办公大楼装修改造施工组织研究

王佳佳

（北京国际建设集团有限公司，北京 100000）

0 引言

本文以北京某综合办公楼改造施工项目为案例进行组织研究。该项目位于西北三环，分地上和地下两部分实施改造，地上5 层原建筑使用功能为商业，改造为办公及办公配套，地下B1、B2 层为商业及超市，改造为办公配套、商业、职工餐厅及其厨房、设备用房，地下B3为车库设备用房，B4 为人防此两层只翻改，不做功能改造。改造体量大，工期短，牵扯专业繁多，这需要进行详细的施工组织设计才能按期保质保量完成改造工作。

1 改造工程项目概况

例如：某办公大楼改造分东西区部分，地上部分共5 层，地下部分4 层，地上部分被既有道路分隔开，地下连成一体，总体面积为390000m2。该办公大楼具体需要改造装修内容：包括但不限于既有建筑物抗震性结构加固、非抗震性结构加固、结构改造、部分原建筑物构件拆除工作（含屋面工程拆除等）、土方开挖、基坑支护、降排水、地基与基础、土方回填、混凝土基础和地下室防水保温（含原防水、保温修补）、桩基工程、主体结构（含混凝土结构、钢结构等）、二次结构（混凝土结构、砌体结构等）、室内外门窗、地下室楼面地坪及墙面修补及粉刷、屋面工程（包括基层和保护、保温与隔热、防水与密封、屋面绿化）、人防工程（含更换、修补及完善）、室外工程（道路、坡道、景观绿化、下沉广场、连廊、红线内市政管网等）、与红线外市政道路、管网的连接、与地下通道的连接等，以及建筑电气系统（含永电工程施工，含10kV 线路、变电所工程）、给排水系统、暖通空调系统、消防系统、弱电系统（除、室内精装修、幕墙系统、室内外标识系统、厨房设备供应及安装、泛光照明系统、直饮机系统、停车场管理系统[1]。

2 施工组织部署和方案

2.1 组织结构设置

在实施组织架构设计基础上，我们又在东西区施工现场分别设置项目部，通过选择技能较全面、精干得力的工程科技队伍充实项目部和施工班组，进一步完善了项目组织，健全管理体系，明晰了责任与权力关系，对项目建设实施了全环节、全流程的管理[2]。

2.2 施工管理目标

（1）质量目标：确保工程质量合格，争创北京市装饰优质工程奖项。

（2）进度目标：499 天。

（3）安全生产目标：不得产生重大安全事故或人员死亡，轻伤频率控制在2‰以内。

（4）文明施工目标：2 星绿色安全工地。

（5）消防管理目标：技预防为主，防消结合，无火灾事故。

（6）回访与保修目标：履行回访与保修义务，为业主提供更好的服务。

2.3 施工顺序安排

（1）施工总顺序为：按层划分流水段，从上往下、先湿后干、隐蔽合格后再做饰面。

（2）施工总安排为：施工准备→临时设施搭建（临建、临水、临电、临时消防、安保监控、围挡）→施工电梯、楼内正式电梯接收→非结构拆除验收场地交接→原结构测量→拆除工作（屋面、幕墙）→外檐室外工程（屋面、幕墙施工→室外工程施工）结构拆改加固工程→2 次结构砌体结构楼地面基层防水湿作业；→机电、弱电、消防管线桥架安装，装饰基层施工→装饰面层机电末端设备安装→机电消防弱电系统调试、系统联合调试→竣工清理验收各项验收→4 方验收，尾项销项，保洁拓荒→竣工备案验收→小业主照管装修。

2.4 施工准备工作

（1）技术准备工作。

结合该项目工程特点的需要制定质量管理措施，确定质量管理计划，在核心工艺、重点施工工序等步骤搭建质量控制措施。结合施工组织计划，确定分部分项验收的工程施工控制措施，并及时进行现场施工交底，知道工程现场。并制定建筑施工计划，制定主要原物料用量计划。

（2）人、材、机准备工作。

在施工力量的安排上，要做好施工人员班组的划分以及施工工序分工，进场前做好各种施工培训，明确施工管理制度，便于人员现场管理。结合施工预算进行材料供应、采购、到场计划的安排，并根据施工组织计划安排，施工材料有机会的安排到场，同时特殊的施工设备也要纳入施工组织计划当中，全盘考虑施工设备的进场、使用、调试等工作。

3 施工进度计划及保障措施

根据本工程特点，施工分为：施工准备阶段、结构加固施工阶段、装修及机电施工阶段、竣工验收阶段。

（1）周密部署、合理安排流水顺序。合理安排工序及人力，合理利用作业面。

（2）完善施工组织计划和方案，增加机械化施工不断完善施工组织计划，精密分析，与项目组探讨现场各种状况，并就会出现的风险提前做好应对的措施。遇到特殊节日或雨季等季节性问题，还要考虑工序安排的合理性，并作出一些备选应对方案，做好各项准备，保证施工的持续性。提高机械化施工程度，从而提高各工种劳动力的工作效率。

（3）质量检查标准化、规范化，减少质量问题或返工。加强质量的现场检查，对人员进行跟班作业，确保现场人员按照既定的设计方案和施工交底内容以及施工组织计划施工，发现质量问题要提前进行处理，避免整体返工的问题，且不能影响下一环节。同时要注意完工步骤的保护工作，避免损坏成品，造成返工。

（4）做好施工期各项准备措施，确保材料和设备及时进场。做好各阶段的施工准备工作，预制构件加工厂家提前确定，预制构件深化图纸提前进行设计确认。施工材料、工具、器械以及班组人员要按照既定的施工组织计划实施进场，确保现场施工的衔接。涉及多专业交叉施工的，务必要穿插作业，暖通、电气等安装工程要与其他装饰工程相互配合穿插作业，最大化节约现场施工时间，确保项目按期交付。

（5）做好甲方、监理单位、设计和施工单位的协作。现场要做好甲方和监理单位、设计、施工单位的沟通，周度要组织一次现场协调会，每日要开展开展现场项目部例会，及时沟通项目中出现的问题。

（6）现场做好工期倒计时宣传和灌输，提升现场人员工期意识，保证按期完工。

（7）实行明确的奖惩制度，关键工序、节点、部位组织开展劳动竞赛形式。

4 施工现场平面布置方案

（1）施工现场总平面布置原则。

平面布置合理有序，统筹考虑各阶段的用地协调，科学合理布设施工路线和加工场区域，确保材料运送的方便顺畅，尽量减少二次移动。施工区域规划与地点的确定符合流程，尽量减少在工程建设中的相互交叉影响；各种临时设备的布局与设置符合整个工程建设阶段的管理与生产的要求，工期间临时用水、临时供电布局要合理等，同时符合工程甲方阶段对安全、环保、消防等方面的管理规定；在施工现场区域内不设有劳动人生活区。同时立足紧凑性与可调控性，以整个工程建设的时间规划为基础做出了阶段性调度。

（2）水平运输布置。

根据总平面图在现有围墙基础上修缮临时临时围挡，场区四周均有修建好的市政道路，在场区内设置一条环形混凝土临时施工道路，供后期施工使用，待工程地块施工完毕，修建正式路时破碎改建，现场主大门设置在场区东两侧，在东侧设置一个施工专用临时进出料大门，不用时随时封闭，西侧大门主要为人员进出使用。在外用电梯附近设置材料堆放及建筑垃圾堆放场地。

（3）消防水电布置。

现场水源利用原建筑内泵房，电源利用原有配电室。一二级配电箱（即A、B 箱）及现场消火栓在楼内均匀分布。设置数量满足使用及相关要求。

（4）垂直运输机械的选择。

为加快结构施工进度，根据工程进度安排和现场情况，拟在二次结构施工阶段安装外用电梯。分别布置在楼西侧和东侧。电梯及接料平台架基础均坐落在原建筑周边老土上，基础范围内均需重新夯实，确保地基承载力。

5 主要技术经济指标

5.1 办公大楼装修改造重点及难点

（1）成品保护。

该办公区项目为改造施工，工程体量较大、涉及的施工专业多、现场涉及大量各专业交叉施工、施工产品保护工作也多，且涉及的物资和设备类目多。在抢工时容易出现成品受损的现象，需要项目部研究专项方案，确保成品保护工作的正常进行。

应对措施：形成以公司项目经理主导、由各部门机构联合，并得到社会各界积极响应的工程成品保障责任组织，即成品保护小组，通过协调联合总承包人与机电部分的各专业工程方共同动手，有纪律、有秩序的进行穿插作业，以保证用于工程的原材料、成品、半成品、工序产品，以及工程已完成的各部分项目产品均得到了有效保护，保证施工时所安排的设备不被损坏、划伤，从而提高了整体建筑的施工质量。

（2）施工各专业交叉进行，需要总包统一管理。

本工程项目的改造量大、工期紧、协作单位繁杂，各专业工种间的穿插合作也十分频繁。如何形成强大的项目管理组织机构，确定最优的项目管理施工组织方案，并合理调度各项目分包队伍及建筑施工者，配合各项目协作单位的工作步伐，以确保整个项目管理施工过程的顺利完成，将是项目部最主要的工作职能。

应对措施：①明确的总、分包职责和义务。根据招标文件和施工合同编制总分包界面划分表，明确划分总、分包的职责和义务，并用合同形式确定。②对专业分包商的协调配合。作为总体施工承包商，将全面承担协调各业主指定专业项目分包商间的施工协同管理，协调各职能部门和对应专家间进行交流和联系，相互间及时传递有关资料，提供项目安排，实现施工步调一致性。

（3）全过程BIM 技术应用。

本建筑具备了体积大、综合管线多的特征，在工程施工上将会引入多种分包单元，在基于BIM 深化方面，既要顾及到图纸深化的精确性，也要顾及到不同专业间的工序搭设。因此把各专业的深入成果直观体现在BIM 模式当中，直观清楚的体现出深入成果，并能表现出各个工序之间的搭接节点，以便整体考虑建造流程中的所有问题。

应对措施：①成立BIM 深化设计部、制定管理流程由机电和土建深化设计人员组成，与各分包单位深化设计人员联合办公。设专人与设计院、业主定期进行沟通，保证信息准确，使深化设计工作做到高效、快捷。②由于本工程改造内容多，将会引入多个分包单位，在基于BIM 深化的分包管理方面，既要考虑到图纸深化的精准度，又要考虑到各个专业之间的工序搭接。组织专家顾问组专家对工程深化设计工作提出建设性意见，指导深化设计工作，提高深化设计的质量和速度。③BIM技术在管线排布深化设计上的使用。BIM 技术对图纸进行深化设计，能够使得效果更佳直观。在各专业初稿设计完成的基础上，进行第一次三维机电管线综合排布，然后组织各相关专业对第一次综合排布中发现的问题进行分析，共同探讨，运用综合管线平衡技术进行系统管线的综合排布，制定解决方案，并根据解决方案，调整各专业的深化设计方案，完成第二次三维机电管线的综合排布，确保各专业的深化设计方案能够顺利实施。本工程的深化设计工作，确保所有机电专业有计划、有组织地进行。

（4）建筑垃圾利旧处理措施

本工程拆除量大（外幕墙、屋面钢结构、屋面各层做法等），产生大量建筑垃圾，要避免对环境造成污染以及秉承变废为宝的理念，所以如何处理大量的建筑垃圾是本工程关注的重点。

解决措施：本工程拆除的砖瓦、混凝土等材料全部运输至资源处置中心进行消纳处理，通过特有的循环再生技术将建筑垃圾“变废为宝”，生成低标号混凝土、墙体材料、市政砖等，实现有限资源无限循环。

5.2 施工质量及效益分析

为了确保现场施工能够按照施工组织计划推进，首先要结合现场施工情况制定施工管理制度，做好自查、抽查、检查等工作；其次，要有项目经理统筹对整个项目进行全流程管理，尤其是施工图、施工费用、工程材料、工程验收等工作，全面保证项目交付质量。再次，要规范现场变更流程的管理，变更必须要有流程支撑，不能发生变更现场就直接施工，不同的变更要设置不同的变更流程，以确保施工有序开展的同时，费用也能够合理控制。最后在项目施工完成以后，不仅要对客户进行回访，也要对项目进行整体总结和分析，尤其是过程中的问题，避免后期的施工管理出现同样的额问题。为了实现工程改造的社会和经济效益，不仅要注重施工效率的提升，还要保证采用合格的施工工艺和质量，降低施工工程的损耗，节约社会成本。

6 结语

综上所述，随着社会化不断的发展，城市不断进步，人员集中办公需求的增加，也增加了办公区域的改造需求，良好的施工组织计划安排是保障改造质量的前提，因此施工单位在施工过程中，专业的施工人员必须要做好施工组织计划，提前做好各项准备工作，而后结合业主的需求进行相应的调整，在实际施工时要使用新工艺、新技术和新材料，提高工程施工的效益和速度，最终为项目的整体完工做好经济效益的提升保障。