城市基准地价合理性判别方法研究

郭硕磊

武强县自然资源和规划局 河北 衡水 053300

所谓参考地价，是指城市土地各级或同质地区不同土地利用类型、分利用性质在一段时间内评估的单位面积土地使用权平均价格。它是城市土地市场宏观调控的基础。参考土地的估价和定价在很大程度上取决于每个城市的实际经济发展水平。因此，城市之间的标准地价在一定程度上是相对独立的。这意味着每个城市的标准地价可能会有所不同，但在某些地区却是均衡的。

1 城市地价合理性判别分析

一个城市的城市发展以及区域规划各不相同，因此，依托不同城市对于土地的不同用途设定标准地价，其与实际的土地利用状况以及该城市的客观经济发展是相匹配的。城市在设置基准地价的过程中，在某种程度上也反映了该城市的经济发展水平以及综合发展情况，需要参考城市长期宏观发展状况来进行。地价水平的比对其将直接影响参考地价的引导以及对于城市地价的调控。个别城市的区域标准，受土地市场以及区域规划的影响地价的平衡，存在一定程度的不合理。基于此，在进行城市地价合理性的研究过程中，应依托不同城市对于土地的不同应用来进行参考地价的分析，进而系统探究地价的相关影响因素，并利用相应因素来确定该城市的参考地价是否合理[1]。在设定地价研究理念以及研究方法的过程中，应依托该城市经济发展水平以及法定土地市场状况，进而确定标准地价，此外，客观的地价水平也可以直观反映该城市的经济发展水平，因此，可根据城市宏观经济发展指标以及参考低价的顺序来判断综合地价水平的合理性。

本文依托基准地价本身的变化规律，根据研究城市的土地市场状况以及市场经济发展水平来决定土地定价级别价格的高低。反之，可以通过客观的基准地价，在一定程度上反映城市的土地市场状况以及经济发展水平。针对不同用途的基本计价特点，可以采用统计数据分别设定影响因素因子的集合，利用逐步回归因子筛选的方法，选出不同土地类型基准价格的相应因子，并通过对比各城市之间的相应因子序列化值以及城市不同用途土地基准地价的位序接近状况来判断该城市地价设置的合理性。在进行序列化的过程中，主要采用的方法是通过采用各城市之间不同用途土地的基准价格取中位数，将其影响因子的数据直接进行序列化排序，并比较因子指标以及地价的威斯关系，在相关因此筛选的过程中侧重设定相关几种备选因子集合，将中位数以及备选因子的指标值进行标准化，利用逐步回归的方法，通过设定进入概率采用向前选择、向后剔除的方法，得到对相应的基准地价影响较大的因子进行分析。

依托此类模型，对于统计数据进行系统的分析以及处理，数据参考大中城市的地价数据，并对城市社会发展指标的数据进行，因子的处理以及筛选得出相应结论。地价相关因素变化往往取决了该地区经济发展水平状况，若该地区经济繁荣，则意味着财政、金融以及社会投资等方面将持续增加，这就导致该城市的土地需求一直扩张。依托经济学相应理论。一个地区的土地总量在一段时间内相对有限，当经济发展对于土地需求增加，则该地区的土地价格不可避免地会出现上涨。换言之，土地水平与该地区的经济水平相关。同时，在进行土地水平系统分析的过程中，也需考察该城市相关基础设施建设以及人口等宏观指标。不同用途的地价在进行比对的过程中，应选取一组评估因素。采用逐步回归筛选的方法，对统计数据进行系统分析，城市发展和各类信息可以依托统计原理来进行分类。避免各类别之间的数据进行干扰，影响分析的准确性。

系统分析模型处理的数据，地价的正回归相关系数则表明该城市的整体发展水平相对较高。地方财政收入中土地收支相对突出，这从侧面上表明基于基准地价的土地出让收入所占地方财政收入的比重也相对突出。该地区工业住宅用地的宏观经济因素回归相关系数略小于商业用地的系数则表明经济住宅，在一定程度上反映了该城市区域经济的发展水平经济的快速发展必将导致住房市场膨胀进而产生更多住房。鉴于此，政府收入以及开发投资能够推动城市楼市经济发展的经济指标，工业用地回归系数相对较高，市值工业用地的利用以及政府相应产业政策的影响。排除产业经济因素影响，政府的政策推动作用也相对明显。这在某种程度上表明，我国城市开发土地利用问题是相对一致的，开发区的设立需要地方政府。在工业用地方面的政策支持，工业用地价格与地方财政指标联系相对较高，进而影响地方财政。此外，从能源以及交通两个角度进行分析，影响城市工业用地利用的因素，也包括供水量以及运输量，运输量在某种程度上反映了工业土地利用的状况，进而能够推进运输行业的发展。

城市土地应用类型以住宅、工业、商业此三种用途为代表。以商业用地为例，城市对于每个地区的参考地价以及宏观因素数据进行系统分析，进而检测地价与相应影响因素之间的亲密关系，将地价平均水平以及影响因素，依次进行检索进而探究影响标准地价设立的重要因素。

2 基准地价分析

基准地价是指城市在开展土地规划，在设定相应的容积率以及开发程度的条件下，对于不同级别均质地域的土地，按照工业，商业以及住宅等用途进行统一评估，在某一估价期，日法定最高出让年期单位土地面积的区域平均价格。作为反映该城市土地市场的指标性价格，基准地价不仅能够显化土地资产收益的基础数据还能够作为政府进行土地政策宏观调控的重要指标，基准地价能够直接反映城市经济发展的稳定性[2]。

基准地价作为我国现行地价评估体系中的基准价格，也是地价体系当中的核心之一，不仅能够客观地反映出不同城市之间真实的经济差距，以及综合地价水平的差异，也能够反映出不同城市土地市场中价格变化的趋势。不管是从地价内涵还是作用来看，基准地价都能够表明该地区的经济发展状况。基准地价作为该地政府对土地市场进行宏观调控以及管理的依据，有其自身的规律及特点。就一般规律而言，各城市中，根据土地不同的利用形式，商业用地的基准地价普遍是最高的。按照商业、住宅再到工业依次递减的规律，商业用地的价格受区域影响显著，逐步向外围随之降低，地价将变的幅度也是从城市中心到外围变化逐渐缩小，表明距离城市中心越远，则该类型的地价差别越小的规律。同类的用地不同级别对比来看，所有城市同类地价价格均为依次递减，其中商业用地下降最快。我国的城市地下室使用权的价格决定了土地市场不同于一般的市场，没有进行实体的转移。国内因各种土地价格因素引起的纠纷频发，进而影响了社会和谐。低价背后往往是多元权利的诉求，分析这些矛盾体能进行问题的有效化解，并建立常态化的土地管理机制，维护社会稳定。

3 参考地价的概述

所谓的参考地价，是在城市规划的范围内，在一定的土地开发水平下，不同等级、不同同志区域内的土地所设定的容积率。土地以住宅、商业以及工业等用途为基础，对实际评估是法定出让期限最长的土地使用权的土地单位平均价格进行相应的评估。城市土地市场在进行标准地价设定，其并不能仅仅表示土地财产或者计算土地财产收益的标准，同时，这也是政府在进行土地市场宏观调控中的重要依据。政府在进行土地政策设定时，应进行多层次的考虑，系统分析地价水平的合理性。地价水平将直接影响该城市的土地市场发展是否健康，也关系该城市的经济发展稳定性。目前我国城市地区基准地价大部分是从市场地价抽样统计中进行系统计算的，通过对土地面积特征以及市场土地价格之间的关系来建立模型，进而进行空间评估，价格水平几乎是由市场决定的。诸如，现行的评价检验方法，可以在保证特定时间点内土地市场价格水平一致性以及底层地价水平空间分布合理性的同时，设定地价水平。就实际状况而言，地方政府在设定地价水平过程中，应保证地价水平与其他制度相协调，使得城市地价水平具备合理性。

与此同时，国家也制定相应政策，对各省市地价平衡状况进行系统性抽查，探讨市场因素评估方法，对于各城市土地估价的影响。由于城市地下水平需要参考土地估价以及市场样本，这就导致突发现象也会对城市价格水平总体偏差造成影响。为避免市场数据以及评估方法的影响，各省市政府在进行地价平衡的过程中应具备合理性，系统分析多重元素，稳定城市土地市场。与此同时，在进行系统分析的过程中，城市土地价格也会受空间、经济以及其他制约因素的影响，考虑到时间序列的变化[3]。政府在进行城市地价区域差异比对的过程中，应从模型数据以及过程测试两方面进行分析，确定最终标准地价的成本比对测试，系统分析各种标准地价空间方差，进而确定不同类型土地基准年收入排名。

在进行城市土地价格测量的过程中，应系统协调土地市场关系以及城市位置。土地价格并不是一个孤立的经济组成部分，及涵盖了区域产业结构、区域资源供给关系、城市地理位置、城市规划与建设等多重因素，要系统分析城市经济发展以及人口分布情况，进而设定合理的地价标准。地价标准并不仅仅是单一的评估数据，各是一个可靠的系统集合，再进行评估的过程中，要建立可靠的评估模型，与外部经济环境进行有效协同，分析土地价格与相关领域经济的关系，进而建立标准的城市地价系统评估模式。

对于社会发展需要，政府要充分发挥市场的服务作用，强化低价管理，加强城市低价管理制度建设，建立健全动态监测机制，推进土地资源合理化利用，及时公布土地资源信息。在成熟的市场经济地区，信息相对对称，我国地方政府应系统进行土地规划、供地计划，供求信息、供应结果对称，投资方需适时了解政府思路，开展正确投资决策，进而稳定土地价格市场。地价动态监测系统的建立，能够强化土地市场以及价格变化相关数据的跟踪以及采集，客观分析城市区域市场供求关系，适当解决市场矛盾，预测市场变动。通过动态方式发布相关信息，例如供求信息、供应结果、供地计划等，使城市土地价格市场完全透明，了解土地质量、数量，做到理性投资。此外，地方政府要强化土地评估行业建设，满足土地市场发展需求。面对新机遇、新挑战，行业协会对于人员管理、行业发展、职责分工有着不可或缺的管理作用，通过制定行业发展规划，根据市场现状不断分析问题、解决问题，满足市场需求，对未来发展做出科学规划，保证行业健康有序发展。

我国城市地价管理日趋规范化，国内地价管理规范化含义广阔。具体包括，国土部门在进行地下管理的过程中，日趋合理化、合法化、自律化以及标准化，国土部门在进行地价管理工作发展的过程中要提质增效，提高城市服务水平。

4 城市标准地价的系统经济相关性以及评价体系数据的相关性

地价标准的“一级价格”结果以及接收到的信息与外部系统之间的经济关系。其中：1）“一价”评估体系的相关信息包括：①市场交易地价。标准土地评估工作通过对土地出让、土地出让、土地租赁等样本进行调查，获取反映土地市场的地价信息。人行道出租私人住宅交易商业住宅销售和其他例子分布在市区是一个关系模型在评估系统中确定土地价格的依据Y的统计数据、抽样方法和样本的抽样结果是参考地价水平合理性的依据。多因素评估法主要用于分析城市基础设施等因素的影响。公共设施、环境、人口分布与城市贸易、住房和工业相关的土地规划。城市土地等级的空间分布是土地等级得分空间聚类的效率。土地等级评分是评估体系中相关模型确定的自由变动地价x的统计数据，因此空间分布和分层差异是土地空间分布合理性的依据。地价是土地的货币价值。而参考地价条件下的土地价值取决于土地在城市中的位置水平。因此，地价与不同的土地等级、形式和土地利用要求之间存在正相关关系，且相关性表现不同。参考地价空间变化分析城市中的商业、住宅和工业区最直接地反映了土地价值。

城市在进行商业用地规划的过程中，主要是服务城市人民的文化生活与交付工业。住宅。用地不同，商业用地对于劳动力管理水平以及商业安置的要求更高，且企业利润将直接取决于商业用地常住人口的消费者数量以及人口流动率，人口密度以及服务区域的面积与商业用地地价成正比，这也就导致了城市商业用地地价的参考价格与城市中心的距离成指数分布。住宅用地基本服务于人们的日常生活，考虑到普通人的正常生活需求以及工作需求，人们对于住房区域的选择一般对于便利性要求相对较高，环境舒适，生活舒适。大部分城市住宅用地的地价将随着距离市中心的距离进行直线性衰减。工业用地大部分的利润主要来自于企业的生产加工，除了工厂布局的基本结构以及与原材料市场对于工业用地价格的主要因素之外，公共设施、劳动力市场也会影响工业用地的价格，这就导致城市工业用地标准地价会随着及距离市中心的距离成线性衰减。土地的不同用途也决定了其在市场经济活动中发挥的不同作用。这也就导致了此三类土地的地价关系与市中心距离呈现不同的曲线状态，土地等级以及地价与区域的城市化程度也有关，在建城市城镇化相对完善，则发展相对一致。土地等级以及土地价格之间的关系呈现线性状态。不同类型的土地利用企业受地理位置影响最大，行业影响最小。三类土地的地价曲线的速度变化应以贸易、住宅和工业的方式降低，因此可以通过绘制城市各用地类型的地价等级关系线来分析标准地价的合理性。以及各类土地的地价梯度标准分布。

5 结束语

本文结合统计数据，系统分析了基准地价，从宏观的角度上对不同城市的基准地价进行系统性判断，对大区域内不同城市的基准地价水平高低合理性进行有效分析。此外，本文对基准地价平衡的城市也进行了进一步的分析比对，探究基准地价平衡后的综合效果，就近期的宏观统计数据以及相应基准地价数据来对敏感性因子进行筛选，进而得出城市间不同用途的地区基准地价形成的制约因子，分析出在地价形成过程中，哪些因素对于地价影响较大，进而可以判别不同城市之间地价形成的规律及特点，以便对城市区域内实际土地利用问题进行系统性研究，有助于土地管理部门以及各级政府针对基准地价对相关建筑产业发展进行合理调控。