住宅小区复合规划功能地上停车位所有权分析

潘俏俏

温州市龙湾区人民法院，浙江 温州 325000

随着城市发展对用地需求的不断增长和国家耕地保护政策的严格实施，越来越多的城市追求集约化发展的趋势，在住宅小区规划车位的设置中得以体现。一般来说，小区复合规划功能车位主要包括绿化车位、架空层车位、屋顶平台车位等类型，这些车位均符合相关城市规划的审批要求，除具备停车规划功能外，还同时具备绿化、架空层或屋顶等其他规划功能。在司法实务中，对于上述复合规划功能车位本质上到底是规划停车位还是绿地、架空层或屋顶平台，判定其所有权归属应适用的法条也产生较大的争议，导致同案不同判或类似案例不同判的结果，严重影响了司法公正性。以往学者更多关注小区地下车位所有权归属[1-3]，仅少数研究涉及地面车位所有权分析[4-6]，几乎未涉及地上复合规划功能车位所有权分析，因此有必要对其进行认真研究。

一、复合规划功能车位所有权司法实务判定评析

在复合规划功能地上车位所有权判定的问题上，司法实务中所争议的核心问题是对这些车位法律性质有不同的认定，并依据不同的法律规定对其权属进行判定。综合来看，各法院持有的观点主要包括以下三类：

（一）将复合规划功能车位认定为不属于业主共有的规划车位

部分法院认为，无论绿化车位、架空层车位还有屋顶平台车位，对于复合规划功能的车位，其在本质上都是《民法典》第二百七十五条（原《物权法》第七十四条第二款）中所指的规划车位，因此，应按上述法条规定归由开发商所有。

某业主委员会与某房地产开发有限公司物权纠纷案的一审①鸿通世纪华庭业主委员会与东兴市鸿通房地产开发有限公司物权纠纷案，桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初410号民事判决书。和二审②鸿通世纪华庭业主委员会与东兴市鸿通房地产开发有限公司物权纠纷案，桂林市中级人民法院（2019）桂03民终3363号民事判决书。法院也持此类观点来对绿化车位进行裁定。此案中，法院通过审查小区相关规划技术文件或（和）函询相关主管部门后，均认为涉案绿化车位是经规划建设主管部门批准建设，通过了竣工验收程序，是符合规划建设的车位。从小区建设工程总平面图和竣工报告中的技术指标来看，小区的停车位、绿地、公共设施、道路都是区分开的，且绿化面积、共有面积、交通道路都经政府相关部门验收合格，因此不能将绿化车位看作是占用小区道路、绿地及其他公共场所的车位。

（二）将复合规划功能车位认定为业主共有的绿地、架空层或屋顶平台

部分法院认为，绿化车位、架空层车位和屋顶车位在本质上应是绿地、架空层或屋顶平台，应分别根据《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）①参见《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条），“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、《建筑物区分所有权司法解释》第三条②参见《建筑物区分所有权司法解释》第三条，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”等相关法律规定来确定其所有权。其中，关于绿地权属，除了明示给个人的以外，均应归业主共有。架空层的权属，大部分学者认为其是建筑附属的公共部分[7]，由所在建筑内所有业主共同共有。而关于屋顶平台的所有权归属，目前学者的意见并不统一，有些观点认为符合规划并在“除非经过顶层住房内部，否则无法到达屋顶”的情况下，屋顶平台也可以成为专有权的个体[8]。

（三）将复合规划功能车位认定为业主共有的占用绿地、架空层或屋顶平台等其他场地的车位

部分法院认为，不能将小区复合规划功能车位单纯地看作规划车位，或者仅将其认定为绿地、架空层、屋顶，在本质上复合规划功能车位应认定为占用业主共有绿地、架空层或屋顶等其他场地的车位。因此，对于该类车位的权属，应根据《民法典》第二百七十五条（原《物权法》第七十四条第三款）的规定，判归业主共有。如广西某房地产开发有限公司与某小区业委会绿化车位纠纷案③广西绿洲房地产开发有限公司与绿洲好家园小区业委会绿化车位纠纷案，广西贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初500号民事判决书，贵港市中级人民法院（2019）桂08民终1026号民事判决书。中，一审和二审法院均认为涉案车位虽在规划之内已设置，但因其系占用绿地设置的绿化停车位，而绿地应认定为业主共有的其他场地，故涉案车位应认定系规划之内占用业主共有的绿地设置的车位；也有法院④海南城垦物业公司诉海岛阳光三期小区第一届业主委员会等物业服务合同纠纷案，海南省海口市秀英区人民法院作出的（2016）琼0105民初3337号民事判决书，海口市中级人民法院（2017）琼01民终3284号民事判决书。认为涉案车位按其面积的20%核算为小区绿地，因此该车位属于占用业主共有绿地的车位，属于全体业主共有。

二、复合规划功能车位所有权司法裁定结果不一致的原因分析

对于司法实务中对于复合规划功能地上车位所有权判定的问题上的争议，笔者认为可能基于以下几种原因：

（一）现有法律体系对于复合规划功能车位权属缺乏明确界定

近年来，随着城市建设用地日趋紧张和建设成本不断高涨，集约化建设发展的理念得到越来越广泛的认同，复合规划功能车位的建设也随之日益增多。然而，在《民法典》、《物业管理条例》中，均未对复合规划功能车位的权属作出具体规定，而且在短时期内这一问题仍无法改变。

第一，从立法重要性上来看，尽管小区复合规划功能车位数量在飞速增长，但相较于现有数量巨大的地下车位和地面车位而言，复合规划功能车位并不属于能对社会生活产生重大影响的事物。考虑法律中对于车位归属也是寥寥数笔，因此，在短期内是否能将复合规划功能车位权属纳入相关法律调整范围，仍存在较大的不确定性。

第二，从立法紧迫性上来看，尽管《民法典》、《物业管理条例》中对于复合规划功能车位的权属约定无明确的规定，但是其对规划车位、绿地、屋顶等设施的权属判定均有相关条文，因此涉及复合规划功能车位权属问题也并不是完全空白，造成对其进行立法的紧迫性不强。

（二）司法实务中规划建设主管部门复函意见不一致

由于复合规划功能车位是近年来涌现的新鲜事物，对其判定需要较强的规划建设领域的专业知识，因此在司法实务中，法院常通过函询方式征求各级自然资源和规划部门（原城市规划、国土资源管理部门）、住建部门、市政管理部门等单位意见，而函复意见的内容往往对复合规划功能所有权的判定结果产生较大的影响。

政府规划建设主管部门的复函意见与法院的问题直接相关。如同一小区的规划绿化车位，当法院函询相关部门其是否为规划车位，与函询其是否为规划绿地，所得到的结果完全不同，从而直接影响法院对该案的裁定结果。如某花园绿化车位纠纷案中，广东省国土资源厅和住建厅、梅州市城乡规划局等单位，均函复这些车位已计入小区公共绿地的面积。而某市房地产拓展有限公司与吴某瑞车位纠纷案⑤中山市房地产拓展有限公司与吴官瑞车位纠纷案，中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1227号民事判决书和广东省中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1166号民事判决书。中，某市城乡规划局则函复涉案小区车位数量和绿化面积均可分别计算，并符合相关规划要求。最终两案判决结果并不一致，其中前案将绿化车位判归业主共有，而后案中则判归开发商所有。

三、总结和建议

对于复合规划功能车位，现有法律并未直接明确所有权的归属。在司法实务中，由于各法院对于复合规划功能车位的法律性质理解不同，加之规划建设管理部门对此意见不一，从而导致各法院根据不同的法律条款对这些车位的所有权归属提出了不同的裁定意见，因此造成司法实务中的混乱局面。笔者建议从完善立法、加强与规划建设管理部门沟通和强化司法实务指导等角度加以改进，以减少甚至避免该类司法纠纷问题。

（一）在法律解释方面完善复合规划功能车位权属规定

一方面，从物理结构上来看，与露台类似，复合规划功能车位能够在实体或观念上区分发挥停车功能和发挥绿化、架空层或屋顶功能的部分。对于绿化车位而言，当其为林荫车位设置在树木之间，可以将实际停车空间和树木生长的绿地相区分；而当车位下铺设植草砖时，可将车位看作由地面构筑物（如植草砖）和地表上部供车辆放置一定范围的空间组成，而绿地占用了供草坪生长的植草砖的空隙和地表一定空间（一般情况下低于汽车底盘），因此二者在物理空间上是可以分离的。同样，也从物理结构上对架空层停车位进行分割，并通过区分人行和车行通道，保证其行使不同规划功能时在空间上的区分，并保持架空层的开放空间的特性，维持其防潮、通风的功能；同时，通过划线、编号等措施，可以独立确定各车位所处具体位置并区分其所占空间范围，从而独立实现停车功能所必需的空间。

另一方面，从规划功能上来看，复合规划功能同时具备停车和绿化、架空层或屋顶平台的功能。其中绿化车位在本质上同时是绿地和停车位，它们既属于规划停车位，符合普通规划车位的所有特征，可以作为建筑物区分所有权的专有部分，归开发商所有；又同时是绿地的范围，应该归业主共有。无论将绿化车位看作停车位或是绿地，均是片面地抓住了绿化车位的部分特征，并未对其作出全面认识。与绿化车位类似，架空层车位和屋顶车位也可同时具备架空层（屋顶）和停车位两种规划功能。

因此，建议参照《建筑物区分所有权司法解释》中第三章中关于露台在满足“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”的条件时，可以作为专有物的规定，明确“建筑区划内规划用于停放汽车的车库、车位，当其规划上同时用于绿地、架空层、屋顶等其他功能时，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

（二）强化涉及复合规划功能车位的司法实务指导

法律中直接与复合规划功能车位权属相关规定内容的缺失，常导致法官对具体法条内容的理解和适用出现分歧，单纯照搬法条极容易陷入思维误区，从而无法正确认定这类车位的权属，严重影响了司法公正。

最高人民法院应尽快出台相关的案例指导，对笼统的法条规定作更加具体的解释和说明，让裁判者和社会群众都能更好地理解法条本身隐含的意义。针对各类型规划车位及裁判依据进行梳理，宣传优秀的审判逻辑及经验，以更好地指导司法实践，帮助法官群体更好地理解法条及法条背后隐含的意义，更好地掌握这类案件审理要点和难点。

同时，各级法院应加强与自然资源和规划部门等政府主管部门的沟通与协作。其中政府相关主管部门应根据司法实务中的热点纠纷问题，完善其关于复合规划功能车位的审批文件，统一复合规划功能车位在相关设计总平面图、建设工程规划许可证书和规划验收文件中描述，方便法官和民众阅读和理解，减少对其认识上的歧义；各级法院和规划建设主管部门应规范函询和复函格式与内容，并做好相关内部指导和培训工作，避免因该函询和复函内容差异引起的司法实务问题。