老旧小区改造的三元型平衡模式*

文/北京建筑大学城市经济与管理学院 马世昌 白婧含

1 老旧小区改造的综合效益创造

1.1 社区和居民是改造的核心角色

随着现代化和城市化进程加快，老旧小区改造成为关注焦点。老旧小区存在失修、失管，市政配套设施不完善等现象，影响居民的生活质量。老旧小区改造可消除老旧小区安全隐患、改善居民生活环境、促进和谐宜居社区建设，故其社会效益尤为突出，应以社区居民为中心，满足人民日益增长的美好生活需要，推动社会和谐发展。

1.2 参与企业存在经济效益诉求

老旧小区改造既是民生工程又是发展工程，蕴含巨大的经济效益。在改造过程中，相关企业也起到推进作用，如物业公司、施工单位等。企业通过政府领导，为小区提供相应的改造和服务。随着城市发展管理模式不断完善，相关企业的市场化程度也逐渐加深。在市场化竞争中，老旧小区改造相关企业，首先追求经济效益，即通过企业的生产经营活动如全面周到的物业服务及施工改造等获取经济效益并实现企业盈利。

1.3 承载建筑双碳和社区双碳目标

“双碳”战略的提出可更好地应对全球气候变暖和人类命运共同体构建，为此建筑领域的节能减排、低碳转型至关重要。当前，不符合节能减排规范的老旧小区在改造中必须按照新规范要求实施绿色化改造，故老旧小区绿色化改造承载建筑“双碳”和社区“双碳”的重要任务和目标。在系统化全域推进绿色化改造过程中，使绿色化改造理念深入社区，为百姓所理解、认同，从而提高居民幸福感，既是关键点又存在难点。在“双碳”战略的政策加持下，绿色社区创建工作获得前所未有的契机，故在新形势下探索绿色社区建设具有现实意义。

2 “社会—经济—双碳”效益的三元型平衡模式构建

平衡是在动态系统下各种因素达到均衡的状态，不同的平衡模式各有其特点和实现途径。在已有研究中，学者先后提出间断型平衡模式（不同效益循环交替）和多元型平衡模式（不同效益同时实现），为老旧小区改造的平衡模式提供参考。在选择平衡模式时，可将“利益相关者”作为理论参考依据。在老旧小区改造方面，利益相关者包括影响老旧小区改造目标实现的群体或在老旧小区改造过程中会受到影响的群体。具体可将老旧小区改造的利益相关者分为相关企业、社区居民、政府及职能部门。在老旧小区改造过程中，每个主体的诉求不完全相同，故需找到各个利益相关者诉求的共同之处，并采用平衡策略，实现各方主体利益的最大化。

2.1 经济效益与社会效益的平衡

在利益相关者理论视角下，老旧小区改造经济效益与社会效益的平衡应处理好相关企业与政府、居民关系的平衡。政府在老旧小区改造中代表社会公众利益，故在此过程中所采取的措施或制定的政策多从社区居民的角度出发，而对于相关企业的政策支持与引导较少，故企业在此过程中可能多考虑自身利益。在老旧小区改造过程中，施工单位以及承担后续治理工作的物业单位与居民的接触更密切，同时其行为也会对居民产生一定影响。在改造过程中，道路的修复，水、电、供暖等工程的实施，以及家装电梯、外墙保温等高空措施会给居民的日常生活带来诸多不便。改造应落实多方主体责任，充分考虑居民需求，广泛调查民意，以达到经济效益与社会效益的平衡。

2.2 经济效益与“双碳”效益的平衡

在老旧小区改造过程中，环保效益的实现极为重要。老旧小区改造践行“双碳”战略，是企业经济效益与低碳环保社会责任的长期博弈。随着“双碳”战略的实施、能源结构的调整和能源使用效率的提升，对高耗能行业进行大幅减排，才能实现“双碳”目标。

老旧小区改造涉及的产业链较长，故老旧小区改造中节能减排措施与企业技术创新均需投入大量资金。相关企业要实现“双碳”目标须将着眼点放在上下游产业链的“减碳”“碳中和”等技术的创新应用上。在绿色改造过程中，可能出现资金不到位、资源分配不合理等问题，给老旧小区改造提出挑战。

2.3 社会效益与“双碳”效益的平衡

老旧小区改造中节能减排的实现对我国“双碳”目标达成有着重要意义。目前，我国正处于工业化发展的中后期，存在生产管理粗放、高碳燃料用量大、产品附加值低等问题。在老旧小区改造过程中，通常会进行基础设施建设。政府为解决目前老旧小区存在的碳排放量较高的问题会采取一系列措施，但部分居民的利益可能受到影响，若无反馈沟通渠道，则会引发政府与居民的利益矛盾。以可再生能源替代化石能源是实现“双碳”目标的主导方向，老旧小区居民目前对于煤炭需求较大，故应广泛采纳民意，在确保“双碳”效益的同时，使居民获得相应的社会效益。

2.4 三元效益的相互平衡

从平衡模式的理论以及老旧小区改造现状可看出，经济效益、社会效益、“双碳”效益的实现相互影响、相互制约。老旧小区改造中，钢铁、水泥行业的脱碳成为我国“双碳”目标实现的关键。如今，在我国坚实的经济基础与稳定的社会基础支持下，相信老旧小区节能减排的改造与“双碳”目标的实现指日可待。

近年来，北京市部分老旧小区改造项目按照三元型平衡模式开展。如北京市丰台区卢沟桥北里社区改造项目，其位于宛平古城东侧，京港澳高速北侧，共改造18栋楼，面积约5.75万m2，对其中6栋楼进行外套式加固改造，改造期间涉及居民周转。针对住宅楼进行节能改造、结构安全提升、设施更新和建筑风貌改善；针对公共空间进行停车位补充、安防提升、环境提升等，以实现经济效益、社会效益和“双碳”环保效益的提升与平衡（见图1）。

1 北京市丰台区卢沟桥北里社区改造前后对比1a 改造前1b 改造后

3 三元型平衡模式下老旧小区改造模式建议

3.1 贯彻新发展理念

老旧小区改造作为我国“双碳”目标实现的关键，应坚持立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，因地制宜地制定政策和行动方案。企业应转变生产方式，促进节能减排实现，可通过引导居民的绿色消费偏好“倒逼”企业进行技术升级，采取绿色生产方式推动我国经济以绿色增长方式的发展，实现“双碳”目标愿景。

3.2 政府支持并多渠道筹集资金

政府应多为老旧小区改造提供资金、技术和政策支持，同时也应多渠道筹集资金，从而推进老旧小区的改造进程，可由民营企业、国营企业成立合资公司，作为实施运营主体，负责融资、建设、运营、后续维护等工作。政府也可吸引社会力量参与投资，通过调整容积率、改变土地用途等手段，盘活老旧小区闲置地块，完成提升类项目的改造，如利用闲置土地建设社区服务中心、便民市场等，既平衡项目投入，又方便居民生活。

3.3 增强居民参与及共管意识

老旧小区改造应增强居民共管意识，提高居民的参与意识。居民既是小区的主人，又是改造后最大的受益者，故其应积极参与老旧小区改造活动。通过各类媒体加强对居民的引导与宣传。设立监督回访机制，随时随地接受居民监督。小区居民在改造中发现的问题应及时反映给相关部门。培养居民的公共意识和主人翁意识，促使其融入社区生活，加强对小区的认同感和归属感。

3.4 建立长期有效的管理机制

针对目前存在的管理粗放问题，改造施工应加强工程质量监管，督促改造工程和参建单位企业提升项目施工水平。企业应提高自身业务水平，通过完善内部管理促使员工学习专业技术知识。坚持建管并重，将社区治理能力建设融入改造过程。将老旧小区改造与治理结构完善结合，健全小区长效管理机制。明确各主体的权利和义务，加强各主体之间的沟通交流，从而提升老旧小区改造的管理效益。

4 结语

随着我国经济水平快速发展，城市化进程不断加快，人们越来越看重城市的规划和布局，注重城市的景观环境绿化建设，对居住环境品质要求也从最初的耐用、实用向绿色、健康、环保等方向转变。老旧小区改造恰好顺应当今时代发展潮流，在改造过程中应兼顾各方主体利益，同时保障社会效益、经济效益与“双碳”效益，以达成三元型平衡模式。