房地产企业资金管理问题及其对策探讨

唐 红

（湖南湘汉房地产有限公司，湖南 长沙 410022）

随着房住不炒、限购、限贷、限售等全国各地政府调控政策的实施，房地产行业面临着十分严峻的形势。在新的发展周期，房地产企业要想不被市场淘汰，必须更加重视企业的资金管理，让资金管理真正贯穿于企业生产经营的各个环节，加速资金周转，提高资金管理效益。

一、房地产企业资金管理的含义与主要内容

房地产企业资金管理的定义有广义和狭义之分。从狭义上来说，就是对房地产企业经营活动中现金收支项目的管理，现金收入项目应该确认什么时间收到收入款项并及时入账，现金支出项目应该什么时间按时支付款项并到账。从广义上来说，房地产企业资金管理就是房地产企业管理的资金，以及与资金相关的风险。现代房地产企业资金管理就是对房地产企业的经营活动、投资活动、融资活动中现金流的管控，以及在房地产企业经营活动、投资活动、融资活动中的风险控制。现代房地产企业的资金管理不仅限于对现金流的管控，还对房地产企业的经营风险和财务风险进行管控，尽量避免和减少风险对房地产企业造成的损失。

房地产企业资金管理的主要内容为现金流管理、营运资金管理、融资管理、投资管理、资本架构管理以及风险管理。现金流管理是指对企业经营性、投资性、融资性现金流入流出管理。通过现金流管理可以增加企业现金流量，加快资产周转速度，提高资产周转率。营运资金管理是对经营相关的经营性资产与经营性负债的管理，通常是指应收资产、应付负债与存货的管理。通过对企业营运资金管理可以减少应收账款的管理成本，加快流动资产周转速度，减少存货采购成本。融资管理指企业为满足企业经营需要对外融资所进行的一系列管理活动。融资管理解决了企业因自有资金无法满足项目投资的需求，通过融资管理决策融资方式以降低融资成本，控制融资过程中融资风险，避免企业财务风险的发生对企业带来的损失。投资管理是指对企业投资项目分析、评估与决策过程的管理。投资管理就是对企业拟投资项目进行分析、评估，根据拟投资项目未来运营带来的净现值大小来决定未来运营投产的投资项目的管理。资本架构管理是指对企业的股权资本与债权资本的比例结构的管理与控制。通过资本架构管理选择最佳的资本结构水平，通过财务杠杆作用提升权益资本的报酬，同时通过资本架构管理避免过高的负债率，减少企业的财务风险与经营风险的发生。风险管理是指企业为实现风险管理目标，对风险进行有效识别、分析和应对风险管理活动的过程。企业在经营过程中不可避免存在运营风险和市场风险，风险管理就是识别未来会影响企业的潜在风险，把不利因素控制在可以承受的范围之内，帮助企业顺利实现发展目标。

二、房地产企业实施资金管理的重要性

（一）有利于企业持续经营

资金管理作为房地产企业核心管理职能，具有非常重要的作用，并与其他管理职能进行沟通与互动，形成互相影响、不可分割的财务管理整体。房地产企业的资金管理贯穿于房地产企业管理的各个环节，在房地产企业管理中具有核心地位。房地产企业项目建设的每一步都需要大量的资金投入，资金管理在房地产企业的正常运行中占据重要的地位。房地产企业的现金流与项目建设流程密切相关，资金周转、循环是否通畅、有序、有效，是影响房地产企业生存发展的根本条件。

（二）有利于提高企业竞争力

房地产企业的项目受国家政策和市场波动的影响较大，在经营生产的各个流程中均面临许多不可控因素，“土地红利”时代已然过去，紧随而来的是要抓紧“管理红利”。对房地产企业而言，抓紧“管理红利”，首要任务就是加强资金管理，保持现金流的稳定性，降低经营风险，开拓融资渠道，对项目预算统筹规划等，为项目顺利建设提供保障。资金管理问题不容忽视，房地产企业只有重视资金管理，解决好资金管理问题，提高资金的使用效率，增强企业的核心竞争力，企业才能更长远发展。

三、房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）预算管理松弛

资金管理的质量与预算管理的质量息息相关，预算管理水平势必影响资金管理水平，目前很多房地产企业预算管理松弛，导致资金管理效率低、收益低。房地产企业在预算管理过程对预算的刚性控制和柔性控制的结合把控程度不够。主要表现为预算指标调整太频繁，如销售类的指标，销售部门为寻求完成绩效考核任务，一再请求管理层和决策层进行调整。另外管理层为追求报表数据好看，为了达到年底考核预算完成情况百分比的数据，也是不断向决策层请示再三调整预算报表数据。在这种情况下，预算完成情况没有任何意义，反映不出实际预算执行情况。这些现象说明决策层没有理解预算管理的意义，没有坚持预算刚性原则，没有坚持除客观因素发生才能调整预算指标。此外，导致预算指标数据调整频繁的另一个原因是公司部分项目工程人员、财务人员对预算的把控和理解不到位，在预算数据的填报时敷衍了事。填报预算数据应是在根据以前年度的预算完成数据时，再结合房地产企业的实际经营情况来分析填列。在预算执行阶段，实际执行数据与预算数据比对差异数较大，资金管理的难度也随之加大，加上应收款项的资金没有及时到位，企业资金账户余额不足，为了维持项目运营企业又要对外筹措资金，这样不但增加企业的负债，同时还增加企业的融资成本。

（二）资金监管措施力度不强

房地产公司项目多，资金使用量大，支付款项频繁，而一些房地产企业管理层对资金监管重视力度不够：首先，房地产企业一般每运营一个项目就要成立一个项目公司，项目运营周期长。集团公司为了调动项目公司的积极性，项目公司成立之初，设置成各项目公司财务独立核算，设置时授予项目财务部审批支付权限授权金额较大。这样设置的弊端就是集团公司不能及时把控收入支出情况，对各项目支出与收入没有做到总的收支平衡。当需要投资新项目时，集团公司没有多余资金可以调度使用进行投标，必须靠外部融资解决资金问题。这样，房地产公司的贷款越来越多，融资成本越来越高，负债率也越来越高，逐渐超过银行要求的企业负债率，导致银行贷款难度加大。其次，房地产企业公司新增的投资项目审批程序不完善，新增投资项目没有预先进行可行性分析，没有考虑集团现有规模产生的效益与项目同时开发资金承受能力是否匹配。只要投资项目有利可图，不考虑企业自身综合的承受能力及资金条件，就开发运营项目，导致多个项目同时开发进行。各项目抢资金，资金供需不及时，资金支付不到位，导致项目可能无法按时交付，也因此影响项目楼盘的销售及资金回笼。

（三）融资方式单一，负债率高

房地产企业的融资方式单一，负债率高，没有实现资本的良性循环。所有房地产项目用地所付的投标保证金、贷款保证金、建设用地出让金，必须是现金转账，不受理银行保函形式，支付工程款项也是使用现金转账，导致房地产企业资金需要量大。加上政府对房地产企业金融监管力度加大，房地产企业启动项目所需资金除了自有资金外，就是对外融资使用银行贷款。银行贷款条件苛刻，只受理抵押贷款，且贷款资金金额受到限制，使用资产抵押贷款资产使用率不到50%，如抵押资产有1000万，所贷款的款项最多就500万。银行对房地产企业资产的二次抵押贷款也均不受理，这样导致房地产企业自有资产使用率低下。此外，在资金回笼情况不理想、销售情况达不到预期效果下，房地产企业为了保证企业信用，仍然按时支付大额贷款利息，应付贷款利息居高不下。这样单一的融资方式，不利于房地产企业利用自有资产和外部融资进行项目运营，从而导致房地产企业的资产周转率低和周转次数少，资金使用效率低下。

（四）风险意识薄弱

房地产企业决策层没有树立风险意识，企业没有建立相关的内部控制制度，也没有设置专门内控部门或审计岗位。由于缺乏风险意识，没有相关内控控制制度约束，企业招聘工作人员对职业素养没有过多要求，在执行职务过程中相关工作人员因职业道德缺失，给企业造成不必要的损失。虽然通过法律诉讼解决了相关事件，相关人员也受到法律的制裁，但给企业造成不可弥补的损失。对此，对企业应聘人员在就职前应进行相关职业调查，就职后也应注重入职人员职业素养培养问题，避免此类问题再次发生。另外，房地产企业没有保留一定金额的经营流动资金，企业抗风险能力差。遇到销售资金回笼不理想，房地产企业资金链可能断裂，甚至对企业的信誉造成不可挽回的损失。

（五）管理水平不高

房地产企业部分管理人员观念老旧，不会运用现代管理工具和管理软件进行办公，在遇到经营决策问题时，运用传统的管理方法，仅凭一些经验去分析决策经营问题，这种管理水平最终可能导致项目运营失败。此外，房地产企业领导层，由于管理水平有限，无法引导部门人员快速、有效、正确地实施企业经营活动，很可能因为一个小的错误而错失大的经营商机。由此可见，房地产企业的管理水平成为企业发展的短板，只有不断学习新的管理知识，提高管理水平，才能为企业的经营决策提供正确的指引。

四、房地产企业改善资金管理的策略

（一）强化预算管理

房地产企业在预算管理过程中，对预算目标的执行必须坚持刚性原则，不得轻易变更。对于不可抗拒的外在因素，应设计完善的调整体系，这样才能保证预算管理的有效性和准确性。房地产企业应提高预算管理水平，对公司所有人员进行预算管理培训，提高基层管理者和员工的参与度，提升预算管理水平。公司上下从总经理、部门经理、员工等各层级都必须认可预算的重要性和必要性。保证实施预算管理过程全员参与执行到位。只有预算管理到位，各职能部门相互配合、相互协调、统筹兼顾，房地产企业的资金管理才能出效益，才能引导房地产企业经营活动有序进行，以最有效的方式实现房地产企业的预定目标。

（二）加强资金监控力度

房地产企业加强资金监控力度措施如下：一是通过成立财务结算中心，使集团公司的资金利用率得以提高，对整个集团的资金收支情况完全把控。集团内各项目公司银行账户只保留基本余额，多余资金及时划转到集团财务结算中心账户。集团内各项目公司根据预算提前报批支付计划，由集团统一支付。二是完善投资项目审批程序，组成投资项目审查小组也可聘用专业投资人员对项目进行可行性分析，慎重选择投资项目，减少企业投资风险，避免企业遭受不必要的损失。三是在资金管理过程中，保留可用于企业运营三个月的资金，将这部分资金用于购入短期理财产品，可随时套现，用于解决因销售资金回笼不及时短期流动资金不足的资金短缺情况。

（三）拓宽融资渠道，降低负债率

首先，解决融资难的问题，寻求与其他房地产企业合作开发，进行项目置换和处置，盘活房地产企业资金。其次，将现有的融资部改设为投融资部，增设投资分析工作岗位，为企业投资项目风险把关。每一项目投资前出具投资分析评估报告，全面评估项目投资风险。最后，是降低资产负债率。在现有高资产负债率情况下，不适宜增加投资项目。在考虑适当降低利润的情况下，尽快处理项目的存量房，加快项目的资金回笼，将房地产企业的资产负债率控制在60%左右。

（四）强化风险管控意识

房地产企业为了应对未来发生的不确定风险因素，必须加强风险意识管控，其强化风险管控措施如下：一是房地产企业应先对决策层和管理层进行相关风险管理的学习和培训，加强中高层管理人员的风险管理意识，避免在公司经营决策时出现决策失误给企业经营带来重大影响和损失。二是企业应建立科学有效的内控控制制度，设置审计部门，招聘专业审计人员对房地产公司所有业务进行内部审计，特别是完工项目的审计，如果条件允许，也可以聘用注册会计师协助审计部对项目所有情况进行审计，查清项目利润的真实性，及项目资金具体支出情况，出具项目审计报告。三是企业财务规划上要留有一定的余地，保留一定的备用财务能力，防范可能出现的风险。

（五）提高管理水平

现代是知识经济时代，知识日新月异，房地产企业的中高层管理人员，只有不断学习和积累新的知识，才能提高自身管理水平，跟上时代的步伐，为房地产企业的经营决策指明正确的方向，为房地产企业的发展保驾护航。房地产企业还应注重人才的培养和引进，人员管理到位了，管理水平才能有一定程度的提高。房地产企业管理水平达到一定高度，资金管理才能出效益。只有不断提高房地产企业的管理水平才能发挥资金管理的作用，才能促进房地产企业高质量的发展。

五、结语

资金管理是企业管理的核心，但它不是一成不变的。随着房地产行业政策的不断收紧，房地产市场竞争越来越激烈，房地产行业中的不确定性因素在不断增加。对此，房地产企业在经营管理过程中不但要关注利润，更要关注利润背后的“质量”，努力提升企业的现金流管理水平，这样才能实现房地产企业的高质量发展。