基于“土地置换”下普格县特色民宿研究

陆 静，熊 鹰，刘 菲，包婷婷，尹文荟

（乐山师范学院，四川 乐山 614000）

1 土地置换的客观必然性

当前，我国正在积极建立健全农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地新权能，改革并加以完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度，以期最大限度提高土地利用率。

《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

《土地管理法》第2条第2款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”第3款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四款规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

由此看出，土地使用权之间置换依法有据，特别是农村集体经营性建设用地使用权逐步流转的今天。

2 普格县打造特色民宿的可行性分析

2.1 普格县地理环境优势

普格县位于四川省凉山彝族自治州东部，占地面积1918km2，东接布拖县，西靠德昌县，南临宁南县，地理位置优越。除了地理位置优越之外，普格县的地貌千岩竞秀、水帘悬挂极具观赏价值。素有“横断山，路难行”的横断山脉，山水风光秀丽的螺髻山中似玉如银的瀑布倾泻而下，中梁山纵亘其中，以中山为主，占总面积的67.4%。丘陵平坝分布在河谷地带，呈高山、中山深切割地貌。此外，该县位于四川省低纬度地区，气候受西南季风和印度北部干燥大陆性气团交替控制，日照充足，冬暖夏凉，具备良好的气候条件。

2.2 普格县风俗习惯优势

普格县是彝族聚居县，民族风情以彝族风情为主。彝族火把节、彝族年、彝家婚俗、葬礼和安魂仪式等民风民俗与众不同，极具少数民族浓郁醇厚的异域情调。他们在长久的生活劳作以及宗教祭祀活动中，将大量场景传续，用平视、俯视的观物方式观察场景，带给我们新的体验[1]。

2.3 普格县历史文化优势

普格历史底蕴丰富，是一方红色的沃土。1935年5月，红军进入普格县境内，在大水塘（今坪塘村）一棵大黄桷树下小憩时，红军积极向群众作革命宣传，并解救受国民党敌机轰炸的群众，当地群众遂将这棵树长期保护下来，敬称为“红军树”。红军在普格的3天时间里，沿途向群众宣传红军宗旨，传播革命道理，打土豪、分浮财、为民除害，留下了许多可歌可泣的动人事迹。现如今，红军树景区正吸引大量游客特别是青年学生前往探寻历史、缅怀先烈，感受厚重的红色文化。

2.4 普格县打造特色民宿优势

本项目选用的规划建设的民居是普格县的传统民居。普格县的整体建筑多数是以砖瓦房的乡村风格。房屋设计多是坐北朝南，来提高室内的采光度[2]，我们可以根据当地的建筑空间、建筑造型等对民宿进行多方面、多维度、综合性的改建，使民宿在对原有建筑的一定保留程度上，沿袭当地的历史价值和艺术价值，营造特色的民宿。

2.4.1 建筑空间的特色层面

建筑空间是民宿带给消费者的直接视觉感官体验，并且通过建筑空间的布局、色彩等能够给消费者传达更深层次的情感体验。可以说，建筑空间的营造使消费者更加直接地、全面地感受民宿的独特性。

本项目计划对普格县的旅游景区处的闲置土地资源进行改建，合理开发，打造生态旅游度假胜地。以本项目为例，该民宿可以充分利用地域和环境等诸多资源，通过巧妙的空间观景设计，将更为优质的自然景观为建筑增添一份特色。同时，在建筑内部将现代化风格和传统习俗相结合，譬如带有当地特色彝族图案的物件等摆放，增强建筑内部空间的独特性，带给游客更多与众不同的情感体验。

2.4.2 建筑造型的特色层面

建筑造型是建筑形式的外在表现之一，其独特性可以给游客极具大的视觉冲击力，给游客留下深刻的印象，是营造特色民宿的重要方面。本项目由于是重新规划用地，对于民宿建筑的造型有较大的创作空间和想象空间，能够呈现建筑的自身特色。

本项目结合普格县独特的地形和丰富的天然资源，在不破坏生态环境基础上对原有房屋和土地进行改造和建设，使建筑造型和周围整体环境布局既不出现冲突，又能突显特色。譬如采用窗户的适当优化，不仅提高室内采光和通透性，而且带给游客强大的视觉景观和舒适体验。同时可以加入木栅栏，木茶几，石质摆件等多种材质的建筑造型，营造清幽、自然的氛围，打造独具特色的民宿。

3 土地置换模式下民宿打造的关键计算点分析

3.1 土地使用权置换程序分析

本项目以凉山州普格县为例，其进行土地置换主要经过了以下步骤。

3.1.1 初始阶段

针对各级政府和规划部门关于土地置换和扶贫的相关政策做一定了解，并在符合国家政策基础上制定建设发展规划，同时结合群众的调查结果，确保建设规划的合理性和科学性。

3.1.2 准备阶段

进一步完善土地置换方案，在征集民意的基础上，邀请有关专家对当地进行详细地设计规划，并对土地资产进行价格评估。同时，将有关材料递交政府和相关规划部门，获得行政许可和土地置换等文件审批。

3.1.3 组织阶段

在推进普格县土地置换期间，由当地村委会成立有关小组，确保集体村民同意改建的前提下，依照相关法律规定对各户村民所拥有的占地面积进行征地补偿安置费用。

3.1.4 实施阶段

完成以上工作后，对建设用地按照原定方案进行规划，在此过程中一旦发现不合理之处，需由相关人员共同协商保证项目的推进。此外，该项目会由当地政府监督委员会全程进行监督和管理，确保项目在一定周期内完工，保证建设用地的合理性和合法性。

3.2 建筑设计优化策略分析

传统的凉山彝族居民住房多用板顶、土墙，而土掌房就是彝族独特的民居建筑，它的墙体以泥土为材料，修建时使用夹板固定，填土夯实逐层加高后形成土墙。故虽然土掌房具有彝族传统的文化特色，但其在建筑结构上依旧存在弊端。对于房屋质量较好的闲置房，可在其现有房屋结构上进行钢结构骨架的加固，既能节省一定的资金，又能保证结构更加安全。

彝族住房多为三间或五间。正中一间为堂屋，靠墙壁左侧设有一火塘，锅支其上，称为“锅庄”。故在建筑格局上，选择保留其原有的传统格局。这样既能使其具有建筑结构上的安全性，又能使其具有传统的建筑外观，在最大程度上保存土掌房具有的风俗文化底蕴。

与此同时，在保留其最显著特色的情况下，加入具有现代色彩的设计，提高土掌房的使用舒适度和环保程度，与现时代的“科技色彩”相呼应。在房屋顶部可以通过房屋所处的位置，光照强度和时长，设计不同位置和形状的透光区域，来保证在日间不需要开灯的情况之下，也能够保障室内的采光效果。加入太阳能接收板，来满足夜晚低功率的电器使用时的电能要求。

像普格县这样的少数民族特色文化城市建设应当形成自身独特的产业结构和业态组合[3]，对于土掌房的改造设计不能机械地使用同一种方案，应该根据不同的闲置住房和房主的要求以及实际情况，做到一户一设计，尽最大可能保证其结构的安全稳定和经济效益的提高，既要尊重、保护和传承彝族的传统民族特色，又要推动其民族特色和现代化经济的交融，使文化和发展相辅相成。

3.3 融资模式分析

2021年末我国城镇常住人口达到91425万人，乡村常住人口49835万人。乡村人口逐渐降低。如今，很多农民觉得种地难以支撑家里的各项支出，尤其像普格这些偏远地区，农民仅依靠种田难以实现经济收入的稳定增长。民宿产业兴起，不外乎根据当地特色，结合环境优势发展旅游业，但是普格县有着其他地方不一样的特色，即民族艺术。作为历史悠久的火把节之乡，彝族火把节的发源地，它具有艺术与文化升华的发展契机。

偏远地区在民宿产品开发方面有能力投入的资金数量有限。这一客观因素的存在，使得拓宽民宿融资渠道成为一个重点。在申请乡村旅游专项资金、旅游产业项目补助资金的同时，引导社会资本注入，利用相关优惠政策，鼓励和引导旅游投资公司、社会大众等社会力量注入资本。开发文化创意作品，依托当地特有的农产品，如普格油枣、花魔芋、豌豆、江甘李等，打造文创作品。

3.4 原住民与政府角色利益平衡分析

不同地区的不同政府面对该地区的经济发展水平、社会统筹及资源利用等一系列因素，形成具有针对性的土地资源高质量利用方式。从而导致不同地方的类似问题没有形成一个统一的模式，最终置换结果也各式各样。近几年来在农村土地置换问题中，政府的处事方法对原住民和政府双方的利益有着举足轻重的作用。

政府参与的形象始终贯穿其中，作为一个权威性的存在，政府必须做到公平、公正、公开、透明，提供一个健康、有序的土地置换市场。由于引导优势，政府在与原住民的“身份”在某种意义上来说是不公平的。

（1）表现在信息获取及知识储备上。政府掌握、了解的资源与农民有一定的差距。政府应该向原住民无偿提供法律法规援助及咨询服务。对于普格存在的一户多宅、空心村、空心房等问题进行整治，向原住民明确说明这些满足任意一种都可以到当地政府申请。

（2）政府在职能行使方面过多干预。主要表现在角色定位不明确，既当裁判员又当运动员。政府掌握着人、财、物的分配，管理着整一个环节，使市场机制不能发挥应有的作用。

（3）缺乏合理高效的土地置换相关法规及机制。近年来，土地市场价格扭曲，市场资源配置能力不强，土地置换发展落后，方式单一，导致农村土地市场萎靡不振。缺乏系统性的法律规范，使得这方面灵活性及可操作性幅度很大。体制机制的不健全，让原住民处于被动地位。

总的来说，在土地置换中损害原住民利益的情况时有发生。在本次普格特色民宿打造项目中采用“公开互筹+利益互兼”原则。做到原住民与政府信息共享，共同筹谋，并辅以《农村土地承包法》和《物权法》等相关法律规定，采用社情民意反映制度，因地制宜制定针对普格县民宿打造的土地置换方法。

4 “土地置换＋特色民宿”协同发展模式预期效果

4.1 提振旅游经济，提升就业能力

自2019年新型冠状病毒的蔓延，对我国乃至世界各地的旅游业造成了巨大的冲击，同时也使我国的旅游业面临新的机遇和挑战。旅游业作为国民经济发展的重要支柱，在国内疫情得到控制之后，从国家到地方纷纷加快了重振旅游业发展的扶持政策。

通过对普格县的闲置土地、住房的地势特点和地理位置进行了调查研究，其是彝族火把节的发祥地，是一个以彝族为主体的少数民族聚居县、国务院批准的对外开放县。通过调查，我们认为其地区未使用的闲置住房再利用改造为民宿是其最优的“再生”方案。这既积极响应了周末城市家庭来到郊区短住、亲近大自然的生活理念，让大家了解、融入到彝族的传统文化风俗当中，又能和国家倡导的“新农村”发展理念相呼应，还能为村民们在疫情期间找工作难、经济紧张的困境之下带来新的出路。

4.2 改善原住民居住环境，促进劳动力再生

（1）改善原住民的居住环境。无论原住民是选择异地居住还是同地生活，他们都能享受到打造民宿后所带来的好处。一方面对项目区内原住民实施统一规划，安置暂住地，完善生活配套设施，建成后的民宿都将是集水、电、路、通信等配套设施较为齐全的特色民宿，民宿建成将会大大改善了当地居民的生产和生活条件。另一方面，选择异地居住的原住民也能获得相应的补偿和适宜的居住环境。

（2）促进当地劳动力再生产。建设民宿的过程中，当地的原住民就是第一生产力。原住民通过从事民宿旅游业，既可以获得较为稳定的打工收入，也可以通过自家宅基地、特色民居的出租获得租金或经营分红。依靠农特产品谋生的农民，可以将农特产品卖给民宿业主，民宿业再通过卖给前来旅游消费的人群的方式获得收入；当地少数民族人群也可以充分发挥自身能歌善舞的特质组成表演团，在民宿进行表演或举行篝火晚会等。以上三类人群可以形成“农特产品+特色小吃+民族手工艺品+民族文化展示”为一体的特色街道，吸引游客前来打卡消费。