新形势下我国城市更新项目融资问题与对策

李勉柯 深圳市龙华投资控股（集团）有限公司

引言

近年来，我国高度重视城市更新建设工作，为推动项目建设提供了更多的政策支持，显著提升了居民居住环境。依托高质量发展，我国城市更新项目进入快速发展阶段，在这个过程中，如何分析出新形势下城市更新项目融资发展的趋势，并针对融资过程中的问题提出解决对策，是摆在城市更新项目管理层面前的一个重要课题。

一、城市更新项目概念

城市更新是新时代城市发展转型的必经之路，是我国在城市建设中不断提升城市管理水平、加快推动城市自我调节工作的重要措施。当前，城市更新可以理解为对城市建成区的功能、空间形态进行科学划分，并持续改善。通过这些措施，进一步加快对城市中建设用地的盘活利用和节约利用，对危旧房进行重建、提升、整治、改善，能够显著增强城市面貌，进一步提高人民群众生活幸福指数，改善居住环境，推动我国城市更新项目持续向好发展。因此，城市更新项目对于加快城市建设步伐、加快推动产业结构调整、完善住房土地供应等工作，均有着重要的现实意义，是我国在城市建设过程中加快推动城市功能完善的重要驱动。

二、城市更新项目对融资工作的要求

（一）对融资主体的要求更为严格

随着城市建设步伐的不断加快，我国一二线城市可供房地产开发的土地资源受到了较大的限制，对城市建筑项目的开发造成了一定的制约。在这个背景下，旧住宅区、旧商业区、旧工业区因当年城市规划不够科学，出现了安全隐患多、配套设施少、建筑质量不高等问题，必须要对这些空存量空间进行科学的规划和释放。基于此，迫切需要对现有的项目进行优化，从而为今后城市建设提供更多的资源，城市更新改造项目势在必行。从整体上看，城市更新项目融资主体要区别于传统的房地产企业，需要一些资质更高、可承接更新改造项目的主体。城市更新改造项目融资主体的规模更大，需要有更高的竞争力，需要有更多的固定资产，只有这样，城市更新项目实施主体才能在融资过程中有较高的竞争力，才能为城市更新改造项目融资工作提供重要的保障，确保融资工作能够有序推进。

（二）需要不断丰富融资内容

城市更新项目是近年来新兴起的项目类型，和传统的房地产开发有一定的差别。从整体上看，在城市更新改造项目过程中，实施主体在各个阶段都需要提供大量的资金。例如，在拆迁补偿、开发成本、土地价款申报、销售以及后期项目招商等方面，都需要大量的资金支出，对实施主体的资金保障能力提出了更高的要求。为加快推动城市更新项目融资工作，必须在项目的不同阶段，不断丰富融资内容。要结合城市更新项目的推动过程，分批分层次开展融资工作，不断丰富融资内容，确保城市更新项目每个阶段的工作都能够得到顺利实施。

（三）需要逐步优化融资方式

长期以来，我国在城市建设过程中，房地产开发项目的融资工作方式主要依托于银行贷款和民间集资。作为一种典型的资金密集型企业，城市更新项目实施主体在报批、拆迁安置等过程中工期较长，需要支付给农民工、拆迁户、政府大量的资金。因此在城市更新项目的实施过程中，容易出现较大的资金缺口。从当前城市更新项目融资实际看，融资方式相对单一，导致融资工作效率低下，制约了城市更新项目的科学开展。从这个角度来看，今后在城市更新项目的融资过程中，要逐步拓展思路，进一步完善股权、信托、债券等新型融资方式，改善传统银行信贷、民间集资的融资模式。只有这样，才能满足城市更新项目的融资需求，为城市更新项目的实施提供坚实的资金保障。

三、新形势下我国城市更新项目融资问题

（一）融资防范意识有待提升，过于乐观

长期以来，我国对城市更新改造项目的政策支持相对较多。2016年国家推动商品房去库存工作后，推出了一些宽松的货币政策和信贷政策，因此我国绝大多数地区楼市的销售形势非常乐观。直到2020年底，我国一些地区的房价还在不断攀升。在这个背景下，城市更新改造项目主体的意愿非常强烈，在土地拍卖等过程中，也有较大的积极性和热情。从调查结果来看，有些城市更新改造实施主体加大了杠杆倍数，对融资工作和项目的经营有较大的自信心，过于乐观。总体来看，城市更新项目实施主体的融资防范意识相对薄弱，没有认识到城市更新改造项目融资可能出现的风险，导致出现了盲目融资的情况，融资成本较高，对后续城市更新项目的推动造成了较大的阻碍。

（二）融资渠道狭窄，受政策影响较大

基于对我国房地产开发制度的研究，发现在城市更新项目中，实施主体的自有资金一般在30%以上，因此绝大多数资金需要城市更新项目实施主体进行融资。目前，主要依赖银行贷款和民间借贷两种形式，其中银行贷款比例最高。结合城市更新项目的实施情况分析，开发主体在完成拆迁补偿、建筑物拆除后，才可以拥有土地的使用权，在这个过程中，由于城市住宅较为密集、工业用地补偿标准较高，大额的拆迁补偿资金需要城市更新项目实施主体来承担。在这个建设过程中，如果国家对房地产开发企业的贷款政策发生了调整，将导致城市更新改造项目资金回笼受到较大影响。一旦发生，城市更新改造项目实施主体将会面临着资金成本加大、融资渠道受到限制、融资金额较少等问题的制约，为城市更新项目的顺利实施带来了较大的负面影响。

（三）项目资金预算能力不足，前瞻性不强

城市更新项目的实施过程中，需要对投资和回报进行科学预算，这也是决定更新项目是否能够得到有序实施的关键。结合实地调研，城市更新改造项目在前期开发过程中，可行性报告的编制水平至关重要，是决定了更新改造项目能否取得较大经济效益的重要因素。在资金预算的过程中，必须要充分认识到城市更新项目的资金缺口，要结合详细的市场调研、项目开发产品设计等内容，进行数据的分析。但是这项工作在我国绝大多数城市更新改造项目中比较落后，主要体现为预算能力不足、对市场调研不够精准、资金缺口测算不够准确等层面。同时，还要看到城市更新改造项目对建成后的运营风险缺少前瞻性，尤其是对自持物业后续的经营管理，缺少精准分析，导致城市更新项目完成后运营效果不佳。

（四）缺少专业的融资人才队伍

城市更新改造项目对提升我国城乡居民环境、扎实推动城镇化水平，均有着重要的支撑作用。在大力推动城市更新项目融资工作中，必须有专业的融资人才队伍支持，才能确保更新项目顺利实施。从本文的调查来看，我国缺少专业的城市更新项目融资人才。在城市更新项目的实施过程中，管理层比较重视招聘项目开发、资金预算、销售等方面的人才，对融资人才引进重视程度不高。即使有一些融资人才加入城市更新项目中去，也缺少科学的激励措施，导致核心人才频繁跳槽，对城市更新改造项目融资工作的有序开展造成了一定的压力。此外，在我国城市更新改造项目实施过程中，开发主体主要关注短期经济效益，针对融资人才队伍的教育和培训力度偏低，导致融资工作人员缺少职业忠诚度，对城市更新改造项目后续的发展是极为不利的，急需提高重视程度。

四、新形势下我国城市更新项目融资对策

（一）提升防范意识，坚持谨慎工作思路

受到新冠肺炎疫情的影响，我国国内经济和国际经济都出现了低迷的趋势，对房地产企业发展带来了较大的负面影响。在这个背景下，多数有购房意愿的人群持观望状态，楼市一改往常火爆的趋势。三线四线城市的房价正在不断下降，打消了炒房人群的积极性，同时我国目前坚持“房住不炒”的思路，对房价进行了多轮的调控。在这个背景下，城市更新项目实施主体一定要提高防范意识，随时关注国家在房地产行业的相关政策，积极总结规律，提前应对城市更新项目融资工作中的风险隐患。要时刻保持谨慎的工作思路，提高对融资工作的重视程度。例如，在城市更新项目的实施过程中，要坚持分期开发的原则，遵循步步为营的思路，逐步减少资金投入。可以先行开发一些可销售的项目，及时回笼资金，减少城市更新项目后续的融资压力，通过这种方式，可以显著规避风险，推动城市更新项目的顺利实施。

（二）逐步拓宽融资渠道，降低风险

新形势下，我国城市更新项目融资工作面临着重要的挑战，更新项目实施主体要对城市建设中周边环境、市场需求、宣传、竞争对手产品进行科学的分析。对一些风险较大的城市更新项目产品，可以积极探索股权融资模式、合作开发模式等方式，进一步拓宽融资渠道。要在传统的银行贷款、民间融资方式基础上，多引入其他的投资人，积极推动股权融资、债券融资、信托融资。通过多种融资渠道的融合发展，进一步规避城市更新项目融资工作中的风险。值得注意的是，在拓宽融资渠道的过程中，要结合城市更新项目实施主体的实际，确保融资工作在可控范围内。要依托制度建设，减少融资中的不稳定性因素，必要情况下，城市更新项目实施主体可以多吸收借鉴国内外优秀的融资经验。在融资过程中，要区分长期资金需求和短期资金需求，加快推动内部自筹资金、引入战略投资者等多种融资方式。

（三）强化项目控制能力，提高竞争力

在中国特色社会主义进入新时代的背景下，我国城市更新项目融资过程要高度关注项目控制能力，以此不断提高更新项目在融资市场中的核心竞争力。一方面，城市更新项目实施主体要不断提高自身财务水平，逐步增强固定资产管理能力，确保在银行信贷、股权融资等过程中，能够不断提升综合实力，提高银行等金融机构对实施主体贷款的信心。通过这些措施，确保城市更新项目不同阶段的资金得到保障。另一方面，城市更新项目实施主体在项目建设过程中，要对项目进行充分评估，高度重视项目的可行性，结合周边的环境以及消费者的需求，合理规划城市更新项目内容，确保城市更新项目能够具有较高的可行性。同时，要通过科学的资金预算，确保融资方案切合实际，减少融资工作中的风险隐患。

（四）加强人才引进和培养，提升综合素养

今后我国城市更新项目在实施过程中，要高度重视融资人才队伍建设工作，依托教育引导和管理，进一步提升项目实施主体的人才队伍建设。一方面，要高度重视优秀核心人才的引进。城市更新改造项目实施主体可以探索和高校合作的模式，多培养一些既懂融资经验又懂房地产项目开发理论的专业型人才。通过定向培养的方法，为城市更新改造项目提供一批专业人才。这些毕业生能够迅速熟悉城市更新项目融资工作实际，显著提高融资工作效率。另一方面，在现有的融资人才管理过程中，要不断强化绩效考核和薪酬体制改革工作，对高学历、高素质和具有较多融资经验的人才，要提供更为宽松的工作环境和更高的晋升平台。要让核心人才能够在城市更新项目实施中留得住、发挥好人才的作用。同时，要加强对融资人才的教育和培训，结合融资工作实际，邀请行业领域内的专家到城市更新项目一线进行业务指导，对融资工作中出现的融资渠道狭窄、融资效率较低等融资难问题，进行现场的业务指导。通过这种方式，进一步提升城市更新项目融资人才的综合素养，为提升城市更新项目经济效益和社会效益注入强劲的人才动力。

结语

随着我国城市建设步伐的不断完善，城市更新项目获得了广阔的发展空间。从整体上看，城市更新项目对融资工作的要求更高，表现为对融资主体的要求更为严格、需要不断丰富融资内容、逐步优化融资方式等层面。我国城市更新项目融资过程中，还存在着很多的问题，主要表现为融资防范意识有待提升、过于乐观、融资渠道狭窄、受政策影响较大、项目资金预算能力不足、前瞻性不强、缺少专业的融资人才队伍等。这些问题的出现，对我国城市更新项目的有序推动造成了一定的影响，必须尽快解决。今后我国城市更新项目在融资过程中，要进一步提升防范意识，坚持谨慎工作思路；要逐步拓宽融资渠道，降低融资过程中的风险；要强化项目控制能力，提高整体项目的竞争力；要进一步加强人才引进和培养，提升项目融资工作人员的综合素养。相信在这些对策的共同努力下，我国城市更新项目将取得扎扎实实的成效，在新时代焕发出新的生机。