房地产测量中房屋面积的测量工作分析

李 洁，郭 梦

(河南测绘职业学院遥感工程系 河南 郑州 450000)

0 引 言

近几年，我国房地产行业呈现出了快速发展的形势，房屋价格也出现了较大涨幅。在房产交易过程中，房屋面积会对交易价格产生决定性影响，因此必须重视和加强房屋面积测量计算的准确性，严格按照相关规范、标准进行测量计算，确保测量规范、准确，包括对使用面积公摊面积、楼梯、阳台、套内墙体等的精确测定。此外还要加强对测量数据的科学计算、分析，保证测量结果高度准确，实现对误差的有效控制，进而为房产交易价格确定提供准确依据。同时，做好房地产测量工作也是保障项目各方合法权益，避免纠纷，维护良好房地产市场秩序的重要保障，不断推动我国房地产行业健康、有序、稳定发展。

1 房地产房屋面积测量相关概述

房产房屋面积测量的重点在于对房屋空间面积、物理特性的测量计算，实现对房屋信息的准确掌握，进而能够为房产管理、房产交易等提供数据依据。尤其是当前房地产行业的快速发展对于房屋面积测量准确性、测量效率等都有了更高要求，所以加强对房屋面积测量工作的分析、研究有着至关重要的现实意义。房屋面积和交易价格有着较为密切的关系，并且房产交易金额较为庞大以及涉及群众切身利益，一旦产生差异极易引起纠纷，进而导致社会管理成本增加，也会使得企业公信力受损，因此不管是出于哪一方面考虑，加强对房屋面积测量工作分析都极为必要：①工程量计算是以准确的房屋面积测量为基础，若是在房屋测量方面出现数据错误，会导致实际测算建筑工程量和具体情况存在出入，使得整体造价预算受到影响，则会导致工程量测算结果错误，进而影响工程款的结算，不但导致人力、物力、财力的浪费，而且还极易引发法律纠纷；②房屋价值计算是以准确的房屋面积测量为基础，并且承担着其中的技术责任。如果测量结果存在较大偏差，则极易导致法律纠纷，影响社会稳定。对此，必须对房产测量工作予以高度重视，加强对房屋面积测量的深入研究，科学运用测量方式与仪器设备，确保结果的效率与精准程度，保证数据的可靠与准确。

2 房地产测量中房屋面积的测量工作分析

2.1 测量要求

房屋面积的测量，要求工作人员必须按照房地产测量相关技术标准与规范要求进行标准化测量、规范化操作：①面积测量需以平方米作为测量、计算单位，每一处位置的测量都必须进行2次以上不同人员测量，在测量数据满足限差的情况下对其进行平差处理，并保留数据到小数点后两位，尽可能的确保测量准确；②应结合房屋面积测量实际及测量规范要求选择合适的测量工具，并且相关设备的应用必须经过合格检定，确保精度、使用等都充分满足测量要求，避免出现较大测量误差，确保测量结果高度准确。

2.2 测量范围

房屋面积测量要求对测量范围、部位等进行充分明确。我国现行相关规范中，规定了房屋面积测量计算需按照不同部分的对应标准进行测量计算，一般分为全部建筑面积测量、一半建筑面积测量、不纳入建筑面积部分测量。对于层高大于2.2 m，并且具备稳定结构单层、技术层，应采用全部建筑面积测量标准进行测量。对于连接房屋无柱走廊、非封闭式阳台的面积测量采用一半面积测量标准计算。对于层高在2.2 m以下的地下室、露天泳池等，则不包含在房屋面积测量范围。

2.3 测量方法

(1)以图纸为依据进行房屋面积测算。对于房屋面积超过100 m2时，进行实地测量工作量比较大，此时可采用施工图测量的方式来提高测量效率。房屋施工阶段的面积测量需严格以图纸数据为依据测算房屋面积，若是实际测量数据和施工图纸差异较大，应与设计、施工等相关单位及时沟通、修正。竣工后房屋面积测量可以完整的施工图纸为依据进行测量工作。对于图纸无特殊说明的房屋内拐角应视为直角进行计算。

(2)对房屋面积进行实地测量。通过实地测量能够实现对房屋面积测量准确性进一步提升。面积小于100 m2的房屋面积测量，实地测量能够在确保测量工作效率前提实现较高的测量精确性。对于100 m2以上房屋面积测量，应综合对坐标解析与实地量距等方法的有效应用，以实现较高的测量精度与工作效率。

2.4 测量内容

2.4.1建筑面积测量

房屋建筑面积测量是房屋面积测量的重点，必须在严格按照房地产测量技术规范要求的前提下，根据房屋实际情况选择合适测量方法。一般采用对房屋勒脚以上各层外围，于水平方向形成的投影面积进行测量，并以此测量结果为依据对房屋实际面积进行计算。房屋面积测量时，层高在2.2 m以上的，结构稳定永久的房屋也应纳入面积测量范围。同时需要根据使用功能的差异分别计算套内面积与分摊面积。若是房屋建筑产权单一，则需分别测量各层房屋面积之后合计得到总面积。若是房屋为多产权建筑则应在测量套内面积前提下对公摊面积进行合理测算，进而得到房屋总面积。房屋面积测量包括了对房屋使用面积、套内楼梯、套内墙体面积的分别测量计算。在对套内楼梯进行测算时，需对室内墙面装饰厚度进行准确测算。在对套内墙体面积进行测算时，需实现对房屋使用空间内、墙体承重、维护面积等的分别测量计算。在对套内分隔墙进行测算时，应计算其水平向上投影面积实现墙面面积计算。在对公摊面积进行计算时，需准确识别需要分摊的部分，其中通风道、内部烟囱等不属于套内面积计算内容，应以楼梯自然层数等因素为依据测算分摊面积。

2.4.2 共用外墙面积测量

屋面积测量工作内容中，共用建筑、套间分隔墙、外墙是较为重要的内容，必须严格按照相关测量规范，以水平投影面积的一半作为房屋建筑面积进行计入测量。对于不规则结构不能准确测量外墙墙基、套内墙体的面积，可借助AutoCAD等专业软件进行辅助计算，提高方面面积测量的准确性。

2.4.3 电梯、楼梯面积测量

对于高层建筑而言，电梯、楼梯是房屋面积测量中必须重视的测量部分，也属于房屋面积的测量内容，应以一定比例测算分摊。对于高层建筑房屋面积测量需对结合不同楼层用户电梯、楼梯实际使用程度、情况进行测量计算上的相应调整，以确保较为准确合理的房屋面积测算。一般来说，4楼以下用户对于电梯的使用频率较低，而4楼以上的用户对于楼梯使用频率较低。所以，必须结合自然层等相关因素对楼梯、电梯进行分摊测算，提高房屋面积测量计算的合理性。

2.4.4 阳台面积测量

房屋阳台面积测量需以阳台结构外尺寸为依据进行面积计算，摒弃不能将套内共用墙体部分算进房屋面积的计算范围。目前，我国房地产测量行业缺乏对封闭式阳台统一的测量标准，所以进行阳台面积测量时需结合实际选择合适的测量计算方式方法。如果房屋阳台已经得到了规划部门的审批成为封闭阳台，在进行房屋阳台面积测算时，则需以阳台全面积计入到房屋面积测量计算当中。而对于未封闭阳台则应以全面积的一半纳入计算范围。若是未获得规划部门审批通过属于开发商自行封闭的的阳台，在测算面积时应以不封闭阳台为标准进行面积测量计算。

2.4.5 权属调查报告

对房屋面积测量完毕后，工作人员还需要仔细调查实际权属情况，编制调查报告。因此在实际测量环节，不仅要对每项参数间的关系予以确定，同时还要能够规范处理相关数据关系。就现阶段看来，房屋权属报告的内容具体包括几方面：①共有面积权属说明；②套内面积权属说明；③房屋权属调查结果确认表等。因此在进行房屋面积测量过程中，工作人员要深入分析和核算具体产权与面积，将调查报告的作用充分呈现出来。

3 房屋面积测量过程中需注意事项

(1)需根据具体建筑物的墙体来采用对应的测量方式。如若房屋外墙(含山墙)内侧属于公用建筑面积的情况下，此墙体不取板外墙，在测量公用建筑面积边长情况下需要将其测量范围延伸到墙体外侧。如果内部属于套内建筑面积，那么在确定其具体边长情况下需要含括半墙厚度。如果其外墙属于架空空间，则需要将此墙体视为外墙。对于公用建筑面积间的共墙，公用和套内建筑面积间的共墙以及分布建筑面积套内间的共墙，都要求采取墙中线作为界限来对公用建筑面积以及分户套内建筑面积边长来分别进行计算。

(2)测量内倾斜。如若某一单元房屋、墙体或是屋顶属于内倾斜的斜面，同时分成层高度为2.2 m以下或2.2 m以上的情况下，则需要分别测量两部分的边长。

(3)测量房屋外墙过程中，要求工作人员能够做好外墙装饰贴面厚度以及其总长的记录工作，同时要结合具体状况来做好装饰贴面厚度的实际测量工作。

(4)积极更新测量仪器设备，房屋面积测量数据的准确程度不但关系到了企业的声誉，同时也对消费者的权益起到了较大影响，而要想确保测量数据的可靠与精准，一个重要途径就是确保设备的稳定与准确。所以应当要做好测量仪器设备的维护与更新工作，积极采购现代化精密性仪器设备，确保其误差始终处在可允许的范围当中。

4 结 语

实现对房屋面积的规范、准确测量，对于确保房产交易公平，维护市场秩序而言有着至关重要的作用。所以，必须加强对房产测量中房屋面积计算的严格监督管理，严格按照相关测量技术规范与测量标准，因地制宜地采用合适的测量方式方法实现对房屋面积的准确计算，为保障交易双方合法权益，推动我国房地产行业的稳定有序发展提供保障。