“一套房”案件执行思路及路径探讨

黄海骠

上海市虹口区人民法院，上海 200083

一、“一套房”的立法本意

实践中，很多被执行人错误地认为只要其名下仅有一套登记的房屋，法院便不能拍卖、变卖或者抵债。在法律意义上，被执行人的唯一住房并不等同于生活必需的居住房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条规定，存在以下三种情形时，人民法院可以依法处置被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋。对于被执行人的唯一住房，除了存在以下三种情形时可以强制执行以外，在其他情况下，如果能够保障被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住条件，也可以采取相应的方式进行执行。

（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。该种情形，应当从“人”和“房”两方面把握认定。在“人”的方面，法院在执行过程中，因被执行人与其有扶养关系的亲属彼此在生活上互负义务，故不仅应当最大限度减少对被执行人的权益影响，也应当兼顾考虑其所扶养的家属生存权益。与此对应，与被执行人有抚养关系的人名下如果有可居住的房屋，也应当提供被执行人居住。在“房”的方面，应当严格认定为能够维持生活必需的居住住房，即排除了面积或价值超出生活必需的唯一住房和名下其他住房因客观条件无法保障基本居住条件两种情形［1］。

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的情形。对该种情形，应当从以下三个方面把握：

1.转让行为发生在执行依据生效后。执行依据生效后，债务人的金钱给付义务方才被生效法律文书确定。债权人依据生效法律文书向法院申请强制执行后，经执行法院书面通知，被执行人仍未能主动履行，执行法院据此可以对被执行人名下可供执行房产采取处置变现措施。

2.被执行人存在逃避债务的主观恶意。如果被执行人存在拖延、规避、抗拒执行等主观恶意，造成维持生活必需的居住房屋被法院执行，因上述不利后果系被执行人自身行为所导致，故应由被执行人自行承担，不能将此不利后果转嫁由申请执行人承担。因此，被执行人不能以房屋系维持生活必需为由，要求法院停止执行。

3.转让房屋为被执行人所有。除人民法院拟处置的房屋以外的被转让房屋也应登记于被执行人名下。如果被执行人仅仅是通过合理置换等方式，通过处分其他房屋置换成现有的拟处置房屋，其名下房屋始终仅有一处，则还是应当认定被执行人名下仅有一套房产。

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。法院在执行过程中，不仅应当努力兑现申请执行人胜诉权益，同时也需最大限度减少对被执行人的权益影响。如果申请执行人同意提供符合标准的另行居住房屋或按一定标准从房屋变价款中扣除一部分作为被执行人及其所扶养家属的租金，则可以认为保障了被执行人及其所扶养家属的基本居住权［2］。

综上，笔者认为，对于“一套房”并非不能执行，而是应当善意执行，法院在房屋处置变现中，应当保障被执行人及其所扶养的家属的基本居住权。

二、“一套房”的处置难点

被执行人的唯一住房、维持家庭基本生活所必需住房，也能作为强制执行的标的物。然而国人历来有深厚的房子情结，自古就把房子当作安身立命之所。因此在司法实践中，法院在处置变现“一套房”过程中，往往会面对众多困难阻碍，主要包括以下三个方面。

（一）人员迁出难

此类案件执行中，被执行人往往存在较大抵触情绪，或通过表达激烈言行的方式对抗执行，或通过采取避而不见方式拖延执行，更有甚者，在法院处置房屋过程中，通过在房屋内临时安置老弱病残人士等方式阻扰执行。以上种种情形，均对房屋处置变现造成了极大障碍。

（二）物品存放难

法院处置房屋过程中，通常会先行委托专门机构对房屋价值进行评估，评估的范围一般包括房屋本体及固定装修，即房屋内家具、电器及可移动物品不包括在拍卖处置范围内。但在司法实践中，几乎所有房屋内均会放置大量物品，如果不能妥善处置上述物品，不仅无法实现房屋买受人及时入住的合理需求，同时也会侵害物品所有权人的合法权益，产生新的矛盾。

（三）安置解决难

法院在执行涉案房产过程中，不能仅考虑执行房屋，不顾及被执行人及其所扶养家属的基本居住权，然而目前由政府提供公租房、廉租房等供被执行人及其所扶养家属居住的社会保障机制，在全国范围内尚未建立。因此，被执行人及其所扶养家属的安置问题主要还是由执行法院和申请执行人协商共同解决。在此方面，法律上目前没有较为详细的规定和具体的操作流程，所以十分考验法院的执行智慧［3］。

三、“一套房”的执行路径探讨

（一）涉案人员如何迁出

针对被执行人及无权占用房屋的实际使用人不愿搬离房屋的情形，实践中各法院主要有三种不同做法。一是事先清，即强制清场后再拍卖房屋；二是事后清，即房屋拍卖成交后清场交付房屋；三是不清场，即按房屋使用现状拍卖并交付房屋。针对以上三种做法，笔者认为，在执行过程中，应当以事先清为原则，事后清为辅助手段，杜绝不清场现象发生。首先，事先清场，有助于消除买房意向人购买房屋的顾虑，有利于房屋高价成交，从而既保护了申请执行人债权得以最大化兑现，同时也保障了被执行人的资产得到正常有效的变现。其次，如果被执行人及其所扶养家属确因时间、地点等客观原因所限，一时难以找到合适的安置场所，在有其书面限期搬离的承诺及法院后续也能够及时跟进制约措施的前提下，可以根据实际案情选择事后清的做法，并将法院负责清场的信息在拍卖公告中予以载明。最后，如果不清场，不仅会极大降低房屋处置变现的成功率、溢价率，同时即便有买受人愿意冒险尝试，大概率最终也无法成功入住房屋。买受人为取得房屋居住权，后续依然会通过向执行法院申请清场，或基于房屋所有权另行向法院主张返还房屋等方式主张权利，致使清场问题会重新摆到法院面前，徒增买受人诉累。此外，如果允许被执行人及其所扶养人继续居住在房屋内，不仅助长了被执行人的侥幸心理，更有违法律上有关安置问题的立法本意及最高人民法院对房屋拍卖工作的指导意见。

明确了要不要清场的问题，具体该如何清场，笔者认为应当注重以下三个环节：

1.释法明理先行。首先，法院要向被执行人明确，法院执行的内容是实现债权，而并非剥夺其居住权、生存权，从而缓和被执行人的对立情绪。其次，努力做通房屋同住人思想工作，被执行人及无权占用房屋的实际使用人均是法院的腾退对象，他们作为利益共同体，均负有主动搬离的义务。如果能够争取到其中部分人员的理解和支持，将极大降低执行工作后续推进的难度。再次，合理行使自由裁量权，可以告知被执行人如果主动配合执行，且其确需更多的租金保障后续居住权，在符合法律规定的范围内，可以适当延长扣除租金的期限，从而增加被执行人主动搬离的动力和意愿。最后，如果申请执行人经济条件允许，且主观有意愿，可以尝试由申请执行人先行垫付欠款以便尽快安置被执行人及其所扶养的家属，消除被执行人的后顾之忧，待房屋处置变现后，再将垫付钱款支付申请执行人即可。

2.强制措施护航。强制性是执行工作的本质属性，如果被执行人或其他无权占用房屋的实际使用人通过采取种种方式推延、规避、抗拒执行，执行法院应当根据情节，依法对其采取罚款、拘留、纳入失信被执行人名单、追究拒不执行判决、裁定罪等手段进行惩戒。通过法律威慑，向拒不配合执行的人员施加压力，此外还要向其明确，采取上述强制措施的同时，并不停止对涉案房屋的处置变现，从而打消违法抗法人员的非分念想。

3.处置程序规范。拍卖处置房屋是漫长且繁琐的过程，其中法律文书的送达、议价询价的开展、辅助机构的选择、拍卖公告的张贴等每一个环节，都应严格按照法律规定，突出执行规范化要求。尤其在强制清场过程中，应当按照法律规定的要求，通知被执行人或者其成年家属到场，并通知其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织派人参加。此外，清场完毕后，执行法院还应当依法张贴封条，并指定相关人员对房屋进行看管，确保房屋最终能够安然无恙交付买受人。

（二）屋内物品如何存放

对于屋内遗留物品，应当给予所有权人合理期限进行搬离，如果最终不能主动搬离，应当区分以下三种情形分别处理：

1.如果房屋处置变现后显然无法满足申请执行人的全部债权，则在为被执行人及其所扶养家属保留生活必需品外，应当及时委托辅助机构对屋内其余物品进行评估，努力实现在对房屋进行拍卖过程中，同步推进物品的拍卖，从而缩短房屋拍卖完成后的交接时间，有效减轻保管人的保管压力。

2.如果屋内物品在强制迁出房屋中必须被搬出，执行过程中应当全程录音录像，对物品分类打包、制作翔实清单。同时，在有必要的情况下，可以请公证机关协助配合。对于迁出的物品应当交由物品所有权人或其成年家属，如果拒绝接收的，拒绝接收而造成的损失，由其自行承担。此外，对于上述物品，法院也可以指定申请执行人安排场所代为保管，由此产生的保管、仓储、运输等费用，由申请执行人先行垫付，待执行案款到位后，法院再将垫付款项支付申请执行人。

3.对于价值显著低微物品，物品所有权人可以向执行法院作出书面放弃的承诺，以减少因物品搬离、存放而产生的不必要经济开支。如果物品保管困难或者保管费用过高，执行法院可以依法决定变卖，也可以尝试在拍卖房屋过程中，主持物品所有权人与房屋意向买受人就屋内物品后续是一并买卖交付进行协商，如果买受人愿意另行通过合理价格接受否屋内物品，则不失为妥善处置物品的便捷途径。

（三）安置标准如何确定

如前文所述，被执行人的唯一住房在执行程序中，并不能直接和生活必需住房划上等号。对于被执行人的唯一住房，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条规定的条件下，可以强制执行。除此以外，执行法院如果能够通过采取其他合理措施，实现对被执行人及其所扶养家属维持生活必需的基本居住保障，仍然可以依法处置被执行人的唯一住房。以笔者参与执行的案件为例，在解决被执行人的唯一住房被拍卖后的安置问题上，通常还会尝试采取“以小换大、以差换好、以远换近”等置换方式，以同时满足申请执行人和被执行人的合理诉求。

对于被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合上述第二十条规定的条件下，即申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供了符合条件的房屋，或者同意扣除符合标准的钱款，也可以强制执行。对于提供的房屋是否符合要求，司法实践中并无过多争议，只需按照各地廉租住房保障面积标准即可。对于扣除钱款的标准，执行法院应当结合案件的具体情况，和被执行人房屋所在地的实际标准，合理行使自由裁量权。如对扣除租金的年限，执行法院应当根据被执行人及其所扶养家属的年龄、健康状况、经济收入等综合因素，组成合议庭评议确定具体年限。对所参照的“当地房屋租赁市场”中的“当地”的确定标准，以笔者所在上海市为例，因上海市各个辖区的房屋租赁市场的平均租金不尽相同且存在较大差异，结合上海市廉租房租金配租补贴标准是细化区分到各区，因此笔者认为“当地”应当具体指被处分房屋所在的各区。

四、结语

当前，如何平衡“一套房”执行案件中申请执行人的胜诉权与被执行人及其所扶养家属的居住权是司法实践中的一道难题，笔者结合“一套房”案件的相关法律规定，从实践中的具体认定及处理方式角度出发，提出了“一套房”案件的执行思路，以期对司法实践中类似案件的处理有所帮助。