农村宅基地拆迁补偿和继承问题的研究

董 敏

青岛科技大学法学院，山东 青岛 266061

宅基地拆迁补偿与继承问题，在实际操作中都与农村集体经济下的自治行为有关，特别是在涉及财产的事情上，对于不同因素的确定和考量，也会影响到具体的补偿方式和继承方式。选择合适的补偿方式，对于农民维护自己的权益具有重要作用，这也会影响到宅基地继承的后续问题。根据拆迁时的具体补偿方案和家庭实际需要进行选择，也有利于在继承时减少对于拆迁补偿的争议。

一、宅基地拆迁的补偿问题研究

（一）宅基地拆迁补偿的含义

宅基地拆迁是国家为了实现土地资源的优化，提高当地农村农民的住宅质量，更好地规划土地和改善农村风貌，对不符合现有规划要求的宅基地进行统一进行拆除。宅基地拆迁补偿是指对前述失去原有住所的农民进行财产补偿、房屋补偿或者综合补偿。农村集体土地房屋拆迁的本质是政府为了城市建设需要，向农村集体土地使用权人收回土地使用权，经过土地一级开发之后用于基础设施建设、环境改造或者将土地使用权出让给其他开发商的法律行为［1］。

（二）宅基地拆迁补偿的问题

1.宅基地拆迁涉及到国家对土地的规划，宅基地拆迁工作涉及的时间和空间范围比较广，有很多历史遗留问题没有解决。

2.农民对历史政策和现有政策了解不够全面和彻底，缺少法律知识的储备，又加之对宅基地拥有个人情感较为深厚，所以，农民往往难以在拆迁补偿方式上做出最优选择。

（三）宅基地拆迁补偿的方式

为了在拆迁时期更好地安置农民的居住场所，国家根据现有的实际情况出台相关规定，对农民宅基地拆迁的补偿方式进行了补充。具体来说，主要有以下四种：

1.财产补偿。这是指在确定好具体补偿方案后，农民根据其原有住宅的面积换算成等价值的财产进行补偿。

2.房屋补偿。这是指在确定好具体补偿方案后，农民根据其原有住宅价值、原房屋面积大小和地方政府的具体标准换成相同价值的新房屋。这种情况下，农民原有房屋和规划房屋的面积会出现不完全对应的问题。那么，综合补偿是一种比较合适的选择。

3.综合补偿。在综合前两种补偿方式的基础上，根据其原有住宅的价值和地方政府的具体拆迁补偿方案，村民自愿选择财产补偿和房屋补偿的一种补偿方式。一般来说，这种情况比较常见：村民选择一套房屋后还不足以补偿其原有住宅价值。根据面积大小，由原有房屋面积减去新规划的房屋面积，剩下的这部分面积根据补偿方案换算成财产进行补偿。

4.安置补偿。这是指为了安置因为拆迁而暂时失去居所的农民而作出的一种财产补偿。主要是包括为了维持日常生活所必需的与房屋有关的费用。例如：搬家费、过渡费等。

（四）宅基地拆迁补偿问题的建议

宅基地拆迁时，农民往往在选择拆迁补偿方式上难以做出选择，导致在宅基地补偿问题上出现纠纷。为了减少此类纠纷，笔者建议可以综合考量以下几点要素，结合个人和家庭情况进行最优选择。

1.参考当地的经济水平和补偿标准

一般来说，当地的经济水平越高，拆迁补偿的标准就会越高，农民更倾向于选择财产补偿。反之，当地的经济水平比较落后，拆迁补偿标准会较低，农民更倾向于选择房屋补偿。

拆迁房位于经济相对发达、生活节奏快速的农村地区，比如位于北上广深这些地区的农村，由于这些地区经济发展较快，有更好的政策扶持，国家对于这部分的宅基地拆迁问题比较重视。在政策的帮助和扶持下，农民虽然不可能把拆迁前的宅基地换成寸土寸金的当地民宅，但综合评估，大多数经济相对发达的农村宅基地折算后的经济价值较大，因此拆迁补偿的金额也相对较大。所以，这部分经济相对发达的农村村民大多数会选择获得对等价额的财产，通过财产补偿增加自己的存款，利用这部分财产补偿去谋求更好的发展。对于这部分地区的农村村民来说，他们拥有让钱快速生钱的能力，特别是需要这部分补偿金去进行创新创业的年轻人，在互联网经济的快速发展下，能够通过投资新项目快速变现。

拆迁房位于经济发展较为落后的农村贫困或者边远地区，这部分地区的节奏较慢，人们的价值观被物化的可能性也比较低，他们向往在农村发展和生活。外界看似繁华的生活并不能对他们产生影响，特别是像不包邮地区，他们网购的几率也比较小，村民习惯了自给自足的生活，生活在集体中让他们具有更强烈的幸福感。所以，这部分村民们更偏向于选择房屋补偿。

2.参考拆迁补偿规定和地方政府方案

国家对农村宅基地征收土地补偿标准没有明确规定。一般是在综合考虑土地补偿费具体标准和数额的基础上，由市、县政府依法批准发布土地征收补偿安置方案予以具体规定。如果没有按照相关规定进行支付的土地补偿费和安置补助费并不能使被安置的农民保持原有社会生活发展水平的，可酌情考虑增加安置补助费。

3.参考当地的大产权房价

当房大产权价较高时，农民们往往更倾向于选择置换成村集体小产权楼房。一方面，大产权房价水平较高，通过这部分补偿款并不能够使其置换一套新的大产权房；另一方面，虽然是置换成村集体的小产权房，但是他们仍然有一个可以安居乐业的住所。

较低的大产权房价会促使农民们选择置换成财产补偿。通过财产补偿，再增加一些自己原有的存款，村民们可以用此部分财产购置大产权房，提高生活居所的质量，更好地维护自己的权益。

4.结合当地的福利政策

一般来说，好的政策能够让个人和家庭选择留在当地。比如，人才引进等基层岗位的增加让这部分当地年轻人更愿意留在本地发展，因此，家庭更倾向于为此选择房屋补偿，以解决年轻人的后顾之忧。

但是，如果当地缺少福利政策，留在当地对于家庭的发展意义不大，年轻人未来倾向于异地发展，在这种情况下选择房屋补偿的可能性就较低。因为去异地发展会面临住房的问题，农村的房子就失去其居住价值，此种情况下选择财产补偿就是一种非常不错的方案。用这笔钱住在城市里租房、买房都会对个人和家庭有所帮助，也可以在城市发展中提供一种生活保障。

合理选择补偿方式有利于农村农民配合工作，也有利于拆迁工作的公平公正。一方面，在法律法规允许的范围内确定农村宅基地拆迁的合理补偿标准，对于贯彻落实宅基地拆迁工作和激励农民积极配合宅基地拆迁工作具有重要意义［2］。另一方面，从目前的国家政策和各地实践来看，宅基地补偿若是出现违规行为，土地管理部门将按照有关规定予以处罚。

二、宅基地拆迁补偿的继承问题研究

（一）宅基地拆迁补偿的继承含义和情形

宅基地拆迁补偿的继承是指宅基地在拆迁后权利人收到补偿款后发生死亡或者家庭成员减少时，该补偿被其他家庭成员继承的客观事实。

宅基地拆迁补偿涉及继承问题，宅基地能否继承取决于具体情况。实践中，一般有以下两种情形：

1.原房屋权利人死亡。继承人可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。《意见》规定，农村宅基地房屋拆迁补偿款归宅基地房屋所有人共有。确实是出现原房屋权利人死亡的情况，拆迁补偿款可以通过继承方式来进行发放。根据“房地分离”原则，如果宅基地的原房屋权利人在进行拆迁前去世，无法通过继承的方式对宅基地使用权进行补偿，那么属于原房屋权利人的产权市场份额的补偿，可以同时通过有关继承问题处理。

2.宅基地家庭成员减少。宅基地家庭成员减少的，应当由剩余家庭成员所共有。但是也存在例外，即占有该宅基地的农村成员的户口信息未迁出该地，但是已经不在本村居住的，该农村成员仍然可以取得宅基地补偿款，其目的就在于保障农村集体经济的发展，鼓励农村成员留在农村，保护其本人在农村的权益。

（二）宅基地拆迁补偿继承的重点问题

农村地区宅基地进行房屋拆迁补偿的继承发展问题的重点问题，往往就是在于析产部分，即确定被继承人可以对于我国宅基地房屋的产权与份额。然而，由于建筑的年代、重复翻新和重建的可能性等各种因素，往往难以确定可继承的住房补偿份额。

（三）宅基地拆迁补偿继承的原则

对于宅基地使用权纠纷，按照惯例和法律规定，当事人应当按照下列原则妥善处理：

1.尊重历史，关注人文情怀。宅基地的历史比较悠久，涉及问题比较复杂，所以应尊重历史发展，考虑人文情怀。

2.方便生产，便于生产生活。宅基地继承应当本着方便农业农村生产原则。

3.自愿原则，当事人意思自治。宅基地继承应当是双向选择，是一种双方的法律行为。

4.依法继承，遵守国家规定。国家保护集体宅基地所有权，保护依法取得的宅基地使用权，所以宅基地应当在法律范围内进行继承。

（四）宅基地拆迁补偿继承重点问题的认定对策

结合我国目前的司法社会实践发展来看，笔者研究认为在认定可继承的房屋补偿份额时，可以根据以下几点对策进行认定。

1.应当综合评估宅基地的情况。对于经批准的土地改革证书、建设用地批准证书、建设用地使用证书等文件上的权利人进行综合评估，确定房屋所有权，对农村宅基地后续修缮和维护的参考成本进行综合评估，然后考虑房屋建设的相关融资情况，如出资较多者可以分配较多的房屋产权份额。相关投资应当由当事人提供购买建筑材料、租用建筑队费用等证据予以证明。

2.应当构建合理的继承机制。单独的宅基地使用权不能作为遗产继承，但根据“房地一体”原则，宅基地使用权可以同房屋一起由非集体成员继承人继承。在限制宅基地使用权自由流转的前提下，起码应确定宅基地使用权及其房屋的“地随房走”原则。宅基地使用权的主体也因继承房屋而与房屋所有权的主体相一致，不再以户为主体［3］。

3.应当关注析产的综合情况。若宅基地房屋为翻新房，即经审批后，在宅基地上拆除原有房屋可以重新设计建造新的房屋，则须在析产确权时关注自己房屋翻建前的居住需求情况、翻建的出资情况分析以及翻建是否征得其他继承人同意等问题。被继承人的财产权利份额分离后，属于被继承人的部分拆迁补偿可以按照法定继承或遗嘱继承进行分割。

4.应当依法进行继承。按照法律顺位确定继承顺序。可以按照一般继承的顺位来进行继承。根据我国《民法典》第一千一百二十三条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。所以，在法律上遗赠扶养协议优先于其他继承方式。如果没有遗赠扶养协议有遗嘱的话，遗嘱继承应当是第一位的，然后根据合法有效的遗嘱内容，继承人的财产分配。如果是法定继承，并且被继承人之间存在一个多名子女的情况下，则应该充分考虑各位子女对被继承人的赡养扶助情况和照顾被继承人的真实意愿，如多位子女生活中有自己子女能证明本人主要承担社会大部分赡养扶助义务的，应当严格按照相关规定进行适当多分。如果一个子女抛弃了被继承人，并且没有履行赡养的职责，他或她将被给予较少的份额分数或者没有份额。

三、结语

宅基地作为农民生计的根本，一直是农民们的基本住房需求，可是在拆迁时他们又不得不做出选择。在国家土地的规划调整时，地方政府根据当地民情民俗制定适用于本地的补偿方案并积极开展拆迁前的补偿工作，对于农民正常工作生活、具有重要意义。本文在讨论拆迁补偿的具体方案时，建议农民可以根据自己家庭的需要，结合当地政策、经济发展水平等因素做出最适合自己的方案选择。对于本文提出的建议希望能够对读者维护自己的权益有所帮助。对于因为拆迁补偿而产生的继承问题，笔者又对宅基地继承的重点析产问题进行探析，笔者希望对于农民维护和谐的家庭关系起到一点帮助。