房地产企业财务共享中心的构建探析

朱清华

（新疆精诚房地产开发有限公司，新疆 乌鲁木齐 830000）

一、前言

财务共享中心主要是指整合和集中高度重叠的财务资源，重组标准化工作流程，改进对成本较低组织的服务，提升独立组织的财务管理能力。根据成熟程度，联合财务服务中心可以划分为四种模式：基本模式、市场模式、高端市场模式、独立商业模式。其主要特点是工作流程标准化、信息系统集成和经济财务一体化。

二、房地产企业构建财务共享中心的思路

（一）应付账款

账户信用管理组收集发票，核对发票后付款。扫描财务服务中心图像系统中的原始发票，并将其上传至系统。相应的主管核实发票的真实性和数据的正确性。信息系统自动管理发票金额和相应的会计凭证，确保信息的真实性和完整性。

（二）债务管理

债务管理包括订单管理、合同签订、需求和房地产企业收入。财务共享中心可以统计信用管理流程信息，员工可以在账户中记录信息。

（三）资产管理

将房地产企业固定资产插入信息系统，确定固定资产的购买、使用、维护、处置和报废程序。在资产管理中，员工可以快速获取动态资产信息，并通过相应信息系统监控资产。

（四）费用结算管理

费用结算管理是共享财务服务的一个重要模块，主要用于调节场外费用和预付员工费用。员工在系统中填写退款请求信息，并扫描发票，核实发票信息的真实性、准确性和完整性，并在文件录入系统进行适当的会计处理，然后付钱。财务共享中心可以简化人工清算流程，提高财务业务效率，管理房地产企业员工薪酬。

（五）总分类账管理

总分类账管理已经完成其他业务单位的工作，并进行了详细的总分类账，编制了公司财务报表，并将财务信息反馈给总账管理部门。

（六）监测和管理

财务共享中心不仅具有财务管理功能，还具有监督、管理功能。应用财务信息系统，管理层可以直观评估企业信用的周转率，评估企业的经营可能性。资产管理模块能够准确判断企业的资产状况，评估折旧的适用性，取消资产折旧，提高资产管理水平、提高财务管理的透明度，促进有效控制和管理。

三、房地产企业财务管理中财务共享中心存在的问题

（一）业务流程方面

首先，流程和规则管理体系的实施不够严格，导致工作重复，影响联合金融服务中心的运营效率。其次，一些房地产企业缺乏基本流程管理人员，流程优化提出过早，财务管理基础薄弱，影响了财务管理质量的提高。特别是企业在财务管理方面的投资很少，管理者非常重视财务管理，但没有意识到增加投资的重要性，只加强了机构改革和软硬件建设，影响了财务管理工作的开展。再次，企业财务管理部门与相关政府部门之间缺乏有效沟通，导致相关人员难以理解相关法律和政策，削弱了财务管理体系决策和开发的有效性。内部财务管理部门与其他部门之间缺乏有效的沟通协调，无法及时发现问题并采取切实可行的措施加以解决。资本是房地产企业生存和发展的生命线，建立完善的资本管理系统对公司的健康发展尤为重要。不动产企业的资金管理系统必须覆盖整个项目开发过程。目前，很多企业在项目整体土地征收、融资、建设和销售各方面缺乏全球性资金计划、资金管理控制和安排，这会导致资产在一定程度上被闲置、预算监视不足等，企业的资金链有断裂的风险。一方面，房地产企业通常涵盖不同的业务领域。除了传统的制造业，还包括物流、现代服务、财务等许多商业领域。其中也有几种资本构成，通常是完整的子公司、控股公司、合资房地产企业和其他形式。多元化的经营领域和资本构成决定了财务处理的流程和方法，难以满足财务共享建设的规范化要求。另一方面，企业有很多独创的财务会计和管理方案。编制财务报表不仅需要开发各种财务会计方案和数据接口，还要考虑将企业资源规划管理软件，如OA系统、人事系统、物资管理系统、采购平台等连接起来，但这项工作难度较大，影响了财务共享中心的稳定运行。

（二）信息系统整合力度不足

财务服务的一般系统只覆盖相对较大的分支机构，没有针对小型房地产企业的设计端口。随着科学技术的不断创新和发展，基于财务管理的IT应用技术更新速度也在加快。为了推进企业的高效发展，财务管理信息系统的建设正处于高级阶段。企业的主要任务是持续改进和完善内部管理和信息化建设。调查结果显示，完成财务体系建设后，一些房地产企业不愿投入资金，导致管理体制落后，无法满足实际管理需要。房地产企业财务管理的计算机化结构需要相应管理系统的支持，只有借助IT资源，才能全面提高房地产企业的计算机化水平。然而，在实践中，许多企业的财务管理信息系统存在严重的缺陷，在工作流程、组织结构、活动分工和技术规范方面没有明确的规则和要求，也没有奠定财务管理的基础。技术边界直接影响房地产企业财务信息管理的选择和应用。此外，我国房地产企业对财务信息系统的投入不够，系统的开发和建设不足。许多企业往往直接应用国外现有的财务管理信息系统，但这与其自身的实际发展并不匹配。因此，财务管理信息化尚未取得实质性进展。

（三）责任权利分属不清

“凡事谁都管，但谁都不负责”，这种现象时有出现。公司财务人员没有足够的时间和精力充分保证工作的效率和质量，导致财务信息工作的质量和效率不高。财务共享中心通常由集团总部管理，是一个相对独立的业务部门，不属于任何房地产企业，与集团各分支机构没有从属关系。正是因为这种独立性，其与集团成员公司打交道时频繁遇到财务问题。可能是因为没有明确的规章制度来界定责任人，公司也会存在逃避责任的问题。

四、房地产企业改善财务共享服务的策略

建设房地产企业财务共享服务中心，有必要将与会计处理有关的财务会计与融资、投资控制有关的财务管理分开。企业的审计和付款要求仍然很高，如企业的债务收付标准。集中化是房地产企业创建财务服务中心的关键，集中化包括中央会计和资金管理。因此，有必要重组房地产企业的组织结构、办公空间，重新安排基本业务流程、办公时间。

（一）操作流程上的全面升级

第一，决策。服务中心联合决策模块的主要功能是通过集成和分析为管理者提供有效的财务数据。

第二，财政预算。在一般财务共享中心，预算模块的主要功能是实时收集和处理实际资产负债表执行情况和负债情况，与资产负债表指标数据进行比较，及时发现预算执行偏差，及时通报，分析整改原因，确保预算控制刚性。

第三，财务会计。在财务共享中心，财务会计的主要功能是增强财务计算的及时性和准确性。因此，在覆盖所有会计内容的基础上，要重新设计财务会计流程，发挥财务会计的作用：计算债权债务、实现智能分析、实施科学高效的债权债务管理、增强房地产企业的流动性、降低财务风险等。通过银行和企业的直接联系，实现资金集中管理和动态控制。降低房地产企业分散资金管理的风险。对房地产企业报告而言，信息交换的好处是恢复自动报告，可以增强财务报表的及时性和准确性。

第四，成本管理。成本管理的主要功能是通过共享成本数据，收集和整合相关数据，如计算成本，将其与特定的成本目标比较，计算成本执行的差异，找出导致差异的主要因素，并采用因素分析和顺序替代方法等成本分析方法加以分析。

第五，在这些要素的基础上，制定适当的成本控制体系和措施，增强成本控制的有效性。主要内容包括明确成本控制方法、制定成本控制任务、成本核算和成本估算，这是一种补偿形式。在一般财务事务中心，清算模块的主要功能是存取电子原始信息，提高清算效率。

根据产业与财务兼容的原则，将预核算业务标准化，将工作量大、重复性高的大型房地产企业集中在信息系统上，实现规模经济。比如企业纳税申报表和资本管理。财务共享中心进行模块化分组计算，形成不同的小组，并在不同地区开展业务活动。简化企业的财务会计流程，包括清算流程、资本核算流程等。明确以业务流程为核心的工作职责，并根据业务流程明确部门的具体职责。提供共同服务的财务共享中心必须利用信息系统有效运作。房地产企业要积极推进内部信息化建设，主要包括成本核算管理系统、形象管理系统和资金管理系统。

（二）财务系统升级

为了更好地应用财务管理共享系统，相关财务系统也应定期更新和优化，以便企业能够测试流程的功能和系统的其他适应性能力。随着大数据技术的发展，房地产企业财务系统的结构也必须跟上时代潮流，构建最适合业务发展的系统。设立财务共享中心，以信息平台为运营商，优化流程，减少人工操作，提高财务工作效率。因此，精简资金控制流程，实行资金集中控制，统一管理下游主要财务账户，集中控制资金的收支。加强资本规划、资本共享与企业财务运营中心之间的联系。为了简化退款流程，退款申请必须提交给各业务部门负责人进行初步审查，进而从财务共享中心上传发票。负责管理报销单的人员对其进行验证，并将其提交给中央审计署。由该基金的清算办公室支付款项，并监控全过程。重组组织结构以同步和共享服务模式后，企业的财务软件系统通常会在业务流程、角色和绩效方面有所更新。财务体系的稳定是建设财务共享中心的重要前提，如果重要功能、相关流程和系统性能不能完全满足企业的运营要求，财务共享服务将难以实施。有效利用财务共享中心，完善企业各部门相应的财务职能结构，明确相关财务核算是核心内容。要想实现财务管理的有效运用，必须把重点放在企业的财务会计管理上，以更好地解决部门间财务管理沟通不足的问题。简化内部财务管理体系，真正为企业构建自动化、集成化的财务管理体系。此外，财务共享中心成立后，企业可以简化对财务管理人员的要求，有效降低财务管理成本，确保企业经济效益的进一步提升。

（三）高新科技的应用

房地产企业应当引进合适的设备，核实原始资金来源证明文件，并保证房地产企业财产的安全。图像扫描技术是一种新兴的高科技技术，值得引入。该系统可解决设施和系统转移的问题，进一步增强整体财务管理系统的安全性，这也让房地产企业不必承担太大的风险。财务共享中心的设立应通过信息技术和信息系统的一体化来实现。因此，需要全面优化系统及其相关任务。财务共享中心的建立为财务工作提供了实质性保障。财务数据可以提供给企业的所有部门。完成数据共享工作后，需要检查数据共享过程中是否存在潜在的风险。如果企业不采用统一的信息标准，财务共享中心将难以获得有效和准确的房地产企业财务数据，这对其运作造成了许多障碍。因此，为了在早期阶段详细设计软件系统，有必要成立一个专门的业务综合管理小组。同时，团队人员必须能够熟练应用各种信息技术。企业还可以选择综合素质较高的团队成员和吸引外部高素质专业人员协助企业建立信息管理系统，使他们能够在专业人员的帮助下开展评估工作。同时，财务信息系统的选择取决于房地产企业的现状。

五、结语

为推进基于信息环境财务交流理论的房地产企业财务管理创新，并结合房地产企业管理的特殊性，文章探讨房地产企业管理的主要特点，分析如何建立财务共享中心，以提高财务管理的效率和质量，并分析可能面临的风险因素、困难，同时提出有针对性的应对措施。希望房地产企业在财务管理方面有新的思路。