房地产企业财务成本管理及控制措施

文/荆楠（阳泉煤业太行地产投资管理有限公司）

房地产财务成本管理主要对经营中产生的各种消耗进行管理和控制，尽可能在保障效益的基础上降低消耗，使企业可以获得更多效益。具体来说，财务成本管控包括运营成本、采购费用、人工成本等多个方面。采取有效的成本管控措施可以降低支出、提高收益，使企业有更强的竞争力，进而在房地产市场中占据一席之地。在实际管理的过程中，不仅要了解企业内部的经营情况，还要了解行业市场的发展情况，对国家有关的政策法规进行分析，制定科学合理的管理和控制措施，确保财务管理目标得以顺利实现。

一、房地产企业财务成本管理内容

（一）土地成本

对于房地产企业来说，土地是生存和发展的基础条件，也是房地产成本中最主要的一部分。在国家落实土地新政策后，土地价格明显上涨，供应量也不断减少，但人们的住房需求并没有因此削减，导致供需矛盾更加突出。

从长远发展的角度分析，土地资源具有稀缺性，土地供应也受到区域位置的影响，因此土地供应很难满足需求，不同地区的土地供需矛盾也有所不同。

由于供需不平衡，造成土地价格上涨，增加了房地产成本。而且在拆迁施工的过程中，需要提供拆迁补助，也是较大的一笔成本投入。对于政府来说，土地出让金是建设配套设施的主要资金来源。所以土地成本逐年上升，增加了房地产企业经营成本，同时也增强了土地限制，不利于房地产企业的发展[1]。

（二）规划费用

规划主要是指政府规划，在环保、消防等环节中需要办理对应的手续，根据政府出台的政策规范缴纳相应的规划费用。很多房地产企业会深入研究当地的政策方案，合理利用优惠政策来控制成本。通常在开发前期完成这部分的成本控制，如果投入过大，后续成本投入也会受到影响。

（三）建设成本

在房地产开发的过程中，建设安装是最主要的环节，该环节消耗的成本在总成本中占据较高的比例。具体包括建筑施工、设备安装、装饰装修等成本费用。

（四）税费费用

房地产销售是获取利益的重要环节，销售也需要投入成本，包括宣传支出、中介服务费等等。房地产开发还需要缴纳各种税费，包括土地使用税、土地经营税、所得税、印花税等等。统计显示，房地产企业从承包项目到项目完成，需要缴纳近百种税费，是财务成本中占比较为明显的一部分[2]。

二、房地产企业财务成本管理中的问题

（一）缺少成本规划管理

很多房地产企业虽然会开展财务管理工作，但并没有制定符合企业发展和经营需求的成本管理规划策略，采用的成本控制方法也很难发挥作用。企业在项目落实的最初阶段就应该先制定成本管控方案，根据具体的管控方案落实各个工作环节，使全部实际成本与预算成本相符。然而，很多房地产企业并没有做好成本规划工作，成本预算不够准确，在预算的过程中没有对各项因素进行综合分析，造成成本预算存在遗漏、不准确等问题，影响财务成本管理策略的制定，造成成本控制不到位，甚至出现资金、资源浪费的情况。

（二）缺乏成本管控意识

目前，我国房地产行业发展迅速，房地产企业的数量也不断增多，市场竞争压力不断加大。

通常房地产企业可以划分为两种类型：一种是房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业，另一种是房地产综合企业、专营企业和项目企业。这两类企业的经营范围不同，但都是以营利为目的，在实际经营管理的过程中，通常要面对各种问题，影响财务管理的因素也有很多。然而，很多房地产企业都缺少财务成本管理意识，没有认识到成本管理的重要作用。尤其在市场迅速发展、竞争日益激烈的情况下，很多房地产企业具有丰厚的资本和资源，在经营中凭借自身优势获取了很多利润。然而，大规模的房地产企业数量有限，很多房地产企业的规模并不大，可投入的资本资源也不多，如果没有采取有效的财务成本管理策略，则很难提升经营效益，在市场中的竞争力也不足，会导致企业发展受到影响。

由于经验匮乏、人才短缺等问题，一些新企业以及中小企业并不重视财务成本管理，缺少完善的财务成本管理体系，导致经营、建设等成本得不到有效控制[3]。

（三）成本管理体系不足

在财务成本管理工作落实的过程中，应该从管理和监督两方面着手，不仅要明确财务成本的管理要求，还要建立完善的监督制度。但从目前的情况看，很多房地产企业缺少完善的制度体系，对监督、控制、考核等制度规范的建立不够重视。

虽然一些房地产企业会制定制度规范，但普遍是学习其他企业的经验，甚至完全照抄照搬，与企业经营的实际情况并不相符，很难发挥制度管理体系的作用。而且我国房地产企业正处在发展阶段，法律规范、政策要求都需要进一步完善。很多企业在落实财务管理工作的过程中，由于对法律规范、政府政策的了解不够全面，造成管理不当、经营不善，轻则导致项目亏损，重则造成企业破产[4]。

（四）预算编制存在问题

在财务成本管理中，预算编制是十分重要的一个环节，很多房地产企业都将成本控制的重点放在项目建设中的成本控制上，忽略了施工前期预算规划的重要性。由于财务管理模式不够完善，造成预算环节欠缺，无法做出准确的预算分析，影响资金的调配和使用，在实际建设的过程中，可能会出现资源浪费、资金挪用等情况，造成财务风险，影响项目收益和企业的经营发展。

在实际预算的过程中，没有综合分析房地产项目的实际情况，缺少风险意识，对财务风险的预测和评估不够全面，所以房地产预算也不够准确，不仅影响资金使用，还会影响服务质量、工程进度等多个方面。

（五）忽视税费费用规划

在房地产企业经营的过程中，项目开发的各个环节需要缴纳不同的税费。在取得土地环节，需要缴纳契税和印花税；在建设开发环节，需要缴纳土地使用税和印花税；在销售环节，主要缴纳增值税、土地增值税等税费。此外，还需要交纳企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等多种税款。对于房地产企业来说，税费缴纳是导致成本增加的重要原因，但很多房地产企业并没有采取有效的税费规划方案，没有做到合理避税，造成税费缴纳金额不准确、优惠政策利用不充分，很难达到控制成本的目的。

三、房地产企业财务成本管理及控制措施

（一）重视财务成本规划

在房地产企业经营发展的过程中，要提升企业的经营效益，必须要采取有效的财务成本管理控制措施。在财务成本管理工作落实的过程中，首先要做好财务成本规划，深入分析项目开发中涉及的各项成本，探究可能存在的财务成本风险，采取有效的评估手段，探索引发成本增加的原因，然后制定针对性的成本管控方案。在实际开发的过程中，主要对费用中可能出现变动的部分进行控制，因为这部分费用具有可控性，同时会对项目效益造成较大的影响。

其中，征地、拆迁补偿、安置费等费用与项目选址有关，所以成本规划要求综合分析城市规划，了解项目所在地的地理位置、交通环境等因素，把握国家和地方对征地、拆迁的要求和规范。要做好勘察设计工作，严格把控设计环节、工程前期的成本费用，根据需求进行合理规划。通常分为事业性收费和服务性收费两种类型，可以利用当地政府出台的优惠政策降低此类成本。

此外，为了实现传承控制，必须要优化投资决策，对项目市场进行精准定位，促进价值工程管理，尽可能减少投资，获得更大的收益[5]。

（二）提高成本管理意识

从目前的发展情况看，很多企业并没有认识到成本管理的重要性，严重缺乏成本管理意识。实际中要想提升财务管理水平，应该从管理层入手，企业领导要先认识到财务管理的重要作用，同时不断强化领导层的管理能力和专业知识。在项目开发市场开发的过程中，应该根据实际情况制定企业财务成本管理方案，明确核心管理理念，确保成本管理工作可以顺利完成。

企业中的财务人员要提升责任意识，尽可能帮助房地产企业解决经营生产中的各项问题，同时遵守法律法规和道德规范，不断强化自身文化素养和职业道德，杜绝违规贪腐等行为，确保各项成本管理措施可以有效落实。财务人员的成本管理能力也要不断增强，应该深入探索房地产企业资金运作的实际情况，同时提升法律意识，学习相关的法律知识，落实严格的监督管理措施，与各个部门形成管理合力，全面提升财务成本管控的水平。

（三）健全成本管理体系

为了提升成本管理的有效性，应该构建完善的成本管理体系。首先，要完善管理制度。企业财务管理人员应该明确自身工作职责，严格落实监督管理的工作职能，不仅要做好会计核算工作，还要积极参与预决算编制、合同会审等工作环节，保障各个环节顺利落实。应该成立专门的评估审核部门，制定详细的审核制度，对设计方案、施工图纸、项目结构形式、装修标准等进行严格审核，可以采用招标的方式，缩短设计周期，同时也可以优化设计方案。

根据批准的设计任务书、投资估算设计财务成本控制方案，通过合同明确各个合作单位的职责任务，强化设计标准的制定和落实；其次，应该明确各岗位职责，落实有效的监督措施，针对不同的环节内容采取不同的控制措施和管理方案。

在招标阶段，要监督招标竞争是否公平，严格控制工程造价，同时尽可能缩短工期。在施工阶段，采取有效的监控措施，落实严格的合同签证和工程变更管理，实施施工全过程动态管理，对材料、设备和工程质量进行严格检查。尤其要做好成本和质量的平衡，与物业设定的档次、市场定位联系在一起，研究市场需求和发展趋势，在降低成本的同时，也要保障质量。

（四）科学进行预算编制

加强预算是财务成本管理的重要内容，企业应该强化日常基础财务管理工作，同时做好市场调查，了解项目建设的要求和市场环境、政策条件等要素，综合分析各项成本，并与有关单位、部门进行沟通，制定科学合理的预算方案。在预算编制的过程中，要从多个角度分析，保障编制的全面性、合理性，还要严格监督预算编制的落实情况，确保各个环节根据预算编制进行规划设计，将成本控制在规划范围内，避免不必要的浪费。

（五）重视税费费用管理

由于房地产开发企业经营的过程中需要缴纳各种税费，所以成本管理中，税费费用管理是十分重要的一项内容。财务管理人员要了解房地产企业项目经营过程中会涉及的各项税务费用，同时了解项目所在地的政策方案、国家法规等，合理利用优惠政策，采取合法的避税措施，尽可能降低税费成本。

在规范财务的基础上，要强化税务核算工作，尽可能取得合法合规且最大税率的票据。例如，拿地阶段需要支付土地款，可以获得省级财政行政事业单位的单据；施工费、材料费、办公用品等费用支出都应该开具增值税发票。在能获得专用发票的情况下，要优先获取专用发票。对零散不便开取的专用发票，应该集中或定向采购取得增值税专用发票。在增值税筹划的过程中，可以利用“低纳高抵”的方式，建筑材料增值税税率为16%，房地产销售税率则为10%，可以实现“低纳高抵”。

在不可能获得进项的情况下，可以拆分企业业务，通过业务调整操控财务税收政策，将不利政策合理规避，有效降低纳税成本。

四、结束语

综上所述，在房地产企业经营和发展的过程中，做好财务成本管理和控制工作十分重要。在实际管理的过程中，首先，要明确房地产企业的经营成本都包括哪些内容，如土地成本、规划费用、建设成本等等；其次，分析当前财务管理中存在的问题，包括管理意识不足、管理体系不完善、预算编制不当等等。根据实际情况，针对管理中存在的问题采取有效的改进措施，全面提升房地产企业财务成本管控的效果。

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成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理是由成本规划、成本计算、成本控制和业绩评价四项内容组成。

成本规划是根据企业的竞争战略和所处的经济环境制定的，也是对成本管理做出的规划，为具体的成本管理提供思路和总体要求。成本计算是成本管理系统的信息基础。成本控制是利用成本计算提供的信息，采取经济、技术和组织等手段实现降低成本或成本改善目的的一系列活动。业绩评价是对成本控制效果的评估，目的在于改进原有的成本控制活动和激励约束员工和团体的成本行为。

成本管理收益：

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成本管理要点内容：

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