广州市规划报建全流程技术审查要点及差异性分析*

郭云熙 刘智超 王芬 余志斌 王健仪

广州市城市规划勘测设计研究院 广东 广州 510060

引言

工程建设项目审批制度改革是党中央、国务院在新形势下作出的重大决策。近年来，从国家到省市，已将清理规范行政审批中介服务工作纳入议事日程。依据国家、广州市先后发布的《国务院办公厅关于清理规范国务院部门行政审批中介服务的通知》（国办发〔2016〕31号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市清理规范市政府部门行政审批中介服务工作方案的通知》（穗府办〔2017〕3号）、《广州市人民政府关于建设工程项目审批制度改革的实施意见》（穗府〔2017〕9号）、《广州市人民政府关于印发广州市工程建设项目审批制度改革试点实施方案的通知》（穗府〔2018〕12号）、《广州市人民政府关于印发广州市进一步深化工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（穗府函〔2019〕194号）、《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》（国发〔2021〕24号）等文件，明确政府部门开展行政审批时，实施“放管结合，优化服务”。

如何做到“放管结合，优化服务”，国内已有相关学者展开研究。如于国栋提出《“多规合一”背景下的工程建设项目动态管理研究》，探讨了工程建设周期管理，优化提升审批效率。黄嘉玲提出《优化营商环境视角下规划许可审批改革思考——以广州市项目审批改革为例》，综合提出广州市新时期用地许可、建设工程规划许可在广州市审批改革中的模式。在国土空间规划体系建设方面，陈冬梅提出《国土空间规划体系下南沙新区详细规划成果智能化审查研究》，系统阐述了控制性详细规划（简称：控规）第三方审查机制及内容。另外，钟伟军、牛飞飞、吴盛光等也分别从不同角度对行政审批模式研究探讨。

为提高审批效率和水平，广州市规划和自然资源局实行行政审批与技术审查相分离，谁审批谁负责，谁审查谁负责，委托广州市城市规划勘测设计研究院（简称“我院”）开展建设工程规划报建技术审查、建设工程项目电子报批技术审查（全面政府采购）等业务。本研究从服务企事业单位、政府行政部门以及自身技术优势角度，对广州市建设工程规划许可进行要点梳理及模式优化。

1 建设工程技术审查要点

根据行政审批要求及建设单位实际需求，利用多专业融合优势及贯彻全流程服务体系，建立完备的技术审查及服务体系。目前，广州市建设工程技术审查依据主要包括《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》《广州市城乡规划技术规定》等国家、地方标准规范。技术审查包括以下内容：设计方案审查、建设工程规划许可审查、电子报批技术审查。

1.1 设计方案审查要点

总平面应先对经济技术指标进行审查，包括：可建设用地面积、总建筑面积、总计算容积率建筑面积、地上计算容积率建筑面积、地下计算容积率建筑面积、主要使用功能计算容积率建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、机动车泊车位、非机动车泊车位、出租车临时上落客泊位、装卸货泊位、充电桩车位等。涉及历史文化保护、安全管控等方面的建筑控高要求，包括但不限于位于历史城区、历史文化街区、历史风貌区、历史文化名镇名村、传统村落、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、骑楼街的核心保护范围、建设控制地带和环境协调区、风景名胜区、机场管理范围内、安全管控（国家安全、军事、微波通道、危化品）等范围内的建筑物高度计算应符合相关法律、法规、规章和技术规范的规定以及相关部门的要求。

图1 设计方案技术审查要点

1.2 单体报建技术审查事项及流程

针对规划报建技术审查事项、审查流程，实现广州市建筑工程规划管理的标准化和规范化，提供科学、合理、有效的指导。单体技术审查包括：基本情况核查、建筑单体审查、规划指标核查、建筑布局及其他专项规划内容。

图2 建设工程规划许可技术审查要点

1.3 规划报建电子报批面积计算及注意事项

规划面积计算目前涉及的规范有《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005，《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2013，《广州市规划管理建筑面积计算办法》（2011年印发），《广州市规划管理容积率指标计算办法》（2018年印发），广州市城乡规划技术规定（2012年公布，2015年，2018年，2019年修订）。

图3 广州容积率指标计算规则

图4 公共开放空间计容规则

规划管理实行“旧案旧办法、新案新办法”，建筑工程项目的面积计算规则根据规划条件出具的时间确定。2018年12月1日起施行《广州市规划管理容积率指标计算办法》，在该日期后出具的规划条件，适用于该办法及《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2013；在该日期前出具的规划条件，适用于《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005和《广州市规划管理建筑面积计算办法》（2011年印发），《广州市城乡规划技术规定》2015年修订时增加了部分关于计容建筑面积的约定。另外，广州市曾印发《广州城市规划局建筑工程电子报批技术指引》，其中部分条款在日常面积计算中也可参照使用[1-4]。

1.4 规划报建和房产预测差异性处理意见指导

根据《房屋面积测算规范》7.1.1 基本条件用于房屋权属登记的，房屋建筑面积预测算中的共有建筑面积测算以《建设工程规划许可证》附图等报建审批资料为依据；房屋竣工实测中的共有建筑面积测算以《建设工程规划验收合格证》附图等规划验收审批资料为依据。报建或验收审批的有关资料，未注明使用功能名称的不作为共有建筑面积分摊，按独立单元计算建筑面积。委托测算的单位应提供经建筑设计部门确认的房屋共有部位使用情况说明，并负相应的法律责任。

由于《建筑工程建筑面积计算规范》及《房屋面积测算规范》相关面积计算规则不同，房屋可售面积对应于房屋测绘中的主要功能面积，一般对应为主要功能对应的面积。计算了容积率面积，房产销售中未能纳入可售面积，或规划管理中计算全面积，房产销售中计算半面积导致房产与规划面积存在差异。

图5 规划报建和房产预测差异情况

因房产测绘阶段，共用部分不能跨楼栋分摊，建议在项目强排测算阶段即需要总体统筹考虑项目转化率、品质化、实用率、工期成本之间的关系，在单体方案深化阶段细化控制。总平面阶段考虑楼栋设置，是否设置超高层，楼栋高度布局24m/27m/50m/54m/100m/100m以上等，需对公服布局、电房设置、工期考虑、成本控制，其他各专业关键节点特殊情况梳理。房产测绘以幢为分摊的范围，跨幢不分摊，在总平面设计方案及单体设计环节，需要结合项目情况综合考虑。

2 规划报建全流程体系构建

基于相关建设工程审批流程总体为“串联式”，对于工程建设项目需整体式考虑，在前期策划阶段，结合项目落地实施要求充分考虑，从项目开发周期、总平面方案设计、单体方案设计、施工图设计、房屋预售、房屋竣工验收及确权联动考虑，兼顾上下游项目办理流程，融入“并联式”模式，在技术审查服务中注重技术管理整体统筹，避免前后受制。构建以控规技术审查、建设项目用地预审和选址意见书阶段（含规划条件环节）审批技术审查、总平面及单体建设工程规划许可技术审查、建设工程项目电子报批技术审查、规划条件核实技术审查为核心的全面成熟的审查体系，衔接上游城市设计规划编制工作，确保全面规划科学落地、有效实施。以技术审查为纽带，全流程、全方位跟踪服务，全面介入建设项目的空间规划管理、用地许可、规划报建、竣工验收和不动产登记全链条业务，以统一化标准、测绘新技术、信息化管理为依托，在开展测图、放线、验收、房产测量的同时，同步开展建设用地报批、规划设计方案、建设工程规划条件的技术审查以及联合测绘，构建并联互通的全流程测绘服务体系，避免行政审批反复，压缩工期，提供全流程“并联式”品质化提升服务[5-8]。

图6 技术审查服务流程

结合建设单位实际需求及政府行政审批监管要求，兼顾全过程各类技术问题，全面制定解决措施，整合资源为企业节约全流程国土空间规划报建时限，同步审查总平面设计方案及单体方案，提前预判下游流程会出现的技术问题及做好解决措施，结合建设单位报建及确权需求，提供定制化规划报建策略，并制定规划报建和房产预测差异性处理意见指导书，全面解决审批过程中关于技术审查的有关问题。极大提升建设单位报建及行政审批效率，把建设工程项目审批管理立足点放到为企业和群众做好服务上，在服务中实施管理，在管理中实现服务，提高工程建设项目审批效率和质量，为行政审批提供技术支撑服务[9-12]。

图7 全流程 “并联式”品质提升服务

3 结束语

结合政府行政审批监管要求、建设单位建设开发需求，提出的规划报建全流程体系，兼建设工程规划各类技术要点、难点、痛点，制定解决措施，整合资源为企业节约全流程国土空间规划报建时限，极大提升建设单位报建及行政审批效率。提前介入上层次规划及方案咨询，规避无法落地、无法实施条款，针对项目开发疑点、难点，提出解决优化建议，明确规划报建硬性指标要求，定制化服务，优化建设工程方案设计，提高项目效能，可为企事业单位建设工程实施提供有效参考，同时为优化营商服务提供支撑。