房地产土地拓展探索

柳州保利置业有限公司 黄文慧

纵观房地产行业在我国的发展历程是较为短暂的，从初步发展至今仅仅经历了不到20年的时间。自改革开放以来，房地产行业的发展得益于时代的红利，而随着现代城市化进程不断加快，社会供需发生改变，房地产行业也正在不断进行改革，房地产行业从业者也需要不断地研究和借鉴先进的房地产开发理念，并学会洞悉国家意志层面的调控逻辑和周期思想，并在此基础上不断积极研究与探索，寻求行业转型升级新方向，从而进一步探索符合未来房地产发展的土地拓展模式[1]。

一、土地拓展的核心条件及限制性因素

（一）宏观经济政策是影响房地产土地投资拓展的主要因素

国家宏观经济环境及所在区域的经济形势、政策走向、法律法规等在一定程度上影响及制约着房地产土地拓展及实施方式。我国房地产发展历史相对较短，目前存在有些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。强林飞、贺娜、吴诣民（2010）通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红（2005）通过对房地产开发投资和GDP、货币供给（M2）的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显； 2021年，房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期、稳租金”为核心，强调因城施策、一城一策，强化房地产金融监管力度，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，大力发展租赁市场，加大住房保障力度，促进房地产市场平稳健康发展。因此，在坚持“住房不炒”的整体基调下，行业政策不断从严，各地楼市调控持续加码，对房地产金融监管也愈加从严[2]。部分区域及热点城市相继出台了土地集中供给政策，通过对地产行业进行供给侧改革，从而实现从投资端口调控土地溢价并最终影响房价。融资端则通过在全国范围内全面推行“三道红线”资管新规，要求各房企去除预收款后资产负债率不得超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不得少于1，以实现收紧融资、限制房地产开发风险为目的。因此，使得一直以高杠杆实现高速扩张的房企们不仅融资端资金压力持续加大，其开发投资及项目建设方面也承受巨大影响。房企仅能通过加快周转，回笼资金，收缩拿地，提升销售进度来确保经营现金流。在需求端，住房金融政策稳中趋紧，购房融资成本上升，租赁市场的发展及保障性住房供给的增加对部分商品房需求也进行了分流。因此，房企在新一轮政策、法规调控下，拓展土地的预期在降低，土地拓展更趋于理性的回归。

（二）房企融资渠道、消费信用和房价对房地产土地拓展存在深远影响

目前，我国房地产企业较常见的对外融资渠道主要有三个，即：银行贷款、债券融资、股票融资。其中，银行贷款在房地产项目开发资金中所占比例最高，平均占比可达60%。同时，又因银行种类较多，贷款所涉类型及期限多种多样，融资风险小，不涉及税务问题，因此，通过银行进行贷款融资相对比较灵活，便捷，从而在开发资金方面对银行的依赖程度较高。但银行融资贷款受政策影响较大，且偿还周期较短，较难充分满足房地产项目全开发周期的需求。为此，多数房企仍需通过债券融资、股票融资、信托融资等对项目提供资金支持。但是，随着“三道红线”调控政策下达后，对于金融资源的分配已呈现“倒金字塔”型，绿档企业能拿到的资源将会较多，而红档企业则较难拿到资源。在此背景下，部分房企资金链受到极大承压，企业经营稳定性和可持续性都面临更大的挑战，内部分化也在逐步加剧。部分规模房企迫于自身的资金及运营压力，企业投资和扩张动能相应降低，部分房企甚至出现偿债逾期，停工、暴雷等现象，无法提供资金进行土地拓展。

同时，由于消费信用中，消费信贷与房地产价格呈正向相关，消费信贷投放的增加会对房价的上涨起到助推作用。但是，由于金融监管渠道的进一步收紧，消费信贷中占比最高的住宅消费贷款持续萎缩，使消费信贷的作用无法得到充分发挥，进而促使房价大幅下跌，市场信心不断受挫，需求疲软，导致销售回款率降低影响经营性现金流的健康而进一步造成房企资金流动性的持续收紧，直接影响房地产土地投资拓展的需求。

二、土地拓展的破局及未来拓展模式的探索

由于土地拓展作为房地产开发的根本，它受制于国家宏观政策导向、经济及市场环境等多因素的影响。而近十年，属于我国房地产行业发展的黄金高峰期已随着国家监管力度提升、行业政策调控的密集出台而逐步回归理性，进入有秩序的发展阶段。因此，房地产企业在项目投资开发，土地拓展方面则更需要精准洞悉国家意志层面的调控逻辑和周期思想，对行业经营做好合理预期，一方面提升财务稳健性及对现金流的管控能力；另一方面深耕市场、提升产品力、竞争力、孵化多元战略合作关系、拓展多类型合作模式，在符合内在的资本运作和开发能力要求下，根据自身的资源、能力状况匹配相应的投资开发模式，才能为今后企业发展创造充足空间，实现土地资源的有效拓展。

（一）以降负债为目标，调整融资策略，提升企业财务稳健性及对现金流的管控能力

随着房地产行业步入“白银时代”，曾经的“土地红利”已经一去不复返。在土地储备保有量不再高速增长下，存量超过合理去化周期，将使企业保留较高的财务杠杆，消耗财务成本。在“三道红线”管控之下，部分房企资金链较为紧张，拿地动作受到极大制约，纷纷暂缓拿地，因此，土地拓展的破局将以房企降负债作为首要目标，并从以下八个方面总结并提出企业降低负债最有效、直接的方式。

1.以价换量，加速回笼

自2020年2月开始，作为触及“三道红线”的恒大就已持续多次推出阶段性特大优惠，促销刺激现金流。2021年前7个月，恒大累计销售额达4005.6亿元，销售面积4844.9万平方米，销售大幅增加，但成交均价创近年新低。然而，通过以价换量，恒大实现了资金快速回笼，债务压力得以缓解。数据显示，截至2021年6月底，恒大有息负债较去年3月底下降约3000亿元，净负债率已降至100%以下，已实现一条红线变绿。

因此，以价换量已成为现阶段降负债最为直接有效的手段。通过加速资金回流，不仅可以增加企业经营性现金流，还能及时偿还有息负债，从而降低财务成本。在“三道红线”下其实现的现金流对于降低资产负债率、净资产负债率和现金短债比均能起到良好的修复作用。

2.资产及股权的出售

涉及资产和股权出让的房企或项目，多处于亏损或高负债状态。出售资产和股权不仅可以迅速回笼资金以渡过难关，还可以借机调整企业内部业务结构，剥离不良资产，聚焦主业。

2020年10月金茂转让北京青茂置业60%股权给绿城，标的企业的主要资产为北京颐和金茂府。该系列为金茂旗下定位最高端的产品系，其资产变现能力较好，可帮助金茂提前回笼资金，缓解现金流压力。同时，金茂转让股权为部分权益转让，未来金茂仍可通过继续持有的部分股权获得收益。中南建设方面则基于业务调整的考量，将难以盈利且出现亏损的中南谷项目全部股权出售给控股股东，通过不良资产剥离，实现资产结构的优化，实现财务压力的缓解。

3.IPO 上市

通过企业上市的方式，采用增发、配股，股权质押、发行可转债、股票买卖等方式进一步拓宽融资渠道，改善企业现金流状况。

以新力控股为例，2019年刚上市的新力控股通过赴港上市及一系列融资操作，实现了业绩大幅上涨，负债率也明显下降。据2019年财报显示，新力控股全年确认收入同比增长220.7%，毛利同比增长154.5%。股东应占核心净利润同比增长 485.2%，净负债率由 237.9%降至67%，回归到行业平均水平[3]。

4.增发及配股

针对已上市企业，增发、配股和发行可转债是上市公司可采取的再融资手段。融资实施后对企业经营压力、公司控制权转移、财务成本等方面将产生不同影响。以融创中国为例，2021年融创中国已通过配股和减持贝壳股票、出售项目股权等方式仅用2个月时间就已多渠道获得融资超200亿元，并完成对公司部分即将到期的回售债券及境内私募债的偿付。

5.引入战略投资者

引入战略投资者作为降低负债的方式之一，但由于战略投资者的引入需要增加所有者权益，公司的原股东则需要放弃一部分控制权。如战略投资者持有股权比例过高，原股东特别是控股股东股权容易被稀释，甚至可能丧失对公司的控制权。因此，采取该种方式降低负债可能存在一定的经营风险。

6.拆分业务上市

通过拆分房企业务板块上市，可使企业更为灵活地选择符合自身特点的融资工具，在提升融资效率、降低融资成本、改善企业业务布局、提升整体盈利能力方面具有较大作用。

据相关资料显示，恒大地产通过拆分物业上市，引入235亿元战略投资，为其降负债增添了重要砝码。在中期业绩发布会上，恒大总裁夏钧表示，拆分物业上市和引入战略投资，使恒大的净负债率下降了19%。由此可见，在房地产物业板块迎来发展机遇的同时，房企通过拆分物业上市在对其降低负债方面起到了至关重要的作用。

7.表外融资

表外融资的主要形式包括：经营性租赁、不并表合作项目、名股实债、通过ABS减少有息负债或出表。

近年来表外融资已成为房企有效降低负债的主要方式之一。一方面，表外融资可粉饰企业财务状况，隐藏负债，从表面上增加房企的偿债能力。另一方面，小股操盘等合作开发模式也为表外融资提供便捷条件。近期逐渐兴起的如CMBS、供应链ABS等也为表外融资提供了操作手段[4]。

8.把握拿地节奏

由于快速地规模扩张，房企大量资金均投向了土地市场，导致资金链较为紧张。在当前融资收紧的环境下，房企在降负债的压力下更需要减少和控制支出，向管理和产品要效益，并在转型过程中适当放缓拿地速度，把握拿地节奏。

（二）深耕市场，回归产品，使产品力成为企业的核心竞争力

传统的房地产行业已从过去的高速增长，步入当前支持经济稳增长的新常态中。因此，房地产企业在经营策略上应以深耕为主，适时调整城市布局和投资步伐，深耕或进驻需求旺盛、去化能力强的一二线城市；对人口规模超过50万且具有一定经济基础的三线城市，应着力关注城市战略定位及热点区域的选择，拓展具备较高市场增长空间的区域以确保产品销售去化及可持续发展。同时，在区域深耕战略下，对区域价值与市场开展更深入的研究，对地方客户诉求及痛点进行深入把握，以回归产品，完善服务为目标导向。在目前房地产行业盘整期，通过持续关注产品迭代升级、加强产品力打造、提高产品适销性，苦练产品力内功，以过硬的产品实力穿越行业周期。通过提升产品质量管控、完善客户服务体系，打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，提升产品交付率和交付满意度，进而树立积极的企业品牌、口碑和公信力，从而使企业成为行业中坚力量，在行业的迭代中实现企业的可持续发展。

（三）孵化多元战略合作关系

“三道红线”下中小房企地产业务收缩退出的现象将会持续，行业的集中度也将在洗牌后进一步提升。在此环境下，房地产企业需结合自身发展特点，聚焦优势资源，孵化及开启多元化探索，包括与地产有协同效应的产业地产、文旅地产、养老地产等，轻资产输出的代管代建等，以及关联性相对较低的汽车、金融、农业等多个领域，通过对行业政策的准确捕捉，抓住城市发展以及产业发展的先机，并围绕地产开发这一核心领域精细化运营，孵化多元战略合作关系，为企业拓展土地资源创造良好机遇[5]。

（四）拓展多类型合作模式

在新时期发展背景下，房地产企业需要不断拓展多类型合作模式，如：股权合作、土地资源合作、合资合作开发、小股操盘、代建代管等等。通过对项目价值挖掘，引入合作伙伴（政府、机构、企业等）建立合作，通过构建合作，进一步发挥对土地资产在形成、处置、增值等环节的作用；不放过收并购、商住联动、产业勾地、城市旧改等低价拿地的机会，并结合多种方式拿好地，拿优地，依托多类型的行业合作，重新赋予产品新的价值，实现发展规模与利润的双赢[6]。

三、总结

综上所述，土地拓展是房地产业务发展的核心。而在当前的政策和市场背景下，传统的土地拓展已难以适应时代的发展要求。对于房企而言，需要紧跟政策，加强合作，不断进行思维革新，投资创新，加大资源的获取能力。同时，调整经营模式、拿地逻辑和竞争策略，以便随时应对未来发展的机遇与挑战。