新经济形势下的房地产融资创新性模式探讨

隋佳睿

房地产行业已成为经济的支柱产业。住房建设已经完全进行了市场化，过去单纯的企业投资途径和不健全的房地产业金融体系，已经成为我国房地产业务持续健康发展的主要瓶颈。所以，在我国政府对房地产业频繁的宏观调控趋势下，迅速构建起了多渠道和多元化的房地产业金融机构，进一步扩大房地产业公司的投资途径，对房地产业融资发展有着重要的意义。

一、房地产开发企业传统的融资方式

地产开发公司传统的融资途径一般有对内投融资和对外投入。对内投融资一般源自于地产开发商本身的积蓄。而开发者本身资本累积则一般是由开发公司本身的对内投融资和以公司资本为主要基础的股权投资，前者累积过程一般比较缓慢，而后者目前在中国适用范围有限。中国传统的外源融资主体一般为商业贷款、社会信托企业对外投资和建设承包商带资承办项目等，当中尤以商业银行贷款项目居多。但对商业银行贷款项目提供投融资的数量和使用年限均有较严格的限定。由于商业贷款项目的经营风险一般最先是由开发公司完全负担，再之后才由商业银行负担，因此特别不利于经营风险的扩散。由此可见，原有的投资方法已严重限制了地产开发公司的发展壮大与扩张，通过安排项目本身走向资本市场募集资本将会慢慢形成一个趋势。

二、房地产企业融资存在的问题

（一）贷款方式单一，贷款存在高信贷风险

目前，中国房地产投资结构相对单纯，间接投资比例较大。房地产业发展的三个阶段（得用地的前期阶段、施工和销售阶段），每个发展阶段均离不开商业银行融资的帮助，但房地产业发展中所需要融资仍约有百分之六十的直接融资来源于银行贷款，间接融资的比例仍然较大。尽管目前我国政府已制定了一些宏观调控优惠政策对房地产开发商增加了信贷门槛，但在短期仍无法改变中国房地产公司长期以间接投资为主的融资格局。

（二）限制房地产融资的因素太多

投资，不仅仅是为建设与发展积累资金的问题，其实本质上是一个以经济资金需求形态呈现起来的资源配置流程。房地产公司作为资金密集型产业，急需巨大的资金投入作为后盾，而仅仅通过对内投资是无法完全解决投融资需求的，而更多的投资又必须借助对外投资来获得，所以，对外投资应是中国房地产公司获取投资的最主要形式，目前的投资途径主要有银行借款、发行企业证券、股票融资、使用国外人力资本、产业基金和地产信托等。但是，由于目前对中国房地产业发展的投融资方式仍然主要通过贷款融资，而其他投资方法又受税收政策、地方金融体制等的影响和约束很大，所以其进展相对困难，也具有较大的局限性。

（三）法律法规还不健全

目前，中国与房地产投资有关的立法体系还不健全，关于房产融资等方面的法规仍未能建立一个科学的法律管理体系，也没有相互的一致性与协调性，运行问题将直接影响房产投资渠道的顺利发展。例如地产基金就被业内视为是目前最佳的直接投资方法，而房地产证券化的概念也已被广大业内人士所认可，不过由于最重要的法律条文都还处在真空状态，使得金融创新逐渐陷入了无法可依的困局。

三、项目融资模式在房地产项目中的应用

（一）直接安排融资模式

直接安排管理的模式，就是由房地产开发商（项目发起人）直接进行对建设项目的投资管理，并直接履行在其投资安排中一定的责任与义务。这也是目前比较简单而普遍使用的一个建设项目投资管理模式。一方面，开发商可以与项目管理公司签约，由项目管理公司负责对地产开发项目的施工与营销实施管理，而开发商也可以自己对工程项目实施质量管控；另一方面，开发商可以与融资方达成投资合同，由融资方提供信贷给开发项目。同时，开发商也以自有资本投入了开发项目，使项目得以迅速启动。在整个项目的施工过程中，融资方通过银行账户对整个项目发展状况实施了监测，并按照与开发商的合同条款陆续投入了后续融资工作。在整个项目施工顺利并步入销售阶段时，项目所获得的销售账款将按照开发商和融资方之间的约定，部分作为对贷款的回报，部分则作为利润直接流入开发商。这个方法符合房产项目开发商自身的财务管理架构。即便是最受限的追索权，也由于通过采用以项目开发商身份实施直接投资，对信用状况良好的项目开发商而言，通过采用投资模式也能够获取相对较低成本的融资。

（二）“设施使用”融资模式

“基础设施运用”方式是指某些工业生产基础设施或服务型基础设施的提供商和这些基础设施提供商相互之间签署一项“不论提货与否均需支付”特性的协定，该种基础设施运用方式在工业生产建设项目中有时候也称之为“委托加工协议”。该种方式在房地产行业中可广泛应用于廉租房工程等项目中，运用该种方式实现房地产项目投资的一般程序有：①由建设项目投资方和地方政府达成协议，由地方政府提出一项“不论采用与否均需支付”的协定，同时这项协定也为信贷商业银行所认可；②由建设项目投资方成立项目建设有限公司，使其可以拥有、建造并运营该房地产项目，并可将该企业推上证券市场，以吸引其他建筑项目投资者资金；③房产建设项目实行商业招标，而中标企业必须具备相应的信用能力和经验，并可以由商业银行提出履约保障；④项目建设企业必须以房屋用途合同、施工合同和履约保障作为投资的信誉保障；⑤地方政府可以通过每年收取的廉租房租金和部分政府财政补贴支付房屋使用费。而通过这个方式，能够协助地方政府有关部门解决因建造廉租房所需要的大量资金问题，而房产开发商又能够间接得到较多金融机构的信贷。

（三）“产品支付”融资模式

商品付款法是指通过无追索权或限制追索权的融资方法，由提供信贷的商业银行在建设项目中选择特定份额的产品量，以这些商品的利润成为建设项目融资的主要偿债来源。该种模式也可運用于由地产企业或组织个人开展的某项地产经营，其中又以单位集资盖房子的方法居多，其实现过程主要包括：①由房地产投资商建立一个中介组织（或直接以某单位的名义），由建设项目企业选择特定比率的商品房成为项目投资的基石；②投资人交纳用以购置这部分房产的资金投入给中介，中介再按照生产经营付款合同将资本投入项目管理企业用作建设和项目投资资金，项目管理企业承担按相应方式安排产品销售支出，并且以项目公司固定资产和完工贷款进行信誉保障；③当房产建设项目全部完结后，项目管理企业再将房产卖给市场服务中介组织的其他项目公司投资人，用以清偿对市场中介组织的欠款。该种模式的主要优点在于：首先，项目管理企业还本付息的唯一来源就是项目产品；其次，节约了大量的产品销售成本，并且再次提出对项目投资企业进行了最小化产能和最小化产品质量标准的保护。

（四）公共部门和私人企业的联合投资模式

公共机构和私营业主联合管理模式，对项目生命周期过程中的组织架构设置提供了一种全新的投资模型。它是以政府部门、营利性公司和非营利企业之间通过一个项目管理所产生的“共赢”为理想的相互合作形态，参加各自都能够获得和预期独立行动相比更加良好的成果。此种投资模型也适合于建造更大规模的运动场馆和更开放式的健身场地。虽然PPP和BOT模型有点类似，但参加项目管理的公共机构与私营业主相互之间都是合作者社会关系，因此私营业主可以从建设项目讨论阶段就着手参加项目管理，而BOT模型则是从建设项目招标阶段后才着手参加项目管理。如体育场馆的兴建则由政府部门主导，体育总会和体彩管理中心等非营利机构及地产公司共同参与兴建。

四、缓解房地产公司投融资困境的措施

（一）灵活地运用各种金融工具进行活动投资

投资途径较为单一是制约当前地产行业发展的主要原因之一。因为地产行业在项目发展上的特点，庞大的资本规模加上生产运行期限之长使其与金融机构保持了强烈的依赖性。但是由于我国经济出于对宏观调整的考虑，所以银行贷款门槛相对较高，地产公司也很难顺利从商业银行拿到足够的融资，进行项目发展。因此，通过灵活组合各类投资工具，拓展投资途径，是房地产良性、健康和可持续性发展的关键。

（二）加紧开发房地产金融投资产品，增大直接融资比例。

房地产业随着投资方式的多样化发展趋势，关键就是必须创造出有区别的、服务于各个地产公司的金融服务产品，以便建立一种相对稳定的房地产金融服务产品供给系统。目前，中国的房地产业金融服务工程已正式启动。全球通行的五种金融机构产品中，中国国内独缺房地产金融产品。中国国内商业银行也缺乏专门的、有效的土地项目开发信贷。我们国家的地产信托产品实际上与银行贷款基本上是一样，只不过商业银行是通过吸收存款来的，而土地开发融资则是通过批发的，其本质上就是商业银行的信贷，都是间接融资。

（三）加强企业资金利用率下，提高企业信用

公司信用等级的好坏直接决定投资方法的好坏以及投资额度的多少。公司应强化内部管理制度，梳理自己的品牌，强化信用形象，赢得投资者的信心。一方面要规范和健全企业财务更新管理体系，并定期提交全面正确的财会信息，以提升企业的信用等级；另外，针对公司发展策略以及各个发展阶段的投融资需要，制定科学合理的投融资预案，与银行及相关金融结构建立密切关系。

（四）健全相关法律

中国当前与房地产金融市场有关的法律及法规都还不健全，从而严重影响着中国房地产金融市场与房地产金融机构的正常规范发展与安全运营。中国房地产金融市场的诸多问题，在较大程度上也没有对相应的法律法规作出明确指引。在中国房地产金融市场中，由于消费者相对而言处于市场资讯最短缺的一方，同时也没有相应的信息知识基础，在市场博弈过程中往往居于劣势地位。因此，尽早建立健全相关法律法规对于行业健康发展、企业平稳运行具有深远的意义。

结语：

在国际信贷萎缩的大环境下，中國房产投资市场迫切需要脱离过去依赖银行信贷的局面，走向多样化发展道路。这就要求，一方面政府在进一步完善对房地产市场的宏观调控与监督管理的同时，逐步健全法规，并着力创新金融工具，不断丰富投融资方式；另一方面地产公司自身积极拓展投融资途径，以避免因仅仅借助商业银行贷款的单一融资方式导致公司融资受阻，结合公司的实际情况，在落实相关风控手段的前提下开拓多种投资渠道，形成多样化的融资管理体系。