比较法视域下居住权制度研究

钟婉秋

西南科技大学，四川 绵阳 621010

居住权益由特定主体对房屋享有的占有和使用的权利，不论在西方国家或是在我国，居住权制度设立的首要目的都是保护弱势群体的生存权利，能够有效维护社会稳定。发展至今，居住权制度早已被西方数国纳入民法立法中，体系发展相对完备。我国《民法典》虽打破了学界中是否应设居住权的争论，将居住权纳入《民法典》物权编中，但相关规定还不甚完善，仍需从适用主体、权利属性、权利冲突等多个方面进行分析。通过比较分析国外居住权制度，对我国居住权立法和司法适用的完善有积极作用。

一、罗马法的居住权制度

居住权的出现以罗马《十二表法》颁布以后通行的无夫权婚姻为标志[1]。在无夫权婚姻中，女子出嫁以后并不完全脱离原生父家长权，即有权继承生父家长财产，但无权继承丈夫家长财产，如生父家长未将财产居所等给予女子，丈夫去世后又无权获得遗产，那必然出现女子无家可归、无法生活的情况；不仅如此，在奴隶被解放之后因无法依附于家主生存，也会出现无家可归的情况。基于此，丈夫赋予妻子、家主赋予奴隶居住权以保障其生存需求的制度便出现了。

在罗马，居住权制度具有很强的社会性与人身性，是从社会习惯演变为习惯法，再被纳入成文法体系中的法律制度。在罗马法的物权体系中，居住权与用益权、使用权以及奴畜使用权并属于人役权，为特定人对特定物享有的使用、占有的权利，无法脱离于“人”而单独存在。在罗马法居住权的适用情形中，居住权必然发生在具有身份关系的特定主体之间，例如具有婚姻关系的丈夫和妻子之间、具有主仆关系的家主和奴隶之间，但其并不因脱离身份关系而消灭，即便设权人亡故，居住权也能一直存续。

罗马法居住权与同隶属于“人役权”的用益权、使用权，权利性质相似，但其权利标的物、范围、主体等又有所不同（如表1所示）：

居住权的权利性质、效力问题、适用范围经历从混乱到确定的过程，前期存在很多法律问题。例如居住权人能否同意他人居住？能否利用居住权获得收益？能否转赠继承等？对于这些争论，优士丁尼通过公元530年颁布的关于居住权的谕令作出了解释[2]。谕令确定，居住权不能转赠继承他人；允许将居住房屋租与他人并获得出租收益；允许配偶、近亲属同住等。

二、大陆法系的居住权制度

（一）德国

以大陆法系的代表国家德国来说，其法律制度大多承继于罗马法，居住权制度也不例外。德国传统物权体系将用益物权分为地上权、役权与土地负担三种，役权吸收罗马法人役权与地役权分类，并在此基础上作调整，将役权细分为用益权与限制的人役权两类。其中，住房权为限制的人役权的主要表现形式。

德国传统的住房权制度功能同样以救助为主，保障弱势群体生活所需。是特定主体对建筑物“以居住为目的”的占有、使用的权利，排除了建筑物所有权人的使用权。从德国立法看，德国住房权与罗马法居住权的权利性质差异不大，原则上仍不可转让、不可继承，只能由特定主体对特定之物加以使用。不同于隶属于人役权的用益权，住房权仅以不动产物作权利标的物，而用益权客体包括物、权利和财产。

在住房权的演进过程中，《德国民法典》规定的传统的住房权制度因其不可转让性，已经无法满足德国现代经济需求[3]，在1951年，德国颁布了《住宅所有权与长期居住法》，创设了“长期居住权”，详细阐明了房屋所有权人与居住区权人之间的法律义务关系，包括居住权人对于房屋享有保持维护、灭失重建等义务，在房屋减损时，所有权人对居住区权人享有损害赔偿请求权等；并通过立法肯定了长期居住权的可转让性，赋予了居住权人可出租房屋获得收益的权利等。德国立法采用这种做法，在一定程度发挥了居住权的市场流通价值，多样化了居住权功能，改善了居住权人的生活质量。

（二）法国

在法国，传统居住权制度的设立目的为的是解决丧夫妻子的居住问题，满足无房产又无继承权的妻子的基本生存条件。同罗马一样，早期《法国民法典》规定只有在丈夫无任何近亲属、旁系亲属时，妻子才能获得遗产，其继承权受到了极大的限制。这种男女不平等的现象，也造成女性利益的巨大损害。因此，丧夫妇女的居住问题非常严重，为保障弱势妇女的生存利益，法国立法确定，丈夫能够通过遗赠方式给妻子设立居住权。

德国、法国民法一脉相承于罗马法，两国在物权体系的划分上均吸收罗马法。与《德国民法典》不同，法国役权体系完全承继罗马法，将役权划分为用益权、居住权、使用权与地役权。相比于具有强烈人身性的罗马法居住权制度，将居住权的设立方式限制在具有身份关系的特定主体之间，法国立法增加以契约方式设立居住权的情形，突破了身份关系的限制，将居住权制度纳入契约自由原则的适用范围中，既保留了对弱势群体的保护功能，也能促使财产物尽其用，发挥其价值。

法国居住权制度的发展不仅仅停留在私法领域，更是上升到宪法领域中。法国政府于2007年通过了“可抗辩居住权”法案，可抗辩居住权即特定的五类住房困难户能够通过法律手段向政府提出住房需求，如问题得不到解决，有向行政法院提起诉讼的权利。以宪法手段赋予无家可归之人能够获得住房的权利，是有利于社会稳定和提升公民素质的。

（三）意大利

《意大利民法典》将居住权阐述为“在自己和家庭需要的限度内享用房屋”的权利，并对家庭范围的限度作明确解释，即允许居住权人的子女、提供服务的人员一同生活；明确居住权人在享有权利的同时，还应当承担“按享用比例承担修缮费、税费”之义务。

不同于德国、法国，意大利在居住权流通功能的立法选择上采保守做法，居住权不得转让、继承、租赁。仅从其居住权制度看，居住权权能是被限制在特定主体之间“仅享有房屋”之中的，不符合现代经济社会物尽其用的观念，而从用益权与居住权的关系中看，居住权并非绝对的不具有流通性。《意大利民法典》第九百八十条将用益权与居住权的法律适用规则相衔接，转让房屋用益权时，可以约定受让人对房屋仅有居住权利，无收益、租赁等法定的用益权权能，第一千零二十六条采用兜底条款，由用益权规定填补居住权规定之空白，在一定程度上补强了居住权的流通性。

三、居住权制度的比较考察对我国的启示

（一）物权体系下居住权建构

大陆法系国家民法物权体系大多承继于罗马法，将居住权归于用益物权编中，认为居住权与用益权、使用权一样，都是特定主体为了利益对他物占有、使用或者收益的权利，同属于役权中的人役权。居住权是占有、使用房屋的权利，其权能范围狭于用益权，不具有收益权能[4]；较于使用权，居住权标的物又仅限于特定建筑物。因此，在用益权与居住权的关系上，用益权涵括居住权的权能与适用范围，但又为何另行单独规定居住权？

我国在2020年《民法典》中新增居住权，纳入物权体系具有正当性。从罗马法开始，设立居住权的目的均围绕着保护弱势群体的生存权利，用益物权虽能以“使用”“占有”涵括居住权权能，但无法强调特定主体“居住”的权利[5]。当今社会下，居住权争议案件越发常见，房屋所有权人对于权利行使的程度与区分越发细致，传统的用益物权已无法满足需求。通过《民法典》立法确定居住权，使居住权物权化，能够弥补社会发展带来的立法空白，提供法律手段解决纠纷。

（二）居住权人义务之拓展

居住权的权利与义务应当同时存在。罗马法规定了权利人的善良家长义务；德国《住宅所有权与长期居住权法》第三十三条明确可以将维护修缮义务、订立保险义务、毁坏重建义务等列入居住协议中[6]；在居住权人毁坏减损房屋时，赋予所有权人物权请求权；不仅如此，《意大利民法典》还规定了居住权人的修缮保护义务之程度范围，明确居住权人与其他用益权人按照享用孳息或房屋的比例承担修缮费用以及房屋税费。

居住权人的义务应当从消极和积极两方面完善。在消极方面，居住权人在权利存续期间不得转让、继承、租赁房屋；不得造成房屋毁损；不得改变房屋建构；不得以居住权设立任何权利负担。从积极方面看，居住权人应当妥善保管房屋以及附属品等；承担房屋的修缮费用、税费等；当造成房屋减损时，有义务向所有权人赔偿；权利到期时，应主动返还房屋等。

（三）可流通性的价值选择

商业社会下的大多数物之权利都具有转让以获收益的功能，以流通方式达到物尽其用的目的。德国、法国的居住权制度，都在传统的仅具有占有、使用权能的基础上，发展了租赁、让与权能，这种多元化的发展依赖于德国、法国的经济背景，源于民事主体对财富利用形式的需求变化，居住权的设立目的不再是单一的救助，而是集合救助、流通、获益等等。

我国不宜承认居住权可流通性。在我国的社会环境下，居住权作为一种新型的用益物权，其设立目的及功能仅围绕着救助、恩惠，通过交付居住权以获得收益需求的情形不常见，并且这种恩惠的权利与身份关系密切联系，一旦按居住权人意思发生转移，将会违背设权目的，有悖于社会善良风俗。在我国物权体系之下，居住权应当具有特殊性，若被赋予收益权能，那与用益物权一般规定有何差别，在对抗用益物权人、所有权人之特殊性何在？居住权之功能应当着重于“提供居住场所、满足生存需求”[7]，而肯定其流通性势必会减弱其救助功能。

（四）同住家庭成员范围限制

以《意大利民法典》家庭的范围之规定为例，居住权人可以与子女、配偶、提供必要服务的人员（例如保姆等）同住。我国居住权制度中未有对同住家庭成员范围之规定，仅提到订立居住权合同之条款中的当事人，此当事人仅指居住权人，而不涵括家庭成员。

我国的居住权设立方式主要有二：合同约定与遗赠。第一种，在合同约定的情形中，笔者认为，当事人可以约定居住权人家庭成员、必要人员与居住权人同住的条款，遵循意思自治原则；而在第二种遗赠的情形中，遗赠人往往未能明确居住权人的同住人员范围，在遗赠人亡故后，居住权人是否能有同住人员以及同住人员范围为何应当从两个方面考量：第一，继承人的同意。遗赠人亡故后，居住权人就居住事由可以与房屋继承人商议，在征得继承人同意后，可以与子女、配偶、保姆等具有身份关系的人同住。第二，同住人员必要性。例如居住权人身患疾病，不宜单独居住时，出于人道主义可以与必要照护人员同住。

四、结语

社会的发展伴随着需求的变化，这种变化当然会涉及到法律领域，居住权制度的兴起从本质上来说，就是人类对于物质支配的需求变化。因此，建构居住权一方面满足了所有权人对于物的支配需求，一方面又保障了无家可归之人的生存需求，对于维护物权人与弱势群体的合法权益起着积极作用。

因司法实务中居住权纠纷案件越发常见，我国《民法典》为解决此类纠纷提供了法律手段，并明确居住权的设立方式、设立主体、存续期间、权能限制等。而对上述各国居住权制度的立法考察，我们不难发现，各国均以国情为基础，改造形成了具有本国特色的居住权制度，德国补充规定《住宅所有权与长期居住权法》；法国立法改变单一的无偿居住权，增设以有偿契约设立居住权的方式。我国在居住权制度之构建，可以借鉴学习他国发展较为成熟的居住权制度，但不能一味照搬，应当围绕公民需求以及社会需求作出合理回应，以完善我国居住权制度。