关于实施工业项目落地整链式用时评价机制及完善招商体系的探讨
——以江苏省南京市江宁区谷里街道为例

2023-01-09 08:36邹武健俞显康

经济师 2022年12期

●邹武健俞显康王昕

工业项目的早开工、早投产对于区域发展有着重要意义，但是现实工作中，很多项目因土地空间调整到挂牌公告用时过长，导致项目签约后3～5年才开工建设，由此造成投资成本的增加和市场竞争力的减弱，严重影响营商环境，制约区域发展。2018年国务院办公厅下发的《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号，以下简称《通知》），决定在包括南京市在内的16个地区开展工程建设项目审批制度改革试点，以求通过优化审批模式，加强部门合作，重新设计项目审批流程，推行并联审批，缩减审批时间和申报资料，达到审批效能的提升。

江宁区谷里街道于2017年10月20日引进一个优质的工业项目，年纳税不低于1000万，项目占地40亩，城规符合，土地现状为一般农用地，比较理想的落地手续办理路径如下：2017.11.1项目备案申请，办理周期约7天；2017.11.2向规划窗口申请地形测绘以及地下管线测量，办理周期约10天；2017.11.3将拟选址地块初拟红线及控详数据给企业，请对方提前进行设计单位的遴选与方案初排；2017.11.6办理用地初审，办理周期约7天；2017.11.21向发改和规划申请初审，办理周期约3天，因项目土规不符，预审代办无法进入，谷里街道可向规划部门发函请其对该项目提前进行技术服务；2017.12.1设计院初排方案出来，第一时间与规划进行对接，请其技术服务，同时请投资方委托第三方进行环评报告的制作（等待过程中进行地下管线排查）；2018.3.20申报土地空间调整，约90天，（通常土地征收90天，安置补偿60天，挂牌组件（含要点申报）30天）；待空间调整数据上报后，与国土进行沟通，请其视为土地合规，进行预审代办的申请；2018.4.3申请进入预审代办，办理周期约3天；2018.4.10向规划部门申请预审要点，办理周期约7天；2018.4.17向规划部门申报预审方案，办理周期约30天；2018.4.18通知投资方进行地质勘探，并进行地勘审查，周期约25天；2018.5.20设计院根据方案及地勘报告进行施工图设计，约20天；2018.6.15向审图办申报施工图审查，加上回复意见等约20天；2018.6.16通知投资方进行施工及监理单位的遴选，并提前准备直接发包资料；2018.7.10向江宁区制造业评审办公室申请项目制造业准入，办理时间约7天；2018.12.20土地挂牌，通知投资企业准备摘牌资料；2019.1.10土地摘牌；2019.1.15办理用地规划许可，办理周期约7天；2019.1.16办理正式方案申报，办理周期约7天（若预审方案与现在政策不一样，方案与重新申报，最快约20天）；2019.2.13办理土地产权证，办理周期约3天；2019.2.19办理工程规划许可，办理周期约7天（含白蚁防治及规费缴纳）；2019.2.26换领审图合格证，办理周期约0.5天（若施工图有变更需办理变更，最快约10天）；2019.3.1向建工局申报直接发包，办理时间约3天（含合同备案）；2019.3.6向安监站申报安监，办理时间约7天；2019.3.13向质监站申报质监，办理时间约7天；2019.3.20申报施工许可，办理时间约2天；2019.3.21开工建设，然而该项目一直到2021年8月初仍未挂牌，开工时间仍无法确定，理想预估在2021年9月初挂牌，11月初动工建设。

良好的营商环境是一个地区经济能否健康快速发展的重要参考指标。近几年来，国家、省、市、区里都高度重视营商环境建设，南京市制定了《南京市优化营商环境100条》（宁委发【2018】31号）政策，江宁区发布了《江宁区优化营商环境108条》等文件。在工程建设项目审批制度改革中，也提出了“3550”“2440”审批用时的考核以及努力目标，在改革试点中，从工业项目审批过程用时来看，确实压减了许多用时，但项目落地的整链式用时（落地整链式用时是指从投资协议签订以后的立项开始到开工，再到验收结束，直至不动产权证（房产证）完毕整个过程的用时，目前来看，这个概念很少有材料提及，但却是投资企业最关心、地方经济建设最关注、改革检验最重要的点）的减少却没有达到预期的效果，之所以出现这样的情况，主要有以下两个原因。

一、未充分考虑土地转熟及出让流程，致使审批“全流程”不全

《通知》要求“对工程建设项目审批制度进行全流程、全覆盖改革”，其中的“全流程”应该包括审批流程上从立项一直到竣工验收和公共设施接入服务审批的全过程。然而在实际工作中发现，工业项目落地用时最长的是土地转熟与出让环节。通常来说，一个新引进的工业项目，土地转熟到挂牌公告跨两个年度较为常见，土地空间调整、安置补偿、土地征收、挂牌公告、摘牌办证5个环节至少需占时180天以上（理想化状态），然而这5个重要环节却未在审批“全流程”中体现，致使审批流程不全，审批用时压减目标值设定有一定误差。

二、告知承诺制下的拿地即开工不具备普遍性

告知承诺制的初衷是加快工程建设项目审批速度，让项目早落地、早开工。通过容缺受理、告知承诺的方式，在签订国有土地使用权出让合同并取得相关许可后，即可“拿地即开工”，但在实际工作中，该现象仍然较为少见，且不同项目之间很难进行“复制”，不具备普遍的实用性。

1.实行工业项目落地整链式用时考核制。以项目签约之日起算至项目不动产权证（房产证）办理整链式用时为考核依据，将土地空间调整、安置补偿、土地征收、挂牌公告、摘牌办证、房屋实测、不动产权证（房产证）办理流程纳入审批“全流程”，重新设定审批用时压减目标值。同时对现有并联审批模块进行全面考量，加快对土地手续办理环节的改革，优化审批环节，尤其是需要加快压减土地空间调整、安置补偿、土地征收、挂牌公告这4个环节的审批资料和审批用时。

2.进一步优化用地审批流程。把“用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证，用地批准手续在施工许可前完成即可”修改为“用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证，工业项目在土地符合‘两规’情况下，即可申请办理施工许可，用地批准手续在项目达产前完成即可”，让符合“两规”的项目开工建设、土地征收安置及挂牌公告、摘牌办证等土地手续在项目建设及验收、甚至投产中同步办理（系统考虑项目落地环节）。

长期以来，项目签约作为招商工作完成的重要标志，随着经济发展的不断变化，可以发现，不论在项目对接初期还是在招商谈判过程中以及签约后，投资客商更为关注的是项目何时可以落地，这个问题不是靠招商技能所能解决的，涉及到多方面的审批业务和工作协调模块，是多专业的知识集成。较为常见的问题:首先，洽谈过程中，因对项目落地周期不熟悉，出现承诺时限与实际落地时限差异较大，导致签约项目“泡汤”；其次，项目签约后进行移交过程中时有工作脱节，新签项目因与项目落地手续办理团队的对接中断或信息传输不畅，导致“从零沟通”及项目落地用时变长的现象发生。

三、延伸招商工作轴线，构建“招商+项目落地”体系

将招商工作轴线延伸至项目施工许可的办结，全面推行“一个项目、一名领队、一班人马、办到开工”的工作机制,构建新的招商工作闭环。每一个接洽或者签约项目建立一个微信工作群，将投资客商和招商团队以及挂钩领导一并加入，明确项目负责人并作为“领队”的身份出现，这样的沟通会让项目的基本情况进行连续而又有效地告知，洽谈及签约后涉及到土地转熟、报规报建的问题与手续流程都能做到及时回复与配合，做到环环相扣，将项目落地时限控制在最小范围内。

四、重视“互联网+招商信息综合在线”系统的应用

一种基于互联网电子商务平台的招商咨询系统，包括招商平台、招商内容发布模块、查询模块、咨询模块、提交模块、筛选系统、信息反馈模块和记录监管模块。招商平台设置有招商内容发布模块、查询模块和咨询模块，且招商内容发布模块、查询模块和咨询模块均由招商平台控制。留言咨询模块中设置有提交模块，且提交模块与筛选系统相连接，其主要特征有：首先，招商内容发布模块发布的内容包括招商活动内容、招商动态、招商成果和招商项目等，且招商活动内容、招商动态、招商成果和招商项目中均设置有咨询子窗口；其次，查询模块中具有常见咨询问题、常见招商问题和招商政策，且常见咨询问题、常见招商问题和招商政策对应列具有具体咨询问题、具体招商问题和具体招商政策内容；最后，咨询模块的页面内容包括资料查询单元、招商项目列举单元、在线咨询模块和留言咨询模块，其中，资料查询单元中设置有查找窗口，且资料查询单元分类列举有招商项目名称模块，招商项目名称模块中记载详细的项目内容和招商内容等。

五、构建EIS(Event integrating services事项集成服务)招商体系