不动产存量数据清理整合重难点的分析与探讨

刘 燃，柯艳丽，罗明俊，熊小超，王 勇，耿冯康，黄执堃，李国彪，叶 才，张春乐

（1. 武汉瑞得信息工程有限责任公司，湖北 武汉 430070；2. 武汉市自然资源和规划信息中心，湖北 武汉 430014）

存量数据清理整合是不动产统一登记的基础[1]，需要将现有分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记历史档案数据进行梳理、规范，依据不动产登记数据库标准，整合建设统一的不动产登记信息数据库。

1 重难点问题分析与探讨

1.1 存在的问题

1）宗地、自然幢图形数据缺失较多。早期登记时未做过测量，只有示意图，标示了宗地或自然幢的边长，或者即使做过测量，但是测量成果是自由坐标，无法落地。

2）登记系统中的登记信息不完整，需要进行补录。早期登记时未使用信息系统，而是使用手工发证的方式，或者即使使用信息系统进行发证，但是管理不规范，导致登记系统中的信息缺失、不完整。

3）登记信息中的坐落描述不准确，造成落宗落幢困难。早期登记时由于管理不规范，没有统一标准，造成登记时的不动产的地址填写十分混乱，甚至不准确，对于同一个不动产，土地登记和房产登记由于分别登记，可能坐落信息出现矛盾的情况。

4）存量土地或房产登记业务信息多以纸质档案形式存储，可能由多个机构单位负责保管，虽然大部分地区开展了档案数字化工作，并建立了电子档案库，但仍存在部分纸质档案没有数字化。

5）原土地或房产数据库因多次转换迁移，以及日常数据维护的不及时等原因，可能造成数据冗余。

1.2 解决的办法

1）尽可能多的收集数据，包括地形图、地籍图、城镇地籍调查数据、第二次土地调查数据、遥感影像与航拍影像，从这些数据中提取需要的图形数据，仍然缺少的则需要到实地补测。

2）从电子扫描件中查询档案，补录缺漏的登记信息，电子扫描件缺失的需要查找纸质档案进行补录。

3）坐落描述不准确的，需要查找档案，寻找其准确地址。如果同时进行了土地登记与房产登记的，可相互对照，确定其准确地址，最后可以通过登记时留存的联系方式，联系申请人进行确认。

4）对完成数字化的纸质档案进行扫描，补充完善到电子档案库，方便查阅。

5）分析数据特点，制定有针对性的检查规则，对数据库的冗余数据进行筛选、清洗，保证正确数据的唯一性。

2 数据量大

2.1 存在的问题

不动产存量数据清理整合项目一般工作量都比较大，土地登记信息动辄10 万条，房产登记信息多达20万条，甚至接近30万条，针对如此巨大的数据量，如果各个步骤都通过人工去完成，则需要大量人力资源或者延长项目时间，项目成本会加大或者项目周期会延长，因此必须要有批量处理的办法以大幅提高工作效率。

2.2 解决的办法

1）熟悉登记系统的底层数据库。登记系统使用的数据库一般为微软公司的SQL Server、甲骨文公司的Oracle等，如果熟悉登记系统的底层数据库结构和逻辑，则可以在数据库中使用SQL 语句进行批量操作，例如批量赋值、批量挂接、批量落宗，视登记信息的规范程度，可以批量完成20%～50%的某步骤的数据处理（例如属性补录、落宗、落幢或房地关联），大幅提高工作效率。

2）开发相关数据处理工具。由于不同地方的土地登记、房产登记的软件系统各不相同，因此针对特定的不动产存量数据清理整合项目，投入一到两名开发人员，开发相关的数据处理工具，可以大幅提供工作效率。

3 登记类型众多

3.1 存在的问题

不动产存量数据清理整合涉及到土地、房产、草地、林地等各种各样的不动产的登记信息，并且每一种不动产的登记类型又细分为很多种，例如房产登记中首次登记就分为商品房初始登记、自建房初始登记、企业改制房屋登记等。除了首次登记，还有房产抵押登记、房产查封登记等。众多的登记类型给不动产存量数据清理整合带来一定的困扰。

3.2 解决的办法

1）熟悉各种登记类型的特点，能够避免清理整合中出现的错误。例如企业改制房屋登记有将企业房屋产权转让给企业职工的情况，也就是常说的“房改房”，做这种登记的数据清理整合时就要注意房改房登记时转让给职工的住宿楼要独幢设宗，与原来的企业宗地区别开，避免落宗错误。

2）先分登记大类，再分登记小类。不管哪一种不动产的登记，一般都分为首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、查封登记等这几个大类，在做存量数据清理整合时，先对各类不同的登记归类到登记大类，然后再细分登记小类，有助于梳理数据清理整合的思路，避免杂乱无章。

3）理清先后顺序，区分优先级。例如抵押登记、查封登记这种有“依附性质”的放在后面做。例如一套商品房，可能有首次登记，然后又转移了很多次，期间又有多次的抵押登记，在做数据清理整合时，先从首次登记或者转移登记的最后一次登记入手，往前或往后查询，将多次转移登记串联起来，编制同一个不动产单元号，然后再做抵押登记与抵押注销登记，这样就顺利得多。

4）以一宗地为一个单元，建立“宗地-自然幢-户-权利人-权利”的多重关联关系，通过一套有效的检查规则进行全面检查，例如“自然幢号、单元号、层号、房号相同，但房屋建筑面积不同”、“自然幢号、单元号、层号、房号、房屋建筑面积相同，但房产登记权利人与土地登记权利人不一致”、“自然幢号、单元号、层号、房号、房屋建筑面积相同，但登记类型都为现势状态”、“同一户权利登记为历史状态，但抵押登记信息为现势状态”等，从而发现关联关系的逻辑矛盾。这样既可以检查关联关系的正确性，又可以查漏补缺。

4 与日常登记协同一致

4.1 存在的问题

不动产存量数据清理整合项目周期长，短则一年，长则数年。为了保障不动产日常登记工作需要，数据清理整合的工作原则是“边整合、边应用，边建设、边完善”，数据清理整合与日常登记同时进行，清理成果完成一批次就导入不动产登记平台一批次。日常登记会根据申请人提交的登记材料，对申请的不动产进行落宗落幢，编制不动产单元号，而存量数据清理工作也可能会对同一不动产编制不动产单元号，这样就可能造成编号的不一致，即一户多编，违背了不动产单元号作为不动产唯一身份标识的一一对应原则。

4.2 解决的办法

为了保证存量数据清理与日产登记工作的联动协同，可以定期将日常登记所形成的不动产单元号、建筑面积、坐落、权利人、权利等信息从不动产登记平台导出，与存量数据清理形成的相应成果进行比对编号。匹配一致的用户，则可以删除存量数据清理成果的不动产单元号，将日常登记的不动产单元号赋值给存量数据清理成果；匹配不一致的用户，则可以对存量数据清理成果新增编号，及时将比对编号的成果导入不动产登记平台，从而保证不动产单元号的全局唯一性。

3 结 语

目前全国各地的不动产存量数据清理整合工作正在快速进展中，各地的不动产登记情况各不相同，不动产存量数据情况也多种多样，有的数据齐全、质量高，有的数据缺失多、质量较差，但只要坚定落实“明确责任分工、加强协作配合、确保工作质量、落实经费保障”的工作要求，在工作实践中不断发现问题、解决问题，就一定能优质高效地完成任务，从而为不动产登记工作提供牢固的数据基础。