较大差异[3]。导致前面审批的数据与不动产登记数据存在较大差异。

5 不动产测绘调查流程

不动产测绘在调查和测绘管理过程中，需要将数据信息进行深刻的研究和探讨。房屋建筑工程位于一些住宅小区的特殊街道。这些房屋建筑的顺序号比较复杂，管理人员要将不动产测绘调查，测绘管理工作进行全面的勘察和研究，根据实际情况采集各类基础数据信息，这样可以更加全面的提高测绘工作管理的质量和效率。管理人员在对工程建筑内部进行处理得过程中可以结合实际的发展情况选用权籍进行调查。根据房屋建筑的整体情况，实行绘制边线管理，同时在对房屋建筑工程进行数据信息录入后，要对各项录入内容进行数据信息的检查。

6 结束语

根据上面我们所了解的情况，可以得知，在不动产权籍调查，测绘管理工作进展的过程中，随着登记制度的创新和改进，权籍调查测绘工作重要性也得到了体现。随着科技的进步和政府机构职能的整合，有望建立整合多规范、贯穿全流程的测绘技术规程，在实际的不动产权籍调查工作中，管理人员要结合实际的发展情况，选择合理科学性的测绘技术。测绘工作在整个发展的过程中，管理人员要对测绘的实际调查结果进行统计分析，不动产权籍登记管理工作要经过详细的数据信息管理才可以为登记管理工作提供更加可靠的依据。这些优势都可以使不动产权籍调查测绘工作在后期顺利的发展和进行。