北京某商务区地下空间大物业管理面临的挑战与对策*

李 冰， 梁忠恕， 刘 敏， 刘 鹏， 郭 峰， 李彦清

(1.建科公共设施运营管理有限公司，北京 100044；2.北京商务中心区物业管理有限公司，北京 100022)

0 引言

北京某商务区规划地上总建筑面积270万 m2，地下总建筑面积140万 m2。目前，此商务区部分分区已基本建成并已陆续投入运营。该商务区地下总建筑面积规模大，其中，地下公共空间建筑面积约52万 m2(共有六层，含夹层)，涵盖地下管廊、各类设备设施机房、商业、餐饮、停车场、快递中转站、地下环隧、公共交通站点、指挥中心、公共指挥平台等[1-2]，服务于区内各楼宇、地下商业与访客。

该商务区地下空间管理面积大、出入口多、客流量巨大、人员复杂、业态种类多、设备设施繁多且分散，管理要求高、责任重、难度大。鉴于该商务区的特点与地下空间的特殊复杂性，结合国内外采用大物业管理模式对大型商务中心区及产业园区进行管理的优秀经验，对该商务区地下空间的管理采用大物业管理模式，由大物业管理公司对地下空间公共区域内进行统一统筹管理，为地下空间提供 24 h 运行保障。

在大物业管理模式下，以商务区内景观公园地下空间的公共区域、地下综合管廊本体为研究对象，对该商务区地下公共空间物业管理问题进行分析，针对大物业管理面临的难点，开展管理对策与建议研究，为下一步开展技术措施研究奠定基础，从而助力该商务区实现全面建设成为国际一流商务区的宏大目标[3]。

1 物业管理问题分析

1.1 地下空间安全管理复杂

(1) 该商务区办公人员数量极大，加上洽谈业务的访客、游客、逛街消费人群等流动人口在内临时访问人群(据调研，一线城市的核心商区临时访问的人群占全部人流量的60%及以上[4])，这就造成了区内人员结构复杂，人员流动性极强。

(2) 该商务区地下空间深入地下六层(含夹层)，物业管理面积大，与各地块楼宇、文化中心、地铁、下沉商场等相连通，出入口众多，疏散困难。

(3) 该商务区地下空间具有公共服务性质，业态多样，安全隐患极高。

(4) 该商务区地下空间设备设施繁多，包括地下综合管廊、空调系统、冷热源系统、消防系统等，变电站、柴油发电机房、设备设施机房等位置分散。

1.2 地下空间应急管理难度系数高

(1) 地下空间结构复杂、人员疏散难度大，一般物业管理的应急预案是远远不足以处理如此复杂的问题。

(2) 地下空间与各楼宇联通，各相关单位联动复杂，虽然各相关单位都有独立的应急预案，但缺乏宏观调控。

(3) 地下空间业态繁多，存在的安全隐患多，若缺乏强大的统筹力度，进行应急管理非常困难。

(4) 地下空间设备设施多，又涉及地下综合管廊，应急管理要求高。

1.3 与各相关方界面划分与协调不易

大物业管理公司与各楼宇、商业运营公司、地下综合管廊入廊管线单位界面划分难，具体体现在与各相关方之间公用设备设施与地下综合管廊的责权划分。统一好公共设备与地下综合管廊的管理边界，建立健全且完善的地下空间管理体系，制定一套适合该商务区地下空间管理的规章制度，是大物业管理公司在运营管理中亟需考量的内容之一。

1.4 地下空间环境管理任务重

《全球商业区吸引力报告》中就全球21个知名中央商业区的8项指标进行了评分与排序[5]。其中，北京中央商务区城市环境质量与环境绩效评级相对较低。大物业管理公司需以更高要求、更高标准为北京商务区提供更高质量的服务，从而协助相关政府主管部门提升北京商务区的整体。

1.5 通行与停车困难

该商务区对外交往频繁，外来人口多，人流量及过境交通流量巨大[6]，但由于该商务区道路较窄，部分道路还在施工中，且共享单车占道更加剧了区内交通堵塞程度。此外，根据前期调研，区内快递量极大，快递公司当街设置临时配送点，形成堵点。另一方面，该商务区地下公共车位严重不足，供不应求。

2 公共区域内安全与应急管理对策

2.1 公共区域内安全管理对策

基于该商务区开放共享的性质与地下空间的特点，大物业管理公司在对该商务区地下空间物业管理时，应根据国家的相关安全规定，结合实际情况，与区内各楼宇物业管理公司、管廊内入廊管线单位、地下空间商业运营公司建立联络机制，健全安全生产管理制度，充分识别综合管廊及地下空间公共区域内的危险源，定期开展地下空间安全生产事故隐患排查，加强对员工的安全教育培训，做好安全预防与合理的防控措施，消除地下空间安全生产管理中发现的事故隐患，构建该商务区地下空间强大的安全网络，实现地下空间公共区域治安良好、安全有序。

2.2 公共区域内应急管理对策

地下空间具有很大的危险性与复杂性[7]，大物业管理公司需建立并完善地下空间应急预案与执行方案，建立与各地块楼宇物业管理公司、商业运营公司以及热力、电力、电信、供水、消防、公安等相关单位共同参与的应急联动机制，并定期组织相关部门与人员开展具有针对性的应急演练(如防汛应急、火灾事故应急、管廊内CH4气体超标应急等)，实现对该商务区地下空间应急管理的统一规划。

3 公用资源管理对策

3.1 公用设备设施管理对策

该商务区地下空间含有大量的公用设备设施，对公共区域内设备设施的巡检、维修维护、设备静态信息与动态信息监测是商务区地下空间设备设施管理工作的重点。

对地下空间公用设备设施的巡检可借助智慧设备设施管理系统，大物业管理公司管理人员依据设备台账制定巡检计划并合理部署各巡检人员的责任区域，通过智慧系统自动将巡检信息推送给巡检人员；巡检时，发现问题及时线上报修，确保在第一时间内消除安全隐患；大物业管理公司还需规划好公共区域内高质量的设备设施保养工作。

另一方面，借助智慧系统对地下空间公用设备设施的静态数据和动态数据进行实时监控，从而对设备设施进行预警分析与故障预测，实现设备设施的全生命周期跟踪，解决设备全生命周期管理难题，保障区内企业生产经营活动的顺利进行。

3.2 地下综合管廊运营管理对策

大物业管理公司需将智慧化运营管理的理念贯彻到地下综合管廊的日常管理中，实时监控管廊内重要设备设施的动态数据、廊内管线敷设区域的环境变化，使运营团队能在事故发生前得到智慧化运营管理系统发出的预警，以既定措施消弭各种可能发生的危机，保障该商务区地下综合管廊24 h全天候、安全无事故、稳定运行。

在管理模式上，大物业管理公司需建立一套完善且闭环的综合管廊日常管理制度与措施，研究如何对管廊内的通风、照明、给排水、消防报警、环境监测、检修电源、管廊主体建筑等公共系统进行实地及网上虚拟巡检、提供及时维护保养。

4 疫情常态化下公共区域内环境管理对策

作为全球性开放共享商务区[8]，尤其在新冠疫情冲击的社会背景下，建议大物业管理公司对该商务区地下空间公共区域内环境管理的主要任务是保障地下空间的环境及空气质量、卫生保洁、环境消杀、环境绿化美化、道路管理、灾害预防等，营造整洁、文明、舒适的营商及旅游环境，进一步提升该商务区的环境质量与环境绩效评级。

5 公共区域内通行与停车管理对策

5.1 建管并行期公共区域内通行管理对策

面临人流与车流的双重压力，商务区公共区域内的行人与车辆管理是物业管理的重中之重。建议大物业管理公司在区内施行“人车分流”的交通组织模式，并根据该商务区的特点与实际建设情况，协助相关部门合理规划该商务区内行人、机动车与非机动车的进出口和行驶路线，对交通车辆实行规范化管理(如标志规范、指挥规范、制度规范等)，在一定程度上缓解区内通行压力。

5.2 公共区域内停车管理对策

该商务区公共区域内道路交通、停车管理制度是管理运作的动脉及联络各地块的基本因素。在智慧化停车管理的背景下，建议大物业管理公司重点研究该商务区地下空间公共停车场与区内各楼宇停车场的互补机制、车位共享机制，将有限的停车位最大化利用，建立北京先进车辆管理形象，使该商务区更具吸引力。

在建管并行期，建议大物业管理公司结合实际，按照入驻时序、入驻人数，对商务区公共区域的通行与停车进行分阶段管理，还应针对性制定施工车辆、社会车辆、非机动车车辆以及人流的组织的管理方案，并结合各楼宇企业入驻交通需求变化，进行动态更新。

6 结论

本文以商务区内地下空间的公共区域、地下综合管廊本体为研究对象，针对北京某商务区地下公共空间大物业管理面临的挑战，开展管理对策与建议研究，得到以下结论与建议：(1)在安全方面，建议大物业管理公司完善并落实该商务区公共区域安全管理制度，深入分析辨识危险源，做好隐患排查，加强教育与培训；(2)在应急管理方面，建议大物业管理公司建立完善且适合该商务区地下空间的应急管理体系，做好应急处理联动工作，定期开展针对性的应急演练；(3)在公用设备设施方面，建议大物业管理公司借助智慧设备设施管理系统，加强对公用设备设施的巡检与保养，并对设备设施进行预警分析与故障预测；(4)对于地下综合管廊，建议大物业管理公司建立完善且闭环的地下综合管廊的管理规章制度与入廊收费制度，并将智慧化运营管理理念贯彻到地下综合管廊的日常管理中；(5)在新冠疫情常态化下，建议大物业管理公司做好公共区域内的环境管理，进一步提升该商务区的环境质量与环境绩效评级；(6)在建管并行期，建议大物业管理公司结合实际，针对性的对该商务区公共区域的通行与停车进行分阶段管理。

7 结束语