美国人为何不炒房

□ 姚鸿恩

美国的富人，自己会买一套豪宅，但通常不会像中国富人那样炒房。美国制定了一系列的规定，使得炒房的投资或投机成本很高，风险很大。

在美国，假设一套房子为100万美元，买房费用如下：

贷款：80 万美元，利率6%。月供5731.45 美元。12 个月，须付68777.40 美元。

地产税：以房价1.5%计，一年须付15000 美元。

过户费（包括各种费用）：约为房价l%，须付10000 美元。

一年下来，不算首付20 万美元，一共约投入9 万多美元。

一年后，假设房子涨到120万美元，卖房费用如下：

过户费（包括各种杂费）：约为房价1%，须付12000 美元。

卖房佣金，约为房价6%，算5%，须付6 万美元。

房子增值20 万美元，要交个人所得税。拥有产权未满1 年即卖掉的房屋，税收比例可高至33%左右；拥有产权超过1 年的，卖房时须缴付20%，左右的税。那么，交个人所得税至少4 万美元。

房子涨了20 万美元，但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，就要亏钱了。

通常，房价的正常升幅是3%到5%。美国人如果不打算在一个地方住5 年以上，是不会买房子的。