卧龙地产盈利能力分析

□文/任泽轩

（西安石油大学经济管理学院 陕西·西安）

［提要］ 盈利能力指企业在一定时期内获取利润的能力，利润则是企业内部和外部乃至与之相关的各方都非常关心的核心问题，换句话说，企业的核心效益问题是企业的最终经营目标。房地产行业的发展直接关系到了我国市场经济的发展状态。本文以卧龙地产为例，通过比率分析法对卧龙地产2018～2020 年的重要财务指标进行分析，找出影响卧龙地产盈利水平的因素，并通过具体原因分析，对其未来的发展提出建议。

一、概述

（一）研究背景。房地产行业对居民的生活和就业水平有着很大的影响，并且改善着城市的发展现状，带动了相关行业的飞速发展，是我国财政收入的重要来源之一。卧龙地产作为房地产行业里崛起的企业，面对竞争日益激烈的经济大环境，务必要保持冷静，不能得意于自己这些年迅速发展的优异表现，要认真仔细分析当前的市场格局，遵循国家政策，对其进行准确的预测。利用现阶段自身的资源及优势，研究和预测企业发展战略，确定其位置和未来的发展前景，以探索出一条卧龙地产专属的可持续发展道路。与此同时，卧龙地产不能忽视同行业企业的现状和发展水平，也不能忽视如何提高竞争优势以及如何在快速发展的房地产行业中站稳脚跟的问题，因此研究卧龙地产盈利能力具有重要的现实意义。

（二）公司概述。浙江卧龙置业集团有限公司的前身是上虞市卧龙房地产开发有限公司，创立于1994 年12 月，在2004 年8 月开始集团化运作，并组建了浙江卧龙置业集团有限公司。2007 年7 月，浙江卧龙置业集团有限公司通过资产置换、公司股权收购、股权分置改革、用资产认购定向增发的股份、变更注册地及更名等方式完成了对公司的重组。2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地在浙江省上虞市经济开发区，后于2008 年1 月4 日将公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。目前，该公司具有二级房地产开发资质，多年经营未发生过重大事故。并且，该公司在经营过程中不断扩宽业务，涉及房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程与业务管理等项目，形成较为完整的销售服务链。在2008 年第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产荣获“2008 中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3 亿元，控股子公司8 家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；拥有专业技术人员120 余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以自动化办公、CRM 信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以一二三线的城市为企业的目标市场，致力于打造出精品化、人性化、舒适节能并且时尚超前的经典型楼盘，加快扩大规模，增加土地资源的供应，努力改进更详细的管理方式，以便打造出一个可持续发展的大型房地产集团。

二、盈利能力分析

比率分析法是指将同期重要财务数据相互计算比较，以此分析评价公司历史及目前的经营情况。通过计算相关比率数据，确定出影响企业业绩的相关因素，有助于企业直观地发现问题，制定出最优解决方案。本文具体选取销售净利率、净资产收益率等6 个指标进行分析。

（一）销售净利率。销售净利率是第三方投资机构重视的指标之一，反映了整个企业在销售过程中的盈利水平，代表了企业的综合实力。销售净利率数值越高，代表企业的综合获利能力越强。卧龙地产2018～2020 年的销售净利润同比增长率分别为20.38%、26.58%、21.23%。卧龙地产的销售净利率呈现先增长后下降的趋势，2018 年销售净利率低的原因是因为营业成本及管理费用、销售费用、研发费用较多，并且2019 年及2020 年没有研发费用，而管理费用在这三年间一直呈下降的趋势，说明卧龙地产对企业内部的经营活动进行了较好的管理，管理成本得到很好的控制。

（二）销售毛利率。销售毛利率是指毛利与销售收入的比值，也是企业利润的源头，较高的毛利率是企业研发经费、人员薪资、营销费用的主要来源，良好的毛利率能够让一个房地产企业更多地去进行技术研发、品牌营销等。同样，毛利率也代表了企业的品牌溢价能力。卧龙地产2018～2020 年的销售毛利率分别为44.73%、46.26%、48.93%，而房地产行业2018～2020 年平均销售毛利率分别在32%、29%、25%，与同行业的销售毛利率对比来说，卧龙地产的毛利率高于同行业的平均水平。2018～2020 年，即使每年的成本都在增加，但卧龙地产的销售毛利率一直稳步增长。这得益于房价的迅速增长，虽然建筑材料的价格也在上升，但比起房价的增长速度来说还是略逊一筹。

（三）净资产收益率。净资产收益率，是净利润除以平均股东权益所得到的百分比，也是公司税后利润除以净资产所得到的百分比，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司资本的运用效率。该指标的值越高，说明投资带来的报酬越高。卧龙地产2018～2020 年的净资产收益率分别为24.88%、18.48%、15.34%，呈逐年下降的趋势，即投资所获得的收益越来越少，这对投资者的信任程度有不小的冲击。究其原因是因为公司经营能力下降，业绩出现下滑，存货积压，导致卧龙地产的收益下降。

（四）存货周转率。存货周转率是反映企业存货流动性是否合理、存货资金占用量是否正常的重要指标，是对流动资产周转率的补充说明。该比率的提高有利于企业生产经营活动的正常运作，将资金使用效率大幅提高，也有利于企业提高短期偿债能力，是企业评估存货管理水平、销售收回能力等方面的指标。存货周转率所涉及到的财务数据包括企业一定时期的营业成本与平均存货余额。卧龙地产2018～2020 年的存货周转率分别为0.53 次、0.31 次、0.31 次。房地产行业中存货的比例占总资产的绝大部分，房产作为卧龙地产的流动资产，流动性的强弱体现了存货的变现速度。卧龙地产2019 年及2020 年相对于2018 年来说变现能力较差，造成存货的积压。所以，需要进一步提高企业的存货周转率，即提高企业的变现能力。

（五）净利润同比增长率。净利润增长率是指企业当期净利润与上期净利润相比的增长幅度，该指标值越大，证明企能力越强。卧龙地产2018～2020 年的净利润同比增长率分别为83.23%、-11.51%、-5.13%。2018 年净利润的增长速度较快，而2019 年及2020 年都出现了负增长。这是因为市场前期投入资本过多，投资成本增加，成本未得到合理控制。企业应控制成本，提高企业净利润的增长水平。

（六）营业收入同比增长率。营业收入同比增长率是企业本期营业收入相对于上期营业收入的衡量指标，反映了营业收入的增减变动情况。卧龙地产2018～2020 年的营业收入同比增长率分别为81.62%、-32.13%、18.77%，说明卧龙地产2018 年的增长速度较快，而2019 年营业收入同比下降32.13%，2020 年同比增长18.77%。究其原因是因为2019～2020 年的存货周转率过低，导致企业的盈利能力变弱。

三、存在问题及原因分析

（一）营运能力不强。从以上分析可以看出，卧龙地产的存货周转率逐年降低。存货周转率低说明存货周转速度慢，存货管理效率低，销售与存货之间无法保持平衡关系。存货周转速度越慢，存货的占用水平就越高，流动性越低，存货转换为现金或应收账款的速度越慢，进而影响到企业的各项能力。

（二）没有形成品牌效应。卧龙地产的核心竞争力不高，不具备不可替代性，一旦出现同类型竞争者，卧龙地产将立于不利局面。房地产行业公司之间本就竞争激烈，如果没有过硬的品牌及口碑，将对企业造成严重的业绩影响。

（三）业绩出现波动。卧龙地产的业绩浮动较大。如果一个地方的房产需求快速上升，利润也会随即上升，紧接着会吸引许多开发商投资，这时候就会加剧竞争，进而导致利润随之下降。

（四）不能快速适应行业环境的变化。国家政策会影响企业的购地成本和营业收入等，从而影响企业的盈利能力，这也间接说明卧龙地产近年来盈利能力下降受此影响。如果卧龙地产不能根据行业环境的变化，快速做出适合本企业的调整，企业将无法在越来越激烈的市场竞争中生存下来。

四、对策建议

公司的盈利能力是决定公司是否优质的重要标准，在市场竞争加剧的大环境下，只有找出公司所存在的问题，剖析原因，实施解决方案，才能有效提高公司的盈利能力，寻找新的利润增长点，创造更好的利润模式。为提高卧龙地产的盈利能力，本文提出以下对策建议：

（一）提高存货周转率。为了提高资金及存货的使用效率，卧龙地产务必要在土地面积初始扩地上下功夫。但不应该因为发展而去盲目地进行扩张。主要存货流动性相对较低，存货积压，造成土地大量闲置，不利于存货的周转性。因此，卧龙地产可以提高对土地的利用效率，以此提高公司盈利能力；加强品牌推广和销售，基于销售策略实施必要的降价和营销，库存商品的流动性就会在短期内增加，毕竟未售出的房产是最重要的存货，是促进卧龙地产迅速回笼资金的有效手段；平衡企业规模及发展速度，以促进企业的可持续发展；不追求短期经济效益，进一步提高成本控制水平，紧跟时代步伐，不断吸收期间成本控制的一些先进方法和理念，采取完善有效的控制措施。

（二）选择适当的发展战略。首先，卧龙地产应该专注于中国内地市场的发展，最大限度地降低公司运营成本，提高公司效率。其次，实现产品和服务的同步销售，开发客户喜欢并确信的产品，提供准确、诚实的服务，给客户留下深刻印象，在激烈的竞争中立于不败之地。虽然近几年中国的房地产公司盈利能力呈下降趋势，但相较于同行业，其盈利能力保持在稳定的水平。在稳步提升盈利能力的同时，还应重视对资产负债的调控，原因在于过度杠杆易使卧龙地产增加财务风险，从而对其盈利能力造成负面影响。这样卧龙地产就可以达到较高水平的盈利能力，同时形成核心竞争力。

（三）提升企业核心竞争力。卧龙地产收入的主要来源是房地产项目。房地产是卧龙地产的主营业务和核心竞争力。因此，房地产主业的稳定性和持续性对卧龙地产的成长性和盈利能力都具有重要意义。对于卧龙地产而言，其主营业务的核心竞争力应该从两个方面进行提升，一是增加对成本的管理力度，在保证质量的前提下，卧龙地产应该严格控制成本，在价格方面占据优势；二是加强企业的内部管理，加大研发投入和人才引进力度，以提高技术水平和生产力，确保企业发展的稳定性和连续性。

（四）适应国家政策及开发新的销售策略。积极响应国家政策，对国家政策的变化及时做出相应的调整，并坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，以此才能使企业价值最大化。在国家出台一二线城市限购及禁止“炒房”等相关政策的背景下，卧龙未来的发展不应只着眼于一二线城市的住房，而应更多地着眼于三线城市、四线城市。同时，面对互联网新兴技术的不断发展和多元化网络平台的出现，卧龙公司要改变传统的营销宣传模式，与时俱进，可以利用新兴媒体宣传推广房源，让买家了解卧龙地产、信任卧龙地产、选择卧龙地产。与此同时，公司还要持续提高售后服务的质量，不要把买房当成一次性交易，相反，要根据客户需求及时改变产品设计，及时地与客户进行沟通，以对品牌造成积极的影响。

（五）树立品牌效应。品牌的力量是无限的，一个好的品牌有助于企业改善和拓展市场，使得企业价值不断增加。一个好的房地产公司品牌是为市场提供优质的产品和服务的基础，正确的形象策划和相应的媒体广告也很重要。此外，公司治理要树立榜样，塑造良好形象。董事和其他领导的良好行为能给公司带来正能量，增加公司的价值，并有助于公司的发展。

（六）提高产品的毛利率。企业可以从三个方面提高产品的毛利率：一是关注行业的技术进步，在保证工程质量的前提下，采用同等价值但价格较低的新材料，降低原材料成本；二是继续开发建设高毛利率、高附加值的新房地产项目，建设优质住宅区；三是调整营销策略，将销售重点放在优质项目上，加大高价值房地产项目的营销投入，提高公司整体毛利率。