出租房电器“过保”，能否解除租房合同？

食品有保质期，电器有安全使用年限，人们把它们视作是“安全保障”，觉得“没过期”就安全，“过期了”就有害。

案例回顾

2019年5月，王女士为工作方便向李女士租借了一套房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。入住一段时间后，王女士发现房屋内的燃气灶、洗衣机、冰箱的使用时间已经超过了国家规定的安全使用年限，王女士以房屋存在安全隐患为由，将房主李女士诉至法院，要求解除房屋租赁合同，退还房屋租金7000元、押金7000元并赔偿违约金7000元。

王女士表示，在其发现家用电器超期使用后，曾与李女士协商更换电器，但李女士不同意。李女士称，家用电器虽有使用年限限制，但是涉案房屋内的家用电器仍可正常使用，即便使用过程中出现问题，也应该是王女士使用不当造成的。

法院审理查明，在王女士与李女士签订的《房屋租赁合同》中约定，如李女士交付的房屋严重不符合合同约定或存在影响王女士身体健康的情形，则王女士可单方解除；另关于违约金约定，任何一方存在违约情形，则应赔偿对方一个月房租作为违约金。涉案房屋中的燃气灶、洗衣机及冰箱均系2008年生产，都已超过国家规定的安全使用年限，存在安全隐患，可能危及承租人的安全和健康。法院经审理后认为，王女士与李女士签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。涉案房屋中的多个家用电器均已超过国家规定的安全使用年限，现王女士要求解除房屋租赁合同、退还剩余房租、押金及赔偿违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

案例点评

点评人：蒋伟（上海锦名律师事务所律师）

本案是一个在现代都市较为常见的纠纷类型——房屋租赁合同纠纷。但本案却有着自己的“特殊性”，即以房屋电器安全问题为由解除合同。有人会觉得案例中的王女士是否有些“小题大做”了呢？不过是电器过了安全使用年限而已，不是还照样可以用吗？

殊不知“民以居为本，居以安为先”。“居住安全”是我们老百姓的“头等大事”。王女士与李女士签订了房屋租赁合同，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。《民法典》第509条第1款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，王女士按照合同的约定，履行了自己的合同义务，支付了租金和押金。那么，李女士就应该履行自己的合同义务，提供一个安全舒适的居住环境。本案中，李女士的房屋里，燃气灶、洗衣机、冰箱都是于2008年生产的，迄今已有14年之久，年久失修极易发生险情。王女士曾多次要求李女士进行更换，但李女士均没有同意。在无法保证自己安全的情况下提出解除合同，既符合一般人的常理判断，也符合法律和合同的规定。《民法典》第562条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”所以，根据双方的租赁合同约定：“如李女士交付的房屋严重不符合合同约定或存在影响王女士身体健康的情形，则王女士可单方解除。”据此，李女士拒绝更换燃气灶、洗衣机、冰箱，为日后的居住生活留下了安全隐患，未尽到合同义务。王女士以此为由提出解除合同的诉请是完全具有法律依据与合同依据的。

同时，《民法典》第566条第2款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”根据本案双方合同约定：“任何一方存在违约情形，则应赔偿对方一个月房租作为违约金。”所以，李女士未履行合同义务导致合同被解除，应当按照合同约定承担违约责任。

基于上述依据，法院支持了王女士的全部诉讼请求。最后，我们也通过这个案例提醒广大的租客和房东：在租房时对房屋内的设施要仔细检查，双方都要恪守自己的合同义务，切莫把租房当成一件小事儿，否则，出了大事儿就悔之晚矣！