《民法典》关于“住改商”条款的溯及适用探究

刘 寅

（武汉大学 法学院，湖北 武汉 430072）

一、问题的提出

随着我国经济的转型发展，传统的工作岗位趋于饱和，各地政府制定政策促使“大众创业，万众创新”，以缓和我国严峻的就业形势。为了降低创业成本，许多地区允许、甚至鼓励非生产性建筑用作经营。如芜湖市人民政府在《关于进一步降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》中提到，“进一步放宽我市市场主体住所（经营场所）登记条件，允许企业一照多址、集中办公、符合住所改为经营性用房条件的企业住宅商用”。将经营场所设在住宅中，既节省了租赁经营场所的费用，也节约了经营者上下班交通的时间成本。创业之初，投资者的资金基础普遍比较薄弱，“住改商”为创业之路提供了便利。另外，国民生产总值很大一部分由中小型企业和个体工商户贡献，它们已成为拉动我国经济的强大力量，况且在 “后疫情时代”，“住改商”无疑给不少中小型企业和个体工商户投资者提供了最初的平台。有些城市的“住改商”在同一街道发展得极具规模化，甚至演变成当地的人文特色坐标，例如北京的南铜锣巷、广州的江南西小区等，街道的业主将住宅改为特色商铺，吸引了大量的游客，对当地的消费水平起到促进作用，同时也推动了本地的商业投资发展。

但是，“住改商”繁荣发展背后，也对社会造成了负面影响。住宅商用会造成小区外来人员繁杂、公共设施使用紧张。许多“住改商”的经营严重影响了小区业主的生活质量，引发了物权纠纷。如江苏省镇江市一起物权纠纷中，双方当事人同为住宅小区的业主，被告住在原告楼下。被告在只征得左右邻居同意的情况下，将住宅改为宠物医院。宠物医院经营期间，该房屋常年存在异味、噪音、寄生虫等，严重影响了原告的生活环境。

发生此类纠纷缘于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并没有对住宅商用进行合理的限制，原《物权法》仅在第77条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。既没有规定有利害关系业主的范围，也没有明确有利害关系业主的意见是采用 “多数决”还是 “一致决”，导致实务中各法院对此类纠纷的裁判迥然不同。

基于上述问题，《民法典》第279条对住宅商用设置了限制性条款，必须经有利害关系业主一致同意才能将住宅改为商用。然而，许多住宅商用的法律事实已经形成。如天水市一起相邻关系纠纷案中，原告小区内一名业主将住宅改为了川菜馆，后厨工作人员出炉炒菜的过程中不注意引燃了厨房，小区业主的生命安全和生活环境受到严重影响。原告将“住改商”业主告至法院，虽然一审法院依照《物权法》的相关规定判令其将住宅恢复原始用途，但二审法院以“住宅商用的法律事实发生在《物权法》实施之前，不能规范其生效前的行为”作为理由，认为原告请求恢复住宅性质的诉讼请求无法律依据。

类似的判决会损害有利害关系业主的居住权益，在《民法典》实施的初期，可能再次出现类似的法律问题。由此最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力规定》），为民法典施行初期产生的跨法问题提供指引。《时间效力规定》主要包括：一般规定、溯及适用和衔接适用的具体规定。具体规定部分并没有建筑物区分所有权的条文，只能利用一般规定对《民法典》第279条的溯及效力进行分析。

《时间效力规定》第二、三条规定了民法典施行前的法律事实引起民事纠纷的 “改变溯及”和“空白溯及”的适用规范。 《民法典》第 279 条仅在《物权法》的基础上增加了限制规定，所以该条属于“改变溯及”的范畴。《时间效力规定》第二条的表述看似以不溯及适用新法为原则，以有利溯及适用为例外，符合《中华人民共和国立法法》第93条的但书规定。可是民事权益时常处于此消彼长的博弈状态，难以断定什么是所谓的“有利于保护民事主体的合法权益”。再者，当有损民事主体的合法权益，却有利于维护社会和经济秩序或弘扬社会主义核心价值观等类似情形下，该以何者为利益权衡的导向？本文以《民法典》第279条为例，通过分析《时间效力规定》第2条的溯及适用标准，判断“住改商”行为是否具有溯及效力，为类似跨法事实引起的法律问题贡献绵薄之力。

二、“住改商”条款“有利溯及”的理论依据

《时间效力规定》第2条但书部分的三个有利于对应了不同的维度，分别是个人层面、社会层面和国家制度层面。这三个层面的有利溯及，应按下文的标准进行溯及力的正当性检验，为讨论《民法典》第279条有无溯及力，以及何种情况下可以溯及提供理论依据。

首先，笔者认为更有利于保护民事主体合法利益应当指的是“在不减少一方利益的同时，提升他人或社会的总体效益”。民事主体在同一法律关系中往往是厚此薄彼的，保护一方当事人很大程度上也会减损另一方的权益。采用上述标准在个人层面上认定“有利于”，可以保证一方权益不减损的情况下，追求整体利益的最大化，符合《时间效力规定》第2条所称的“有利于民事主体合法权益”的价值取向，类似于经济学上“帕累托最优”的思想。公平、正义是传统法学的基本价值，构造或维持正义的社会秩序是法律的重要任务。随着近代社会愈加追求经济效益，经济分析法越来越多被纳入到法律的价值体系中。无论是将微观经济学理论直接应用到法学领域的芝加哥学派，还是强调对公共政策制定视角进行研究的纽黑文学派，都认为法律在追求公平正义时还应促进或追求效益目标。法律应促进经济效益最大化，效益是良法的重要考量因素之一，民商事法律作为促进市场经济发展的部门法，效益这一价值取向相较于公法更加明显。在住宅商用的法律问题上，仅从公平、正义等传统法学思维方法上分析，难以平衡多方当事人的利益。研究“住改商”的法律问题时，引入经济学思维，或许能找到更好的解决方法，有助于实现“住改商”的经济收益和社会效益。

其次，应当对利于维护社会和经济秩序进行目的性扩张，使之扩张为公共秩序或善良风俗。尽管最高人民法院否定了善良风俗作为有利溯及的检验标准，但在相关释义文献中，最高人民法院认为未将公序良俗规定为有利溯及标准的理由有两个：第一，其他民法的基本原则没有被规定为有利溯及的标准；第二，公序良俗与社会核心价值观在内容上有重叠。但这两个理由没有充分的说服力，其他民法的基本原则未成为有利溯及的标准，并不影响公序良俗成为溯及力标准，二者并没有关系。最高人民法院的第二点理由，实际上证明了最高院期望将公序良俗放置在更有利于维护核心价值观这一维度作为有利溯及的尺度，所以将公共秩序或善良风俗作为溯及力标准并没有与最高院的观点相悖。再者，在当事人维度方面，已经突出了效益优先的经济学思想，在社会公共利益维度仅将经济秩序作为标准，造成了重复评价。另外，公共秩序是指社会的有序状态或动态平衡，各种社会规范得以正常施行的维护。而各种社会规范的范畴不仅包括市场经济规范，还包括了政治规范、文化规范、公共卫生规范等。若只将社会和市场经济秩序作为溯及力标准，许多关系到人类生活质量和美好生活的秩序会被排除在外，不利于实现《民法典》坚持的以人民为中心的先进思想。

最后，将更有利于维护核心价值观解释为与社会主义核心价值相契合的具体条文之规范目的。社会主义核心价值观属于《民法典》内在体系中的一般法律思想，其与法不溯及既往原则构成交相澄清的关系。作为《时间效力规定》第2条但书中除外情形的更有利于维护社会主义核心价值观理应解释为与社会主义核心价值观相契合的具体条文之规范目的。因为社会主义核心价值观承载着阐明具体条文规范目的的功能，规范目的又充当着社会主义核心价值观与具体规则正当溯及检验间纽带的角色，况且在中外司法实践中规范目的经常作为标尺来检验民事法律于个案中能否溯及适用。

笔者检验“住改商”条款能否溯及，顺应了纵向的利益体系，从当事人维度——社会公共利益维度——制度利益维度层层递进。符合当事人维度时，进而检验社会公共利益和制度利益维度，但当事人维度检验不通过时，便要依托比例原则分析个人利益是否有保护的必要。在社会公共利益维度和制度利益维度相左时，需要引入“原则重力公式”，若制度利益受损害程度愈高，则公共秩序被维护的重要性就必须愈大。

三、“住改商”条款溯及适用的考量维度

史尚宽先生指出：“要以法律之溯及力如何,本无一定原则。当探究各条之性质如何,而为个别之规定,为最得策也”。 意味着抽象地讨论《民法典》条文的溯及力是非常困难的，《时间效力规定》也是给予学界和实务粗略性的指引方向，必须得结合具体条文和实际情形进行分析。

（一）当事人维度正当性检验

个人既是社会发展的目的，又是构成社会最基本的主体，个体利益是最现实、最具体、最活跃的利益，其他利益如公共利益、团体利益等往往最终以个体利益是否得到满足而表现出来。马林诺夫斯基指出，“个体有他自己的生理需要和心理过程，是所有的传统、活动和组织化行为的最终源泉和目标”。而民事法律作为调整平等主体之间的规范，首先应当考虑当事人的权利和义务，在讨论溯及力的问题上也是如此。具体到 《民法典》第279条“住改商”的适用规范，便要权衡“住改商”业主和其他业主之间的权益。

《民法典》第279条相较以往最大的修改在于有利害关系的业主一致同意才可以将住宅用于经营，实践中何谓有利害关系还存在争议，若要研究该条是否有溯及力，首先得厘清有利害关系的业主的范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条对此规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”可见最高院采用“同栋的业主+其他能证明受到不利影响的业主”这一模式认定有利害关系的业主主体。但该司法解释仍存在着以下问题：

第一，房屋价值、生活质量受到影响这一表述操作性低。尽管房屋价值可以通过房价来判断，但房价会因各方面原因涨跌，司法实践中判断“住改商”为导致房屋价值降低的原因是比较困难的。而生活质量这一概念更加抽象，如果其他业主不期望在小区内将住宅改为商用，以“小区出现生面孔导致治安下降影响到自己的生活质量”为理由，从而成为有利害关系的业主，获得住宅商用的一票否决权。由此一来，只要有一位不期望他人用住宅经营的业主，小区内永远也不可能有“住改商”出现，这明显与我国鼓励创业、降低创业成本的政策相违背。

第二，推定本栋建筑物内的业主有利害关系，个人认为是不合理的。虽然本栋建筑物的业主更有可能受到不利影响，仍存在一些利用线上经营的活动如微商、直播带货等，并不会干扰其他业主的生活。仅以地域标准为由，将本栋所有业主都归为有利害关系的业主，可能是立法者没有预计到互联网时代大大拓宽了商业类型，还有可能是司法机关为了简化实务中认定有利害关系的难度所采用的技术性推定，但无论从哪方面考量，该种认定方式都是不完备的。

笔者认为，司法解释把有利害关系业主的认定标准二分化，将地域这一客观因素和业主提供证据证明有影响这一主观因素相结合。这一认定模式导致了客观与主观的割裂，造成不加区分实际情况，建筑物内的业主必定是有利害关系业主，建筑物外的业主也非常容易证明受到不利影响进而成为有利害关系业主。如此之多有利害关系业主势必会让住宅商用丧失生存的空间。

既然《民法典》新增有利害关系业主需一致同意才可以将住宅作为商用，意味着有利害关系业主必须在实际上受到或有可能受到不利影响，不能简单地按照同一建筑物或主观受到不利影响进行认定，需要以更加科学的方式作出判断。笔者认为，判断业主是否有利害关系有三种维度：第一种判断维度，业主需要证明自己居住的安全系数下降，但不能仅以出现新面孔直接断定治安条件降低，必须达到了生命安全受到显著影响的程度；第二种判断维度，居住的小区环境受到污染，包括嗅觉、听觉和视觉三类，受影响的业主范围仅限于污染的物理空间之内；第三种判断维度，业主需要证明自己可能因商用导致生活不便利，如出行不便，且这种不便利与住宅商用有因果关系。

综上所述，若业主因“住改商”导致不安全、居住环境受到污染、不便利这三种情形，便达到《民法典》第279条有利害关系的业主的标准，有权对住宅商用进行表决。明确了这三种判断有利害关系业主的认定标准，才能进行溯及力正当性检验。

“人类所从事的任何活动，都必须遵循经济原则，即力求以最小的消耗取得最大的效果。”经济分析法学的学者认为，最大化这一经济学上的思想借助于数学的微积分，可以帮助决策者们确定寻求的目标或目的。布坎南在最大化思想的基础上，还试图阐明一种能把人们从个人利益出发的行动引导向公共利益的政治之学，从而对“良好的法律和制度的保证”给予具体化论证。但是最大化思想也有着固有的弊端，只追求多方利益总和的最大化，势必会造成部分主体的利益受到损害。庞德认为，“法律的功能在于调节、调和与调解各种错杂和冲突的利益，以便使各种利益中大部分或我们文化中重要的利益得到满足，而使其他的利益最少地牺牲。”随着我国社会现代化进程不断加快，多元化利益既交叉和融合，又相互矛盾与冲突。具体到住宅商用问题上，一方面住宅商用能方便业主的生活，但其经营范围不受限制的话会造成小区环境污染等问题。在当事人维度判断“住改商”是否符合有利溯及之内涵，依据该商用能否让小区的有利害关系的业主在不受、或者经过多方协调下少受影响的同时，实现商用业主和小区内业主的利益最大化。

住宅商用的种类繁多，研究能否让各方业主利益最大化，可以通过区分商用类型逐一分析。笔者按照经营模式与社会效益两个维度进行区分，将“住改商”的类型分为是否在线下经营和是否便民，由此延伸出四种住改商的类型：线下便民型、线下非便民型、线上便民型和线上非便民型。

1.线下便民型：住宅商用的经营模式为线下的便民小卖部、水果店等有助于改善业主们的生活质量，为小区业主日常生活增添便利的类型。这一行为不会导致相邻业主的生活质量降低，也很难对小区内的治安造成影响，小区内部的环境也不会因为这些商铺受到影响。但对整个小区内部的业主（包括有利害关系的业主）来说是极大提高便利程度的。如果这样的小商铺在《民法典》实施前已经形成，《民法典》第279条不具有溯及力。这种住宅商用类型若被取缔，难以实现业主们整体利益的增加，甚至还降低了大部分有利害关系业主的利益，不利于整个小区其他业主的生活便利。

2.线下非便民型：此类经营模式的典型特点是线下经营及干扰业主的日常生活。目前存在不少业主将住宅改建成餐馆，由于普通的家用住宅很难达到良好的排油烟效果，餐馆的烹饪设备功率又比一般的家用电器大得多，若为老旧小区的居民楼改造而成，燃气爆炸或者失火的隐患会大大提高。另外，开饭店会吸引许多小区外的顾客光顾，增加了物业服务公司管理的难度，对治安环境造成一定的影响。还有业主将住宅改为茶舍、棋牌室，这些商用类型非但会把陌生的外来人员引入小区，还会对相邻业主的生活造成干扰。通过访问扬州市人民政府的政务监督网站，发现在小区内开设麻将馆的现象屡见不鲜，通宵麻将造成的噪音遭到了民众大量投诉。在这种情况下溯及适用《民法典》第279条给予有利害关系业主重新选择的机会，消除此类住宅商用的干扰，不仅提高了业主的生活环境和质量，还提升小区业主的整体利益。

3.线上便民型：该住宅商用的经营模式是线上无接触式且为小区内的业主创造了便利的生活条件，如社区内配置的社保、医保自助查询一体机、利用支付宝、微信等支付平台缴纳水、电、气等生活费用的服务器。目前“住改商”比较少有线上便民型这一种类，更多是小区物业服务公司利用公共区域改建的，这就涉及到《民法典》第278条的内容，不是本篇文章讨论的范畴。但该类型也有作为理论研究的价值，因为随着互联网技术应用的发展，会出现大量的线上便民住宅商用。对于此类型住宅商用的有利溯及正当性检验，首先它不会对其他有利害关系的业主造成影响，还会让小区内业主更加便捷，可以认定其通过当事人维度的正当性检验，所以是不需要溯及适用民法典的，若小区内有此类商户，可以继续存续。

4.线上非便民型：如果“住改商”业主的经营模式属于计算机网络公司、平面设计事务所等无接触式线上企业，因不需要线下交流，这些公司难以对其他业主造成影响，甚至有利害关系的业主可能也没有太多，在当事人维度进行检验没有太大的意义，取缔或保留这类公司都不会造成有利害关系业主的利益变动，需要依照后面的检验来判断是否溯及适用《民法典》第279条。

（二）社会公共利益维度——公共秩序和善良风俗正当性检验

公共秩序与善良风俗是古代自然法观念的近代化，在许多国家的民法体系中是基本原则。但公共秩序与善良原则究竟为何物，在学界仍然存在争议。溯源至我国古代封建时期的法律就有类似于背俗行为无效的先例，如唐令中《户令》规定：“假令，先不由主婚，和合奸通，后由祖父母等立主婚已讫后，先奸通事发者，纵生子孙犹离之耳。”唐代法律之所以把先通奸后结婚的行为视为无效的法律行为，主要是因为其违背了善良风俗的民事习惯。民法学家胡长清也对公共秩序和善良风俗的概念分别作了解释，他认为：“公共秩序者，国家社会之一般利益也。善良风俗者，国民之一般的道德观念也。所谓国民的一般的道德观念，固非道德之理想，亦非个人的道德观或阶级的道德观，乃指吾人日常生活之实践的道德律。一以国家社会秩序为主眼，一以国民之道德观念为主眼而已。”国内学者普遍认为公序良俗包括了两个层面，首先是对社会公共秩序、生活秩序的维护，其次是遵循社会全体成员所普遍认许的道德准则。由此可知公共秩序是指国家社会的一般利益，善良风俗是指社会一般的道德观念。

关于住改商是否符合公共秩序，笔者认为是比较好判断的。绝大部分有悖于公共秩序的经营性场所，法律法规、部门规章或行业规范都有公法上的禁止性规定。刑法上对开设赌场、卖淫场所的明令禁止，小区内自然也不允许其出现。还有一般的娱乐性场所也不得在居民区里经营，国务院发布的《娱乐场所管理条例》第7条“娱乐场所不得设在下列地点：居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内”。又如《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”原国家卫生计生委办公厅印发的《餐具、饮具集中消毒服务单位卫生监督工作规范》第12条规定餐具、饮具集中消毒服务单位不能建于居民楼内。全国供销合作总社发布的 《中华全国供销合作总社关于切实做好安全生产经营工作的紧急通知》中也提到要强化对系统内烟花爆竹零售网点的检查，严防零售网点集中、连片或在居民楼内设置烟花爆竹销售的网点。种种严重影响居民区公共秩序的产业都被规范性法律文件明令禁止了，实际上关于公共秩序的溯及力检验，已经被《民法典》第279条“业主不得违反法律、法规以及管理规约”所吸收。

在社会公共利益层面，仅需要判断住宅商用的类型是否符合善良风俗即可。善良风俗的界定标准较之公共秩序略显模糊，并且存在各地区风俗习惯不一致的情况，因此缺乏公法上统一的禁止性规定。笔者认为，应当由法院判断该“住改商”是否悖俗，违背我国善良风俗的“住改商”可以溯及适用民法典第279条。理由在于，通过当事人利益维度的分析，业主请求法院对“线下非便民型”住宅商用溯及适用 《民法典》第279条具有正当性，《民法典》第153条规定悖俗行为无效，按照举轻以明重的逻辑，既然影响业主生活便利程度的“住改商”应当恢复原状，那么违背善良风俗的住宅商用更不应当出现在小区内。实务中也有法院以此为裁判依据，填补法律存在的漏洞。剩下的线下非便民住宅商用对业主不造成影响，更加谈不上违背善良风俗，仍需从制度利益维度，依靠规范目的进一步检验《民法典》279条对该类型住宅商用是否有溯及力。

（三）制度利益维度——规范目的正当性检验

探究本条的规范目的，首先需要分析业主作为建筑物区分所有权人负有什么样的义务。建筑物区分所有权人如火柴盒一般紧密地堆砌在同一栋建筑物上，因此各区分所有权人对整栋区分所有权建筑物的安全与维护，具有共同利益关系，按专有部分的原始用途使用该部分属于业主的义务。可见，区分所有权人将住宅作其他用途应当受到严格的限制。

除了依赖对该条的分析，还必须结合 《民法典》业主的建筑物区分所有权整一章的有关法条进行研究。《民法典》物权编所有权部分较《物权法》变动最大的部分是第六章“业主的建筑物区分所有权”。具体变动如下：第277条增加了“业主大会、业主委员会在政府部门和居委会的协助下依法依规成立”；第278条增加了“改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动需业主共同决定”；第281条增加了“业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其维修附属设施的维修资金”；第282条增加了“物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入扣除成本后，属于业主共有”；第285条增加了“物业服务企业及时解答业主的询问”义务。第287条增加侵害业主合法权益的主体的有关规定。从该章变动的条文可以看出，《民法典》新规特别注重业主权益的保护，规定有利害关系业主一致同意才能“住改商”正是为了保护广大业主的权利。综上得出，《民法典》第279条的规范目的是缩减“住改商”的数量，维护业主的共同利益。

如果“住改商”在经营模式和社会效益上对业主的整体利益未产生正向帮助，到了制度利益维度的正当性检验中，鉴于该条的规范目的是防止小区内出现过多的经营性业主，影响广大业主的生活质量，改变区域整体规划的布局。若商用类型为互联网公司、设计事务所等线上经营的模式，并且对有利害关系业主的生活没有便利作用，自然不符合该条的规范目的，将这类公司搬迁至写字楼最能符合制度利益。司法实践中有法院判决该类“住改商”恢复住宅用途，如湖北省荆门市某小区，某移动运营商擅自将其购买的住宅房违规改建成通信信号发射机房，并在居民小区楼顶搭设工业通信基站，从事无线通信作业。相邻的业主将该移动运营商告至法院，一审、二审法院均认定被告已对原告的物权构成妨害，支持原告的诉请，判令被告排除妨害，恢复原住宅用途，并拆除小区楼顶移动基站发射天线。纵然没有研究证明信号发射基站对人体会造成影响，但住宅应当理解为专供个人、家庭日常生活居住的房屋，现阶段国民对居住的要求不再是简单的有房可居，而是越来越注重良好的居住环境和品质，该类住宅商用的存续与《民法典》第279条的规范目的相悖。笔者认为，可以将该类“住改商”搬迁至统一的商业区域内经营，不在商业区划内的该类“住改商”，除有利害关系业主一致同意外，可溯及适用 《民法典》第279条予以取缔。综合三种维度进行分析，若溯及适用《民法典》第279条取缔“线上+非便民型”的经营，既符合《民法典》物权编第六章保护广大业主之规范目的，又不会影响小区内其他业主的便利程度，顺应了当事人利益，也不对社会公共利益造成损害，完全契合《时间效力规定》第二条之内涵。

四、结语

住宅商用是我国中小企业蓬勃发展的外在表现，一方面“住改商”的具体制度需要顺应国家鼓励创业的政策潮流，另一方面又需要保障有利害关系业主的权益。“住改商”存在的合理性是我国为了降低创业成本，但发展到目前这个程度，许多住宅商用已经对业主的生活质量产生了负面影响，与人民日益增长的美好需要相违背。所以《民法典》第279条才规定业主将住宅改为经营性用房的，不仅要符合法律、法规的要求，还需经过有利害关系的业主的一致同意。从解释论上分析现有的住宅商用能否溯及适用《民法典》第279条，应当按照经营模式、对业主的便利程度分类讨论。顺应纵向的利益体系，首先从当事人维度判断是否实现小区业主利益的最大化；再从社会公共利益维度监视是否符合该地区的善良风俗；最终在制度利益层面下进行考察，由此形成了“住改商”条款完整的正当性检验路径。通过该检验标准得出线下、线上便民的住宅商用，不能溯及适用《民法典》第279条；线下严重影响相邻业主的生活质量，或是线上不对其他业主有便利作用的 “住改商”，本条对该法律事实有溯及适用的效力，此时赋予有利害关系业主保障权利的机会，符合《时间效力规定》第2条“有利溯及”之内涵。

注释：

（1）江苏省镇江市中级人民法院（2016）苏 11民终313号判决书。

（2）甘肃省天水市中级人民法院（2016）甘05民终2号民事判决书。

（3）《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）第93条。

（4）譬如江苏省新沂市法院认为，“如将《民法典》规定的居住权登记作为该法施行前相关行为的附加要件，则明显减损了当事人的合法权益，与《民法典》保护民事主体合法权益的立法目的直接相悖。综上理由，《民法典》关于居住权登记设立的规定在本案中应不予溯及适用”。法院这一观点即是将法律的规范目的作为溯及力的考量因素。江苏省新沂市人民法院 （2021)苏0381执异83号民事判决书。

（5）扬州市人民政府网 2021年 11月 28日：http://www.yangzhou.gov.cn/yangzhou/hdjl/hdjl.shtml（检索时间：2021年11月10日）。

（6）最高人民法院（2020）最高法知民终681号民事判决书。

（7）湖北省荆门市中级人民法院（2013）鄂荆门民一终字第00212号民事判决书。