通海地区明清时期地契文书探微
——以通海县档案馆馆藏地契文书为例

2022-10-09 08:05周国富

云南档案 2022年4期

■ 周国富

地契文书是旧社会土地交易的记录，是一种凭证性文件。从土地交易过程中是否有官方机构参与，区分为官契（红契）和私契（白契）。通海县档案馆馆藏有百余份明清时期的地契文书，形成时间最早为明朝弘治壬子年（1492年），最晚为清朝宣统元年（1909年），时间跨度417年。本文从馆藏部分地契文书中辑录4份为例，从地契文书的形式特征与行文格式、地契文书反映的信息、从田土交易到契税征收、作为档案史料的地契文书、地契原文辑录及解读五个方面来阐述。

一、地契文书的形式特征与行文格式

从土地交易类型来看，主要以房屋、田地、山地买卖为主，有少量铺面招租、田地招佃合约。从载体来看，地契文书均以宣纸为书写载体，纸张长宽度各异。但在行文上却有相似的固定格式，首句写明出让方（即卖方）的姓名，接着是出让的原因，其次是标的物（即出让物）的类型，或者是房产，或者是田地，亦或是山地等，紧接着写明标的物的所有权归属，是自家祖遗或是从他处购买得来，然后就是标的物的坐落位置、面积大小、四至、成交价格。最后则申明交易双方的权利和义务及其他特别需要说明的补充事项。契尾会标注契约卖方姓名，中间人（即中人或同人）及契约订立的日期。在契尾标注的交易参与人名下均有画押的标记，以示对交易的知晓。

官契会加盖县衙印章，在馆藏的部分官契文书上印文“通海县印”至今清晰可见。

另外，根据地契文书中是否约定取赎条款，可以将地契分为活卖契和死契，一般从地契首句的表述就可以看出此地契是属于活卖契或死契。有“永远杜卖、绝卖”字眼的一般都属死契，就是交易完成后卖主日后不得取赎，是对标的物产权的永远交割。相对的则是卖主在交易完成后的三至十年内具有取赎的权利，在地契中约定“日后银到田归”就是可以取赎的意思。这类地契就属于活卖契。活卖契的存在衍生出了另外一种地契文书，即加找文约。在传统的封建社会，由于宗法关系的影响，亲族具有优先购买权。卖主在出售田地、房产时要先征询亲族友邻是否有购买意向。以确保交易后不会与亲族友邻发生“争差违碍”。但是在土地交易中，往往会存在田地、房产产权不清的情形或者对交易价格不满意等，在交易完成后，卖主及亲族继续向买主提出经济要求，这种现象称为找价，为了避免日后一再出现找价行为，就要签订加找文约。这种现象在私契中尤为突出。

二、地契文书反映的信息

从馆藏的官契来看，均不写标的物的面积。这是和私契不同的地方，从馆藏的私契来看，会写明房屋、田地的面积，而且面积是请专门的弓手测量，以弓为测量单位。每弓约合5尺，相当于1.65米，360弓约为1里，240方弓约为1亩地。支付弓手的测量费用会计入土地成交价格中，由买方承担。这和明朝实行的鱼鳞图册制度有关，鱼鳞图册作为旧社会官府管理土地的工具，在封建社会曾发挥过积极作用，具有科学的一面。据学者研究，宋时婺州等地即曾编造鱼鳞图册。在明朝洪武年间朝廷命各州县分区编造，得以在全国大范围推行。据《明史·食货志一》记载：“洪武二十年，命国子生武淳等，分行州县，随粮定区。区设粮长四人，量度田亩方圆，次以字号，悉书主名及田之丈尺，编类为册，状如鱼鳞，号曰鱼鳞图册。”

鱼鳞图册类似现代社会的土地管理登记册，图册中详细登记了每块土地的编号、土地拥有者的姓名、土地亩数、四至，以及土地等级。还把每块土地形状绘制成图，每册前面又有土地的综图，仿佛鱼鳞一般，因此称“鱼鳞图册”。另外，图上还设“分庄”一栏，用于土地买卖分割及父子兄弟析产时填写。凡图册上登记的土地一旦买卖，都要向当地县衙办理田赋过割手续。从图册所设置的类项来看，具有周密性，如果能严格执行，对于增加朝廷赋税收入无疑是一种良性的制度设计。然而，官府作为旧社会管理者对仅拥有少量土地、人口却占大多数的贫民处于绝对的支配地位，这种不对等的管理角色关系，使贫民在进行土地交易时往往倾向于不通过官府的过割程序，而是借中人之手完成交易，从而达到避税的目的，这或许是大量私契产生的原因之一。

官契中没有注明交易土地的面积，而在私契中注明了面积，有些私契甚至还需现场测量。从这点来看或许可以证明县衙中确有交易土地的原始档案记载，也即县级绘制的鱼鳞图册的存在。

三、从田土交易到契税征收

在明清时期，土地交易都需报官课税，清代土地交易有严格的规定：“凡置买土地房屋，价银每两纳银三分”。而且规定土地交易必须报官纳税，有瞒报违匿者，“按以漏税律例究不贷”。据学者研究，土地交易税率一般从3%～11%不等，地域不同，税率也各不相同。馆藏地契中有一份形成于清乾隆三十四年（1769年）业主为张翼房的契纸存根上写到：“买主投税按价每两收税银三分”，表明通海地区乾隆年间契税率与史书记载一致。但是，尽管有严苛的规定，大多数土地交易为了避税，往往私下进行，从而产生了大量的私契，从馆藏官契和私契数量对比中就可看出端倪。这种现象在中原地区如河南洛阳等地发现的地契文书中也普遍存在。

在古代，官府很早就对于田宅、人口、牲畜等交易行为征收契税。但是，契税作为“课税”的一种，只是封建王朝财政收入中的杂项，与田赋正项相比，数额有限，而且不固定。同时，强化契税征收常常被认为是与民争利的行为，“其实利在侵削”。本文辑录的2份官契中均签订于清康熙年间，虽是官契，但均未注明契税银数额。由于没有官府的契根作为比对，是否征收了契税已不得而知。

从明初开始，随着田宅交易税契制度逐渐成为黄册制度的一个组成部分，确保田土的推收过割是税契的主要目的。换言之，征收契税最主要的目的是为了保障田赋的征收，避免“产去税存”。到了明代中后期，随着边疆战事吃紧，兵饷亏空严重，政府开始重视契税的征收。特别是明末以契税补辽饷，契税银开始成为国家财政的重要补充。清朝入主中原后，初期沿用明制，将契税列入“奏销”与“考成”，始与田赋正项同等对待。

虽然田宅交易契税的总额在当时明清财政体系中只占一部分，但作为“原额”之外的税种，在国家财政困难之际，政府往往会强化对于田宅交易契税的征收，以弥补财政亏空。特别是在明末清初这一动荡时期，明清两朝政府都采取了一系列措施，如清朝改进了明末的户部契纸，推行更为严密的契纸契根制度，整顿田宅交易税契，防止隐漏侵蚀行为。《阿风：明末清初田宅交易税契制度的演变》一文中，作者展示了多件明清不同时期的地契契纸、契尾。但在通海县档案馆现有馆藏中暂未发现类似的契纸、契尾。

四、作为档案史料的地契文书

值得注意的是，始于明朝洪武年间的里甲制度，在清朝康熙年间的地契文书中仍可见其痕迹，这或许可以说明通海地区在康熙年间仍保留着这种基层社会组织形式。“在城曰坊，近城曰厢，乡都曰里。里编成册，册首总为一图。册凡四：一上户部，其三则布政司、府、县各存一焉。上户部者册面黄纸，故谓之黄册。”里甲制度是明朝的基层组织形式，也是明朝政府推行黄册制度的基础之一。据学者研究，洪武十四年（1381年），朝廷下令在全国范围内推行里甲制度，乡村社会原有的基层组织基本上都被整合到这个统一的制度框架中。里甲的编制方法是每110户编为1里，由丁粮最多的10户担任里长，其余100户则称为甲首。10名里长以10年为一个周期轮流应役，先后顺序根据丁粮多寡预先编排，每年由1名里长率领10名甲首应当差役，并负责“管摄一里之事”。

鱼鳞图册用于管理土地，黄册则是用于管理人口。黄册又称赋役黄册，以户为登记单位，每户详列乡贯、姓名、年龄、丁口、田宅、资产等，类似于今天的户口册，但却有本质上的差别。这里的“户”不仅是统计单位，而且表示分类。即全国人口按所从事的职业，主要分为民、军、匠三类，进行造册登记。军户提供兵役，民户提供赋役，匠户名目繁多，有匠户（手工业）、灶户（煮盐业）、甚至乐户（娱乐业）等等。黄册强调“人户以籍为定”，即除皇室、藩王及少数功臣外，天下所有臣民都必须收籍当差。而且各种户籍世袭固定，严禁私自逃亡换籍。明朝法律还将贬斥户籍作为惩罚的手段。此外，明朝时各种户籍居民都有固定的住所，没有“路引”，也即是官府衙门开具的介绍信，任何人不得离开住所百里之外。

据馆藏成书于康熙三十年（1691年）的《通海县志》记载：“通海民里设永清、永安两乡，各置十甲，乡有里长、户总，催本里粮差，甲有甲首户，分催本甲粮差。”后又记载：“今以四甲、五甲、九甲，粮少丁凋，去此三甲，撤编七甲之内，是安乡仅有七甲矣。”可以看出，通海地区在初设里甲时设置为永清、永安两乡，即2里、20甲，后因撤编变为2里17甲。“明洪武年户：军民二千一百，口：一万五。万历年户：军民四千三百，口：三万五百。本朝（康熙）实在户：军民九百三十，口：五千二百。”按照明朝计家为户，计人为口的原则，通海地区从明朝洪武年间至清朝康熙年间，不论是户数还是人口均在“减少”。但是这里的“减少”并不一定是真正意义的人口消亡的减少，可能是随着商品经济的发展、土地兼并的加剧和赋役负担的加重，人口和土地的流动日趋兴旺和活跃，里甲内的人户和土地分布在空间上发生分离。由于封建社会基层治理效能较低，发生分离的人口数量往往难于彻底清查清楚，导致官府在造册登记人口数量时出现人口“减少”现象。

地契文书作为封建社会官府管理土地交易的一种手段，随着封建制度的消亡而退出历史舞台，但作为记忆内涵的档案史料信息价值仍然存在，是人类历史记忆的共同遗产，对研究通海地区明清时期的人口迁移、税收赋役、社会经济发展等方面具有重要的史料参考价值，在新时代背景下对于研究传统社会人文、公序良俗不无裨益。

五、地契原文辑录及解读

1.（杨俞进）亲笔卖契存照-官契

立永远脱业文约人杨俞进，同男学□、学□、学〔哲〕，为因儿媳缺银使用，情愿将祖遗面分分得民田大小二坵，坐落李家营门首，东至查家田，南至沟，西至查家田，北至阚家田，四至分明。随田秋粮壹升叁合原寄安二甲下，今随乡在刘河营上营，情愿凭中立契脱与杨姑丈林一名下子孙永远为业，实受价纹银叁拾两。自卖之后听从买主收租纳粮，原主不得异言，粮〔尽〕价〔余〕，中间并无〔遗〕粮亏价文，无利债准折，亦不侵占他人寸土。倘有此情，自认欺隐之罪，田银对〔众〕两相交明，〔出〕□□收付。今恐人信难凭，立此永远脱业文契存照。

康熙伍拾壹年七月二十二日立

永远脱业文约人：杨俞进，同男：学□、学□、学哲

凭中：岩生瑞

知见：程元候

这是一件签订于康熙五十一年（1712年）的田地出让契约文书，卖方是杨俞进，出让原因为儿媳缺银使用，出让物为祖上分得的永业田。大小为两坵，需缴纳的秋粮税为一升三合。买方是杨林一，和卖方系亲戚关系，价格为纹银三十两。凭中即中间人，是岩生瑞，知见即见证人为程元候。从地契原文上看，加盖了县衙印章，是一份官契，从首句表述可知，是一份死契，表明日后不会再取赎。

2.（白欧氏）卖约存照—私契（活契）

立卖粮田文约妇白欧氏，系本村住，原有丈夫在时祖遗面分分得粮田叁坵，坐落贰处。乙处坐落冲旁木瓜树，上至白朝伟田，下至大路，左至竹子树，右至荒地，又乙处坐落山边尾大湾，上下至山，左至山，右至沟头，四至分明，随田代粮贰升。为因买已面棺木还丈夫账，急银使用，情愿当凭亲族人立约卖与本村陶老兄弟品一名下为业，实受卖价纹银拾柒两整，自卖之后任凭陶姓另行招人耕种，白姓不得异言。此时银田对众，两相交明，并无利债准折等弊，亦不包占他人寸土，此系二比情愿，欲后有凭，立此卖约存照。其田当□言□□十五年后方得取赎。即日批照。

道光十六年正月十二日立

卖粮田文约妇：白欧氏

凭族：侄白朝彦，孙白世荣

中人：普有银

代字：许立之

这是一件签订于清道光十六年（1836年）的粮田出让契约文书，卖方为白欧氏，出让的是丈夫祖上分得的粮田。大小为三坵，分布在两处不同的位置。需缴纳的粮税为两升，因为需购买棺木和替丈夫还债所以急售，买方为同村的一户陶姓人家，价格为纹银十七两。从地契原文看，没有县衙印章，是一份私契。首句表述中没有“永远、杜卖”等表示绝对的字眼，而且在契尾写明十五年后可取赎，表明是一份活卖契，出让期为15年。

3.（官于左）亲笔永远杜卖房地文契存照-官契（死契）

立永远杜卖房地文契人官上人、官于左、官鸣鸠、官于潘、官崇鸠、官祝鸠、官继来，系江川县普妙乡大村住，为因住居窎远，有祖遗明民房房地壹半坐落通海县城内十字街下，楼房上下贰间，耳房壹间，并左右空地，东至南墙脚，南至□口，脚前直到卖于良智耳房墙后，以良智耳房墙脚为界，西至街沟，北至潘家墙脚，四至分明，凭中议作价纹银壹百两，立契□卖与通海县城内外外甥仇良弼名下永远子孙为业，系实银实契，并无利债准折逼迫等情。至于街铺原系良弼赎买，与卖主无干，自卖之后任随买主起盖住坐。在官门弟，男子侄族内人等日后不得异言争购，如有异言争购□，认欺灭父祖残伤骨肉之罪，无□仍罚银壹百两入官公用，恐后无凭，立此永远杜卖房地文契存照行。

康熙四十六年十二月初十日立

永远杜卖房地文契人：官上人、官于左、官鸣鸠、官于潘、官继来、官崇鸠、官祝鸠

同侄：官于门、重孙：官树□

凭中：杨文炳，陈涵、黄士恒

街邻：潘于杰，缪绳仲、高东望、姚梦厂、姚玉望

这是一件签订于康熙四十六年（1708年）房产出让契约文书，卖方为江川县普妙乡大村官上人等6人，出让的是六人共有的房产及宅基地，共5间房连同左右空地。位于通海县十字街下，四至分明，价格为纹银一百两。买方为居住在通海县城内的仇良弼，系卖方的外甥。从原件来看，有县衙印章，是一份官契。首句就写明永远杜卖，表明是一份死契，日后不得取赎。

4.立卖□田契文劵人普存寿、李国辅、普大用、普左哨等，为因祖遗民田伍□坐落路南寨门首，其田大小坵数不一，四至开写在后，随纳通海县秋粮捌斗，夏税捌斗，共一石陆斗，议作原祖陆拾石今出卖与周应常名下永远为业，实受价纹银壹佰贰拾两，当日银田两相授受交收，自卖之后，听〔凭〕买主招佃收租纳粮。此系□买□卖，并无亏价□粮。其田原不包占他人寸土，在内其银亦不致债利准折逼迫等情，倘有户族内外人等争购，据系卖主一面承担。当成交之日买主未得收租，取赎之日卖主不得扣租，赎田四人有力□，银到田归，会力□听□买主收自便。此系二比情愿，永无异言。恐后无凭，立此卖田契文劵为照。计开四至：东至沟埂，南至张家田，西至本寨门首，北至白家田，四至分明，有补单贰纸交还原主收存再照。

康熙四十六年四月廿二立

卖收田契人：普存寿、李国辅、普大用、普左哨

凭中：白世贵、陈文、周运新

代字：雷案、元康

5.卖□田契永远为照（加找文约）

立余外加找推收过割田契文约人普左哨同侄普友、李国辅，普大用同侄普贵。原有祖遗民田壹分坐落南村坝心，前于康熙肆拾陆年出卖与周大爷名下子孙永远为业。随纳本县秋税粮壹石陆斗，实受田价纹银壹佰贰拾两。忽于康熙肆拾柒年加找银叁拾两，已系补尽价□过割税契。又于康熙六十一年加粮叁斗捌升七合伍勺，加银伍拾玖两，再不得复言加找。今因推□补单复加纹银柒壹两，前后共实受纹银贰佰捌拾两整，共银兑众交□并无逼迫债利等弊。自加找之后永断割□再不得复言加找取赎。其粮加上叁斗捌升七合五勺，共纳壹石玖斗捌升柒合五勺粮，实甚重若开挖加租，不得异言生端，如有异言生端自认欺骗之罪，此系二比情愿，恐后无凭，立此累行加找永断割□田契文约存照。

雍正九年三月十四日立（1731年）

余外加找过割文约人：普左哨同侄普有，普大用同侄普贵，李国辅同弟李普保

凭中：朱自珍、陶广成、张子英、雷迥天

代字：张子超

6.立加找文约人普大用、李翠、普贵、普连运为因于康熙四十六年有路南村民田壹分出卖与生员周序之父为业，实原契银壹佰贰拾两，雍正九年加找发补共银壹佰六十两，前后二起共受价纹银贰佰八十两整、于本年六月投□本县大老爷，台前蒙恩，当堂公断银贰拾两，立写加找文约并具遵依存案。前后三起共受价纹银叁佰两整，永断割□，永不得找、加找取赎妄控等弊。如有此情，甘认□骗之罪无辞，恐后无凭，立此加找文约存照。

雍正二年闰九月二十日立（疑日期有误）

加找文约人：普大用、李翠、普贵、普运元

凭中：杨加禄、倪潮

代字：赵屐豊

7.加找文约存照

光绪二十八年周罗氏周阳伍等受价银壹佰贰拾两转典与路南村欧运来名下，将此印契批存在内。

这是一件签订于光绪二十八年（1902年）的田地典契文书，出典人为周罗氏、周阳伍。承典人为路南村欧运来。第一段契文中标的物为五坵民田，卖方为普存寿等5人，这件田地出让契约第一次签订时间为康熙四十六年（1708年），粮税共一石六斗。买方为周应常，价格为纹银一百二十两。第二次签订时间为雍正九年（1731年），此次签约是加找和绝卖文约，契约中写明自第一次签约后，卖方先后于康熙四十七年（1709年）、康熙六十一年（1723年）、雍正九年（1731年），分别加找纹银三十两、五十九两、七十一两，卖方前后共四次实收买方纹银二百八十两。这次契约中写明，自雍正九年（1731年）起，卖方永不得再加找，五坵民田从最初的活卖变为绝卖，日后不得取赎。但是，第四次加找文约出现了，从契约内容中可以看出，这次加找由县衙当堂公断，加找纹银二十两，并写明永断割、永不得加找。（签约时间为雍正二年润九月）从契约内容上看，它叙述的是雍正九年加找之事，那么此次再加找，至少是雍正九年发生的事，不可能发生在雍正二年。所以这次签约时间疑记载有误。

从第一段契文到最后一段典契文约中可以看出，位于路南村的五坵由普存寿等5人共有的民田，经过一次活卖，四次加找，卖方前后实收买方纹银三百两，最终绝卖于生员周序之父周应常。光绪二十八年（1902年），周应常后人周罗氏、周阳伍与欧运来签订典契，将位于路南村坝心的五坵民田出典于欧运来。这五坵民田从最初的活卖到绝卖至最后典押，历时190余年，如果按照25年间隔算一代人，那么至少经历了七代人。因为没有写明出让原因，如今只能透过残存的地契片段，对那段尘封在时间长河中的记忆探知一二，背后的故事已无从知晓。