绿色建筑背景下房地产项目成本管理的问题及对策

冯韵

随着经济社会的快速发展，人们的物质生活水平不断提高，对住房的需求和要求不断增加，建筑业的迅速发展，使得建筑施工中的能耗持续上升，造成了较大的能源资源危机。为了提高建筑工程综合效益，“绿色建筑”概念应运而生，有效缓解了传统建筑施工能耗大的问题，但同时绿色建筑理念对房地产项目成本管理提出了更高的要求。

绿色建筑以科学发展观、可持续发展为立足点，不仅能满足人们日常居住需求，还能节约能源资源、优化环境，为房地产建筑工程发展迎来新的机遇，但同时也在技术、项目成本管理方面面临新的挑战。绿色建筑背景下，加强房地产项目成本问题直接影响工程项目的经济和社会效益，这也是所有建筑工作者共同思考的课题。

一、绿色建筑理念在房地产项目建设中的积极作用

（一）有利于改善人居环境

绿色建筑下的房地产工程建设旨在为人们创造更加舒适、健康的生活空间，注重在建筑原材料、规划设计、技术工艺等诸多方面节约资源，以选用能耗低、环保的施工材料为主；在室内规划设计时积极利用自然光线，避免运用合成材料、吸光材料等，在布局设计上也始终秉承建筑、人与自然和谐发展的理念，降低建筑施工过程对生态的破坏率、对能源的浪费率等，如此不仅有利于缩减建筑施工成本，还能提升用户满意度、幸福感。

（二）有利于优化室内环境

传统房地产建筑室内多安装了空调、热水器、冰箱、洗衣机等大量的家电，消耗了大量的电力能源，尤其是空调的使用会消耗很多氟利昂，长此以往不仅会破坏臭氧层，还不利于人们身体健康。绿色建筑理念在房地产建筑中的运用，基于人体热平衡原理，根据房地产位置、气候水文、自然光线等因素来设计架空层，通过自然能源来有效调节室内温度，大大节约了能源资源。

（三）改善室外环境

绿色建筑理念下的房地产建设旨在实现自然环境、人为环境相辅相成、共生发展，一改传统城市商品楼绿化不到位的问题，加强房地产建筑本身规划设计工作的同时，也充分发挥周边生态环境的作用。如，为了实现自然通风，规划时科学设计建筑朝向、楼间距等，实现室内外空气流动速率，让人们在无空调等家电的辅助作用下，也能感受清新的空气，营造良好的居住环境。

二、绿色建筑背景下房地产项目成本管理存在的问题

（一）缺乏完善的设计和决策思路

尽管很多房地产项目建设过程中积极引进“绿色建筑”理念，但在决策和设计期间，多存在定位不精准、设计理念不完善、项目成熟度不高等问题，进而引发设计、绿色技术引进成本增加，绿色技术运用不当，项目运用和人工培训等成本增加等问题，最终增加了房地产项目建设和管理成本。

（二）缺乏系统的成本数据库

从当前绿色房地产项目建设实际情况来看，成本信息对外公开少，很多开发商忽视了成本数据分析保存的重要性，甚至错误地将项目成本信息看作隐私信息自己保存，使得绿色房地产项目成本数据缺乏精准性、参考性，增加了后续成本管理难度。因此加快构建系统、完善的成本数据库至关重要。

（三）尚未构建完善的成本管理体系

现阶段，绿色房地产项目成本控制工作不到位，尤其在设计阶段，技术选择、成本控制都没有考虑到，且尚未对绿色成本做到实时动态管控，进而无法全面把握绿色房地产项目建设成本。究其原因主要是因为绿色房地产项目建设过程中尚未构建完善的项目成本管理体系，进而使得事前控制、事中控制和事后分析工作都存在较多问题影响了整体建设质量。

（四）缺乏树立绿色成本管理理念

我国房地产项目尚处初级发展阶段，很多开发商未对绿色成本内涵树立正确的认知，进而没有树立绿色成本管控理念。如，不少绿色房地产建设过程中，选用价格高、实用性差的绿色技术，不仅增加了成本，还不利于项目建设质量的提升。再如，不少房地产管理人员将绿色成本支出直接归入绿色开发成本范畴，增加了绿色成本，同时也降低成本管理水平。

三、绿色建筑背景下房地产项目成本管理具体对策

（一）建立完善的房地产项目成本管理工作机制

从我国绿色房地产项目建设实际情况来看，缺乏完善的成本管理工作机制是核心问题之一。新时期，必须构建完善的房地产项目成本管理机制，且建筑市场、行业企业在实践过程中应结合实际情况加以完善，逐渐摸索出一套高标准的成本管理工作机制。管理机制应涵盖项目招投标、规划设计、施工全过程、竣工验收过程等。这就对房地产项目管理人员、审计人员的工作态度、业务能力、职业素养提出更高的要求，要求他们全程严谨、认真管理。完善的成本管理机制需求所有行业企业、工作人员共同努力，特别是建筑行业龙头企业应发挥龙头示范作用，参与成本管理机制建立和执行全过程，进而有效保证管理机制的质量与水平，推动建筑行业健康可持续发展。

（二）提高房地产项目规划设计水平

首先，企业在进行房地产项目开发工作之前，必须综合、细致了解项目建设的基本要素、细节问题，在制定项目开放方案之前，必须综合考虑各项因素、立足于实际情况做好房地产项目的规划设计工作，应涉及原材料和机械设备采购、合作施工单位的选择、施工期间和开工时间的选择等内容，并基于此來编制房地产项目建设方案。特别是在施工准备阶段就能够在项目规划、施工方案、施工计划等内容中渗透项目成本管理内容，根据专业知识、积累的经验、项目实际信息数据等内容做好成本预算工作，同时也要尽最大可能避免计划的多次变更，最终避免出现不必要的额外成本、资金损耗问题。其次，房地产企业必须立足于项目规划设计情况、掌握的数据信息来编制施工方案，并基于此来研究和选用新型建筑材料、施工技术和施工工艺，保证房地产项目安全性、可靠性和质量，并最大限度控制管理成本。再者，在施工过程中也要实时把握房地产项目整体施工进度和情况，防止出现要延长施工期限的问题，一旦出现施工进度滞后等问题，势必会增加材料成本、人工成本，甚至会引发项目没有按时竣工而导致房地产企业面临违约赔偿的问题，造成巨大的经济损失，所以必须在保证施工安全、施工质量的前提下尽最大可能按照合同规定进度完工。

（三）坚持实时动态化管理

绿色建筑背景下的房地产项目管理工作尚未做到实时动态化管理，进而无法全面掌握项目成本，难以保障建筑企业的经济和社会效益。基于此，当前必须坚持实时动态化成本管理理念，具体可从以下几点着手：首先，加强事前管理。在项目正式施工前，开发商企业应结合实际情况明确成本管理目标与要求，实地考察、全面规划施工需要的工程原材料、机械设备、人力资源等成本，制定预算计划与方案，为后续施工提供有效保障。其次，加强对项目设计阶段成本动态管理。如，通过实施限额设计理念、增强设计人员责任意识和经济理念、实施设计方案招标竞标机制等方式来不断提高项目设计质量与水平。再次，加强对项目施工阶段成本的动态管理。在该阶段，应重点加强对合同、招投标环节的管理，简言之就是在招标前对工程量清单予以定价，实现成本管控工作中心前移，但也应努力实现竞争性低价。合同设计必须综合全面考虑各项因素，事先预设一切可能出现的问题和情况，事先约定施工中潜在的耽误工期、影响造价、职责不明等问题，规避施工方在施工期间可能出现的各种索赔问题。但同时也要加强对施工全程的成本实时动态管控，安排专职专业的管理人员，加大监管力度，进而能够全方位、多角度提高项目成本管理质量。

（四）提高成本管控技术水平

优秀的成本管理人才是保证房地产项目成本管理工作质量与水平的重要保障，新时期，房地产企业应注重不断提高管理人才质量与水平，引导他们增强成本管理理念，不断提高成本管控技术水平。首先，房地产企业应注重加强对员工的培训、再教育，提高项目管理人员准入门槛，注重多渠道招聘一些学历水平高、业务能力强、职业素养优、管理经验丰富的与本企业管理理念相匹配的高素质管理人才，优化现有人力资源结构，不断增强人力资源力量。还要定期邀请相关专家学者、行业精英对本企业员工进行培训，或者组织房地产企业项目成本管理人员、财务人员外出考察学习，学习房地产项目成本管理的成功案例、先进经验，引导他们及时掌握最新管理理念、管理技术和管理技巧。其次，要注重引导员工加强技能学习，培养员工终身学习理念，鼓励管理人员利用业余时间去学习业务知识、管理知识和技术。企业也要为员工创造更多技能学习的机会与平台，引导他们及时掌握绿色房地产项目新技术与新工艺，基于此来不断优化、完善绿色房地产项目建设成本核算方式方法，最终提高成本管控质量与水平。值得一提的是，随着科技的进步，一些先进的现代技术的应用有利于提高房地产项目成本管理质量与水平，但这也对工作人员的要求非常高，需要工作人员拥有成本管理专业能力、职业素养的同时，也要注重具备计算机技能、互联网素养，能够熟练利用互联网技术处理相关数据信息，了解最新的房地产发展动态、最前沿的绿色建筑技术，不断提高房地产项目成本管理的成效。

（五）加强项目合同管理

项目合同管理是绿色房地产项目管理过程中至关重要的一部分，对于项目造价、项目成本管理工作具有重要的作用。新时期，房地产企业在签订合同时，应注重规范工程造价、成本管理内容，明确具体建设和管理目标，立足项目施工具体情况来不断优化和完善合同细节内容，进而提高项目合同的科学有效性。其次，在合同管理中应增加法律意识，增加法律内容规定，有效保证项目成本管控在合理范围内，加强对管理人员的法律知识和意识培训，增强他们的法律观念，进而能有效保证法律范围内项目造价与成本管控的质量。

（六）加强房地产项目成本核算工作

首先，房地产企业内部管控有关项目成本内容主要涉及土地购买和开发成本、项目立项费用、项目建设可行性研究成本、项目规划设计成本、前期勘察费用等等。尤其是前期勘察与设计工作中还涉及施工图纸设计和审查、地质勘察等内容，项目规划涵盖了项目规划许可、招投标项目等内容。其次，项目施工、竣工验收、审计以及施工费用结算等也属于项目成本管理重要内容与影响因素。但在具体操作过程中，可将这些繁杂的项目管控内容划分成投资成本、财务成本、管理成本、销售成本、税费等五大类，综合考虑房地产项目特征、诸多影响因素，房地产企业应注重编制精准的目标成本与收益，分析项目管控中的关键环节、重难点部分，进而为后续的房地产成本核算提供参考。基于此，房地产企业应注重科学编制成本预算、加强项目合同管理、做好资金审批、重视决算设计、重点监管内审环节，并注重加强绩效考核评价等工作，引导各部门间加强沟通交流、共把成本管控关，形成合力、共建集成本預算、核算、分析、审核与管控工作多位一体项目成本管控体系，其中，成本核算工作是根本、是核心，必须高度重视。

结 语

在资源节约型、环境友好型社会建设过程中，房地产项目建设秉承绿色建筑理念是大势所趋，而项目成本管控工作又是绿色建筑背景下房地产项目建设的重中之重。当前，房地产企业应正确认识到绿色建筑理念的重要性，正确分析绿色建筑背景下房地产项目成本管理工作中存在的问题，并通过建立完善成本管理工作机制、坚持实时动态化管理、提高房地产项目规划设计水平、提高成本管控技术水平、加强项目合同管理、加强房地产项目成本核算等工作，进而全方位、多角度提高房地产项目成本管理质量与水平，推动建筑行业健康可持续发展。