试论房价上涨对产业结构升级的影响

高玲玲 高侗侗

（合肥工业大学经济学院 安徽合肥 230601）

引言

伴随着中国经济的高速增长，城镇化和住房市场化带来了大量的住房需求，导致城市房价一路攀升。一直以来，国内外学者围绕房价上涨这一主题进行了大量研究，但研究结论却截然相反。部分学者认为房价上涨促进了产业结构升级。如高波等（2012）通过拓展新经济地理学模型发现，房价上涨会导致劳动力流向房价相对较低的地区，引发产业转移，带动当地产业向高端化发展，实现产业结构升级。张平和张鹏鹏（2016）发现普通劳动力更偏好城市带来的经济效用，房价上涨对其挤出效应要大于对技术人才的挤出效应，优化了本地劳动力市场和产业布局，促进了产业结构升级。袁冬梅等（2020）则从劳动力技能异质性视角出发，使用省级面板数据，发现房价上涨导致非技能劳动力的流出对产业结构高级化产生了正向影响，房价上涨导致技能劳动力的流入，促进了产业结构高级化。

而部分学者却认为房价上涨对产业结构升级产生了负面作用。如刘程和王仁曾（2019）使用2005-2013年的工业企业数据验证了房价上涨会导致企业研发投入减少和产业间要素资源配置效率下降，进而抑制产业结构升级。郭文伟和李嘉琪（2019）使用中介效应模型和门槛模型，发现房价上涨不仅对产业结构升级具有直接的抑制作用，还通过对创新的挤出和对劳动力的挤出间接抑制了产业结构升级。他们还使用空间计量模型对珠三角地区房价与产业结构升级的关系进行了探究，研究验证了上述观点。进一步发现，其他城市房价上涨会显著对本市产业结构升级产生负面效应。

本文认为，房价上涨对产业结构升级的影响产生分歧的原因在于学者对于产业结构升级的定义侧重点不同。部分学者衡量产业结构升级侧重于产业结构升级的量，即三次产业产值的增加，而忽略了产业结构升级的内涵，得出房价上涨促进产业结构升级的结论；另一部分学者侧重产业结构升级的质，即产业结构优化、创新驱动升级和质量效益的提高，表现为三次产业劳动生产率的提高，得出房价上涨抑制了产业结构升级的结论。房价波动影响产业结构升级的文献结论如表1所示。

表1 房价波动影响产业结构升级的文献结论总结

本文结合2003-2018年中国城市数据库和《中国劳动统计年鉴》，以283个地市级平衡面板数据作为研究对象，从产业结构升级的量和质两个方面分析房价上涨对城市产业结构升级的影响，以期为促进城市产业结构升级和房价调控政策提供新思路。

研究设计

（一）数据来源

本文的数据来源于中国区域经济数据库、中国城市数据库。选取的时间跨度为2003-2018年。由于部分城市数据缺失严重，本文筛选出283个城市作为研究对象。所有涉及价格的数据都以每年各城市对应的省级居民消费价格指数进行平减。对于个别城市个别年份数据的缺失，借鉴已有文献，进行均值插值法处理。

（二）模型设定

为了检验房价上涨与城市产业结构升级的关系，基本回归模型设定如下：

在式（1）中，下标i表示第i个城市，下标t表示第t期。upgradingit为产业结构升级水平。本文的产业结构升级度量包含两个方面：一方面是产业结构升级的量upgrading1，另一方面是产业结构升级的质upgrading2。upgrading1借鉴蓝庆新（2013）的做法，用三次产业占比乘以不同权重的加总之和来衡量，计算公式如式（2）所示。upgrading2参照袁航（2018），采用三次产业产值比例与各次产业劳动生产率的乘积之和度量，具体计算方法如式（3）。

式（2）中，yi,m,t表示在t时期城市i的m产业产值占该城市GDP的比值。

式（3）中，ratioi，m，t表示i城市t时期第m产业产值占地区生产总值的比例，lpi，m，t表示i城市t时期第m产业的劳动生产率，用i城市t时期第m产业的增加值除以i城市t时期第m产业的就业人数得到，并对lpi，m，t采用均值化处理使其变成无量纲的值。

核心解释变量rhpit表示第i个城市第t期的相对房价，是用第i个城市第t期的平均商品房价格除以该时期283个城市的平均商品房价格的平均值得到的。ηi表示与特定城市有关的未观测到的因素，只和城市个体有关，与时间无关。λt表示方程中的时间效应，用以控制各城市面临的时间维度上观测不到的冲击。εit表示方程中的随机扰动项。Χit表示一系列的控制变量，这些控制变量会影响产业结构转型升级。

本文借鉴已有文献（刘程等，2019；袁航等，2018），选取以下控制变量：城市经济发展水平，采用人均地区生产总值的对数lnagdp表示。城市金融发展水平，采用金融机构贷款余额的对数lnfin表示。城市对外贸易水平，采用当年实际使用外资余额的对数lnfdi表示。城市基础设施建设水平，采用城市互联网用户数的对数lnint表示。城市消费需求水平，采用社会消费品零售总额的对数lnsc表示。城市教育水平，采用高等学校在校大学生总数的对数lnedu表示。

表2 主要变量的描述性统计结果

实证分析

（一）基本回归结果分析

表3描述了基本模型中房价上涨对城市产业结构升级量和质两个方面影响的回归结果，模型（1）（4）采用混合回归模型，结果表明：相对房价上涨会促进城市产业结构升级的量，抑制城市产业结构升级的质。模型（2）（5）采用固定效应模型，模型（3）（6）采用随机效应模型，两者均表明相对房价上涨会促进城市产业结构升级的量，抑制城市产业结构升级的质。豪斯曼检验结果表明，采用固定效应模型更为合适，故本文的稳健性检验采用固定效应模型。在模型（2）中，房价上涨一个单位，能够使得产业结构升级的量增加0.016个单位，且在1%的显著性水平上显著，这说明房价上涨会促进城市产业结构升级的量。在模型（5）中，房价上涨一个单位，能够使得产业结构升级的质减少0.085个单位，且在1%的显著性水平上显著，这说明房价上涨会抑制城市产业结构升级的质。

表3 基本回归结果

（二）稳健性检验

为了确保研究结论的可靠性，本文进行了以下四个方面的稳健性检验，回归结果如表4、表5所示。

1.使用核心解释变量的代理变量进行回归。考虑核心解释变量相对房价对城市产业结构升级的影响可能会存在滞后性，并且，滞后一期的相对房价能够缓解反向因果的问题，故在基本计量模型的基础上，使用滞后一期的相对房价对城市产业结构升级量和质两个方面进行回归。回归结果与基本回归结果一致，且估计系数差异不大。此外，还使用房价收入比作为相对房价的代理变量进行回归。房价收入比hpi是用i城市t期的商品房每平方米的均价除以该城市该期的职工年工资总额，能在一定程度上反映居民购买商品房的能力，回归结果也与基本回归结果相吻合。

2.使用被解释变量的代理变量进行回归。对于产业结构升级的量，本文借鉴干春晖等（2011）的做法，采用第三产业产值与第二产业产值之比ts度量。对于产业结构升级的质，借鉴张权（2018）的做法，使用第三产业中高附加值行业就业人数占第三产业就业人数的比值senior度量（此处高附加行业指信息传输、计算机服务和软件业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，教育，卫生、社会保障和社会福利，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织这9个行业）。在表4和表5当中，使用被解释变量的代理变量回归，结果依然和基本回归结果类似。

表4 稳健性检验结果：产业结构升级的量

表5 稳健性检验结果：产业结构升级的质

3.剔除特殊城市样本进行回归。由于省会和直辖市会受到政策的倾斜而不同于一般的地级市，可能会对回归结果产生影响，所以剔除了全样本中30个省会和直辖市的数据得到子样本数据。对子样本回归，结果显示房价每上涨一个单位，产业结构升级的量增加0.014个单位，产业结构升级的质在1%的显著性水平上会下降0.1个单位。

4.使用系统广义矩估计法。使用系统广义矩估计的好处在于即使存在内生性问题时也能得到无偏一致的估计量。表4、表5的模型（5）是采用系统广义矩估计得到的结果，再次验证了房价上涨会促进产业结构升级的量而抑制产业结构升级的质。系统广义矩估计的残差序列相关性检验表明，误差项的一阶差分存在自相关而不存在二阶自相关，说明工具变量有效。Hansen过度识别检验的结果不显著，表明工具变量的选择是有效的。

上述四种检验，再次验证了基本回归的结果，即房价上涨会对产业结构升级的量起正面促进作用，但却会对产业结构升级的质起负面抑制作用。

结论及政策建议

本文以2003-2018年全国283个地市级面板数据作为研究对象，从产业结构升级的量和产业结构升级的质两个方面，分析了房价上涨对城市产业结构升级的影响，发现房价上涨促进了产业结构的量，却抑制了产业结构升级的质。

针对我国目前房价高企的现实情况以及房价上涨对于产业结构升级质方面的负面作用，要想实现产业结构优化升级，政府须采取一定的有效措施调控房价。基于本文的研究结果，提出以下政策建议：首先，要坚持落实“房住不炒”的政策方针，加强限购政策、租售同权购房补贴、贷款优惠等实质性政策的落实，严厉打击房地产市场的投机行为。其次，要加快房地产税的实施，利用税收制度调节财富分配，倒逼居民理性购买住房，降低房价不断上涨的预期。最后，政府的政绩考核要破除唯GDP论，要有长远的眼光，不能仅追求当前土地财政的收入。