新形势下房地产企业财务风险问题的探讨

文/刘坤（烟台晟城置业有限公司）

在全面深化改革的新形势下，国家正式发布了许多调控市场经济格局的重要法规和政策指导方针，但房地产公司却在经济发展中存在着过热现象，尽管房地产企业存在着高风险、高投入的基本特征，以及易受到市场竞争和资本运作等方面因素的影响，但房地产业务发展还是不断促进着我国经济的快速成长，带动了地产公司内部控制管理工作的主要内容，并不断加强企业财务管理工作，以促进地产公司的转型和提升。而近年来，由于我国经济社会的高速发展，人民的生活水平和生存质量也日益改善，这导致了房地产公司的快速发展。因此，本文探讨如何规避房地产公司的财务管理风险，并针对其提出全新解决措施。

一、了解把握新形势下房地产企业财务管理的特点

房地产公司属于经营周期长、融资困难较大的行业。房地产企业的开发项目周期长，其筹资和运营容易受到外部因素的严重影响。因此，房地产公司的运营项目必须投入大量资金进行开发，但其企业没有能力投入大量资金，因此必须利用融资来开发和经营工程项目。鉴于目前的情况，一些房地产企业利用银行贷款进行融资。由于房地产企业的资金运作效率相对较低，企业往往容易面临资金不足的局面，造成来自各方面的压力。除此之外，银行对房地产企业贷款的限制导致房地产融资与筹资困难。房地产公司的财务管理难度很大，面临的风险也在不断增加。由于开发项目运营周期长，融资困难，房地产公司面临着许多未知的财务风险。房地产公司参与各种项目开发，将面临多方面的严重问题，使房地产企业财务关系具有复杂性。过去传统的房地产企业在投资全新工程项目时，其将企业战略目标直接定位在项目开发上，但已完全失去了财务管理部门的监督职责。与此同时，在投资新项目的过程中，房地产公司必须做好估价工作。为了完成招商和招标，一些政府部门经常采用不同的首选活动来吸引开发商，但实际结果是政府部门已经完成了招商工作，其优惠政策形同白纸，根本难以享受优惠政策，最终为房地产公司在投资核算流程中带来了许多困难。

二、明确新形势下加强房地产企业财务管理控制的目的

（一）加强房地产企业财务管理控制，降低财务风险

我国房地产企业在投资过程中往往要投入大量资金。过去，房地产企业在工程项目投资和企业领导决策过程中，很难合理评估工程项目的任务和风险，这给公司带来了更大的财务风险。同时，房地产公司必须建立科学合理的财务控制和管理体系，不断强化房地产公司的财务管理任务，建立了合理的规章制度，对各类建设项目投资的风险规避做出了评价。

（二）加强房地产企业财务管理控制，增加资金利用率

房地产公司需要大量的基础资金，必须明智地使用资金，以实现资金的最佳利用。因此，房地产公司要想不断加强对公司财务管理的实际控制，就必须严格控制公司的资源利用管理、人才管理、设备管理等。只有全面提高房地产企业财务的管理范围及综合质量水平，才能够在最大程度上节约公司实际生产经营中的成本开支，从而保证房地产公司的长远稳健发展。

三、分析新形势下房地产企业财务管理控制存在的问题及现状

（一）房地产企业资金管理不到位，资金利用率偏低

近年来，房地产公司在财务管理方面存在着投资较困难和资金管理水平比较落后的问题，这是房地产公司财务管理中的一个关键问题。首先，在有序的融资活动过程中，一些中小企业具备的资金量较小及其财务管理水平较低，无法在短时间之内寻找出适合房地产公司开发项目的金融中介机构及其担保机构。其次，在公司的投资活动中，不把市场经济发展趋势当作重要指南，缺乏项目投资的科学性与合理性，直接忽略了房地产企业的现实市场需求。最后造成公司资源发生了巨大浪费的状况。最后，房地产公司资本管理制度并不严格，资本积压问题也越来越明显突出，例如房地产公司在没有进行调研、不知道市场需求的情况下，给买房客户提供了担保，但是如果买房客户长期无法还清住房贷款，那么公司就必须给这种客户预付银行的按揭款项，这种情形下极易造成公司内部产生的长期应收款挂账问题，其资本使用率也相当低下，最后造成了房地产公司的财务成本巨大，无法保障房地产公司的长期稳健发展。

（二）企业内部缺乏对财务管理的认识，管理人员综合素质偏低

近年来，房地产公司内部仍处在比较强烈的“过热状态”。所以，房地产企业内部应该发展并经营可以持续促进经济发展、获得重大效益、促进公司经营高速发展的重要经营项目。正是在此背景下,房地产公司内部控制重视程度还不够，财务管理人才的综合素养还不高。除此之外，企业很容易打破资本链，降低经济效益，同时针对新形势下企业内部财务的新特征，不断完善了房地产公司内部财务制度。

（三）十九大后楼市新政，房地产“只租不售”时代来临

中国共产党第十九次全国代表大会再次明确了“无投机生活”和“买租并举的住房制度”的定位。目前，租赁住房政策在各地普遍存在，北京、上海、广州等一线城市正在共同出击，为促进新租赁税收政策的有效实施。从2017年11月10日起，由于深圳市第一宗“只租不卖”的住房用地下跌，在项目建造完毕以后，新租赁公寓和商务公寓项目的开发商应当在土地出让期间保留一年(70年内)，并禁止再买卖和转让。于是，这也拉开了深圳新租赁公寓项目通过招标、拍卖及其挂牌转让的序幕，根据该计划，深圳在2018年6月前提供7个住宅区供出租，但不出售。事实证明，市场需求在不断变化，这向我们的财务人员展示了如何处理一些具有挑战性的问题，比如财务会计及其以租金而非销售的形式进行成本预测。

（四）工作人员对企业财务管理不够重视

在房地产公司财务管理中，财务部门的主要负责人及其管理工作者只注重提高企业内部的经济效益与社会效益，然而直接忽视了房地产公司财务管理的重要性，使得房地产公司的财务管理难以有序开展。除此之外，房地产公司的财务管理人员缺乏对公司财务管理的知识和理解，极其容易受之前中国传统财务理念的影响，同时公司财务管理工作者也欠缺财务管理意识，最终导致房地产企业财务管理中存在各种各样的经济风险。

（五）财务制度不够完善，财务决策具有盲目性

伴随着房地产企业在当今社会的快速发展，其规模的不断扩大使得企业财务管理系统难以全面实施，财务信息内容的传递也存在着滞后情况。因此，房地产公司的财务管理信息不够齐全，容易造成公司内部各部分的财务管理信息不够准确，只有少数直接参与业务的财务力量，这间接导致了管理层的下降。同时房地产企业总部也难以及时获取相关的信息内容，无法做出科学合理的经营决策。与此同时，在房地产企业的经营活动中，部分企业的财务决策是盲目的，造成这种情况的原因是：企业决策者缺乏安全风险防控意识，对企业的财务管理风险防范不够重视。另外，盲目的财务管理决策会严重影响企业的经济效益，这使得房地产公司难以弥补经济损失，最终导致房地产公司出现严重的财务风险问题。

（六）企业资金监管机制落后

资金属于企业经营与发展的重要基础。企业只有不断加强对企业资金的管理，才能全面促进企业的稳定发展，房地产公司的资金管理机制比较落后，使用的方法相对简单统一，究其原因，主要是房地产公司数量庞大，总部难以对公司资金进行有效监控和严格控制，导致部分公司资金持续流失，最终给房地产公司带来严重的财务风险。

四、新形势下完善房地产企业财务管理控制的合理优化措施

（一）积极拓展房地产筹资渠道，提高资金利用率

根据房地产公司开发的基本特点，房地产公司开发项目融资的基本流程被认为是一个值得考虑的关键问题。所以,房地产公司只有拥有更多样化融资途径，才可以为更多项目的发展募集大量资本。同时，房地产公司还应该从以下方面入手：其一，继续扩大商业贷款市场。除银行贷款以外，还能够采取其他的融资交易、贷款证、商业发票和其他的结算方法。其二，利用政府发行股票和国债筹集资金。其三，由个人与公司共同发起，向政府私营部门借入定期的融资贷款。其四，房地产公司可以充分利用个人股本投资来履行这一主要任务，全面优化房地产公司财务管理结构，进一步提高房地产公司经济发展能力，并不断扩大房地产公司在市场行业中的份额。

（二）加强财务管理人员的培养，提高其综合素质

在为房地产公司招聘财务管理人员的过程中，需要对招聘人员的专业素质与综合能力严格把关，选拔出具有较高财务管理能力和职业素质较强的财务管理人才，以确保房地产企业财务管理水平得到全面提升。与此同时，房地产公司还要不断加强对财务人员的素质培训，要定时组织对财务人才开展岗前培训和自学，以全面提高公司财务人才的综合业务素质。如2017年会计凭证注销后，随着公司会计制度的不断完善，在金税三期、五证一体、企业诚信管理体系，以及财务转型改革等方面，要求企业财务人员的工作能力与社会发展同步，财务人员应加强学习，切实提高个人业务能力，唯有如此，才能够全面提高企业财务管理人员的综合素质与专业能力。

（三）扩大租赁住房，推动房地产企业转型升级

在新时期发展背景下，部分城市也开始陆续引入了出租住宅用地，包括天津、广州与浙江等省市，能够带动租房市场的快速发展，同时对房地产公司不断扩大出租住宅项目建设的有序进行也尤为重要。因此，传统房地产公司易受到外部影响和网络电商的影响，部分企业的实体店因销量不好直接关门，所以这就需要房地产企业对其战略目标进行不断优化与调整，可以向农产品与农贸方向的工程转型，既能够得到国家政策的大力支持，又能够保障人民群众不断提高个人生活品质，并创造出诸多的价值。与此同时，房地产企业在转型中容易遇到各种各样的问题，所以这就需要企业财务管理人员在调整战略目标之后，不断拓展思维方式，储备好相关专业知识，完全顺应新战略对房地产企业财务管理人员专业能力与专业素养的全新标准要求，以确保企业的长期稳定发展。

（四）加强房地产企业财务管理意识

在公司发展壮大过程中，必须指导公司财务工作人员在思维上对财务理念做出转变，有效提升公司财务的工作品质和工作水准。因此，在企业财务管理过程中，必须不断完善企业战略的制定，从企业内部与外部环境角度出发，明确企业财务管理的概念及其内容，其中包括以下几点：首先从高度着手，对房地产公司财务状况进行全面系统分析，以建立科学的财务制度。其次从长远视角考虑，综合考虑公司发展情况，预测分析公司可能存在的问题，制定科学合理的有效措施，减少经济损失。

（五）构建完善的决策机制及其考核机制

在企业经营发展过程中，必须构建完善的财务管理决策机制，保障其财务管理水平得到全面提升。因此，企业不论在签订部门合同上还在制定战略目标上，全部需要财务管理人员对财务风险进行评估，必须真正做到业财融合。在明确企业财务决策之前，必须从企业实际情况出发，明确企业财务审批制度的内容，组织公司员工进行演示和分析。特别是只有业务领导和财务管理部门确认后，才能够付诸行动，杜绝因财务决策的盲目性而导致企业经济严重损失。

（六）建立多元化的融资渠道，增加资金来源

房地产企业应充分挖掘自身潜力，合理利用储备资金，实施多渠道融资策略，以弥补现金流不足。因此充分考虑票据融资及其房地产投资基金融资等融资方式，尤其是无法提高资产负债率的股权融资，更适合负债水平较高的房地产企业。通过多元化融资渠道，优化企业资产结构，能够充分发挥负债的财务杠杆效应，在公司能够承受的范围内管理财务风险，促进公司的长期稳定发展。

（七）加强房地产企业内部资金管理机制

为加强对企业资金的管理，财务部门应开展内部审计，有效整合内部审计，强化会计公司、税务公司以及其他有关中介机构对房地产公司的资金监督，积极建设房地产财务会计信息中心，建立科学的会计制度，保证会计工作服务质量，清楚掌握房地产公司资金运用状况，进一步提升资金运用效益，减少公司财务工作经营风险，推动房地产公司可持续发展。

五、结束语

综上所述，在新形势发展背景下，新形势的发展对房地产企业的财务管理提出更高要求，既能够全面提高企业的经济效益与社会效益，也能进一步提升公司的财务水准。与此同时，在实际开展管理工作过程中，还必须针对公司的实际状况制订出富有针对性的处理措施，落实内部管理机制，提高公司财务管理的有效性与准确性，从而在最大程度上全面促进房地产公司的可持续性发展。

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筹资风险（Financial Risk），又称财务风险，它是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润（股东收益）的可变性。企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险。企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式等不同面临的偿债压力也有所不同。因此，筹资决策除规划资金需要数量，并以合适的方式筹措到所需资金以外，还必须正确权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避和防范风险的措施。

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。