东园保障性住房设计分析及管理

郭 彬

(厦门安居建设有限公司，福建 厦门 361000)

1 项目背景

中国经济处在由原先的飞速增长进入现代高质量发展时代背景下，迫切需要由高质量人才支撑的科技创新驱动力，因此人才不但是推动工业化、信息化、国际化的重要支撑，也是实现我市“大招商、招大商”，建设高素质、高颜值现代化、国际化城市的根本保障。

厦门大学长期以来，全面融入并主动服务城市建设，为厦门市的经济社会起到了人才库、智囊团的作用，并成为我市不竭的高技术创新源。为此，厦门市委、市政府把支持厦门大学发展纳入全市发展规划中，也一直在人才引进、保障性住房等政策上对厦门大学给予支持。市住房局根据厦门大学提出的“人才房”需求，提出了建设需求，资源规划局也做了选址比选，选定距离厦大翔安校区和厦大附属学校较近的选址，作为厦大“人才房”建设用地。

2 项目定位

本项目为保障性住房建设项目，项目定位以社会效益为主。公益性是本项目的最重要特点，项目的主要目的在于为厦门大学高层次及骨干人才提供住房，积极支持厦门大学推进“双一流”建设，是市校合作的重要举措，增强厦门的城市竞争力和吸引力具有重要意义。

3 项目区位

东园保障性住宅项目位于厦大翔安校区以南的镇海区，东园村南侧，厦大附属学校西侧(详见图1)。

图1 项目区位示意图

项目地块分为A1-1地块、A1-2地块、A1-3地块三个地块，其中A1-1地块为项目一期工程先行启动建设，其A1-2地块、A1-3地块为项目二期工程。周边道路为北临规划莲河中路，西临规划创业西二路工，南临规划创业路。交通便利，规划中教育、商业、办公、公园绿地等公共配套设施齐全。

4 设计任务分析和确定

根据为厦门大学提供“人才房”的规划理念，房型将以70m2～120m2的小户型为主，并考虑少量150m2～200m2大户型和30m2的单身公寓，统一装修， 确保精致实用。“人才房”将“五脏俱全”，从项目策划初始，与居民生活息息相关的教育、医疗、餐饮、购物、娱乐等公共服务配套设施都将与主体项目同步规划、 同步设计、同步建设、同步投入使用，最终建成满足居住日常需求的高质量完整居住社区[1]。

接到项目设计任务后,我们作为项目的代建单位分析了项目存在的诸多难点,例如:项目建设周期短，前期设计时间较为紧张、规划容量指标还需调整、户型配比及立面风格未明确等。为了解决上述难点,我们主动和政府相关部门及厦大校方对接咨询,了解该项目的具体规划容量及指标、户型产品定位、立面风格意向等。与厦大校方多次深入沟通讨论户型配比，大致确定项目建设单间公寓(30m2)约110套；住宅(70m2)约200套；住宅(100m2)约430套；住宅(120m2)230套；住宅(150m2)约50套；住宅(200m2)约8套。配套建设街道综合服务中心、社区卫生服务中心、社区老年人日间照料中心、文化活动中心、社区书店等社区服务设施；以及建设生鲜超市便利店等社区服务设施商业、物业管理用房、设备用房、地下停车库等。

综合相关资料及上述内容拟定设计任务书，并列出以下几点作为设计方案优劣的评判标准。

(1)总平布局 如何合理的布置住宅户型及楼栋的关系；如何合理的设置配套社区级公建的位置；如何合理的将东侧东园溪作为小区景观资源来利用；如何合理的做到每个地块内动静分离、人车分流、排水顺畅。上述问题均为项目总平布局的重点。

(2)客群分析 有良好的教育背景，已形成相对稳定的审美，注重形象，关注生活品质；见识广博,思想超前，敢于创新、善于学习新知识、新观念；三代同堂，满足孩子的欢乐童年，承载父母的晚年时光，同时允许自己身心的放松。

(3)户型设计 应根据客群分析和户型配比的要求设计相关户型产品。单间公寓30m2一房型，客群主要为年轻单身教师。70m2两房/三房型，100m2三房型,120m2三房型,150m2四房型，200m2五房型，客群主要为符合人才房要求的教师家庭(高层次人才)。户型设计需考虑功能合理、动静分区、明厨明卫、通风采光良好。

设计任务分析是项目设计管理设计过程的基础，精准的设计任务分析解读将有效减少设计的错误，避免设计返工，同时加快设计进度，提高设计效率。

5 设计过程管控

设计过程的管理在项目整个设计管控中体现的尤为重要。东园保障性住房项目的设计管理参照公司惯例实行项目负责人制，作为项目负责人应根据项目约定的开工时间进行倒排设计进度计划表，细化各项设计节点及前期工作，根据计划表内的设计事项节点提前做好相关工作，并及时根据实际情况进行优化调整。方案设计过程中项目负责人应及时跟踪进展，积极配合相关设计疑问确认，避免因沟通不畅导致设计成果出现偏离或设计返工。报批报建过程中若出现图纸分歧或疑问，应及时会同设计单位与相关政府部门沟通解答，并全程做好记录，避免类似的问题再次发生，力求在方案设计时做到尽量完善，为后续的施工图设计打下坚实基础[2]。

相关设计内容涉及较为紧密的事项可同步推进，如可行性研究报告和设计方案、施工图设计与工程规划许可证等，通过方案来完善修正可行性研究报告，通过施工图设计来规范细化方案，保证了可行性研究报告数据的准确性及方案报批报建的深度问题，并加快了设计进度。施工图设计阶段要求设计单位对我司技术管理部归纳总结的易错点进行逐项核对并回复，结合运用BIM软件对各专业间平面、立面、剖面位置进行一致性核查，加强各专业叠图碰撞、三维管线综合、竖向净空核查等校对审核。针对会影响净高要求的重点部位(如地下室出入口、车位上方、标准层走道等)进行逐一排查，优化调整梁高及设备桥架空间排布，提高了施工图纸的精准度，有利的减少了日后因图纸错漏产生的变更签证。

6 设计成果评审

设计成果评审是开发业主对设计成果的综合审核确认,也是设计管控必不可少的环节。为使参与部门充分了解设计成果,应在会前一周时间发设计成果给参会各部门审阅,过程中及时记录审阅情况，有疑问还可以安排设计院对设计成果及疑问进行汇报与答疑。

我们在设计方案阶段，按照建设局关于保障房的方案评审流程组织专家进行建筑设计方案、室内设计方案和景观设计方案三个阶段评审，专家评审前还需与厦大需求方进行多次沟通确认方案。除了建设局专家方案评审外，公司内部还需要同过前期办(物业公司、厦房租赁公司、置业公司)对方案和施工图进行综合会审。前期办成员会结合自身管理经验(物业及绿化管理、租赁运营管理和店面招商策划等)提出相关需求及建议并落实到设计方案中，避免之前的错误影响后续项目品质。设计方案和施工图会审后，相关意见以图纸会审记录单及会议纪要的形式反馈给设计单位，要求逐一回复并修改到位，最终由前期办各方对修改后的设计成果进行确认并会签，可以有效的减少日后的设计图纸变更。设计评审既提高了设计成果质量又兼顾了项目后续运营的实操性[3]。

7 方案介绍

7.1 现状分析

7.1.1 项目区位

项目用地位于厦门市翔安区东园村南侧，东园溪城市绿地公园西侧， 距离厦门大学翔安校区约1.5km。 片区配套设施规划齐全,集生活、教育、商业、办公为一体。四周交通网络发达，通行十分便利，区域发展潜力巨大。

7.1.2 景观资源

基地东侧紧邻东园溪，北侧规划为公园绿地，基地周边景色宜人，环境优美，景观资源优越。

7.2 总体规划设计

7.2.1 住宅

(1)总图布局上合理布局楼栋位置，每个地块均创造较大的中庭花园。力求使每个户型朝南、拥有最佳视野及景观面，使住户均衡共享社区环境配套(详见图2)。

图2 鸟瞰图

(2)优化住宅布置,把30m2单身公寓布置在A1-1地块西侧，70m2两房、三房型住宅独立布置在A1-2地块，100m2及以上三、四房型住宅分布在A1-1地块东侧及A1-3地块，既满足户型配比的要求也有效地将不同客群进行合理的区分。

(3)户型上结合成熟保障房产品与厦大校方意见，尽量做到同一面积段统一户型;同时户型公摊小，全明户型，南北通透，居住体验好(详见图3—5)。

图3 公寓标准层平面图

图4 住宅标准层平面图a

图5 住宅标准层平面图b

7.2.2 配套

商业采用社区服务性商业模式，结合主入口设置沿街底层商业，既充分考虑了商业人流，也满足本小区及周边居民需求，其他设施配套按规范要求合理设置在小区四周。

7.2.3 造型

建筑的整体风格与厦大翔安校区建筑风格协调,立面采用现代风格，融入闽南特色“燕尾脊”、“窗棂”、“出砖入石”等元素，以满足住户的人文情怀。 建筑整体挺拔大气不失稳重，标志性明显。项目整体均为浅米黄色系加上局部深咖色进行搭配，色彩协调统一，典雅耐看。建筑物的室外空调机位与相关设备管线进行隐蔽设计处理,尽量不影响外立面效果。

7.3 交通分析

7.3.1 主次入口

A1-1地块的形象主入口设置在南侧创业路上，次入口位于创业西二路上；A1-2、3地块形象主入口均设置在创业西二路北侧上，次入口则分别位于创业西二路南侧及创业中路上。

7.3.2 人行流线

小区内人行流线分为日常便捷步行路线及休闲散步路线两种模式，满足住户不同时段的生活需求。

7.3.3 车行及消防车流线

机动车辆沿次入口直接进入地下车库，不进入小区中庭。非机动车结合物业管控集中在地面设置。

利用中庭4米园路车道作为临时消防车通行道，结合设置标准的硬质铺地材质的扑救面，满足消防相关规范要求。

7.3.4 停车设计

项目设置地下两层车库，合理进行环型停车布置，优化单车位面积指标，尽量减少地面的停车位，有效避免对小区的干扰。

7.4 景观分析

三个地块均以围合大中庭的概念进行景观设计,结合布置爱心亭、老年休息区、儿童活动区等相关主题进行布局。增设慢跑步道、健身器材设施，营造健康休闲社区的理念。建筑沿周边用地布置，内部形成较大的中心绿地，围墙围合形成的有效社区边界，创造领域感和归属感，营造一个亲和邻里的宜居家园。从主入口大门进入中庭景观绿化，再走入架空层到入户大堂及电梯厅的归家动线，给住户一步一景，层层深入的景观体验。

贯彻“厦大人文”的设计理念,将纂刻浓缩为印记，书法拓印于细节，国风山水画抽象地附于景墙、亭子、格栅之上，传统符号巧妙地融合在地铺、景墙、灯具、小品之中，将东侧东园溪的美景绿意渗透到小区内部，使人居与绿意有机交流，营造纯生态背景下的人居环境。

8 结 语

通过东园保障性住房设计管理过程得出，保障性住房的设计应以客群需求分析为依据，充分进行勘察和调研充分考虑保障性住房的适宜性、识别性、合规性以及带有明确的文化与人文气息。同时结合房地产项目设计经验保质保量推进完成设计成果，保障项目顺利建设。