多措推进居住权制度落地实施

蒋先进，罗景文，康永鑫

（电子科技大学中山学院 人文社会科学学院，广东 中山 528402）

居住权作为大陆法系的一项古老而又经久不衰的他物权制度，起源于罗马法，是罗马法人役权四项制度（用益权、使用权、居住权、劳作权）之一〔1〕，影响较为深远。后来作为大陆法系不同时期典型代表的《法国民法典》《德国民法典》《意大利民法典》均规定了居住权制度，其立法宗旨、制度规则等都与罗马法的规定大体相同。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在借鉴国外立法经验的基础上，结合中国特色社会主义国情，在我国法制史上首次规定了居住权制度，此举具有重要的制度价值与实践意义。

一、《民法典》设立居住权的立法目的

《民法典》第366条将居住权定义为，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。《民法典》设立居住权的立法目的主要包括三个方面：

（一）有利于保障弱势群体的基本住房权利

目前我国依然有部分弱势群体的住房等基本权利得不到有效保障，如没有继承父母房产的子女、离婚后无房产一方等。因此，将居住权纳入《民法典》是非常必要的，有利于保障弱势群体的基本住房权利。

（二）有利于解决人口老龄化引发的社会问题

上世纪90年代我国已进入老龄化社会。如何有效应对老年人无房可住问题，如何减轻中青年人的家庭养老压力等，均成为我国当下面临的挑战。首先，我国老年人无房可住的情况大多出现在农村。有些老年人基于对儿女的信赖，将房屋产权登记在了儿女名下。但如果遇到子女恶意不履行赡养老人义务等情形，老人的住房权利就得不到保障。有了居住权制度，老人可以在房屋还是登记在自己名下的时候，先为自己在房屋上设立一个居住权。若日后在居住过程中遇到被驱赶的情况，就可以以自己在房屋上享有居住权为由进行抗辩。其次，随着老龄化社会来临，养老保障支出在家庭支出中的占比提高，“以房养老”成为一种新型养老方式。居住权制度建立后，符合条件的老年人可以在自有房屋上为自己设立居住权，再将房产抵押给金融机构并签订合同，由金融机构提供老年人剩余生存期间的养老费用。老年人去世后，居住权消灭，房屋及其所有权由抵押权人按法定程序处置。在这样的制度和模式下，有房老年人得到的相应养老费用，能够在很大程度上满足他们的养老需求，同时有利于减轻中青年人的家庭养老负担，使他们能够把更多资金投入抚养教育子女及其他消费方面，从而推动经济社会发展。

（三）有利于完善住房保障体系

1998年之后我国住房保障体系逐步形成，减轻了很多中低收入人群的购房压力，但随着经济社会的快速发展，住房保障体系完善的速度远远赶不上经济发展的速度。近几年，一些破坏公租房等经济适用房使用秩序的现象出现，比如，有投机者将低价经济适用房以高价出租或卖出，从中牟取利润，导致国有资产的流失，也违背了住房保障体系建立的初衷。居住权制度建立后，国家可以为符合条件但又无力购买经济适用房的公民在房屋上设立居住权，但房屋所有权属于国有，这样既能维护住房保障体系的公益性和保障性、防止国有资产流失，又能为弱势群体提供更加安心的住房权利，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位。

二、对《民法典》居住权制度的解析

（一）居住权的设立

《民法典》规定居住权的设立共有两种方式，分别是通过合同设立和遗嘱设立。居住权设立还需具备两个特殊条件，即书面形式和登记。也就是说，居住权的设立需要房屋所有人与居住权人双方达成合意，以书面形式订立合同；居住权的设立采取登记生效主义，经合同或遗嘱方式设立房屋居住权的当事人需到登记机关进行居住权登记。

1.居住权可通过签订合同的方式设立。《民法典》第367条规定，公民通过合同形式设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，该合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的条件和要求；（4）居住权期限；（5）解决争议的方法。当事人双方签订完居住权合同之后，房屋所有权人应当配合居住权人到登记机关进行登记。

2.居住权可通过遗嘱方式设立。《民法典》第371条规定，遗嘱人可通过设立遗嘱的方式，为继承人或其他人在遗嘱人所有的房屋上设立居住权，则该继承人或其他人对遗嘱人的房屋享有居住权。遗嘱生效后，该特定继承人或其他人应到登记机关登记。

由于遗嘱设立居住权在《民法典》中未有更多详细规定，所以在此方面仍有许多问题亟待商榷：遗嘱作为单方法律行为，通过其设立居住权，书面形式是否为必要条件？遗嘱生效后，居住权人该如何去登记？对此，笔者分析如下：

（1）书面形式作为遗嘱设立居住权的特殊要件是必要的，便于保存证据和备案。《民法典》规定了遗嘱设立的六种形式，前三种为书面遗嘱，后三种为非书面遗嘱。如果遗嘱设立居住权必须以书面形式，那么录音录像遗嘱和口头遗嘱中设立居住权的内容是否就无效呢？笔者认为，书面形式是为了确保设立居住权的载体形式的合法有效性，且便于登记机关登记而作为必要条件的，但在通过录音录像遗嘱和口头遗嘱这类非书面形式而设立居住权的情况下，应当尊重遗嘱人的真实意思表示，前提是只要该遗嘱合法生效，则以该遗嘱设立的居住权经登记即可生效。当然，录音录像遗嘱和口头遗嘱会给登记带来一些不便，因此在实践中应结合科技发展尽力探索可记载这几种遗嘱的“书面形式”。

（2）设计适用于遗嘱设立居住权的登记方式和程序。《民法典》第368条规定，登记是居住权设立并生效的必要条件。在此前提下，通过合同设立的居住权，当事人双方可互相协助并且到登记机关进行有效登记，促使居住权的设立。而通过遗嘱设立的居住权登记相对来说就显得十分不便，遗嘱人事实上无法亲自提供相关证件、协助居住权人到登记机关登记，并且现实中继承取得房屋的所有权人可能也不会配合居住权人进行登记。那么遗嘱材料是否可以作为设立居住权的证明性材料，使得居住权人能够在遗嘱人无法协助时独自登记呢？笔者认为，登记机关应为遗嘱设立居住权的居住权人提供更为便利的登记方式。

（二）居住权的种类

居住权起源于罗马法，其设立初衷是为特定群体提供稳定的住所。房屋是维系人类正常生活和满足人类生活需要、提高人类生活品质的必要物质条件。居住权在我国最早出现于2002年全国人大常委会法制工作委员会起草的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》中，该立法草案首次以八个条文规定了居住权，但2006年《全国人大法律委员会关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉修改情况的汇报》主张将居住权整体删除〔2〕。2008年在全国人大法工委民法室起草的“民法典侵权责任编室内稿”中，以四个条文恢复了居住权，后经多次讨论，最终在《民法典》物权编用益物权中新增了居住权，居住权也成了人役权的唯一代表。

《民法典》颁布之前，许多专家学者将居住权的立法历史背景与我国国情相结合，认为居住权从缓解无力购房者的居住困境，到丰富房屋所有权人的融资途径与财产利用手段，具有社会性和投资性的双重功能〔3〕。也就是以下将论及的生活性居住权与投资性居住权。

1.生活性居住权。顾名思义，生活性居住权主要从居住权主体的日常生活角度考虑，以解决其日常生活、居住问题为主，符合罗马法居住权设立的初衷——解决特定人群的日常生活居住困难。从生活性居住权一般能衍生出其具有无偿性，其次具有特定性、固定性，因此居住权是不可以转让和继承的。居住权自古罗马时代设立以来，其背后所体现的立法精神主要是保障弱势群体基本的居住权利。而生活性居住权按照受众群体以“家庭”为界可划分为两种类型，即当前主流观点认为的家庭法领域和非家庭法领域。在家庭法领域，生活性居住权常见于赡养、离婚、分家析产以及继承纠纷中，主要表现为建立在家庭内部伦理基础上的互助方式，即在分家析产以及继承纠纷中维护老年人、生存配偶及未成年人等特定身份的弱势群体的生存利益，仅以居住为主要目的。在非家庭法领域，生活性居住权则主要是针对社会层面的一些弱势群体，为其提供最基本的住房保障，根据国情贯彻落实国家帮扶政策，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2.投资性居住权。投资性居住权从物权角度来讲，属于一种独立出来的用益物权，其设定方式一般采用意定的方式。投资性居住权简单来说就是为设立居住权的主体提供一种新的投资方式，同时对于房屋交易市场来讲，也是一种新型的权利形式，有利于发挥房屋的经济属性，也使房屋在居民财产体系中有了新的定位和新的价值体现。居住权在所有权人和非所有权人之间创建了可以过渡的中间地带，让交易主体在自由竞争的环境中各取所需，实现私人自治与经济效率的双重目标，满足居住和投资的双重需求〔4〕。与生活性居住权相比，投资性居住权的设立条件相对较为宽泛，一般情况下属于有偿设立，并且可以转让、继承以及兼具其他合法合理的用途。未来如果能合理利用投资性居住权，使其达到“物尽其用”的效果，便可以将一些传统意义上的闲置房转为旅游民宿、公寓式酒店等，让更多人在获益的同时带动地方经济发展，以地方特有的农林风光和地域农产品特色为优势，推进旅游业的可持续发展和经济效益的不断提高，更快实现乡村振兴。

（三）居住权的其他重要问题

1.居住权的无偿性与有偿性。根据《民法典》的有关规定，房屋所有权人与居住权人在订立居住权合同时，对设立居住权是否有偿可自行协商。在罗马法中，居住权主要适用于婚姻家庭领域，用于保障相对弱势群体基本的居住权利。由此可看出，在罗马法时期，居住权的性质大多为生活性，且很多情况下是房屋所有权人为无继承权的女性亲属所设立，故该权利的设立大多是无偿性的。随着经济社会的发展，房屋的利用价值被更多地挖掘，如今居住权的种类和内容与古罗马时代相比更加丰富。现代社会，居住权分为生活性居住权与投资性居住权，由于二者性质上存在差异，设立目的与合同内容也略有差别。所以，为尊重民事主体意思自治，使双方当事人能更好地达成最大合意，实现相关权利和满足特定需求，充分发挥居住权在日常生活中的作用，《民法典》便没有强制规定居住权应当有偿或无偿设立。例如，在订立居住权合同时，若双方约定“房屋的装修费用以及其他费用自合同生效起，由房屋所有权人承担，但房屋居住权人有合理使用的义务”，此时房屋所有权人如果要求该居住权的设立为有偿设立，无论是从情理还是从法律考虑，这一要求都是合理的。由此可以看出，对于居住权设立有偿与否这个问题，《民法典》给予了房屋所有权人与居住权人协商的可能和空间，体现了合同以当事人双方通过协商达成合意为条件的特点与民法中的自愿原则。

2.居住权流转的禁止性规定。《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。笔者认为，该禁止性规定是基于居住权属于具有身份意义的他物权的性质而设立的。首先，具有身份意义的他物权是指依据有关法律规定和双方当事人的约定，特定身份的权利人可以对他人之物所享有的在法律规定和约定范围内的有限支配的权利，如居住权、宅基地使用权等。居住权设立的前提条件是：房屋所有权人在附条件的情况下同意将其房屋的居住权许可居住权人使用或享有，居住权人获得房屋居住权这项权利之后，房屋所有权人则无法对该权利进行再支配，并且具有身份意义的他物权一般情况下是不能单独转让的。所以，在房屋所有权人与居住权人订立居住权合同后，如果法律允许居住权人随意对该权利进行转让或继承，那么可能导致该房屋的价值有不同程度的下降。同时，居住权人在获得房屋居住权并行使这项权利时也应受到限制，转让和继承不仅会破坏房屋所有权的完整性，也会使房屋所有权人合法权益得不到有效保障。但对于出租，《民法典》并未绝对禁止，而是允许“当事人另有约定”，因出租只是在居住权期限内对房屋使用功能的一种合理利用方式。

3.居住权的消灭。《民法典》第370条规定，居住权消灭有两种情形：居住权期限届满或者居住权人死亡。第一种情形是依据当事人双方在签订居住权合同时对居住权期限的约定，期限届满，合同终止，居住权消灭。第二种情形是，针对双方当事人对于居住权期限没有约定、约定不明确或居住权人在约定期限届满前死亡的情况，以居住权人的死亡作为居住权消灭的标志。另外，在法理学研究中也有学者提出第三种情形，即认为居住权人在居住权期限届满前死亡，此时是否以“居住权人死亡”作为居住权消灭的标志尚存在争论。笔者认为这种情况应归属于第二种情形。

三、居住权制度实施中可能遇到的问题与障碍

（一）《民法典》对居住权的规定较为原则笼统，实施起来存在一定的困难

《民法典》的颁布，首次将居住权纳入我国民法体系。居住权作为《民法典》中一项重要的用益物权，涉及合同订立方式、登记生效的程序和其他与居住权设立相关的重要内容，而《民法典》关于居住权只有第14章的第366条至第371条共六条法律条文规定，且规定得较为原则笼统，对于许多与登记有关的细节并没有作出细化规定，使得专家学者对于居住权条文的研究，以及法官进行司法研判时，存在一定程度的理解、认识冲突，从而导致对于同一类型案件存在不同的观点、作出不同的处理结果。《民法典》施行一年多来，最高人民法院发布了一些指导性案例，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》也已公布，但对于《民法典》第14章居住权的有关法律条文都未给出具体解释和延伸性规定。由于《民法典》居住权相关条文规定得较为原则笼统，实施起来存在一定的困难。

（二）居住权登记、合同订立和实施过程中可能出现的具体问题

1.关于房屋买卖前进行居住权专项查询的问题。根据《民法典》有关规定，居住权作为新出台的用益物权，其生效需要经过法定程序和在有关机关登记备案方可，因此居住权登记同样具有不动产物权登记公示的法律效力。所以，从某种程度上来讲，一旦房屋设立居住权，则有可能出现一物之上的居住权与所有权和其他担保物权的冲突及权利行使的负担。因此，在《民法典》生效以后的房屋买卖过程中，除了要了解该房屋是否有抵押、查封等情况，还应了解房屋是否设立了居住权。对设立了居住权的房屋进行交易，意味着买方必须接受居住权期限内的权利限制，尊重居住权人的居住权利，事前应积极和居住权人做好协商，并对居住权未来的处理做好约定。这对于中介行业和房屋买卖双方的利益都十分重要，同时也会影响我国二手房买卖交易市场，如果处理不当，则可能造成双方甚至三方的权利义务无法得到有效实现，从而产生纠纷，最终影响房屋交易过户和入住。因此，在房屋买卖前，查询拟交易的房屋是否设立了居住权是十分重要的。当然，房屋抵押也面临类似问题，如果将设立了居住权的房屋进行抵押，则居住权的存在影响房屋的折价、变卖、拍卖的实现过程及程度，进而影响抵押权的最终实现。

2.关于设立居住权的房屋是否可以直接过户的问题。对于这个问题，《民法典》中并没有相关的条文规定，已出台的司法解释也未涉及。从法解释学的角度分析，《民法典》第406条规定了抵押财产可以转让，但不影响抵押权，即“转让不破抵押权”，由此类推，笔者认为，应该允许有居住权登记的房屋进行转让，同时不影响居住权人权利的行使，也就是“转让不破居住权”。

3.关于同一房屋是否可以设立多个居住权的问题。对于这个问题，《民法典》中也没有法条予以规定。笔者认为，居住权作为占有型的用益物权，在法律没有明确禁止的情况下，并不排除一套房子有多个房间时可以设立多个居住权。从国家政策导向的角度分析，居住权制度是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位而建立的长效机制。居住权的本质是长期居住，也就是居住权人只有使用权而没有处置权，符合中央政治局会议、中央经济工作会议和政府工作报告反复强调的“完善长租房政策”的住房改革精神。比照一房可以分间多租的情况，实行“一房分间多居住权”可以有效提高闲置房屋使用率，提升房屋的生活和使用价值，符合借助居住权扩大房屋供给的立法本意。

4.关于居住权影响房屋经济价值从而妨碍债权实现的问题。如果房屋设立了居住权，由于作为用益物权的居住权限制了房屋所有权人对房屋的占有、使用权，因而该房屋的经济价值势必会受到影响，从而对于没有设立抵押的普通债权，债权人如何防止债务人在其所有的房屋上设立居住权进而影响诉讼程序中的财产查封、拍卖等，也是未来司法实践和司法解释需要考虑的一个重要问题。

四、多措推进居住权制度落地实施

（一）应加强《民法典》居住权制度的普法宣传

《民法典》是新中国成立以来第一部以法典命名的法律，在我国法治建设史上具有里程碑意义。民法作为实质意义上的私法，涉及的领域关乎我们每一位公民。自《民法典》颁布以来，全国上下纷纷开展了普法宣传系列活动。居住权制度作为《民法典》物权编中的新增部分，同时也是首次作为独立的相关法律条文出现在法典中，做好这方面的普法宣传显得更为重要。比如，基层司法机关可邀请法学学者开展系列专题讲座，加深一线司法工作者对于居住权的认识，便于居住权制度更好的落地实施；地方行政机关可聘请相关法律工作者组成讲师团，普及宣讲居住权的立法精神、设立要件等相关法律知识，从而增强相关行政机关对居住权设立过程和要求的了解，提高行政效率；各乡镇政府、街道办事处可联合司法部门组织“送法下乡”等系列普法宣讲活动，邀请相关法律人士开展面对面释法活动，使老百姓真正了解居住权出台的意义和价值，知晓居住权的办理流程。在普法方式上，除传统的线下宣传之外，各级司法行政机关可以通过微信公众号、抖音等平台“以案说法”，演绎典型案例，创新普法模式，吸引更多民众了解居住权的相关内容和运作方法。

（二）应及时出台完善居住权的相关司法解释

每一个法律条文都体现了其制定目的和立法精神，一部新法律适用于司法实践中，在不同的案情背景下，不同法官对于法律条文的理解和应用也难免存在差异。以《民法典》居住权为例，关于居住权的主体范围、设立要件、消灭要件、是否可以转让等，都是当下法学学者和司法审判人员在理论研究及司法实践中所必须面对并存在争议的焦点问题。公平正义是法律追求的内在价值，而形成统一的裁判尺度和认识标准正是维护法律公正的最好方式。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》（以下简称《总则编司法解释》）已于2021年12月30日由最高人民法院审判委员会第1861次会议通过，自2022年3月1日起施行。《民法总则》是《民法典》的开篇之作，在《民法典》中起统率性、纲领性作用，《总则编司法解释》的制定无疑是未来司法审判中重要的指导性文件。《民法典》实施已有一年多时间，亟待尽快制定和出台其分则部分的司法解释。颁布《民法典》分则司法解释、完善《民法典》体系框架，出台有关居住权适用的具体司法解释，才能更加行之有效地规范居住权在司法审判中的适用。

（三）应及时发布典型指导性案例，积极总结审理居住权纠纷案件的有益经验

在《民法典》出台之前，我国法律并未对居住权作出规定，然而在司法实践中出现了大量的居住权纠纷，亟需解决现实需求和立法空白之间的矛盾。《民法典》关于居住权制度的规定填补了立法空白，为审理居住权相关案件提供了法律依据，并限缩了法官对居住权自由裁量的范围，但关于居住权还有许多细节需进一步明确，如入学权益的归属，居住权与抵押权、租赁权等权利的冲突等。《民法典》对于居住权条文的简单规定，无法解决上述现实问题，加之目前尚未出台关于居住权的司法解释，法院裁判尚未形成统一的标准，容易发生同案不同判的现象，极易引发当事人对司法裁判的公平性和权威性的质疑。因此，最高人民法院应及时收集归纳各级法院有关居住权纠纷的典型案例，并以指导性案例方式发布，以便于法官在审判前进行有关居住权纠纷的类案检索。这样做，一方面是解决居住权纠纷的现实需要，另一方面也有助于积极总结审理居住权纠纷案件的有益经验，综合考虑各方当事人的合法权益，把握审判要点，通过法律解释和漏洞填补等方法对居住权纠纷具体案件谨慎审理，补充和完善目前居住权法律规定中相对不明确的地方，从而推动居住权制度的实施和完善。

（四）应提前完善居住权登记的相关程序

为推进《民法典》关于居住权制度的落地实施，除了需要向大众普及宣传该制度外，有关行政机关更应先行一步开展居住权登记的准备工作，应在认真学习、深入了解居住权制度的基础上，尽快安排居住权登记工作，发布相关文件，并详细列明居住权登记所应具备的条件、所需要的申请材料等事项，尽快将居住权登记落实到日常工作中，做到“登记有窗口、登记高效率”。居住权线下登记工作逐步稳定之后，相关部门可逐步推出居住权线上登记，使有需要的居民足不出户就可以完成登记，实现便民高效。线上线下双模式，可以在一定程度上提升居住权登记的可操作性和便利性，推进居住权登记的全面落地实施。

（五）应积极为居住权的设立提供法律服务

衣食住行是人类生活的基础内容，“住”是民生之重要方面，反映了居住权适用范围的普遍性。根据《民法典》第367条、第371条的规定可知，居住权可以通过订立书面合同或遗嘱的形式而设立。在实践中，居住权作为新型用益物权，其合同订立的方式与传统租赁合同相比略有区别，并且居住权和租赁权相比，其设立程序更为复杂。用于设立居住权的遗嘱也属于一种新型遗嘱。法律服务机构作为具备专业能力、聚集专业人才的法律服务主体，应与时俱进，为民众提供有关居住权合同订立、居住权遗嘱内容拟订、咨询、居住权登记协助办理等的“一站式”专业法律服务。从便民的角度来讲，全方位的法律服务可以更好地缩短法律与民众的距离，更快地让人民群众感受到法治的进步。从法律服务市场培育和拓展的角度来讲，扩宽法律服务渠道、开拓法律服务市场不仅有利于促进法律行业的良性发展，同时也有利于法律工作者职责使命的践行。