商品房按揭“零首付”法律问题研究

郭金福

乐山师范学院政法学院，四川 乐山 614004

近些年来，受国家对房地产调控的影响，国内住房已经出现了回归其本位即“房子是用来住的”的良好趋势，在这种背景下，商品房市场交易量逐渐出现下降的趋势，开发商面临着资金紧张甚至所投入的资金难以收回的局面。为了解决资金难题，不少开发商就打着按揭“零首付”的旗号开始大力促销其所开发的楼盘。但这种销售方式不仅“违法”，而且对整个金融市场都带来很大的隐蔽风险。更为复杂的是，一旦出现难以还贷的纠纷，在司法上对于“零首付”案件，在处理上也是非常棘手的。甚至导致不同法院对此类案件都有不同的判决，甚至上下级法院对此类问题都有不同的认识。例如，九江市中级人民法院所作出的（2017）九中民一初字第40号民事判决，和江西省高级人民法院所作出的（2017）赣民终339号民事判决，两级法院所阐述的判决理由和结论即是存在冲突的。（具体案情请查阅“中国裁判文书网”）之所以如此，就在于两级法院对于商品房买卖合同和按揭贷款合同的效力以及二位被告所应承担的责任划分有不同的观点。因此，结合此案例，对商品房按揭“零首付”法律问题进行深入研究是非常必要，也是非常重要的。下面，笔者就从以下角度对商品房按揭“零首付”法律问题进行探讨。

一、商品房按揭“零首付”的界定和特征

（一）概念

对于商品房按揭“零首付”的概念，我国法律目前为止并没有作出明确界定。但是，参照住建部所颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条之规定，我们可以把商品房按揭“零首付”下如下定义，即商品房按揭“零首付”是指购房人在“未支付或者仅支付较小比例”的首付购房款情况下，由开发商出具虚假的首付款证明，以诱使贷款银行代其支付其余的购房款，并将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。简单地理解，所谓“零首付”或者是“低首付”，就是在一些开发商或房产中介的帮助之下，购房者不用支付或者是支付较少的首付款就可以办理银行贷款手续，完成购房。从表面上看，“零首付”“低首付”缓解了部分购房者筹集首付款的压力，可以帮助他们早点拥有自己的房子。［1］因此，商品房按揭“零首付”作为客观存在的一种表现形式，不仅被个别开发商所利用，甚至有些地方为了搞楼市“去库存化”，不惜出台类似的政策。例如，2016年3月1日沈阳市人民政府办公厅《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》公布，共22条措施，就包括鼓励大学生等购房、“零首付”等内容。［2］由于“零首付”现象大量存在，就导致各地纠纷持续不断，但同时由于理论上的争议，也给法官处理此类案件带来了难度。

（二）特征

从以上概念可见，商品房按揭“零首付”具有以下几个特征：

1.购房人并未支付或者仅支付较小比例的首付款

为了防控金融风险，保证银行资金安全，我国法律对于商品房按揭贷款问题，一直强调“购房人只有在支付相应比例的首付款后，才具备向银行申请贷款以支付剩余房款的资格”。追根溯源，从20世纪90年代开始，国务院为推动住房货币化、商品化，决定扩大个人住房贷款范围，为此在1997年中国人民银行制定的《个人住房担保贷款试行办法》第二条将“个人住房担保贷款”定义为，“是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。”第四条规定，“银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：……四、在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款”。

由以上可见，如果开发商推出“零首付”购房方式以销售商品房，那么，显然是违反上述中国人民银行、住建部及银保监会的有关规定的。但在本文中，我们所研究的“零首付”应当从广义上去理解，即可以把“零首付”分为两种情形：一是绝对“零首付”，即购房人并未支付“任何”首付款；二是相对“零首付”，即购房人仅支付较小比例的首付款。所以，购房人未支付或者仅支付较小比例的首付款，应当是商品房按揭“零首付”的本质特征。

2.开发商向银行出具了虚假的首付款证明

对于购房人未向自己支付首付款或者仅支付一部分，开发商在主观上显然是明知的。在此情况下，为了能够尽快销售楼盘，以尽快回笼资金，开发商在整个购房过程中都是起到了积极的帮助作用。比较关键的一步即是向银行出具虚假的首付款证明，这是商品房按揭“零首付”的重要特征。

3.开发商的帮助行为与银行放贷之间存在因果关系

也就是说，正是由于开发商帮助购房人完成了“零首付”行为，才造成了银行出于“错误认识”与购房人、开发商签订《个人贷款担保合同》，并最终将资金放贷给购房人，以代其向开发商支付了其余的购房款。由此可见，开发商的帮助行为与银行放贷是存在因果关系的，也就是说，没有开发商的帮助行为，也就不可能实现“零首付”的终极目的。

二、商品房买卖合同和按揭贷款合同之间的关系问题

如前所述，如果“首付贷”演变成“零首付”债务结构，商业银行就没了这个“安全垫”，成为实际上也是唯一的风险承担主体。这种风险主体的虚脱，缺失或丢失了风险分散的市场精髓，一方面持续催生市场的不理性预期和情绪，另一方面则可能触发房价的连续下跌风险。［3］所以，在“零首付”案件审理过程中，如何看待《商品房买卖合同》和《按揭贷款合同》两者之间的关系是至关重要的。例如，在前述案例中，一审法院的观点认为，“按揭贷款合同与房屋买卖合同以及法律关系高度紧密关联，形成了依赖性的前提和先决条件，成立与否和效力都取决于房屋买卖合同的效力和履行”，即认为商品房买卖合同无效，按揭贷款合同也就无效。这种观点，似乎是把两者关系看作是“主从合同”关系；而二审法院的观点认为，“姜某与某公司签订的《商品房买卖合同》是一个民事法律行为，某银行与姜某签订《个人购房借款（综合）合同》是另外一个民事法律行为，两者在主体、法律关系、权利义务内容等方面完全不同。商品房买卖合同无效，并不影响按揭贷款合同的效力”，这种观点似乎是把两者看作是“各自独立”的关系。那么，商品房买卖关系与按揭借款关系到底是什么关系呢？是两个各自独立的法律关系，还是主从关系呢？这一理论问题关系到在实践中，商品房买卖合同无效、被解除或撤销，是否会导致按揭借款合同无效、被解除或撤销，同时，按揭借款合同无效、被解除或撤销，是否会导致商品房买卖合同无效、被解除或撤销问题。

到目前为止，对于两者的关系问题，仅有最高院《商品房买卖合同问题解释》第二十条作出了规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”所以，要解决两者的关系问题，必须要深入研究该条规定的立法愿意。从该条规定背后的立法愿意，可以看出，该条规定实际上是“明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件”。即买受人签订商品房担保贷款合同的目的是购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买受人是不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险。因此，《商品房买卖合同问题解释》第二十四条才规定：“在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同”。

三、“零首付”下商品房买卖合同和按揭贷款合同的效力问题

前面我们已经研究了两份合同的关系问题，在此情况下，我们再分析“零首付”情况下商品房买卖合同和按揭贷款合同的效力问题。在零首付情况下，商品房买卖合同是不是必然的无效呢？对此问题，笔者认为，应当采取“区分”原则，不能简单地就认定商品房买卖合同无效。

（一）在购房者“无真实购房意愿”的情况下，应认定商品房买卖合同无效

在审理“零首付”案件中，如果购房者并没有真实的购房意愿，仅是为了配合开发商套取银行资金。那么，根据《民法典》第一百四十六之规定，双方之间的行为可以认定为“以合法形式掩盖其非法目的”的情形。前述所列的“零首付”的第一种表现形式就属于此种情形。本文所举案例中，某公司和姜某也属于此种情形。所以，对于本案，一、二审法院都认为“商品房买卖合同无效”，观点都是一致的。

那么，在此情况下，某公司、姜某与银行三方所签订的《个人贷款担保合同》是否仍然有效呢？对此，笔者认为，虽然本案《商品房买卖合同》无效，但按揭贷款合同仍应当认定为有效。如果对此问题进行分析，可能会得出开发商和姜某的行为属于“恶意串通，损害了银行的合法权益”的结论。但仔细研究《民法典》第一百四十六条之规定，此种情况下合同无效必须具备的前提条件是“双方当事人恶意串通，损害第三人的合法权益”。而在本案中，按揭贷款合同的主体是购房人和银行，开发商仅为保证人，所以，根本不存在银行和购房人“恶意串通”的情况。本案从表面形式上看，是姜某以购房为名向银行申请贷款，但实质上是某公司为筹集资金借姜某的名义以商品房作抵押向银行贷款的，且其后所得款项也全部由公司支配使用，因此，某公司才是本案的实际借款人。在此情况下，应当判决某公司对该笔债务承担清偿责任，由姜某承担连带责任。从本案二审判决来看，虽然认定了《按揭贷款合同》有效，但是却判决“姜某承担清偿责任，由某公司承担连带责任”，笔者认为，这是不准确的。

另外，我们也要研究的是，在这种情形下，为什么要认定按揭贷款合同有效而不应当认定为无效呢？经过前述分析可见，如果认定为有效，那么即使天地公司无力偿还该笔贷款，那么姜某也要对此承担“连带”责任；如果认定为无效，那么就会像本案一审判决那样，要根据过错的大小来划分责任，即姜某仅承担30%的赔偿责任。这对于保护善意相对方即银行的合法权益是不利的。

（二）在购房者具有“真实购房意愿”的情况下，可以认定商品房买卖合同“个别条款”无效

在司法实践中，虽然开发商和购房者采取“零首付”方式签订了《商品房买卖合同》，违反了中国人民银行、住建部、银保监会所颁布的前述关于“首付款比例”的规定，但是，由于上述规定仅属于“部门规章”的范畴，因此，不能简单地认为“开发商和购房人所签订的《商品房买卖合同》归于无效”。如果购房人具有“真实意愿”而与开发商签订《商品房买卖合同》的，那么，就不应当认定该合同“全部”无效。如果要认定，也只能认定“部分条款”无效，即关于“采取按揭贷款”支付方式的条款无效。在银行行使解除《按揭贷款合同》且提前收回贷款权利的情况下，购房者可以与开发商签订《补充协议》来解决“其余购房款”的支付问题。

如果简单地以“零首付”为由判定《商品房买卖合同》无效，那么有可能会造成“开发商获利”的结果。因为购房“零首付”往往是在房地产市场低迷的情况下所出现的，但是，我们知道，市场行情是会受到国家政策、供需关系等多种因素的影响而产生波动。在诉诸法律解决纠纷时，假设案涉商品房的价格大幅度升值，比如当时购房总价款为100万元，现在已变成200万元，那么如果简单地确认合同无效，开发商就可以收回房产，并大幅度地“获利”。这对于具有真实意愿的购房者来说是不公平的。

四、结语

通过对所举案例的实证性分析，我们不难发现，在现实生活中，处理商品房按揭“零首付”所产生的纠纷是非常困难的。而最高人民法院所制定的《商品房买卖合同司法解释》虽然对“两份合同的关系”有所界定，并未触及“零首付”问题，因此，已经无法满足司法实践中处理“零首付”纠纷的需要，应当尽快出台新的司法解释予以完善，以有效地指导此类案件的审理和裁判。