探析房地产税在实现“共同富裕”中的重要作用

林国良

（晋能控股集团，大同 037000）

我国研究和计划推进房地产税改革，源自“十二五”规划中提出的“研究推进房地产税改革”。上海和重庆于2011 年被列为房产税试点城市，随后推进不动产登记实现了全国联网，其间也多次提出要加快关于房产税的立法，“十三五”规划中对此也有所提及，但是一直没有合适的时机推出。当前，在相继遭遇中美贸易摩擦、新冠疫情冲击等事件之后，中国经济展现出了强大的韧性和潜力，进入了一个相对稳定的时期，房地产税的有序推进和未来落地的条件已经逐步成熟。

2021 年的第20 期《求是》杂志发表了习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，其中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，这在一定高度上，给房地产税来了一个重要定调。10 月23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议做出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

自2011 年开始，上海和重庆已试点开展对个人住房征收房产税，只不过这两个城市的“房产税”只涉及房产本身，征收对象的范围也相对狭窄，而这一次提及的“房地产税”或将涉及房地产的方方面面。

相比此前房地产税主要是基于财税政策改革和房地产市场调控的角度，此次提及房地产税试点，考虑的站位更高。

我国的税收体系之现状如何？目前涉及房地产的税种有哪些？房地产税的规模将会有多大？房地产税该如何合理使用？房地产税的出台，会将税负转嫁给租房客吗？推行房地产税的同时，其他的税种又该如何调整？本文将对这些问题来进一步探究和分析。

一、房地产税可以补齐我国税收体系的“公平漏洞”

当我们分析“房地产税”时，除了关注前三个字“房地产”，第四个字“税”的意义或许更加重要。税收是政府调节贫富差距、实现共同富裕的最核心手段。然而，仔细审视我国当前的税收体系，在实现社会公平方面做得还不够。

以我国2018 年各税种收入组成为例：增值税77 671 亿元，占比45.7 %；企业所得税35 490 亿元，占比20.88 %；个人所得税13 872 亿元，占比8.16 %；消费税11 537 亿元，占比6.79 %；营业税179 亿元，占比0.11 %；其他税种31 210 亿元，占比18.36 %。

增值税是我国税收的最大来源，2018 年占比45.7 %。增值税是一种流转税，即企业在生产经营过程中会带来商品的增值，对增值的这一部分所收的税。2016 年“营改增”之后，服务业也被纳入增值税体系之中。追根溯源，增值税最后都会转嫁到商品价格上，所以增值税本质上是在对消费行为征税、对消费者征税，消费得越多，缴纳的增值税就越多。增值税占我国税收的比重最大，有其合理性。征税方便、征税成本低，又可以避免“重复征税”。

然而，从调节收入分配的角度，增值税则是一种较差的手段。因为，从经济学上来讲，随着一个人收入的增多，他的消费欲望是在边际递减的。例如：月收入1000 元与月收入10 000 元的劳动者，二者之间有10 倍的收入差距，可能会导致他们在吃穿住行方面的消费产生天差地别；然而，月收入10 万元的人与月收入100 万元的人相比，同样是10倍的收入差距，他们的消费行为可能没有太大的区别。如果恰巧碰到一个不爱消费、特别节俭的亿万富翁，他所缴纳的增值税，可能与普通人没有多大区别，这便是增值税的“公平漏洞”。所以，增值税的“大头儿”，最终还是由总人数最多、消费总量最多的中低收入阶层承担。如果国家用增值税调节全民收入，属于用中低阶层人民的钱补贴穷人，这并不合理。

与增值税、个人所得税不同，房地产税主要是对存量房产征税。对于满足基本居住需求的普通老百姓而言，合理的免征面积可以保障其不增加税收负担；而对于持有多套高价值房产的富裕阶层而言，房地产税可以实现较大额度的房地产持有税收，从而实现改革完善税制和调节贫富差距的目的。

在房地产税出台之前，我国的税收体系是存在一定“公平漏洞”的，补上房地产税这个重要的部分，更加有利于实现“共同富裕”。

二、与房地产有关的税种之现状

从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种都属于房地产税。

截至目前，购置房地产应缴纳的税种，主要包括契税和印花税；出售房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税；出租房地产应缴纳的税种，主要包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税；经批准占用耕地建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地，还需缴纳耕地占用税。

三、房地产税的规模估算

既然谈到了基于房地产税的“转移支付”，不妨再估算一下它能够产生多大的能量。计算房地产税规模，首先要涉及中国住宅总市值（不包括商业地产）。

当前，学者们关于中国城市住宅总价值的计算，众说纷纭。

2017 年，国务院发展研究中心专家巴曙松表示，中国住宅总价值270 万亿元。以此推算，2020 年中国住宅总市值至少超过300 万亿元。

2020 年，知名经济学家任泽平认为，中国住宅总价值高达418 万亿元，其中四个一线城市住宅总价值占比超过1/4。

除此之外，还有一些媒体基于国家统计局公布的数据计算，得出的数字也基本在300 万亿元到400 万亿。

那么，在此我们取一个相对保守的估计，即300 万亿元，再乘上一个保守的房地产税税率，即0.5 %，就可以估算国家每年征收的房地产税——至少1.5 万亿元，占到了当前国家财税收入的1/9。

按照最为保守的方法计算，房地产税的能量也比个人所得税要大。

如果税收政策再激进一些，房地产税的年征收规模，甚至可以超过4 万亿元，超越企业所得税，成为中国第二大税种。

同时，考虑到国家与地方的税收分成，地方每年上缴的房地产税将超过8 000 亿元，比第一经济强省广东省2020 年净上缴中央的全部税收（7 308.3 亿元）还要多。

其中，“先富裕起来”的四个一线城市将包揽2 000 亿元房地产税，意味着平均每个一线城市居民，每年要缴纳3 000 元的房地产税，通过税收的“转移支付”补贴农村和中西部地区。

这将是中国历史上，一场规模浩大的财富转移运动。

四、如何使用房地产税，是更加关键的问题

除了谈论征收，如何使用房地产税更加关键。房地产税如果使用不当，反而会加大“贫富分化”。以美国为例，美国实行房地产税历史悠久，各个州税率不一，通常为0.5 %到1.75 %不等。需要说明的是，美国的房地产税是一种社区税。一个社区内收到的税金，大部分会用来改善该社区的基础设施。房价高的社区，征收的房地产税也多，因此能够盖更好的学校，请更多的警察，教育好、治安也好，从而形成正向循环，进一步推高房价；而房价低的社区，请不起太多的警察，治安相对来说较为混乱，学校的教育质量也无法与房价高的社区的学校相比，以至于形成恶性循环，房价进一步被拉低，更极端的情况，甚至会成为“闹市里的贫民窟”。

美国的教训告诉我们，中国的房地产税不应该只是一种“地方税”，为了公平，必须进行全国再分配。当前，已经试点房产税的上海、重庆两地，房产税100 %由地方留存。这主要是考虑到试点期间，房产税规模不大。如果国家要求地方大比例上缴房地产税，可能会打击地方参与试点的积极性，从而影响试验效果。

可以预见的是，未来随着房地产税在全国铺开，其中相当大一部分会上缴国家，进行全国统筹，地方只会留存一小部分。

参考个人所得税，或者增值税，国家与地方按比例进行分成。房地产税上缴之后，将会成为国家税收“转移支付”体系的一部分，由城市补贴农村，由东部补贴中西部。如若不然，量能巨大的房地产税如果全部用于当地建设，只会造成中国城市与城市、城市与农村之间差距越拉越大。富裕的北京、上海，以及其他一、二线城市，可以建设更多的医院、大学，进一步增加人口吸引力，巨大的需求进一步推高当地房价。这样，显然不符合“共同富裕”的宗旨。

五、开征房地产税后，其他的税种该如何调整？

全面实行房地产税后，我国将拥有4 个层级的税收体系：增值税，本质是对消费征税，用中低阶层的钱补贴穷人；个人所得税，本质是对工资征税，用中产阶层的钱补贴穷人；房地产税，本质是对财产征税，用富裕阶层的钱补贴穷人；企业所得税，本质是对资本征税，用资本家的钱补贴穷人。

房地产税实行之后，政府获取的税源变多了。为了更好地实现“共同富裕”，加大“转移支付”力度，应该逐步降低增值税，进一步合理调整个人所得税征收规则，增加“奢侈品”消费税，探索开征遗产税、赠予税等税目。这也的确是近几年来，国家税收改革的方向之一。

在增值税方面，2018 年国家下调了延续24 年的制造业税率，由17 %下调至16 %，2019 年，进一步下调至13 %；个人所得税方面，2018 年起征点上调至5 000 元，2019 年又首次推出“六项专项附加扣除”，两步改革之后，9 900万人从此不用再缴个税。未来，随着房地产税的全面铺开，相信增值税税率、个人所得税起征点势必会再次调整。

与此同时，我们也应该进一步堵住“企业所得税”的漏洞。对于比房东们更富有的亿万富豪们来说，他们的主要收入不是房租，而是企业分红，而企业所得税则可以精准地对这些人征税。然而，可惜的是，企业所得税在征收制度上也有漏洞。

一方面，资本家们可以寻找所谓的“避税天堂”进行避税；另一方面，公司可以通过各种财务手段粉饰报表、减少报税。即使在税收体系相当完善的美国，也出现过“市值高达万亿美元的亚马逊三年不交税”这样的荒唐案例。

如何根据企业的经营状况，精准地征收企业所得税，对我们的税务部门来说是一个考验。但笔者相信，随着大数据时代的到来，政府部门掌握的数据越来越多，精准征税的办法总是比困难多。同时，我们国家的税收重点，也将经历由“增值税”“个人所得税”向“企业所得税”“房地产税”的重大转变。随着中国的税收体系越来越公平，我们距离“共同富裕”的目标也将越来越近。

再讨论一个问题，房地产税会将税负转嫁给租客吗？

房地产税推出后，房租会不会应声上涨，以至于税负最后都转嫁给租客？事实上，基本上是不会的。

房价与租金之比，被用作衡量房地产市场是否估值合理或存在泡沫的指标，房价租金比的计算方法是将房价中的位数除以年租金中的位数。

以个人出租住房为例，发达国家成熟房地产市场的房价租金比参考阈值为1 ～15 表明买比租要好得多，而16 ～20 通常表明租比买好，大于20 表明租比买好得多。例如，截至2020 年第二季度，美国房屋价值中位数为291 300 美元，2020 年8 月的房屋租金中位数为1 463 美元，因此房价与租金之比为16.6，即291 300 美元/（1 463 美元×12）。按照上面的计算方法，16.6 的房价租金比表示租比买好。

当前，与房地产市场较为成熟的发达国家相比，我国一线城市的房价房租比是很高的，通常在50 以上。如此低的资产回报率，源于一线城市房租受到租客收入的严重制约。中国老百姓还存在根深蒂固的“租不如买”的观念，而在租客收入难以上涨导致房租难以上涨的前提下，房地产税的成本最终还是要由房东承担。

过去几年，在一线城市房价翻倍上涨的同时，租客的收入却难以大幅提升，导致房东涨价困难，一旦涨价，租客就会搬到更远、更便宜的地方。所以，房地产的租金主要是由租客的支付能力和市场供需决定的，房地产税不会最后都转嫁给租客。

结 语

利用房地产税调节全民收入是有效的，注定将会成为未来实现“共同富裕”的重要工具。

试点开征房地产税，是我国推动房地产市场稳定发展、长效常治的有效手段，是补齐税收体系“公平漏洞”、完善税种结构的重要举措，是合理调节贫富差距、实现“共同富裕”的必要环节。